Придомовая территория: кто за что платит?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Придомовая территория: кто за что платит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией
Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.
Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП
Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.
Экологизация городского пространства
Ещё одна важная и нужная вещь – озеленение территории. Это прямая обязанность управляющих организаций, если, конечно, земельный участок входит в состав общего имущества в МКД.
Новые деревья и кустарники должны повысить уровень климатического контроля и защитить от:
- шума и ветра,
- солнца,
- выхлопных газов.
Разумеется, перечисленное выше не означает, что вся ответственность ложится на плечи управляющих организаций. Над национальным проектом «Городская среда и ЖКХ» работает коллектив из муниципальных властей, управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК и жильцов.
Пространство двора ограничено, поэтому не стоит пытаться вместить в него всё. В каждом случае это индивидуальный проект и решения. Важно, что такие решения принимаются совместно с жителями домов.
Порядок разработки проекта благоустройства дворовой территории таков:
- вначале определяется тип двора,
- проводится зонирование площадки,
- вместе с жителями обсуждается концепция благоустройства,
- совместно разрабатывается и утверждается проект,
- проект реализуется также совместными силами.
Нарушения использования придомовой территории
Самое распространенное нарушение, связанное с неправильным использованием придомовой территории – ограничение прав других граждан.
При установке заграждений, либо иных ограничивающих доступ устройств важно соблюсти права других граждан. Практике известные случаи, когда пострадавшие от незаконных действий лица обращались в суд и получали крупную денежную компенсацию, выплачивать которую обязаны все жители дома. Решение об установке любого запирающего устройства должно быть принято на собрании жильцов (не менее 2/3 отданных ). Если территория принадлежит сразу нескольким МКД, такое решение принимается совместно. В некоторых случаях часть земли является собственностью органов муниципальной власти, поэтому предварительно нужно получить разрешение в местной администрации. Требования к самим заграждающим устройствам установлены в Приказе Минстроя № 972. Во избежание принудительного сноса необходимо соблюсти данные положения.
По обыкновенной логике эта территория обязана быть собственностью жителей выстроенного на ней здания, так как придомовая земля с ее палисадниками, скамейками и спортивными площадками первоначально предполагалась для развлечения людей, живущих в доме. В статье 16 Федерального закона по Жилищному Кодексу №-189, обозначено:
- Территория вокруг дома, на которой выстроен многоэтажный жилой дом и другие входящие в число этого здания объекты и конструкции, которые связаны с территорией и созданы до вступления в действие закона и в касательстве которого проведен правительственный расценочный учет, передается свободно в единое (коллективное) долевое имущество владельцев квартир.
- Участок, на котором размещено многоквартирное жилое здание и другие входящие в его структуру объекты и конструкции, которые связаны с территорией являются совокупной (коллективной, общей) долевое имущество владельцев (правообладателей) квартир.
- Если территория, на которой размещено многоквартирное жилое здание и другие входящие в структуру подобного строения объекты и конструкции, которые связаны с территорией, не создана до внедрения в действие ЖК, то каждый владелец имеет право прибегнуть с соответствующим заявлением в органы общегосударственной власти либо регионального управления с просьбой о создании земельной зоны.
Работы по межеванию помогают установить точные границы участков в частном секторе и понять, сколько метров от дома считается придомовая территория частного дома в деревне. Без этого невозможны любые значимые действия с землей (покупка, продажа, аренда). Межевание проводится с учетом прав собственников, а результаты оформляются юридически; к нему прибегают в следующих случаях:
- Если вы собираетесь выкупить участок с оформлением его в собственность.
- При оформлении аренды.
- Когда между соседями возникает спор по поводу границ.
Межевание проводят по следующему плану:
- Заключают соглашение о границах участка со всеми заинтересованными соседями. Лучше оформить его письменно, чтобы кто-то из сторон не смог внезапно изменить свое мнение.
- Специалисты проводят межевание.
- Проводят собрание собственников-интересантов, на котором согласовывают результат межевания. Важно, чтобы все участники знали о месте и времени сбора за 30 дней.
- Составляют Акт согласования границ земельного участка. Если кто-то из заранее приглашенных отсутствует на собрании, межевание все равно будет считаться согласованным.
Ширина проезда для автотранспорта
Для придомовой зоны действуют нормы, по которым:
- Для проезда автотранспорта строится дорога шириной не менее 3 м.
- Ширина второстепенных дорог или переулков – не менее 2,75 м.
Нельзя забывать про организацию проездов для пожарной спецтехники. Эти спецпроезды также входят в пространство придомовой территории частного дома; а сколько метров они будут занимать в ширину, зависит от высоты жилого дома. По СНиП ширина спецпроезда не превышает 16 м, но и не может быть меньше 6 м.
В МКД (многоквартирных домах) действуют следующие правила:
- Ширину подъездных путей нередко считают вместе с примыкающим к подъезду тротуаром, и это допускается правилами.
- Если проезд рядом с домом заканчивается тупиком, он должен быть достаточно широким для разворота пожарной спецтехники. Разворотная площадка в тупике не должна быть меньше 15*15 м.
- На всех дорогах запрещена стоянка гражданских автомобилей; это же касается длительного перегораживания подъездных путей.
Придомовой участок МКД — что это и как оформить
Размеры придомового участка определяются при строительстве жилого дома на основе нормативных требований Градостроительного кодекса РФ, окружающей застройки, количества квартир и этажей, наличия предусмотренных проектом встроенных помещений общественного назначения, подъездных путей и т.п. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам.
Границы и площадь придомового земельного участка фиксируются в градостроительных планах города, техническом паспорте дома. Перед вводом дома в эксплуатацию все помещения дома и земельный участок проходят инвентаризацию, при этом составляется технический паспорт, а помещения дома и земельный участок ставятся на кадастровый учет.
В реальной практике в силу несовершенного учета объектов недвижимости или недобросовестности исполнителей в субъектах и муниципальных образованиях возникает ситуация, когда план отведенного при строительстве придомового земельного участка оказывается утерян или уничтожен, когда администрация муниципального образования, например, в силу только ей известной “целесообразности”, решила “оптимизировать” земельные участки вокруг многоквартирных домов, обрезав их по край наружной отмостки.
В таких домах права собственников оказываются нарушенными, они утрачивают возможность, предоставленную жилищным законодательством, по распоряжению своим первоначальным участком, ставится под угрозу качество проживания, возникает вероятность, что вблизи дома или даже вместо детской площадки появится торговый киоск, либо под лукавым предлогом развития предпринимательства будет выстроена коммерческая автомобильная стоянка. Соседние многоквартирные дома одного двора, где было создано общее ТСЖ (или могло бы быть создано), оказываются разделенными узкой полоской муниципальных земель, проходящих прямо через детские городки, спортивные площадки, места отдыха. Товарищества собственников жилья в таких домах, как бы хорошо они ни работали, государственная жилищная инспекция закроет при первой же проверке, поскольку дома утратили смежные границы, а это основное требование ст. 136 ЖК РФ при создании многодомных ТСЖ). В ситуации, когда хороших управленцев мало, особенно в малых городах России, такая практика бьет по самому чувствительному – вредит росту активности граждан, становлению ответственного собственника. У жителей исчезает интерес и практическая возможность создания специального счета капремонта. Словом, такая практика муниципального управления наносит ущерб сохранению жилого фонда в надлежащем состоянии и незаконна.
Помимо нарушения нормативных положений Градостроительного кодекса РФ, определяющего размеры земельного участка, для таких домов исчезают и смежные границы земельных участков с соседними домами, что формально приводит к нарушению требований ст. 136 ЖК РФ, установленных для многодомных ТСЖ (ТСН).
Если такое произошло, собственникам необходимо принять все меры для восстановления своих прав на землю.
Всё что внутри двора, за забором — дворовые территории многоквартирного дома. Определение границ земельного участка в таком варианте, не совсем точное. Принадлежащие ТСЖ участки, на самом деле значительно больше условной, но привычной для нас визуальной границы ограждения во дворе многоэтажки.
Земля, которая используется для подъезда транспорта, как и придомовая территория, где разместились технологические объекты для подачи тепла и электричества тоже входят в земельный участок, используемый жильцами многоэтажки на законных основаниях.
У этого недвижимого имущества есть особенности, которые отличают его от другого землепользования. Эта земельная площадка рядом с домом одновременно и общая и частная. Передать её в аренду можно только консолидированным решением большинства жильцов дома.
Но даже после передачи в аренду, использовать её для проезда или отдыха, смогут все жильцы дома. Немного далее мы объясним, почему у этой земли такой необычный статус и чем это вызвано.
Определение минимального и максимального размеров
Не устанавливаются строгие нормы по метражу и форме территории. Многоэтажные дома возводят в районах с разными особенностями и условиями, а также на различной площади. Застройщик не во всех случаях может подобрать участок, отвечающий требованиям будущих собственников.
Устанавливается понятие минимального размера, необходимого для обеспечения потребностей проживающих лиц. Он составляет площадь дома. В результате получается, что при выходе из подъезда собственники фактически оказываются не на своей территории.
Максимальная площадь варьируется. Она может ограничиваться только соседними постройками, входящими в межевой план и инфраструктуру дома. Законом не устанавливаются конкретные ограничения.
Жильцов часто интересует, каким образом увеличить площадь территории. Это возможно, обратившись к сотрудникам управляющей компании. Существует два способа реализации этой задумки:
- Аренда соседнего участка. С муниципалитетом заключается официальный договор аренды, за который необходимо вносить регулярные платежи.
- Выкуп участка. Жильцы станут полноправными владельцами и будут распоряжаться новой территорией по своему усмотрению.
Кому принадлежит придомовая территория МКД?
Она принадлежит собственникам жилых помещений в многоквартирном доме. То есть они могут распоряжаться ею по собственному усмотрению – парковать машины, разбивать клумбы, высаживать деревья, организовывать зоны отдыха (устанавливать беседки, лавочки и пр.). Однако право собственности наделяет владельцев не только правомочностями, но и обязанностями.
Каждый жилец должен оплачивать налог за пользование придомовой территорией. Его сумма определяется по количеству лиц, проживающих в квартире. Он относится к услугам ЖКХ и уплачивается обычно ЖЭКу или управляющей компании.
То есть исходя из природы права собственности, обязанность убирать придомовую территорию и поддерживать ее чистоту возложена на проживающих в доме. Однако обычно они, приняв решение на общем собрании, делегируют эту задачу какой-либо организации, на счет которой и поступают ежемесячные выплаты от владельцев жилых помещений.
Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП
Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.
Общие сведения о придомовой территории
Строго определения данного понятия нет — по крайней мере, они относительны и в том или ином контексте могут иметь свои особенности. Тем не менее сущность понятия придомовой территории подразумевает площадь возле здания, которая может эксплуатироваться в интересах его собственника. Например, если речь идет о многоквартирном доме, то ее могут использовать жильцы для благоустройства окружающего их пейзажа, для отдыха, прогулок с детьми, организации автостоянок и других целей. Иными словами, придомовая территория — это часть земли, прилегающей к дому, которая предназначена для непосредственной эксплуатации жильцами. Важно отметить, что стоимость квартир в определенной степени зависит и от того, насколько высок уровень благоустройства данной территории. Наличие детских площадок, средств обеспечения безопасности и парковочных мест, несомненно, повышает привлекательность такого жилья. Теперь следует детальнее разобраться, что представляет собой территория возле многоквартирных и частных домов.
Принадлежность придомовой территории
Покупая в собственность жилье в многоквартирном доме, мы не думаем, кому она принадлежит, на руках есть правоустанавливающая документация. Но кому принадлежит придомовая территория?
Придомовая территория может существовать только в виде земельного участка, на котором могут располагаться дополнительные постройки и сооружения для улучшения условий проживания и пользования собственников или иных пользователей жилых помещений.
Из этого следует, что придомовая территория является общей собственностью всех жильцов многоквартирного дома, к которому она относится.
Придомовая территория определяется на основании землеустроительной и градостроительной документации, которая оформляется в процессе возведения здания. Этот участок земли передают в пользование жильцов безвозмездно при переходе прав на недвижимое имущество в доме.
Границы земельного участка многоквартирного дома
Жилищный кодекс, ст. 36 говорит, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
По нормам земельного права, границы земельного участка должны быть определены и зарегистрированы в Росреестре. То есть, по сути, земля под МКД должна иметь координаты, по которым можно точно определить, где заканчиваются границы земельного участка, находящегося в собственности жителей дома. Однако реалии таковы, что не у всех МКД, есть обозначенные и зарегистрированные границы, но тем не менее примыкающую территорию к дому считают общей долевой собственностью, по отношению к которой у жильцов есть как права, так и обязанности.
Что такое придомовая территория
Для начала необходимо выяснить, что называют придомовой территорией. Итак, придомовая территория – это площадь, которая прилегает в многоэтажному дому. К ней могут относиться:
- Детские и спортивные площадки.
- Футбольные поля и хоккейные коробки.
- Парковка и гаражи.
По закону территория около многоэтажки принадлежит жильцам дома. То есть именно они владеют этой землёй на праве общей собственности. Границы придомовой территории многоквартирного дома определяются при оформлении права собственности. Посмотреть их можно в выписке на земельный участок. В этом же документе можно посмотреть и остальные постройки, за которыми необходимо ухаживать. В их число могут входить:
- Тепловые и трансформаторные подстанции.
- Средства для благоустройства и озеленения двора.
Итак, придомовая территория – это площадь, которая находится непосредственно под многоэтажным домом и в его окрестностях. Теперь необходимо выяснить, кто должен ухаживать за этой территорией.