Реконструкция части дома без согласия соседей

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реконструкция части дома без согласия соседей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Иск подается в районный суд – по месту нахождения реконструированного объекта недвижимости (в соответствии со ст. 30 ГПК РФ). Что же касается родовой подсудности, то при определении ее следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек, признании реконструкции незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по таким спорам в соответствии с требованиями статей 23, 24 ГПК РФ отнесены к подсудности районных судов. Поэтому при подаче иска уплачивается госпошлина в размере – как для имущественного иска, не подлежащего оценке. Т.е. госпошлина будет небольшая.

Куда и как подавать иск

Если Вы по каким-то причинам не уложились в срок исковой давности, то в исковом заявлении следует написать просьбу – восстановить срок исковой давности с указанием причин, способствовавших его пропуску. Иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 109 ГПК РФ).

Что такое реконструкция дома?

Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.

Таким образом, реконструкцию частного дома проводят с целью увеличить объект, сделать его более просторным. Ее проведение влечет за собой необходимость внесения корректив в документы на постройку, а также перерегистрации в Росреестре.

В реконструкцию входит целый ряд работ. Все они должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Прежде чем приступать к работам, нужно уведомить о планируемых изменениях местную администрацию. Данный орган должен одобрить реконструкцию. В противном случае она будет считаться самовольной.

Основные строительные нормы

Проведение реконструкций в частных домах регламентируются следующими документами:

• Статья 51 Градостроительного Кодекса РФ «Разрешение на строительство»;
• Федеральный закон №384-ФЗ от 30.12.2009г «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
• Статья 40 ЖК РФ «Изменение границ помещений в многоквартирном доме»;
• Статья 246 ЖК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности»;
• Статья 247 ЖК РФ «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности».
• Статья 26 ЖК РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Что такое реконструкция частного дома?

Следует различать перепланировку жилого помещения и реконструкцию дома.

Перепланировка относится к внутреннему переустройству и не имеет значительных конструктивных последствий для здания.

Реконструкция — о ней говорится в Градостроительном кодексе, в соответствии с определением в законодательстве реконструкцией объекта капитального строительства считаются работы, которые влекут за собой изменение его параметров, высотности, включающие в себя;

• перестройку;
• надстройку;
• расширение объекта;
• замену (восстановление) несущих конструкций (исключая замену отдельных элементов на аналогичные или улучшенные по своим параметрам).

В большинстве случаев домовладельцы за счет реконструкции планируют увеличить дом, изменить его площадь в большую сторону. А это влечет за собой внесение изменений в документацию и перерегистрацию объекта в Росреестре.

Любое строительство или реконструкция капитального строения должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Перед началом работ собственник обязан уведомить местную администрацию о своих планах и получить разрешение. Иначе он рискует признанием реконструкции самовольной.

Можно ли строить без разрешения и на собственной земле.

Вопрос возможности строительства постройки без разрешения на собственной земле зависит от нескольких обстоятельств. Земельный кодекс выделяет несколько типов земель, классифицируя их по критерию целевого назначения. Нельзя возводить постройки на территориях, которые относятся к особо охраняемым зонам или заповедникам.

Для целей строительства пригодны только земли, которые относятся к населенным пунктам или имеют статус сельскохозяйственных земель. Попытка возведения объекта в зоне угодий водного или лесного фонда гарантирует проблемы с законной эксплуатацией здания.

Строительство объекта на собственном участке без получения разрешительных документов возможно в следующих ситуациях:

• участок поставлен на кадастровый учет;
• строение соответствует градостроительным нормам;
• соблюдены правила пожарной безопасности, требования СНиП;
• объект не планируется использовать для получения прибыли и осуществления предпринимательской деятельности.

Если речь идет о здании высотой более 3-х этажей, то получать разрешение на строительство потребуется в обязательном порядке. Аналогичное требование касается объектов социального значения, для которых действуют жесткие требования в части обеспечения безопасности людей.

Дополнительное наказание за перепланировку без разрешения

Как правило, если в субъекте установлен штраф за перепланировку, он касается только помещений в многоквартирных домах. В связи с этим собственники нежилых зданий (торгово-офисных, гостиничных, многофункциональных и других) не считают необходимым разрабатывать проектную документацию и согласовывать ее с местными чиновниками.

Однако отсутствие в законодательстве какого-либо региона штрафа за перепланировку нежилого помещения без разрешения не означает, что нарушитель может совсем избежать наказания. Сущность предварительного согласования переустройства в том, чтобы компетентный контролирующий орган подтвердил отсутствие отступлений от закона. К обязательным относятся не только строительные нормы, но и требования противопожарного и санитарно-эпидемиологического законодательства.

Так, незаконная перепланировка может привести к нарушениям:

• ст. 6.3 КоАП РФ о санитарном законодательстве;
• ст. 20.4 КоАП РФ о пожарной безопасности.

Как назначают штраф за самовольные действия по перепланировке

Ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения назначается по общей схеме:

1. В ходе планового осмотра или внеплановой проверки по заявлению должностное лицо контролирующего органа выявляет несоответствия между техническим паспортом помещения и реальной планировкой. В результате проверки составляется акт.
2. При наличии нарушений составляется постановление о назначении административного наказания, в котором указывается его размер.
3. Дополнительно к протоколу составляется предписание об устранении выявленных нарушений. В зависимости от характера попросят либо согласовать изменения, либо привести помещение в первоначальный вид.

Постановление о наказании может быть обжаловано в течение 10 дней с момента его получения виновным лицом у вышестоящего чиновника или в районном (городском) суде.

Право проводить проверки и назначать наказания, связанные с несоблюдением требований к перепланировке, имеют следующие ведомства:

• жилищная инспекция региона или населенного пункта — в отношении помещений, расположенных в многоквартирных домах;
• администрация муниципального образования или региона — в отношении других нежилых помещений, в особенности расположенных в государственном или муниципальном фонде;
• управление МЧС России по региону — в отношении соблюдения противопожарного законодательства;
• Роспотребнадзор (СЭС) — в отношении санитарно-эпидемиологических нормативов.

ВАЖНО! Уплата штрафа за самовольное переустройство не освобождает от выполнения предписания. При невыполнении последнего штраф могут назначить повторно.

Разрешение на строительство от соседей

Также стоит побеспокоиться при возведении строения с количеством этажей больше двух. Дело в том, что из окон подобного дома смежный участок можно будет наблюдать, как на ладони. Такое положение вещей может не понравиться соседям.

В случае если в базе будет отсутствовать информация о владельце участка, то можно на законных основаниях опубликовать в местном печатном издании объявление о согласовании строительства, а также проведения необходимых межевых работ. Обязательно следует указать время и место проведения согласования. Если собственник соседнего участка не явится на данное мероприятие, то это приравнивается к даче им согласия на выполнение строительных работ.

Разрешение на строительство жилого дома в СНТ

Существующие нормы расстояний при застройки СНТ

• Чтобы перевести дом в жилой фонд нужно подвести электричество, отопление, нужна отдельная кухня.
• Высотность строений не должна превышать 3 этажей.
• Учитывать нормы пожарной безопасности:
• расстояние между домами, выстроенными из мало воспламеняющихся материалов (кирпич, шлакоблок, пеноблок, металл) — 6 метров;
• между деревянными постройками — 15 метров;
• смешанный вариант (дерево + мало горючие материалы — 10 метров).

1. Соответствовать правилам и нормам, принятым на общем собрании товарищества.
2. Участки выделяются для ведения возделывания и выращивания огородных растений, садовых деревьев, поэтому жилой дом должен занимать треть от всей площади.
3. От дома до межи расстояние должно быть не менее 3 метров.

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации;
2. Жилищный кодекс Российской Федерации;
3. Федеральный закон от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации»;
4. Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П;
5. Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22;
6. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016);
7. Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2020 № 310-ЭС20-945 по делу № А14-9667/2017;
8. Определение Верховного Суда РФ от 28.07.2021 № 305-ЭС21-11434 по делу № А41-84420/2019;
9. Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471 по делу № А40-219601/2018;
10. Определение Верховного Суда РФ от 03.09.2019 № 5-КГ19-139;
11. Определение Верховного Суда РФ от 17.12.2013 № 32-КГ13-10;
12. Определение Президиума Московского городского суда от 22.05.2014 № 4г/9-4953/2014;
13. Кассационное определение Московского городского суда от 04.06.2018 № 4г-6359/2018;
14. Определение Московского городского суда от 10.04.2018 № 4г-4485/2018;
15. Апелляционное определение Московского городского суда от 14.07.2021 по делу № 33-28208/2021;
16. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2021 по делу № 33-12604/2021.

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) — специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы — Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.

Как узаконить реконструкцию

Узаконивание самовольной реконструкции состоит из нескольких этапов, нужно:

• заказать техпаспорт с учетом имеющихся изменений;
• взять старый и новый технические паспорта, свидетельства о собственности на объект недвижимости и проект уже существующей пристройки, написать заявление и обратиться в администрацию;
• если проект будет соответствовать градостроительным нормам, муниципалитет даст условное «добро» на реконструкцию и предложит обратиться в суд;
• после необходимо попытаться добиться разрешения в пожарной службе, но в большинстве случаев без одобренной официально реконструкции она отказывает в предоставлении необходимой документации (но письменный отказ в разрешении пригодится для суда);
• взять нотариально оформленное разрешение от владельцев других зданий на этом же участке (при наличии);
• обратиться в суд с исковым заявлением по месту расположения объекта.

Суд рассматривает заявление, проводит камеральную проверку, заказывает необходимые экспертизы, а после чего выносит решение. Если заявитель получит устное разрешение от муниципалитета, то в 99% его судебный иск будет удовлетворен, поскольку не будет существенных причин для отказа.

Реконструкция частного дома без разрешения

Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок с недвижимостью или подключения коммуникаций. Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.

Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости. Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.

Как же быть? Исходные данные

• Есть индивидуальный жилой дом, часть помещения в котором – жилые, часть — нежилые
• Одно или несколько нежилых помещения переоборудованы (точнее, если выразиться юридически точно: реконструированы), преобразовавшись в жилые.
• Разрешение от администрации на такую реконструкцию, в силу ряда причин, получено не было

Технология узаконения самовольной реконструкции Рассмотрим процесс по этапам. Вообще, процесс этот – достаточно длительный, исключительно из-за того, что заявления граждан (как правило) рассматриваются администрацией в течение одного месяца. А таких заявлений будет несколько. Плюс потом еще – обращение в суд, в ходе чего будет проводиться экспертиза, что тоже отнимет примерно месяц времени.

Или – в холодное (летнее) помещение было проведено отопление, что превратило его из нежилого в жилое (что привело к увеличению жилой площади). Или – был оборудован подвал, не говоря уже о мансарде. При этом, несмотря на то, что внешне НИЧЕГО не изменилось, ибо все изменения были произведены ВНУТРИ здания, тем не менее, указанные действия будут являться реконструкцией и, соответственно, целесообразно будет оформить на них право собственности в судебном порядке. Без положительного судебного решения, если ранее не было получено соответствующее разрешение от администрации, узаконить реконструкцию не получится.

Как оформить двухквартирный дом?

Собственники недвижимости могут приобрести земельный участок, на котором находится помещение, в долевую собственность абсолютно бесплатно. Нет четкого ответа на вопрос о том, какая инстанция способна определить принадлежность дома к типу многоквартирного. В большинстве случаев этим вопросом занимаются органы местного самоуправления.

Для оформления сделки по продаже или обмену дома или его части необходимо подготовить следующие документы:

• паспорт,
• документ на право собственности (договор купли-продажи, обмена или дарения),
• свидетельство на регистрацию прав (если имущество было приобретено до 1998 года, то печать ставится на самом договоре),
• техпаспорт на дом (можно получить в БТИ, срок действия — 5 лет),
• кадастровый паспорт (также оформляется в БТИ),
• выписка из единого реестра регистрации прав (показывает отсутствие ареста на объект недвижимости),
• выписку из домовой книги (можно получить в паспортном столе или управляющей компании),
• отказ от права покупки от совладельцев (обязателен в случае долевой собственности).

Также для заключения сделки в качестве дополнения можно подготовить справку о погашении всех коммунальных платежей и отсутствии налоговых задолженностей.

Ответственность за незаконные действия

Причины, по которым регламентируются работы по перепланировке жилых помещений – безопасность помещений и домов в процессе дальнейшей эксплуатации для человека. Поэтому за своевольные работы по перепланировке без предварительного согласования с соответствующими службами грозит административная и уголовная ответственность.

Одним из самых частых наказаний для собственника жилья при проведении несогласованной перепланировки будет назначение штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей и в обязательном порядке вернуть помещениям изначальный вид. При возникновении угрозы жизни или здоровью другого человека в результате работ по перепланировке, наступает уголовная ответственность. В редких случаях возможно лишение права собственности на данное жилье.

Что нужно учесть до подачи искового заявления

Суды далеко не всегда принимают сторону истца. Соблюдение нескольких условий повысит вероятность положительного судебного решения:

• Вы должны иметь права на участок, на котором находится недвижимость. Это может быть право собственности, пожизненного наследуемого владения либо бессрочного пользования. Если вы – арендатор, суд скорее всего откажет.
• Реконструкция не должна влиять безопасность жилища, но вам нужно доказать этот факт. Еще до суда можно заказать строительную экспертизу либо можно ходатайствовать о ее назначении в суде. Обычно досудебное обращение к экспертам стоит дешевле.
• Реконструкцией не должны быть нарушены права заинтересованных лиц. Суд может посчитать, что вы нарушаете права соседей, если, например, пристройка к дому вплотную граничит с другим участком. Поэтому, рекомендуем заранее согласовывать такое увеличение жилплощади с соседями. Также нарушением прав могут быть случаи, когда после реконструкции затруднен подход к инженерным коммуникациям.
• Были предприняты попытки досудебной легализации. То есть, вы обратились в администрацию и получили отказ. Если же данных мер не было принято, вероятность отрицательного судебного решения выше.

Похожие записи:

• Как получить стандартный налоговый вычет на детей в 2023 году
• Инструкция: как составить платежку на уплату штрафов в ПФР
• Как уволиться председателю снт по собственному желанию