Квартира в подарок. Договор дарения и всё, что с ним связано
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в подарок. Договор дарения и всё, что с ним связано». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Как переписать квартиру на другого человека
Для переоформления права собственности на квартиру следует заключить договор между собственником и лицом, которому перейдёт право собственности. В зависимости от вида заключаемой сделки может потребоваться присутствие нотариуса. Стоимость передачи квартиры в собственность родственнику зависит от вида договора.
Для дальнейшей регистрации права собственности нужно обратиться в регистрирующий орган с заявлением одним из удобных способов:
- Через МФЦ или в отделение Росреестра;
- Через официальный сайт Росреестра в форме электронного обращения при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи у заявителя.
- Отправить по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого.
Порядок смены собственника регламентируется законом и осуществляется через государственную услугу регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Моментом перехода прав от одного собственника к другому считается дата внесения изменений в ЕГРН.
«Прописка» в квартире (регистрация по месту жительства или месту пребывания) предоставляет «прописанному» лицу право пользования помещением. Собственнику квартиры принадлежит, помимо права пользования, право владения и право распоряжения.
Также собственник квартиры может без ограничений вселять в квартиру любых лиц, а зарегистрированный в квартире гражданин может вселять в нее только своих несовершеннолетних детей.
«Прописанное» лицо не приобретает долю в праве собственности, поэтому «отнять» квартиру у собственника не может ни при каких законных обстоятельствах.
Единственное возможное неблагоприятное последствие «прописки» в квартире третьих лиц для собственника — это отказ «прописанного» добровольно сняться с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания и освободить квартиру, который влечет за собой препятствия для полной реализации прав собственника на квартиру. В таком случае закон предоставляет способ судебной защиты прав собственника – подачу искового заявления о выселении из жилого помещения.
Независимо от выбранного сторонами способа, чтобы переоформить квартиру на нового владельца, обязательно будут нужны следующие документы:
Наименование документа Примечания
| Кадастровая справка из Бюро технической инвентаризации | Несмотря на то что в данном учреждении имеются все кадастровые паспорта и планы на зарегистрированные ранее объекты недвижимости, следует знать, что составляются они на пять лет и при просрочке нужно вызывать специалиста на дом, чтобы получить новые документы |
| Письменное согласие на переоформление квартиры от имени супруга или иных совладельцев | Обязательно составляется в нотариальной конторе. При этом если имеются недееспособные или несовершеннолетние совладельцы, понадобится согласие социальной службы или органов опеки соответственно |
| Справка из лицевого счёта | Для физических и юридических лиц |
| Выписка из домовой книги | Со сведениями о зарегистрированных в квартире гражданах |
| Выписка из Федерального управления государственной регистрации | При переоформлении права собственности по договору купли-продажи следует сразу направиться туда, по договору дарения (дарственной) сначала он должен быть заверен у нотариуса |
Для собственника квартиры, осуществляющего перерегистрацию прав по договору купли-продажи или мены, важно помнить об обязательных платежах в бюджет государства. Налог на прибыль составляет 13% с полученной суммы. Однако это правило не действует при:
- Возмездном отчуждении имущества, находящимся в собственности 3 и 5 лет:
- 3 года – если квартира получена в наследство, в процессе приватизации, по дарственной от близкого родственника или ренты;
- 5 лет – другим способом.
- Стоимость квартиры менее 1 млн. рублей.
- Расходы на покупку квартиры превышали полученный доход.
При передаче жилья в дар, по наследству или при обмене на равноценную квартиру (без доплаты) НДФЛ не оплачивается.
Любой гражданин России имеет право вернуть уплаченные налоги! Просто заполните форму справа, и наш специалист расскажет, как это сделать.
Советы от юристов для правоприобретателей:
- Чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки и составленного договора, заверяйте соглашения в нотариальной палате.
- Если при покупке квартиры не уверены в честности продавца – закажите выписку ЕГРН – фамилия и имя собственника, а также информация об обременении открыты. Благодаря этой справке, вы узнаете о том, кто на самом деле владелец квартиры и какие есть ограничения в использовании.
- Не покупайте квартиру с прописанными в ней лицами. Чтобы выписать даже взрослого трудоспособного гражданина, потребуется потратить время и деньги на судебное разбирательство.
- Будьте внимательны при заключении договора ренты. Возможно, что у пожилого человека есть родственники, претендующие на квартиру – они вправе оспорить договор в судебном порядке.
- Если на ваше имя оформили открытое завещание – проверьте его. Любая опечатка, искажающая понимание волеизъявления влечет к недействительности такого акта.
Приложения к заявлению
Для того чтобы стать собственником недвижимого имущества недостаточно написать одно заявление. К нему должны быть приложены требуемые для оформления бумаги по списку. Документ, подтверждающий, что заявитель действительно имеет все полномочия о перерегистрации прав:
- документы, подтверждающие покупку;
- дарственная;
- документы на обмен;
- документы от нотариуса о получении наследства;
- документы на приватизацию;
- документы, подтверждающие наличие соглашения о пожизненном обеспечении ухода (рента).
В каждой индивидуальной ситуации используется один из вышеперечисленных договоров. Кроме того, необходимо будет предоставить:
- бумаги из кадастровой службы;
- подтверждение того, что налоговый сбор в пользу государства был оплачен (пошлина) с отметкой о номере зеленой пенсионной карточки (СНИЛС);
- копия и оригинал подтверждения личных данных заявителя (практически в ста процентах случаев это паспорт);
- СНИЛС.
Оплатить в пользу государства придется:
- две тысячи за жилье;
- двадцать две тысячи, если собственник является юридическим лицом;
- триста пятьдесят рублей за переоформление (или первичное оформление) земельного участка.
После того, все необходимые бумаги будут переданы в уполномоченный для регистрации орган (а это только Росреестр, так как в мультифункциональном центре только принимают документы и выдают их, а непосредственно регистрация пройдет лишь в государственном учреждении) заявитель получит на руки расписку с указанием данных о принятии его заявления.
До середины 2016 года новые собственники получали на руки свидетельства. Теперь эта процедура по различным причинам (об этом будет сказано далее по тексту) отменена. Чтобы подтвердить свои права необходимо заказывать выписку из Росреестра.
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:
● родне проще договориться об условиях сделки;
● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;
● ниже риски столкнуться с мошенничеством.
Такие сделки имеют и важные недостатки:
● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;
● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.
Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:
● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;
● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.
Нужно ли идти к нотариусу
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.
Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.
Как переоформить квартиру на сына без налога
Чтобы без налога передать жилье сыну, нужно действовать по инструкции:
- Составить дарственную. Указать в договоре нужно следующую информацию:
- дата и место составления;
- ФИО обеих сторон;
- объект дарения (точная площадь квартиры и адрес);
- документ, подтверждающий право владения.
- В завершение обе стороны ставят свои подписи. Ни о каких компенсациях в соглашении упоминать нельзя.
- Можно оформить документ самим, когда не хочется переплачивать за нотариальные услуги. Если дарится доля в недвижимости, то потребуется нотариальное заверение. Его стоимость зависит от степени родства между сторонами. 0,1% от суммы договора платят близкие родственники, для остальных тариф составляет 1% от цены жилья. Когда стоимость жилья свыше 1 000 000 рублей, тариф составит 0,75%.
- Оплатить пошлину для регистрации права владения.
- Собрать необходимые документы:
- паспорта участников;
- одобрение супруга на сделку;
- свидетельства на квартиру;
- квитанция об оплате пошлины;
- нотариальная доверенность, если документацию подает представитель.
- Обратиться к специалистам Росреестра или специализированного центра государственных услуг «Мои документы» (ранее – МФЦ) для оформления права владения.
- Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право владения.
Для оформления дарственная составляется в трех экземплярах. Один из документов передается в Росреестр.
До четырнадцати лет подпись за малолетнего ставит опекун. После 14 лет сын или дочь может самостоятельно ставить подпись. Когда в сделке с жильем участвуют несовершеннолетние, потребуется одобрение специалистов опеки.
Как переоформить собственность на квартиру?
Есть несколько вариантов, с помощью которых можно переоформить свидетельство на право собственности на квартиру на другого человека.
- Продажа (купля) квартиры. Согласно закону, эта сделка должна сопровождаться подписанием соответствующего соглашения и оплатой госпошлины. Помимо этого, продающий жилое помещение должен будет заплатить налоговый вычет с полученного дохода, а тот, кто покупает, напротив, претендует на налоговые льготы.
- Обмен. Этот метод применяется реже и чаще всего людьми, которые желают изменить свои условия проживания.
- Дарение. Данный способ дает возможность избежать оплаты налогов и сбора большого пакета документации.
- Получение наследства. Этот метод применяется между родственниками, однако возможно и наследование имущества посторонним человеком. Нередко данный вариант подразумевает оформление завещания, в котором оговорены лица и тот объект недвижимости, который он наследует.
- Раздел совместно нажитого недвижимого имущества. Используется при переоформлении квартиры или её части при расторжении брака.
Добровольное выселение
Хозяин вправе распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Он может проживать в ней, сдавать в аренду, дарить, завещать или продать. Для этого ему не нужно согласовывать свои действия с гражданами, которые зарегистрированы в его жилом помещении, но совладельцами не являются. Владелец без проблем может отчудить квартиру, в которой прописано лицо, не собственник, без его согласия.
Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.
Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.
Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.
В каких случаях переоформляют долевую собственность
Переоформление долевой собственности проводится в случаях, когда долю продают, обменивают либо дарят. Она переходит к другому человеку, и ее, конечно, нужно на него переписать (переоформить). Любую из этих операций необходимо закрепить договором (ст. 572 ГК РФ). Существуют определенные условия для подобных сделок:
- Купить долю в квартире может любой человек при условии отказа от ее покупки другими жильцами квартиры (дольщиками). Их право, по закону, является приоритетным (п. 7 главы 30 ГК РФ), даже если купить долю захочет родственник владельца.
- Долю в квартире можно обменять на жилплощадь такого же размера и оформить как на родственника, так и на другого человека.
- Долю в квартире владелец может подарить. Если договор дарения оформляется на близкого родственника, то не нужно даже платить налог. Если на другого гражданина, то налог составит 13 процентов от сделки.
Долевую собственность требуется переоформить, если она получена в наследство. Тогда эта жилплощадь принадлежит наследнику, но официально на него не записала, и придется ее переоформлять. Долю в квартире переоформляют и бывшие супруги при разводе и разделе недвижимости и другого имущества.
Другие варианты переоформления долевой собственности
Долю в квартире можно переоформить и на ребенка, которому нет 14 лет. Для этого родители (усыновители, опекуны) готовят вышеуказанный пакет документов и направляют его на регистрацию. Вместо скана паспорта подают копию свидетельства о рождении, а подписи под документами ставят родители или законные представители. Если несовершеннолетний старше 14, но младше 18 лет, он сам имеет право подписи, но в присутствии уполномоченных взрослых, которые потом ее визируют.
Если долевая собственность досталась в наследство нескольким родственникам, они могут мирно договориться, кто именно станет ее владельцем. В случае возникновения споров дело можно решить в судебном порядке. Тогда кто-то из родственников готовит иск и новый пакет документов. Многие в этом случае предпочитают не переоформить долевую собственность, а продать ее и распределить деньги между наследниками поровну.
Что может пойти не так
Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:
Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.
Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.
При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.
Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.
Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.
Право заключить письменный договор
Как это работает. Когда один человек снимает у другого квартиру, они заключают между собой договор найма. А стороны называются нанимателем и наймодателем. Иногда договор называют арендой, но формально это все-таки наем, для которого есть отдельные статьи в гражданском кодексе.
Договор найма жилого помещения должен быть письменным. Только тогда он имеет силу. То есть тот, кто сдает квартиру, и тот, кто ее снимает, должны составить документ и вместе его подписать. Можно, конечно, попробовать признать заключение договора даже без письменной формы, но это лишние проблемы, расходы и суды. Свидетели тут не помогут. При этом доказать факт договора не значит доказать, на каких условиях он был заключен. Поэтому всегда подписывайте хотя бы стандартный договор со всеми существенными условиями. И обязательно его читайте.
Наймодатель может сказать: «Я не хочу заключать договор, потому что это налоги». Объясните ему, что сам факт подписания договора не привлекает к наймодателю налоговую службу. А факт получения им дохода налоговики смогут при желании доказать и без договора. То есть договор и налоги не связаны.
Договор вам нужен для защиты прав, а не для жалоб в налоговую. О самом факте подписания налоговая узнать не может, но без договора вас будет легко обмануть и даже выставить из квартиры.
Если хозяин долго не появляется в квартире
Следующий вариант мошенничества применяется в отношении недвижимости, которую собственник долго не использует по прямому назначению. Допустим, хозяин месяцами не посещает квартиру, дачу, загородный дом. Или же какое-то время находится за границей, в командировке. Такое имущество — лакомый кусок для мошенников. Преступники пунктуально собирают информацию о недвижимости, а также о ее собственнике. И если выясняется, что хозяин еще долго не появится в квартире (на даче/в загородном доме), бандиты подделывают доверенность и документы для реализации.
Так, совсем недавно в Иркутской области за мошенничество была осуждена организованная преступная группа из одиннадцати человек. Преступники продавали чужие квартиры в Ангарске. Мошенники под видом представителей социальных служб ходили по домам и выясняли у соседей, какие из квартир пустуют и куда отправились их хозяева. И если собственники выбыли в длительную командировку, уехали за границу или просто месяцами не появлялись в жилище, то аферисты начинали действовать. Прежде всего они подделывали паспорт настоящего хозяина, от его имени фабриковали генеральную доверенность, а потом «продавали» квартиру своим знакомым или «бомжам», которые в свою очередь уступали жилье добросовестным приобретателям. Первоначально злоумышленники проникали в квартиру путем банального взлома дверей. Ключей-то не было. Потом вставляли новые замки и придавали жилищу «товарный» вид.