Согласование границ земельного участка с соседями по закону №221
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование границ земельного участка с соседями по закону №221». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Постановка земельного участка на кадастровый учет.
После вступления решения суда в законную силу (у ответчиков будет десятидневный срок на обжалование) его в соответствии с пп. 4 п. 25 Приказа Минэкономразвития России № 412 необходимо включить в состав приложения к межевому плану как документ о разрешении земельного спора и обратиться в соответствующий орган с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет.
В связи с признанием местоположения смежной границы между земельными участками по межевому плану смежного собственника кадастровой ошибкой в сведениях орган кадастрового учета в соответствии со ст. 28 Закона № 221-ФЗ обязан исправить эту ошибку.
Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 25 Закона № 221-ФЗ при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ смежного земельного участка.
Как уточнить границы участка?
Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.
Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе “Государственный реестр кадастровых инженеров”. Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.
Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков.
После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.
Нужна ли подпись соседей при межевании участка
Если земельный участок является новообразованной территориальной единицей, подписи соседей для того, чтобы провести межевание не требуются. Когда речь идет об установлении границ уже сформированного участка, который находится в собственности и имеет кадастровый номер, границы должны быть согласованы с собственниками смежных территорий. Подпись в Акте согласования ‒ обязательное условие признания результатов межевания действительным.
Получить подписи соседей необходимо, потому что они являются законными правообладателями смежных участков, имеющих общие границы с владениями, где проводится межевание. Согласование с ними границ позволит в будущем избежать пограничных споров и незаконного захвата части участка. Своей подписью в акте согласования соседи подтверждают свое разрешение на проведение межевания.
Если была соблюдена процедура оповещения, но заинтересованные стороны так и не явились на межевание, можно устанавливать границ и без их подписей. Но нужно помнить, что в следующих случаях межевой план без согласования с соседями могут признать недействительным:
- Собственник пограничного участка явился на межевание, по выразил несогласие с установленными границами;
- Сосед написал официальное письменное извещение со списком требований к процедуре. В этом случае необходимо их удовлетворить или защищать свои права в суде;
- Нарушение процедуры оповещения.
Межевание земельного участка: Что нужно от соседей?
При согласовании границ земельного участка соседям необходимо предоставить кадастровому инженеру следующие документы:
- Паспорт;
- Доверенность, заверенная у нотариуса, подтверждающая полномочия официального представителя;
- Правоподтверждающий документ на земельный участок (выписка из ЕГРН или Свидетельство о праве собственности);
- Документ, на основании которого возникло право собственности (договор купли-продажи, дарения, аренды).
С кем проводится согласование границ
Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
2) пожизненного наследуемого владения;
3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
Согласование границ земельного участка с соседями по закону №221
Право собственности на землю подразумевает необходимость согласования границ с соседями. Частые изменения в регламенте, который регулирует земельные вопросы, вносит путаницу. Чтобы не возникало спорных вопросов, проводить процедуру межевания нужно в соответствии с самой свежей редакцией Федерального Закона о кадастровой деятельности.
Для чего это нужно? Право пользоваться купленной или арендованной землёй не освобождает человека от ответственности за нарушение прав соседей. Не представляя границ своей территории, владелец может намеренно или случайно захватить чужую землю, поставить на ней свои баньки, сарайчики и другие постройки. Потом он вынужден разбираться с разгневанными хозяевами участков в суде.
Согласование границ земельного участка с соседями по новому закону 221 (с изменениями от 02.08.2019 года) обязательно для всех территорий, где по различным причинам неясна линия разделения. Основные недочёты, из-за которых возникает необходимость уточнения:
- владельцы договаривались устно, не оформляя официальных документов;
- владелец спорной территории долго отсутствовал и часть его земли используют соседи;
- при предыдущем межевании допущены неточности технического порядка;
- земля переходит новому владельцу, он должен знать фактический план и границы;
- два участка объединяются или один нужно разделить на несколько.
Во всех этих случаях необходимо провести согласование границ по новому закону.
Что делать, если согласование не достигнуто?
Акт согласования границ является важным документов, потому что его по окончанию работ инженера вкладывают в межевое дело. Без подписей заинтересованных лиц, документ будет признан недействительным.
Что сделать, чтобы достигнуть согласования:
- во-первых, отправить извещения не просто заказным письмом, а с объявленной ценностью и уведомлением о вручении. Даже если владельцы соседних участков не появятся, но в уведомлении будет сказано, что письмо было принято, то это можно считать как их согласие. В случае, когда документ будет возращен на почту обратно отправителю, а через какое-то время владельцы обратятся в суд, то можно использовать извещения в свою пользу. Важно одно: нельзя вскрывать вернувшиеся на почту письма;
- во-вторых, рекомендуется отправлять уведомление несколько раз, с перерывом в 5-10 дней.
Доказательства необходимые в суде по спору о границах участка
При рассмотрении судом дела по спорам о границе земельного участка, истец в суде должен привести доказательства обстоятельств, на которые он ссылается в исковом заявлении.
Для того, что бы подтвердить факт расположения границ земельного участка и соответствия их расположению правоустанавливающим документам, необходимо в качестве доказательств предоставить в суд следующие документы:
- Межевой план;
- План земельного участка, где есть отметки о местоположении забора;
- Документы, подтверждающие расположение строений на участке;
- Заключение кадастрового инженера, либо отчет землеустроительной экспертизы;
- План инвентаризации жилого дома БТИ.
Документы, которые так же необходимо приложить к исковому заявлению:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок, или выписку из ЕГРН;
- Кадастровый паспорт земельного участка, или выписку из ЕГРН;
- План границ земельного участка, составленный по результатам межевания;
- Кадастровая выписка о земельном участке ответчика.
Так как данное правило распространяется только на вещные права собственников земель, оно не предусмотрено для соседей, владеющих землями на ином законном основании. Например, арендаторы не имеют право подписывать акт согласования границ земельного участка с соседями (бланк для скачивания находится здесь), удостоверение должно проводиться законным собственником, в лице которого выступает местная администрация.
Некоторые ситуации предусматривают приложение соответствующей документации, вместо подписи собственника. Это допускается, если собственник утратил правоспособность, а его правопреемник не приобрел ее. Например:
- тяжелое заболевание;
- утрата дееспособности;
- отбывание наказания в местах лишения свободы;
- смерть владельца;
- его исчезновение и невозможность установить место нахождения.
В таких случаях вместо личной подписи прилагается соответствующий документ в виде выписки из решения суда, справки из отделения миграционного учета или выписки из поликлиники.
Законодательная регламентация вопроса
Федеральные законы «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ и «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ стали основными нормативно-правовыми актами, регулирующими положения, касающиеся порядка согласования границ территориальных зон, его участников и способа оформления итогового акта.
Ст. 39 и 40 закона № 221-ФЗ содержат подробное описание всех аспектов заключения акта согласования границ земель, а глава 3 закона № 218-ФЗ — аспектов, касающихся регистрации прав на недвижимость (включая землю).
Также существует ряд информационных писем Департамента недвижимости Минэкономразвития России, комментирующих некоторые положения, описанные в законах.
Необходимые документы
При процедуре согласования границ земельного участка от правообладателей смежных земельных участков требуются следующие документы:
- Правоустанавливающие и/или правоподтверждающие документы на земельный участок, в случае если сведения о правах не внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Такое может быть, если земельный участок поставлен на кадастровый учет, а права на него не зарегистрированы. К таким документам относятся:
- Акты о предоставлении земельных участков в постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение;
- Договоры купли-продажи, дарения с отметкой о регистрации БТИ;
- Решения об отводе земельного участка;
- Иные документы.
- Документы, подтверждающие личность правообладателя.
- Паспорт собственника – физического лица или нотариальная доверенность представителя такого лица;
- Учредительные документы (устав, решение общего собрания об избрании директора) собственника – юридического лица, в случае подписания акта согласования директором или простая письменная доверенность, заверенная директором такого юридического лица.
- Документы, используемые при межевании земельного участка. Могут понадобится такие документы как:
- Квалификационный аттестат кадастрового инженера (могут запросить соседи);
- Межевой план (не только акт согласования границ);
- Акт согласования границ со схемой формируемого земельного участка.
Кто является ответственным за уточнение границ надела и выполняет согласования?
Законодательно закреплено, что непосредственное определение границ земельного надела осуществляют кадастровые инженеры. Для этой цели исполнитель должен располагать специальным базовыми координатами, чтобы установить крайние точки участка. Чтобы выполнить необходимые действия, исполнитель обязан располагать специальным образованием, профессиональными навыками и разрешением на работу (лицензией). Полномочия кадастрового инженера выглядят следующим образом:
- право на получение необходимой документации от владельцев земельного участка, включая его паспортные данные;
- возможность выполнить проверку правоустанавливающей документации на землю;
- инженер составляет межевой план и при необходимости прилагает к нему подробные пояснения;
- определять границы земельного участка, подлежащие в дальнейшем согласованию;
- согласовывать полученные в результате геодезической съемки границы.
Все эти права сотрудников закреплены отдельными законодательными актами. Иными словами, геодезист должен в процессе межевания установить очертание участка, выяснить его местоположение и площадь, а затем согласовать границы с владельцами соседствующих участков.
Чтобы составленный документ получил юридическую силу, владельцу земельного участка требуется соблюдать регламент его оформления. Далее – детальнее о проведении данной процедуры.
Мероприятие производится в несколько этапов, предусматривающих следующее:
- Заказчик заключает договор с Кадастровой палатой о проведении указанного согласования.
- Собирается необходимый комплект документации.
- Информируются соседи и назначается дата сбора.
- Проводится собрание с оформлением соответствующей бумаги и подписями участников.
При заключении договора с исполнителем, заказчику необходимо побеспокоиться о подготовке следующих бумаг:
- копии гражданского паспорта;
- выписки из ЕГРН или сертификата (если надел приобретался ранее 2016 года);
- правоустанавливающих бумаг на указанный надел;
- технических паспортов зданий, при их наличии на участке;
- кадастрового плана с данными о примыкающих угодьях.
Перед началом собрания кадастровый инженер проверяет наличие необходимой документации у всех присутствующих.