За что могут изъять земельный участок у собственника и как получить компенсацию

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «За что могут изъять земельный участок у собственника и как получить компенсацию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Изъятие земельных участков — редкая мера, которую применяют лишь по решению суда, если собственник не исполнил предписание об устранении нарушения. Принудительное изъятие проводится при отказе устранить выявленное нарушение и после привлечения собственника к административной ответственности.

Как происходит изъятие земли в пользу государства?

Но сначала орган, планирующий изъять участок, обязан узнать о его собственнике и направить в Росреестр соответствующий запрос. Правила прописаны в статье 56.5 Земельного кодекса (п. 10).

Зарегистрировавшим право собственности на землю до 1998 года и до появления единого Росреестра (ЕГРН) стоит помнить, что велика вероятность появления по этой причины проблемы с вычислением вас в качестве собственника. А в таких случаях для права признания собственности Российской Федерации уполномоченный орган обратится в суд.

Во избежание этого и судебных разбирательств следует проверить ваши права по информацию ЕГРН. Она будет точно зафиксирована, если право было зарегистрировано после 1998 года.

Если же право собственности у вас возникло по годам раньше 1998 года, закажите на свой участок и дом выписку из ЕГРН. Собственник может обратиться в отделение Росреестра, МФЦ или на сайте Росреестра заказать в электронном виде выписку с ЕГРН. Электронная выписка, как правило, дешевле обычной (250 рублей). А обычная в письменном виде выписка стоит 400 рублей, и в течение 3 рабочих дней документ будет готов.

При отсутствии информации о праве собственности в ЕГРН подавайте заявление для регистрации в МФЦ или на регистрацию ранее учтенного права в Росреестре. Обязательно оплатите 350 рублей (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Существует дополнительный вариант, как позаботиться заранее о собственных интересах – это подача на земельные участки заявления об учете прав. Придется внимательно отследить на сайте региона и муниципалитета официальное извещение про изъятие земель. Как только заметили, так сразу подать заявление, а куда именно и когда, будет расписано в публикации (пп. 4 п. 5 ст. 56.5 ЗК РФ).

Как только будет установлена информация о собственниках, орган власти принимает решение об изъятии. И там указывают все изымаемые земельные участки с расположенными объектами недвижимости на них, а также ссылка на документы и цель изъятия (п. 4 ст. 56.6 ЗК РФ).

В течение 10 дней после принятия о своем решении обязан сообщить уполномоченный орган: распространить информацию в СМИ, разместить на официальном сайте, направить копию правообладателям изымаемой недвижимости и копию в Росреестр.

Размер возмещения и оценка изъятой земли

Заранее и не позже чем за 60 дней до направления соглашения, власти проводят размер возмещения и оценку. Помимо собственника на компенсацию имеют право рассчитывать и правообладатели у которых участки принадлежат при таких условиях:

1. Постоянного (бессрочного) пользования.
2. Пожизненного (наследуемого) владения.
3. Аренды от государства.
4. Безвозмездного пользования.

Все об условиях для правообладателей указано в статье 56.8 п.3 Земельного кодекса РФ. Подписывается соглашение об изъятии с каждым правообладателем земельного участка и недвижимости расположенной на нем. Компенсацию выплачивает государство пропорционально долям, когда нескольким собственникам принадлежит право собственности.

Комментарии к ст. 49 ЗК РФ

1. Комментируемая статья посвящена основаниям изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд; порядок же такого изъятия регламентирован ст. 55 ЗК РФ. Эти основания едины для случаев изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд как у юридических лиц, так и у граждан независимо от того, на каком праве используется земельный участок — собственности, пожизненного наследуемого владения, аренды, постоянного или срочного пользования. При этом у собственника земельный участок может быть изъят только путем выкупа (ст. 279 ГК РФ).

Приводимый в данной статье перечень оснований изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд не является закрытым: федеральными законами, а также законами субъектов РФ в отношении изъятия участков, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, могут быть установлены иные случаи, когда такое изъятие допускается. Однако основной критерий, который должен применяться при осуществлении изъятия земель для государственных или муниципальных нужд, приведен в абзаце первом комментируемой статьи: случаи, когда допускается такое изъятие, являются исключительными, т.е. по общему правилу изъятия земельных участков следует избегать. В подпункте 2 п. 1 также подчеркивается, что размещение приведенных в списке объектов государственного или муниципального значения (и соответственно изъятие земельных участков) производится только при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. В конечном счете законом невозможно предусмотреть все варианты и случаи, которые могут возникнуть на практике, и потому большая ответственность лежит на органах, принимающих решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд: в каждом конкретном случае необходимо тщательно выяснять необходимость и целесообразность этого изъятия.

2. Последний абзац подп. 2 п. 1 комментируемой статьи введен Федеральным законом от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с ним (ст. 5) автомобильные дороги в зависимости от их значения подразделяются на автомобильные дороги федерального значения; автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения; автомобильные дороги местного значения; частные автомобильные дороги, а в зависимости от вида разрешенного использования — на автомобильные дороги общего пользования и автомобильные дороги необщего пользования.

К автомобильным дорогам общего пользования относятся автомобильные дороги, предназначенные для движения транспортных средств неограниченного круга лиц, а к автомобильным дорогам необщего пользования — автомобильные дороги, находящиеся в собственности, во владении или в пользовании исполнительных органов государственной власти, местных администраций (исполнительно-распорядительных органов муниципальных образований), физических или юридических лиц и используемые ими исключительно для обеспечения собственных нужд либо для государственных или муниципальных нужд.

Перечни автомобильных дорог необщего пользования федерального, регионального или межмуниципального значения утверждаются соответственно уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, перечень автомобильных дорог необщего пользования местного значения может утверждаться органом местного самоуправления.

Перечень автомобильных дорог общего пользования федерального значения утверждается Правительством Российской Федерации. К таким дорогам в любом случае относятся автомобильные дороги, соединяющие город Москву со столицами сопредельных государств, с административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, и дороги, включенные в перечень международных автомобильных дорог в соответствии с международными соглашениями Российской Федерации, а также к ним могут быть отнесены автомобильные дороги:

соединяющие между собой административные центры (столицы) субъектов Российской Федерации;

являющиеся подъездными дорогами, соединяющими автомобильные дороги общего пользования федерального значения, и имеющие международное значение крупнейшие транспортные узлы (морские порты, речные порты, аэропорты, железнодорожные станции), а также специальные объекты федерального значения;

являющиеся подъездными дорогами, соединяющими административные центры субъектов Российской Федерации, не имеющие автомобильных дорог общего пользования, соединяющих соответствующий административный центр субъекта Российской Федерации со столицей Российской Федерации — городом Москвой, и ближайшие морские порты, речные порты, аэропорты, железнодорожные станции.

Критерии отнесения автомобильных дорог общего пользования к автомобильным дорогам общего пользования регионального или межмуниципального значения и перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения утверждаются высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения поселения может утверждаться органом местного самоуправления поселения, перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения муниципального района — органом местного самоуправления муниципального района, а перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения городского округа — органом местного самоуправления городского округа.

При этом в соответствии со ст. 24 названного Федерального закона предоставление земельных участков, которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, для размещения автомобильных дорог федерального значения осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства. Предоставление земельных участков, которые находятся в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

3. Законами субъектов РФ могут быть дополнительно предусмотрены только случаи изъятия таких земельных участков, которые находятся в собственности самих субъектов РФ либо в муниципальной собственности, т.е. участков, предоставленных в пользование, пожизненное наследуемое владение либо аренду гражданам, юридическим лицам. Следовательно, случаи изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд у собственников могут быть установлены только федеральным законодательством.

В настоящее время семь субъектов Российской Федерации (Амурская, Белгородская, Владимирская, Калужская, Оренбургская области, Республика Хакасия, Хабаровский край) имеют специальные законы, регулирующие вопросы изъятия земельных участков, в Томской и Кемеровской областях имеются законы, регулирующие одновременно предоставление и изъятие земельных участков; некоторые региональные земельные законы имеют отдельные статьи, посвященные вопросам изъятия земельных участков . Большинство из названных законов регулирует вопросы изъятия земель как для нужд субъекта Федерации, так и для муниципальных нужд . В то же время, например, в Белгородской области имеется только закон об изъятии земельных участков для муниципальных нужд (Закон от 27 сентября 2002 г. N 47 «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд на территории Белгородской области»), а в Хабаровском крае действуют два отдельных Закона — от 30 ноября 2005 г. N 320 «Об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности Хабаровского края или муниципальной собственности, для государственных нужд Хабаровского края» и от 25 октября 2006 г. N 68 «Об изъятии земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, для муниципальных нужд».

Как оспорить изъятие земельного участка в суде

Решение об изъятии может быть отменено. Например, в одном деле суд отменил решение о привлечении гражданина к ответственности за неиспользование земельного участка — мужчина доказал, что строительству объективно препятствовало обращение взыскания на заложенное имущество. Отсутствие денег на строительство дома не является основанием для освобождения от административной ответственности, однако сложное финансовое положение может быть учтено в качестве обстоятельства, смягчающего административную ответственность.

Также при привлечении к административной ответственности необходимо учитывать время, необходимое для освоения земельного участка и обстоятельства, исключающие возможность его использования. В качестве примера обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка, можно сослаться на отсутствие электроснабжения, водоснабжения и водоотведения.

«Если у человека нет денег на строительство дома, необходимо в первую очередь обнести приобретенный земельный участок забором и периодически очищать землю от заросшей травы и кустарников для того, чтобы у инспекторов не было подозрений в неиспользовании земельного участка по назначению», — советуют адвокаты.

Порядок изъятия земельного участка

Существует несколько стадий изъятия земельного участка.

1. Принятие решения об изъятии, подготовка всех необходимых для этого бумаг. В документе должны быть указаны следующие данные: информация о собственнике, о его участке, цель изъятия и сроки, поручения, связанные с подготовкой этого дела ответственным лицам и т.д.
2. Информирование собственника об изъятии. Первое предупреждение должно быть вынесено ещё до принятия решения. То есть, рассказать о возможном изъятии собственникам следует обязательно, это можно сделать через СМИ. Далее – после принятия решения, за год до изъятия направляется документ владельцу лично.
3. В Управлении Федеральной Регистрационной службы орган, изымающий участок, обязан зарегистрировать это действие.
4. Следующий шаг – заключение соглашения с владельцем земельного участка. Его можно подписать в любое время, главное, чтобы это произошло до изъятия имущества. В документе должны быть прописаны все условия и договорённости.
5. Если собственник не идёт на контакт, то подаётся иск в суд, вследствие чего участок изымается принудительно.
6. Государственная регистрация перехода права собственности.

Если ваш участок изымают без оснований, то вы имеете полное право подать иск в суд. При этом необходимо обратить внимание на некоторые факторы:

• Проверьте, все ли документы в порядке. Если нет – исправьте это.
• Закажите независимую экспертизу, которая поможет выяснить стоимость участка.
• Если участок помогает вам иметь какой-либо доход (например, вы используете его для коммерческой деятельности), не скрывайте его. Это поможет увеличить сумму компенсации.

Изъятие из чужого незаконного владения

Правомочия собственника находятся под защитой государства. Если совершаются посягательства, то они пресекаются уполномоченными на то органами власти. Изначально собственнику потребуется доказать, что он является добросовестным владельцем. Это может быть ситуация, когда участок приобретен у лица, которое не имело прав его отчуждать, например, залог земельного участка. При этом покупатель не знал и не мог знать об этом запрете.

Если приобретатель добросовестный, то закрепление его прав происходит в момент регистрации, однако исключениями являются случаи, прописанные в законе, когда реальный собственник может требовать возврата.

Человек в единственном случае может требовать возвращения надела – когда он выбыл из обладания против его воли. Примером служит, продажа по поддельной документации. В этом случае судебный орган удовлетворит иск в возврате надела в собственность реального владельца.

Основания для процедуры

Данные положения прописываются в гражданском законодательстве. В их число входят:

• взыскание накладывается на землю по причине установления обязательств;
• изымают наделы, которые согласно законам не могут принадлежать частным лицам на праве собственника;
• национализация, конфискация или реквизиция наделов;
• выделяется доля в совместном владении с выплатой компенсации в денежной форме (связано с тем, что долю в натуре выделить нельзя);
• участки выкупаются для муниципальных или госпотребностей;
• надел используется с нарушением правил, установленных законодателем.

Положения решения об конфискации
Также допускается изъятие участка, который расположен под домом и оформлен в собственность. При этом процесс производится независимо от формы собственности на землю. Прекращение прав собственника в принудительном порядке допускается, если лицо нарушило принципы, установленные для целесообразного использования. В том числе:

• использование не отвечает установленной категории и целевому назначению;
• нарушается экологическая обстановка, снижается плодородность надела для земель, имеющих сельскохозяйственное назначение;
• собственник высказывается против устранения последствий нарушений, которые связаны с загрязнением окружающей среды;
• проигнорированы обязательные меры по осуществлению охранных мероприятий, улучшению почвы;
• лицо уклоняется от уплаты налоговых платежей.

Допускается изъятие на принудительной основе:

• когда конфискация проводится в рамках программ, проводимых государством, муниципалитетом;
• реквизиция;
• иные случаи, закрепленные в законах.

Составляется соглашение об конфискации земельного надела. Этот документ подтверждает факт отчуждения имущества гражданина или организации в пользу государства или муниципалитета.

Заключается акт собственниками надела, который изымается и органами муниципальной или госвласти. В качестве объекта соглашения рассматривают наделы и объекты, которые на них возведены. На участки могут распространяться права собственности, а также постоянного пользования.

Решение

Соглашение имеет письменную форму. В нем отражается:

1. Период, в течение которого осуществляется передача. Он не может превышать более 6 месяцев с момента, когда прекратилось право собственника у предыдущего владельца.
2. Указывается порядок и сумма относительно возмещения ущерба, который возникает по причине изъятия участка.
3. Вписываются реквизиты акта, в котором содержится решение об конфискации надела для нужд государства или муниципалитета.
4. Указывается, какое право прекращается или возникает в отношении участка или расположенных на нем строений в результате процедуры.
5. Цели, с которыми проводится процесс.
6. Кадастровые данные для участков, которые изымаются. Если нет такого номера, то вписывают условный, которые устанавливается на основании законодательства.
7. Данные сторон договора.
8. Сооружения, которые не могут быть изъяты, но при этом располагаются на изымаемой территории.
9. Сервитут земельного участка, если таковой действует.

Понятие соглашения об изъятии
В гражданском законодательстве прописывается порядок, согласно которому происходит регистрация сделок с земельными наделами. Состоит он из шагов:

• соглашение направляется собственнику надела для изучения;
• акт подписывается либо когда человек отказывается его подписывать или в течение трех месяцев с момента получения игнорирует – отправитель подает иск в судебный орган о принудительной конфискации;
• документ отправляется органу, который его направил;
• соглашение направляется в Росреестр для регистрации;
• производятся регистрационные мероприятия и переход прав от частного лица к органам государства или муниципалитета.

Образец соглашения
К соглашению прикладываются:

• кадастровая документация относительно ЗУ и построек на нем;
• отчет, содержащий рыночную стоимость земли и сооружений;
• когда предусматривается компенсация при изъятии, то составляется отчет с указанием реальных стоимостей.

Порядок изъятия земли

Согласно статье № 279 ГК РФ, изъять землю для нужд государственного уровня можно лишь в порядке, который регламентирует ЗК РФ.

Но, при этом статья № 282 ГК РФ вводит весьма важное уточнение о том, что если собственник земли не заключает добровольный договор об изъятии (даже по причине своего нежелания отдавать землю), тогда данная земля изымается в принудительном порядке.

Данное требование является прямым противоречием статье № 8 Конституции РФ, так как нарушает принцип равнозначной защиты любой собственности в России.

Дело в том, что ни частное, ни юридическое лицо не могут подать судебный иск по поводу изъятия своей земли.

Сколько стоит изъятие земельного участка

Пунктом 4 ст. 63 ЗК РФ определено, что в случае изымания земли исполнительным органом государственной власти его владелец может рассчитывать на назначение денежной компенсации. Она выплачивается в 2-х случаях:

• собственник изымаемого участка не желает получать равноценный надел на бесплатном основании;
• исполнительный орган не имеет возможности выделить для правообладателя новый надел.

В вышеперечисленных случаях собственник может претендовать на возмещение рыночной цены изымаемой земли. Более подробно правила расчета стоимости описаны в ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 1998 г. Этот закон определяет факторы, которые влияют на стоимость земли:

• рыночная цена;
• кадастровая цена;
• затраты на переоформление прав собственности;
• компенсация за землю;
• понесенные собственником убытки.

Законодательство предоставляет правообладателю право привлекать к оценке своего участка и имущества, расположенного на нем независимую организацию.

Соглашение об изъятии земельного участка с застройщиком

Соглашение, представляет из себя документ, который подтверждает факт отчуждения земельного участка, собственником которого является юридическое либо физическое лицо, в пользу государственных или муниципальных структур, и заключается между муниципальными либо федеральными органами власти и собственником (правообладателем) изымаемого земельного участка и возведенных на ней строений.

Соглашение составляется письменно и содержит в себе следующую информацию:

1. наименование лиц, являющихся сторонами сделки;
2. кадастровый либо условный номера земельного участка;
3. цель изъятия участка;
4. реквизиты принятого решения, а именно: дата принятия решения, наименование органа, принявшего решение, регистрационный номер решения, место и дата публикации принятого решения;
5. перечень прав, которые возникают либо прекращаются в связи с изъятием;
6. срок передачи изымаемого имущества, который не может быть более шести месяцев со дня прекращения правомочий прежнего правообладателя;
7. размер и порядок выплаты выкупной стоимости;
8. перечень размещенных на участке строений и сооружений;
9. перечень сервитутов, если таковые имеют место быть и необходимы.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в соответствии с нормами гражданского права, применяемых к регистрации сделок.

В случае если собственник более 90 календарных дней со дня получения соглашения не подписывает предлагаемый документ, орган, принявший такое решение, может обратиться в суд для принудительного изъятия земельного участка.

Иск об изъятии земельного участка составляется в письменном виде и содержит в себе:

• информацию о заявителе;
• данные об участке;
• цель изъятия.

Уполномоченный орган по принятию решения об изъятии

---

Забрать землю у собственника можно только по распоряжению органа государственной власти, который уполномочен принимать данные решения в отношении земель. Какой именно госорган уполномочен решать изымать землю у граждан или нет, зависит от того, для каких нужд забирается надел:

• для федеральных нужд – уполномоченный федеральный орган исполнительной власти;
• для нужд субъектов РФ – региональные власти;
• для муниципальных нужд – местная администрация.

Решение может быть принято уполномоченным госорганом самостоятельно или по ходатайству иных организаций, перечень которых утвержден п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ. К ним относятся:

• субъекты естественных монополий;
• недропользователи;
• учреждения, с которыми заключены договора комплексного освоения территории;
• прочие организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности, для которой требуется изъятие земельного надела.

Решение об изымании земли из оборота граждан должно быть принято в течение 6 лет, с даты подписания проекта планирования территории. Государство не может изъять участки, являющиеся выморочным имуществом или находящиеся в государственной/муниципальной собственности.

Срок действия принятого решения – 3 года, при этом оно может быть обжаловано в суде в течение трех месяцев с момента надлежащего уведомления собственника надела.

Основания изъятия земель

Причин, по которым собственник может лишиться прав на землю, существует несколько, но эта процедура может происходить только по весомым обстоятельствам. Основаниями по закону служат следующие:

1. При эксплуатации земли собственником с нарушением разрешенного использования, а также неиспользование.
2. Для комплексного развития территории официальному решению властей, если участок оказался в границах запланированных работ.
3. Конфискация для возмещения ущерба, нанесенного собственником иному лицу своим преступным деянием.
4. Реквизиция вследствие воздействий эпидемий, природных катаклизмов, аварийных и чрезвычайных ситуаций.
5. Иные обстоятельства, когда в рамках законодательства власти любого уровня вправе истребовать участок.
6. Для государственных или муниципальных нужд. К ним относятся:

• строительство на конкретной территории объектов федерального уровня, а также местного или регионального;
• проведения работ в рамках недропользования;
• исполнение РФ международных обязательств;
• в рамках государственных полномочий службой ФСБ;
• иные основания по законодательству РФ.

Важно знать, что отказаться от исполнения судебного распоряжения по изъятию земли ее хозяин не может. В большинстве случаев он может только рассчитывать на другой аналогичный надел или компенсационные выплаты.

Сведения, которые указываются в решении об изъятии участков земли

Решение о конфискации земельных территорий для удовлетворения муниципальных или государственных потребностей принимается в соответствии с предусмотренной законодательством процедурой. Такой документ может быть принят в отношении определенных земельных участков, которые являются собственностью или находятся во владении физических или юридических лиц, а также подлежат последующему образованию.

Решение о предстоящем изъятии участка земли может приниматься в отношении любых недвижимых, природных или земельных объектов, которые расположены в пределах, установленных схемой. Исключением могут стать те конструкции и постройки, размещение которых не противоречит главным целям конфискации.

Решение о предстоящем изъятии – это единственное законное основание для проведения процедуры конфискации, поэтому в таком документ должны указываться в полном объеме следующие важные данные:

• кадастровые данные всех земельных объектов, которые будут изыматься, включая те участки, которые подлежат последующему преобразованию;
• регистрационные данные недвижимого имущества, которое размещено на территории изымаемых участков;
• цель совершения процедуры конфискации земель, если существуют основания, предусмотренные действующим земельным законодательством;
• реквизитные данные объектов, которые не подлежат конфискации;
• кадастровые данные сервитутов, которые установлены на данном участке и сохраняют свою законную силу даже после осуществления изъятия земли;
• точные реквизиты документов, в соответствии с которыми будет осуществляться процесс изъятия.

Для совершения процедуры изъятия должна прилагаться схема, в которой указано точное расположение участка, если земля подлежит образованию.

Похожие записи:

• До какого возраста военнообязанный в России
• Как оформить международные права
• Оценка бизнеса: зачем нужна, кто проводит, и какие методы используются