на 3 года продлят срок договора аренды земельного участка по 58-ФЗ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «на 3 года продлят срок договора аренды земельного участка по 58-ФЗ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

После отмены преимущественного права арендатора в марте 2015 года договор аренды после истечения срока действия теряет юридическую силу. Арендаторы даже, внося ежемесячно плату за пользование участком, не смогут продлить срок соглашения, если не успели возвести дом и получить разрешение на строительство. Судебная практика показывает, что договор аренды, который был заключён до 1 марта 2015 года, невозможно продлить. Решение в 99% случаях — обязать арендатора снести строение за свой счёт и привести участок в первоначальный вид.

Не истек срок действия договора аренды.

Для продления важно, чтобы срок действия договора не истек.

Если срок договора аренды уже истек, то подавать заявление о продлении нет смысла.

Другими словами, продлить аренду, по которой срок действия договора истек, не получится.

Обратите внимание, что данный фактор имеет значение только на момент подачи заявления.

Для ясности рассмотрим пример.

Допустим, срок действия договора истекает 31 марта.

Заявление о продлении подано 30 марта.

В этом случае, отказать в продлении не могут, потому что на момент обращения срок действия договора еще не истек.

Так же важно, чтобы на момент обращения, в суде не было иска о расторжении договора аренды.

Иными словами, администрация не должна успеть обратиться в иском о расторжении аренды.

Второе условие.

Как продлить аренду земельного участка: порядок действий

Порядок продления договора аренды земельного участка регламентирован законодательством и зависит от многих факторов. Например, от согласия и правового статуса участников договора. Если в пролонгации контракта задействованы физические лица, то арендодатель должен в письменной форме уведомить о намерении продлить соглашение в связи с истечением срока договора. Если стороной в договоре выступают юридические лица, государство или муниципалитет, процесс усложняется из-за их правового статуса.

Пролонгация аренды земельного участка начинается с письменного уведомления арендатором арендодателя о своем желании за 3 месяца до окончания срока сделки. В заявлении о продлении договора аренды земельного участка следует указать следующие данные:

• наименование юридического лица или муниципалитета, который предоставляет землю во временное пользование;
• ФИО и должность должностного лица, принимающего окончательное решение по пролонгации;
• ФИО, адрес и другие данные арендатора;
• просительная часть заявления, в которой следует выразить намерение на продление арендного соглашения;
• реквизиты ранее заключенного контракта;
• срок истечения действующего контракта;
• основания о преимущественном праве на продление договора;
• перечень документов, которые прилагаются к заявлению;
• дата заявления и подпись арендатора.

Порядок пролонгации договора

Необходимо заблаговременно (за 3 месяца) прийти в администрацию муниципального образования, которому принадлежит арендуемая земля.

• При себе нужно иметь паспорт и договор (копия). Если паспортные данные менялись, понадобится документ, на основании которого это было сделано. Сведения, указанные в договоре, должны полностью совпадать с паспортными данными.
• В случае, когда вопросами продления договора найма занимается уполномоченный представитель, понадобится нотариально заверенная доверенность от арендатора.
• В администрации пишется заявление о своем желании продлить действие договора, указываются сведения, относительно будущих намерений арендатора по распоряжению участком или об отказе от него. Такие планы должны совпадать с разрешенным использованием земли в данной местности. Сюда же вносятся сведения о договоре аренды, дате его регистрации и сроке действия. Обязательно указывается преимущественное право арендатора на пользование землей и его освобождения от аукциона. На основании статьи 621 такой участок нельзя выставить на аукцион, арендатор продлевает срок действия соглашения на льготных условиях по прежней цене.

Обратите внимание! Льготные условия действуют только в трех случаях, если участок:

1. взят в аренду без предварительного аукциона,
2. предоставлен арендатору на правах победителя аукциона для дачного строительства или садоводства,
3. предоставлен для осуществления сельскохозяйственного бизнеса.

К заявлению нужно приложить:

• основной договор (копия),
• предварительное согласование (копия),
• кадастровый паспорт,
• ситуационный план (выдается в администрации),
• справка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений,
• справка из БТИ о наличии строений (можно заказать в МФЦ или напрямую в Росреестре),
• паспорт (копия).

Если арендатор хочет выкупить участок, вместо права на пролонгацию указывается его намерение. Это дает ему право на льготные условия выкупа земли по кадастровой стоимости и освобождает от участия в аукционе.
Администрация в течение месяца может рассматривать данное заявление. Оплаты госпошлины для этого не требуется. Заявитель по прошествии указанных сроков получает административное решение. Именно оно служит основанием для перерегистрации прав собственности в Росреестре. Для оформления новой собственности придется заплатить госпошлину.

Отказ в продлении договора аренды земельного участка

В случае, если Арендодатель отказывает Вам в аренде земельного участка, в первую очередь следует обратиться к тексту договора аренды земельного участка, а именно – обратить внимание на порядок расторжения договора, предусмотренного соглашением.

Так, например, отказ должен быть Вам направлен в письменной форме. Отказ в пролонгации аренды должен быть мотивирован (например, неиспользование земельного участка, неправильное его использование, но самое частое очевидное основание – окончание сроков аренды).

Текст самого соглашения может предусматривать обязанность возвращения земельного участка в первостепенное состояние, когда Вам придется избавиться от всех зданий, возведенных на земельном участке, иных изменений первоначального состояния земельного участка.

Важно помнить, что законом предусмотрено право арендатора земельного участка предложить арендодателю пролонгировать договор аренды. В случае, если Вам поступил отказ в заключении аренды и арендодатель в течение года с момента окончания аренды заключит аналогичное соглашение с другим лицом, то у Вас появляется право обратиться в суд с требованием обвязывания арендодателя пролонгировать аренду или же взыскать с него фактически причиненный ущерб, возникший вследствие неправомерного отказа.

Обжалование отказа продлить договор аренды земли

В случае, если Вам был дан необоснованный отказ в пролонгации договора аренды, Вы вправе:

• Обратиться в суд и потребовать, чтобы арендодатель заключил договор аренды именно с Вами на новый срок
• Потребовать в суде взыскать с арендодателя все фактически причиненные расходы (транспорт, аренда другого земельного участка и т.д.)

Зачастую, разрешение подобных ситуаций происходит в претензионном порядке, поскольку в случае удовлетворения Вашего требования в суде, Вы имеете право взыскать с арендодателя судебных расходы, которые могут состоять из:

• государственной пошлины, уплачиваемой за обращение в судебные органы
• оплаты услуг представителя (составление претензии, искового заявления, представительство Ваших интересов в судебных инстанциях)
• расходов на транспорт (стоимость авиа-, железнодорожных билетов, оплата услуг такси)
• стоимость проживания в отелях, гостиницах
• почтовых трат и т.д.

Основания и способы продления арендных отношений

Пролонгация договора на предмет аренды участка может осуществляться на следующих основаниях:

1. Добровольное волеизъявление участников ранее оформленного соглашения;
2. Согласно административному акту, решению (при отношениях с органом МСУ);
3. По решению органа правосудия (в случае нарушения некоторых условий ранее действовавшего договора, пренебрежении преимущественным правом или наличии неразрешенного спора).

Способы:

1. Посредством оформления дополнительного соглашения

• Соглашение выступает приложением к основному договору и не обладает юридической самостоятельностью;
• Подлежит регистрации, если новые условия предусматривают аренду, превышающую годовой срок;
• Конструкция соглашения должна совпадать по форме с основным договором;
• Помимо указаний на срок, стороны могут скорректировать и другие условия ранее оформленного соглашения;
• Наиболее экономичный способ решения вопроса;

1. Путем составления текстуально нового образца

• Необходимо соблюдение 3 месячного срока уведомления;
• Обязательная регистрация;
• В Росреестре оформляется перерегистрация договора, которая требует уплаты госпошлины;
• Ранее заключенное соглашение считается недействительным и отсылки к нему в новой конструкции договора являются незаконными;

1. Автоматическое пролонгация ранее действовавшего соглашения

• Участники отношений проигнорировали факт окончания действия договора;
• Ни одна из сторон не выдвинула новых требований к условиям аренды (сохраняются все условия, в том числе и касаемо нового срока действия);
• Не требуется повторной регистрации;
• Одностороннее расторжение автоматически продленного договора требует весомых оснований.

Продление договоров аренды земельных участков для реализации инвестиционных контрактов

Предметом рассмотрения является возможность продления после 01.03.2015г. на новый срок договоров аренды земельных участков, заключенных во исполнение инвестиционных договоров с органами государственной власти (подведомственными им предприятиями, учреждениями).

Указанные инвестиционные договоры имели широкое распространение в 2000-х годах, при этом их характерными условиями являлись: а) предоставление в качестве вклада публично-правового образования в инвестиционную деятельность здания под снос в обмен на долю в построенном на его месте новом объекте; б) обязанность инвестора снести объект (зачастую предварительно расселив проживающих там граждан) и построить новый объект, с распределением результата инвестиционной деятельности между сторонами в определенной пропорции.

В настоящее время значительное количество таких инвестиционных договоров, заключенных много лет (если не десятилетия) назад, сохраняют свое действие, в связи с чем на практике актуальным является вопрос о допустимости продления срока действия договора аренды земельных участков, заключенных в целях исполнения таких инвестиционных контрактов. Данный вопрос, как правило, возникает при отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства на момент обращения за продлением срока действия договора (да, бывает и такое), поскольку вопрос завершения строительства ранее возведенного объекта незавершенного строительства в настоящее время напрямую разрешен законодателем (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Данная публикация ставит целью не только привести собственную точку зрения по рассматриваемому вопросу, но и привлечь внимание других практикующих юристов, которые, возможно, в ходе своей деятельности сталкивались с аналогичной проблемой и имеют альтернативное видение ситуации.

Вывод:

Действующее с 01.03.

2015 земельное законодательство не предусматривает возможности заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка в целях реализации инвестиционного договора, заключенного с публично-правовыми образованиями (подведомственными им предприятиями, учреждениями).

Равным образом, отсутствует законодательная возможность продления на определенный срок такого договора, заключенного до 01.03.2015, если в результате осуществления реализации инвестиционного контракта отсутствует объект незавершенного строительства.

Кардинальные изменения с 2022 года порядка учета аренды

Написать комментарий

Если стороны достигли соглашения о предоставлении в аренду недвижимости на новый период, они могут подписать новый договор либо дополнительное соглашение к ранее заключенному. При этом дополнительным соглашением можно внести любые изменения в имеющийся документ.

Последние разъяснения законодателей по поводу такого продления арендного договора на новый срок говорят о том, что отношения между арендатором и арендодателем будут регламентироваться новым документом.

Если договор подписан на период менее года, его не нужно будет регистрировать в ФРС

Иными словами, при варианте «автоматического продления» соглашения срок новой аренды не будет суммироваться с уже прошедшим периодом, а будет исчисляться заново.

Таким образом, стороны, заключившие договор, могут продлить его любым разрешенным законом вариантом в зависимости от подходящих условий. Главное, при необходимости не забыть зарегистрировать его в госорганах.

Участок земли, переданный под строительство, в соответствии с целевым назначением должен застраиваться. Это означает, что на нем возводится объект капитального строения. Данные условия прописываются при заключении договора об аренде.

Если положение о застройке арендатором соблюдается, то, исходя из положений законодательства, тот факт, что документ о найме не продлили, будет являться нарушением прав арендатора.

Аренда таких участков по завершении сроков договора может не продлеваться только при условии:

• если строительство не было санкционировано;
• категория земель и целевое использование не предусматривают возведения на участке капитального строения;
• работы так и не были начаты;
• участок используется не по назначению.

Таким образом, закон защищает арендаторов земельного участка и предоставляет им льготные условия для продления документа и права пользования наделом при условии соблюдения договора.

Заключаете договор аренды и хотите убедиться, что ваши интересы будут соблюдены? Доверьте анализ данного документа нашим юристам. Они проверят достоверность описания арендованного имущества, правильность прописанных условий договора, определяет юридическую чистоту арендодателя, внесут в текст необходимые правки.

Проверив соглашение с помощью наших юристов, вы избежите необоснованного повышения арендной платы, незаконного наложения штрафных санкций и неправомерных требований со стороны арендодателя.

Пошаговая инструкция пролонгации договора аренды земельного участка, выделенного государством

1. Сбор документов, необходимых для пролонгации срока существования договора по аренде:

• Оригинал и копия договора аренды;
• Паспорт арендатора;
• Документ, подтверждающий изменение паспортных данных (если в договоре указаны несколько иные данные и это связано с внесением изменений в документ, удостоверяющий личность);
• Доверенность (если интересы отстаивает представитель);

1. Обращение в органы МСУ, главе администрации с заявлением о пролонгации договора (за 3 месяца до истечения срока);
2. Рассмотрение заявления уполномоченным органом и принятие по нему решения (на всю процедуру отводится 30-дневный срок);
3. В случае положительного решения, договор подлежит перерегистрации в Росреестре;
4. В случае отрицательного ответа, решение может быть обжаловано в суде.

Практические особенности продления договора

Чаще всего пролонгация договора производится через заключение новой сделки или дополнительного соглашения. Но если речь идёт об автоматическом продлении, важным моментом считается размер арендной платы. По общему правилу, если иное не указано в договоре, она остаётся прежней.

Если изначально арендная плата не оговаривается (что не является существенным нарушением и не будет поводом для расторжения сделки), она определяется по рыночной стоимости, то есть в размере, подобной аренды в аналогичных ситуациях. Чаще всего речь идёт о какой-то устной договорённости между лицами.

На практике многие граждане заключают договоры сроком на 11 месяцев. Это делается для того, чтобы не производить государственную регистрацию сделки. Если проставить условие о пролонгации, договор будет автоматически продлён на неопределённый срок и его регистрация так и не потребуется.

Варианты продления договора аренды земельного участка

Аренда предполагает временное пользование чьим-либо имуществом. В зависимости от вида земельного участка и его назначения срок аренды устанавливается Земельным кодексом (далее ЗК РФ) в п. 8 ст. 39.8. Например, для размещения линейных объектов (газопровода, водопровода и т. д.) срок составляет 49 лет, для ИЖС – 20 лет, для сельскохозяйственных нужд (сенокошения, выпаса животных и т. д.) – не более 3-х лет. Законом также предусмотрена возможность продления найма в следующих случаях:

1. Земля была предоставлена гражданину или юридическому лицу без проведения торгов.
2. Первоначальный договор был заключен на землю сельхозназначения по результатам аукциона.

Подробно о том, как заключается договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Основанием для пролонгации служит заявление арендатора, а в некоторых случаях решение администрации или суда.

Продление договора аренды возможно путем:

• заключения нового договора;
• составления дополнительного соглашения;
• автоматической пролонгации.

В первом варианте заключается новый договор найма, условия которого могут быть изменены. При этом арендатор остается прежним, и его права на землю не меняются.

Во втором случае заключения нового договора не требуется. К уже существующему документу составляется дополнительное соглашение о продлении аренды, в которое могут быть внесены несущественные изменения первоначального договора.

Автоматическое продление возможно в случае, если после окончания срока найма арендатор продолжает пользоваться участком, при условии, что положения уже заключенного договора устраивают стороны и арендодатель не имеет претензий. Он остается в силе на тех же условиях.

Аренда земельного участка под ИЖС – что изменилось?

В 2015 году земельное законодательство РФ потерпело существенные изменения, которые коснулись, в том числе, и продления аренды земли под ИЖС. Пользователи участков, не успевшие достроить объект недвижимости, теперь рискуют их лишиться.

Согласно изменениям, невозможно продлить срок действия арендных отношений, если на объект строительства не было оформлено право собственности. Чтобы это сделать, потребуется обратиться в Росреестр с подготовленным техническим планом и разрешением на проведение строительства (если оно должно быть по закону).

Важный момент. Собственник должен обратиться в муниципалитет с оформленным правом собственности на незавершенный объект строительства до истечения срока действия договора аренды.

Если аренда земли под ИЖС не будет продлена в установленный срок или, если после пролонгации права пользования участком строительство не будет завершено в течение трех лет, то объект застройки будет продан на аукционе. В этом случае собственник сможет рассчитывать только на выручку (с вычетом затрат на аукцион). Кроме того, не отменено права его участия в торгах за собственный объект незавершенного строительства.

Похожие записи:

• Как получить статус малоимущей семьи в 2022 году
• Помощь многодетным семьям в 2023 году
• Калькулятор госпошлины в суд 2022 года