Как проверить продавца при покупке квартиры: банкротство, долги и доверенность
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить продавца при покупке квартиры: банкротство, долги и доверенность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Как еще проверить продавца квартиры?
Чтобы предостеречь себя при покупке квартиры у возможного должника и в дальнейшем не остаться без денег и квартиры, необходимо проверить продавца и узнать, не были ли возбуждены в отношении него судебные дела. Как говорит Губа, сделать это можно на сайтах судов по месту регистрации собственника. Также следует проверить уже присужденные долги на сайте судебных приставов, просто введя фамилию, имя, отчество, регион проживания и дату рождения.
«Еще можно посмотреть информацию непосредственно на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел, там вы увидите, возбуждено в настоящее время в отношении продавца дело о банкротстве или нет. Дела о банкротстве можно проверить и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В нем содержатся сведения о физических лицах и организациях, которые признаны банкротами или находятся в процессе дела о банкротстве», — подсказывает юрист.
По ее словам, если этого не сделать, а продавец окажется хроническим должником, при оспаривании сделки в процедуре банкротства вас могут признать недобросовестным, поскольку перед оформлением вы не проверили продавца на все возможные долги.
В каких случаях существует риск?
При банкротстве продавца недействительными будут признаваться только сделки, соответствующие определенным параметрам:
— сделки с квартирами, цена которых в договоре купли-продажи значительно ниже рыночной стоимости такого же объекта (такой порядок действует для сделок, совершенных за год до подачи заявления о банкротстве);
— сделки, в результате которых кредиторам был причинен ущерб (например, если в преддверии банкротства продавец старается избавиться от своего имущества и поэтому дарит его родственникам или продает квартиру бизнес-партнеру по заведомо низкой цене).
Как правило, это сделки между родственниками, коллегами, друзьями. Предполагается, что покупатель в этом случае был заодно с продавцом и понимал, что эта сделка может быть незаконной. Одно из оснований, по которым такую сделку можно оспорить, — тот факт, что продавец после продажи продолжает жить в этой квартире.
Именно по такой причине могут оспорить сделки, совершенные продавцом за три года до того, как подано заявление о банкротстве. В зону риска попадают сделки продажи квартиры между близкими родственниками, совершенные менее трех лет назад. Снизить этот риск вы можете, если рассмотрите для покупки варианты квартир, которые находятся в собственности более трех лет.
Учитывайте также, что оспариваться может сделка, которая совершена не только самим должником, но и вторым супругом с совместным имуществом, которое было нажито в браке.
За все время действия закона заявление о признании сделки недействительной в отношении физлица в Красноярске подали только один раз (дело № а33–25984/2015). Требование не удовлетворили, так как арбитражный управляющий не смог доказать, что стороны были в сговоре и что кредитору был причинен ущерб.
«Как правило, такие требования предъявляют к индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, — объясняет адвокат Юлия Михайлова. — Но это не значит, что не надо проверять сделки! Делать это следует обязательно. Учитывая ситуацию в экономике, количество тех, кто признается банкротом, будет расти, а значит, появится больше случаев, когда финансовый управляющий будет обращаться за признанием сделки недействительной».
Согласно ФЗ «О банкротстве» , все расходы на публикацию сведений ложатся на плечи гражданина. Назвать точную сумму, которую предстоит потратить ему на размещение информации, нельзя. Все будет зависеть от того, сколько этапов пройдет гражданин в ходе своего банкротства.
За публикацию сведений в реестре предстоит заплатить 402,5 рублей за каждое сообщение. Указанная сумма может меняться, но она не должна превышать 50% от тарифа, установленного в отношении юрлиц. В среднем должнику предстоит опубликовать 5-6 сообщений, а его расходы на размещение сведений в интернете составляют до 3000 р.
Расходы на публикацию сообщений в газете «Коммерсант» в среднем не превышают 12 тыс.р. Стоимость одного сообщения рассчитывается исходя из тарифа около 211 руб. за кв.см.
В исключительных случаях физлицо могут освободить от оплаты публикаций. Например, если у него недостаточно имущества для покрытия данной статьи затрат. Если процедура банкротства была инициирована кредитором, то оплатить публикации должен именно он. Также решение об ином порядке оплаты может быть вынесено комитетом кредиторов.
Как использовать эту информацию
Теперь о том, кому и зачем данная информация может быть полезна.
Гражданин не обязан всех и вся информировать о своей финансовой несостоятельности, он обязан информировать об этом факте лишь кредитные организации, если решить взять кредит в течении 5 лет после окончания процедуры. Но банки и сами прекрасно отслеживают эту информацию, знают где, как и что искать, поскольку они используют «СПАРК» и запрашивают информацию в БКИ. А зачем еще знать, не является ли банкротом тот или иной гражданин?
Например, Вы покупаете квартиру/автомобиль/ дачу.
Выгодное предложение может быть опасно хотя бы потому, что, если лицо находится в стадии банкротства, то без финансового управляющего сделку проводить нельзя. Если сделка проведена, к сожалению, вы имущество рискуете потерять, так как сделка без финуправляющего является ничтожной, а если она проведена еще до банкротства, но незадолго до него – то есть риск, что ее оспорят.
Таким образом, проверка на банкротство физических лиц – важный этап перед заключением договоров и сделок, при оформлении договоров аренды, найма, займа между гражданами и при других гражданско-правовых сделках. То есть цель проверки сведений о банкротстве физического лица — безопасность второго участника сделки.
Последствия банкротства
Они определяются ФЗ № 127, с последней редакцией от 31 июля 2020. Согласно этому федеральному закону, человек, признанный экономически несостоятельным:
- должен сообщать об этом банкам (при попытках получить деньги) в течение 5 лет со дня присвоения ему соответствующего статуса;
- не вправе трудоустраиваться на руководящие посты в обычных компаниях на протяжении 3 лет; в случае со страховыми организациями этот срок увеличивается до 5 лет, с негосударственными пенсионными фондами или кредитными учреждениями – до 10;
- еще 5 лет не сможет совершать сделки купли/продажи особо крупного или ценного имущества.
Ограничения могут показаться слишком серьезными, поэтому нужно сказать и о плюсах банкротства. Оно позволяет абсолютно легально и без каких-либо законных претензий от второй стороны списать долги (а индивидуальному предпринимателю еще и спокойно закрыться). Стоит его оформить, и даже самые надоедливые коллекторы перестают названивать и заваливать почту своими письмами, ведь их атаки начинают считаться неправомерными.
Последствия банкротства для физического лица
Негативных последствий для самого банкрота помимо реализации его имущества с торгов достаточно, это:
- невозможность быть учредителем или руководителем юридического лица (3 года);
- отказ в кредитовании (5 лет по закону банкрот не имеет права скрывать факт банкротства при оформлении заявки на кредит);
- пятно на репутации (проверку на банкротство через интернет может сделать любой человек, эта информация находится в открытом доступе);
- проблемы с долгами (процедура банкротства не означает автоматического прощения всех долгов).
Правило 2. Нет ли судебных разбирательств
Проверить, не ведется ли в отношении собственника каких-либо судебных разбирательств, можно, используя открытые источники. Адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская в первую очередь рекомендует проверить продавца на предмет:
По словам юриста, особое внимание стоит обратить на семейные споры (раздел имущества), наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом.
Узнать о наличии судебных разбирательств и исков в отношении собственника можно на официальном портале судов общей юрисдикции города Москвы, на официальном интернет-портале «Правосудие», на сайте картотеки арбитражных дел (если продавец является ИП, то к нему могут быть предъявлены иски в арбитражных судах). Для проверки понадобятся данные продавца (ФИО, ИНН).
«Все эти обстоятельства необходимо проверить для того, чтобы в дальнейшем исключить риски оспаривания договора купли-продажи (например, кредиторами в деле о банкротстве, банками) и обращения взыскания на имущество», — пояснила Александра Воскресенская.
Правило 6. Справки из диспансеров
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Однако сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки. В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры: по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и т. д. «Кроме того, можно договориться о том, чтобы в день заключения сделки продавец прошел медицинское освидетельствование, благодаря чему врач мог бы оценить его состояние на предмет готовности к заключению сделки», — посоветовала Ольга Кладкова.
При определении статуса банкрота исходят из положения федерального законодательства. Подача заявления на процедуру признания финансовой несостоятельности возможна при наличии просроченных претензий от 500 тысяч рублей, но есть возможность прохождения упрощенной процедуры при долге в 200-300 тысяч рублей и менее.
Причины для проверки гражданина
Закон предоставляет возможность гражданам получить сведения о банкротстве физических лиц, в отношении которых проводилась или ведется в настоящий момент процедура.
Необходимость проверки финансовой устойчивости контрагента обычно возникает у следующих субъектов:
- банковские учреждения;
- микрокредитные компании;
- граждане, прежде чем дать в долг крупную сумму;
- собственники имущества, сдающегося в аренду;
- организации перед возможным подписанием контракта с новым партнером;
- люди, заключающие договор на крупную сумму.
- владельцы компаний, прежде чем дать претенденту руководящую должность, ведь по закону банкрот не имеет права занимать управленческие посты в течение трех лет после постановления суда.
Кто вправе требовать признания сделки недействительной
Сделки банкрота могут быть признаны арбитражным судом недействительными по заявлению финансового управляющего, конкурсного кредитора или налогового органа. Это означает, что теперь при заключении договора купли-продажи квартиры требуется тщательная проверка финансового положения продавца на предмет наличия признаков банкротства.
Для того чтобы избежать рисков, связанных с покупкой квартиры банкрота, покупателю следует запросить у продавца дополнительные документы. К таким документам относится отчет из кредитной истории, который содержит информацию об исполнении обязательств. Из кредитного отчета должно следовать, что у продавца отсутствуют просрочки по кредитам.
Чтобы не приобрести квартиру у банкрота, следует до совершения сделки проверить в банке данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов информацию о наличии исполнительных производств, возбужденных в отношении продавца квартиры, и на чем основаны содержащиеся в нем требования.
Помимо этого, необходимо также ознакомиться с картотекой арбитражных дел, из которой можно выяснить, подавалось ли в арбитражный суд заявление о признании продавца банкротом и возбуждено ли в отношении банкрота дело о его банкротстве. Имеется еще ряд Интернет-ресурсов, на которых можно получить информацию о продавце.