Порядок расторжения договора аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок расторжения договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как мы уже говорили, на практике встречаются нарушения договора аренды и со стороны арендатора. Последствиями для арендодателя могут быть убытки имущественного характера. Итак, ниже раскроем наиболее частые случаи нарушения условий договора аренды арендатором и расскажем, каким образом может защитить свои права арендодатель.

Нарушение договора аренды арендатором

Расторжение договора судом

Статьей 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора через суд, если одна из сторон сделки посчитает действия другой стороны как серьезное несоблюдение условий договора. При этом значимым нарушением условий является такая ситуация, возникшая по вине одной из сторон и при которой другая сторона не получает рассчитанную при подписании договора плату (и выгоду соответственно).

Статья 619 ГК РФ дает право арендодателю расторгнуть договор, если арендатор дважды не внес в срок арендную плату.

В договоре между Департаментом и «Лунный Свет» предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть соглашение по односторонней схеме в случае неуплаты за аренду за два периода.

Так как истцом были представлены суду все материалы, подтверждающие неуплату за аренду, а ответчик не смог опровергнуть доводы заявителя, суд счел обстоятельства достаточными, чтобы признать нарушения условий договора значимыми. Поэтому требование арендодателя о расторжении соглашения также решено было удовлетворить.

Организациям, арендующим помещения, необходимо строго соблюдать условия договора. В случае возникновения проблемной ситуации, которая влечет крупные денежные расходы, а другая сторона сделки намеревается решить вопрос через суд, необходимо принять все возможные меры по урегулированию проблемы в досудебном порядке. Это позволит, во-первых, избежать затрат в виде судебных издержек и начисления пеней, а также даст возможность договориться сторонам сделки о рассрочке платежей, пересмотре условий договора.

В рассматриваемой ситуации можно увидеть недостаточную подготовленность ответчика с юридической точки зрения. Компания не воспользовалась правом, предусмотренным статьей 333 ГК РФ, и не ходатайствовала об уменьшении неустойки. Доводы, приводимые ответчиком, являются необоснованными. Своим решением суд показал, что несоблюдение условий договора не освобождает от обязанности выплаты полной величины арендной платы за период пользования и пеней.

Отказ от возврата арендованного имущества

На практике распространённой является ситуация не только невнесения арендных платежей нанимателем, но и невозврата арендованного имущества. Согласно положениям ст. 622 ГК РФ после окончания срока действия договора (в том числе, в случае его досрочного расторжения) наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том виде, в котором оно было получено в пользованием (с учётом нормального износа). Если этого не происходит, арендодатель вправе требовать выплаты арендных платежей за всё время просрочки возврата.

Предположим, арендатор не вносил арендные платежи, на основании чего договор был расторгнут. Однако возвращать арендованное имущество он не собирается. В таком случае целесообразно будет обратиться в суд с иском об устранении преград в пользовании имуществом и взыскании денежных средств. Структурно такой иск будет состоять из двух частей:

• прошение об устранении преград в пользовании имуществом арендодателя (арендованным);
• прошение о взыскании денежных средств за всё время просрочки возврата имущества.

При этом закон не ограничивает срок, за который могут подлежать взысканию арендные платежи – средства должны быть оплачены за весь срок просрочки возврата.

Также в самом договоре аренды может быть установлено право арендодателя на начисление штрафных санкций (неустойки). Наиболее разумным является начисление неустойки в случае наличия упущенной выгоды арендодателя. В таком случае последний имеет право требовать возмещения абсолютно всех убытков, понесённых в результате неправомерных действий нанимателя. К таким убыткам могут относиться упущенная выгода и другие виды прямых убытков.

Важным моментом при включении упущенной выгоды в сумму иска является доказательность наличия таких убытков. Примером может быть оферта к заключению договора аренды этого же имущества, полученная от третьего лица. В таком случае, сумма упущенной выгоды будет равна сумме, которую предлагал в качестве арендной платы наймодателю новый потенциальный наниматель.

К иску о расторжении договора, устранение преград в пользовании имуществом и взыскании денежных средств необходимо прикрепить максимальное количество доказательств правоты арендодателя. Такими доказательствами могут выступать:

• уведомления о расторжении договора и устранении нарушений;
• сам договор аренды;
• письма с требованиями возврата арендуемого имущества;
• документы, подтверждающие наличие упущенной выгоды.

Чем более доказательным будет иск – тем более высокой является возможность его удовлетворения.

Таким образом, можно выделить следующие виды санкций за невнесение арендной платы:

• досрочное расторжение договора;
• досрочное внесение арендной платы;
• расторжение договора с начислением штрафных санкций.

Все эти санкции могут быть применены арендодателем и являются абсолютно законными.

1. Договор проката – это такой договор аренды, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Нормы о прокате (ст. 626–631 ГК) рассчитаны прежде всего на потребительские отношения, хотя не исключается и применение соответствующих правил, когда имущество предоставляется не потребителю. Вместе с тем возможность применения закона о защите прав потребителей к договору проката является спорной.

Квалифицирующими для договора проката являются специфические признаки арендодателя и предмета договора.

2. Арендодателем по договору проката может быть только лицо, осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче движимых вещей в аренду.

3. Предмет договора проката – это движимые, непотребляемые, индивидуально-определенные вещи. Причем это должна быть именно такая вещь, сдачу которой в аренду на постоянной основе осуществляет арендодатель. Прокат всегда предполагает предоставление арендатору права владения вещью.

4. Договор проката является публичным, он достаточно часто может иметь признаки договора присоединения.

Установлено требование о письменной форме любого договора проката, но не под страхом недействительности.

Предельный срок договора проката – до одного года.

5. Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Финансовая аренда (лизинг)

1. Договор финансовой аренды (лизинга) – это соглашение, в силу которого арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у продавца, определяемого арендатором, если иное не установлено договором, и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Из определения следует, что лизинг всегда предусматривает передачу объекта аренды во владение.

В настоящее время лизинг является разновидностью аренды, хотя зачастую он выступает юридической формой экономических отношений кредита. Особенно это характерно для финансовой аренды с правом выкупа. К лизингу применимы, помимо правил ГК о финансовой аренде (ст. 665–670), общие положения о договоре аренды, в зависимости от предмета лизинга могут применяться и, например, специальные нормы об аренде зданий и сооружений. Кроме того, лизинговые отношения регулируются специальным Законом о лизинге.

При этом в основном нормы ГК должны иметь приоритет перед правилами этого Закона (абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК), за исключением особенностей договоров лизинга, заключаемых государственным или муниципальным учреждением (ст. 9.1 Закона о лизинге).

2. Квалифицирующими признаками лизинга являются особенности предмета и характер обязанностей арендодателя. Предметом лизинга может быть только объект, который на момент заключения договора не принадлежит арендодателю. Кроме того, лизинг всегда предусматривает обязанность арендодателя совершить сделку по приобретению объекта лизинга.

3. Сторонами лизинга являются арендатор и арендодатель. Однако лизинговое правоотношение существенным образом влияет на права третьего лица – продавца, который стороной договора не является.

Поэтому закон предусматривает обязанность арендодателя уведомить продавца о том, что имущество специально приобретается для передачи в аренду определенному лицу.

4. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, включая недвижимость, за исключением земельных участков и иных природных объектов, имущественные комплексы, в том числе предприятия.

Закон о лизинге устанавливает обязательность соблюдения письменной формы договора, однако не под страхом недействительности.

Как поступить, если арендатор оставил имущество?

Бизнесмены, у которых основной вид деятельности связан со сдачей в аренду недвижимости, нередко сталкиваются с ситуацией, когда у арендатора возникают финансовые сложности и он не в силах оплачивать арендную плату. Поговорим о том, как коммерсанту в этом случае лучше себя вести, и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель.

В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора.

Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для ­арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ).

Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ).

Разберем ­каждое из этих оснований подробно.

Зачем обращаться к юристу при нарушении договора аренды?

При существенных нарушениях договора аренды одной стороной, происходит нарушение интересов другой стороны. Для того чтобы защитить свои права и законные интересы следует обратиться за помощью к профессионалам. Помощь юриста при нарушении договора аренды состоит, прежде всего, в досудебном урегулировании конфликта. Юрист составляет претензию, в которой излагает факты, характеризующие возникшие нарушения договора и предлагает решить проблему определенным способом и в указанный срок. В противном случае договор аренды будет расторгнут и будут взысканы понесенные в связи с этим убытки.

Юристы компании «ЮК ТРИУМФ» обладают необходимой квалификацией и опытом решения подобных дел в суде, поэтому с нашей помощью Ваши права будут защищены.

На юридической консультации в нашей фирме Вы получите правовой анализ создавшейся ситуации, а также будут рассмотрены варианты её решения. Наши юристы составят претензию и вступят в переговоры с другой стороной договорных отношений. В случае невозможности урегулировать спор на досудебной стадии, мы составим исковое заявление и представим Ваши интересы в суде.

Компания «ЮК ТРИУМФ» оказывает юридическую помощь по разрешению арендных споров:

• Устная или письменная юридическая консультация;
• Составление договора аренды;
• Сбор доказательной базы;
• Составление претензий, жалоб, заявлений;
• Досудебное урегулирование спора;
• Составление искового заявления;
• Представительство в суде;
• Контроль исполнения судебного решения;
• Обжалование решения суда в случае необходимости.

Комментарий к статье 619 ГК РФ

1. Арендное обязательство может быть прекращено досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК); в ряде случаев — прекращение одной из сторон (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК). Договор аренды также может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении.

2. В абз. 1 — 6 коммент. ст. раскрываются основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, суть каждого из которых подробнее раскрывается в иных статьях ГК. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (см. коммент. к ст. 450, 615 ГК); 2) существенно ухудшает имущество (см. коммент. к п. 2 ст. 450 ГК); 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК); 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. коммент. к ст. 616 ГК).

Отношения по аренде — классический пример антагонизма интересов сторон, вытекающего из текущей конъюнктуры рынка. Арендатор заинтересован в стабильности арендной платы, в возможности при необходимости оперативно расторгнуть договор аренды или, наоборот, в его длительном действии. Арендодатель, со своей стороны, заинтересован в возможности поднять арендную плату, в быстром расторжении договора в нужный для него момент либо, наоборот, стремится к его продолжительному исполнению. При этом каждая сторона объективно заинтересована в возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Статьи 619 и 620 Гражданского кодекса вводят основания для одностороннего расторжения договора аренды по инициативе как арендодателя, так и арендатора. Однако каждое из этих оснований сформулировано в самом общем виде и потому их детализация раскрывается только на практике, в том числе судебной.

Рекомендации арендодателям

Закон и судебная практика позволяют закрепить в договоре аренды положения, которые расширят права арендодателя в части расторжения договора.

1. Договор может содержать условие о его расторжении при однократном невнесении арендной платы арендатором (пункт 27 письма ВАС N 66).
2. В договоре аренды можно предусмотреть основания расторжения, не связанные с нарушениями арендатора (пункт 25 письма N 66). Это может быть, например, возникшая у арендодателя потребность в данном имуществе.
3. Следует четко и конкретно сформулировать в договоре способ использования имущества, сделав его максимально ограниченным. В результате упростится доказывание в суде факта использования имущества не по назначению.
4. Рекомендуется закрепить в договоре возможность одностороннего отказа от договора во внесудебном порядке по требованию арендодателя, прописав основания, не указанные выше в настоящем пункте и в статье 619 ГК. Такими основаниями могут быть любые экономические, организационные или технические факторы (факты), влияющие на целесообразность использования имущества по нынешнему назначению или сохранения договора с данным арендатором.
5. Следует предусмотреть в договоре раздел «Существенное изменение обстоятельств», в котором прописать любые предсказуемые случаи, кардинально изменяющие заинтересованность в сохранении данного договора. Таким случаем может быть, например, изменение конъюнктуры арендного рынка, выразившееся в росте среднестатистических арендных ставок, при которых арендодателю уже экономически невыгодна установленная в договоре арендная плата.

Рекомендации арендаторам

При заключении договора аренды, в первую очередь зданий и помещений, есть возможность оговорить в договоре условия, которые защитят арендатора в конфликтных ситуациях, в том числе не регулируемых законом.

1. Ввести в договор условие о том, что в соответствии со статьей 328 ГК внесение арендной платы является для арендатора встречным исполнением по отношению к обязанности арендодателя обеспечить возможность пользования имуществом. Такое условие позволяет арендатору не оплачивать аренду за те периоды, когда пользование имуществом было невозможно по вине арендодателя или третьих лиц.
2. Четко прописать в договоре, какая сторона обязана содержать системы жизнеобеспечения в помещении, начиная с электроснабжения и заканчивая противопожарным оборудованием.
3. Выделить коммунальные и прочие платежи из собственно арендной платы. Просрочки по таким платежам не станут основанием для расторжения договора.
4. Возложить на арендодателя проведение текущего ремонта. При отсутствии такого условия эта обязанность автоматически ложится на арендатора.
5. Детально прописать в договоре цель аренды и допустимые способы использования арендуемого имущества. Например, при организации автосервиса следует обязательно указать, помимо возможности проведения на объекте ремонтных работ, иные способы его использования: складирование автозапчастей; хранение автомобилей; оборудование офисных помещений и для своих работников, и для партнерских организаций, например для автостраховой компании; розничная торговля автозапчастями и прочее. Такой подход избавит от претензий арендодателя о нецелевом использовании объекта.
6. Внести в договор условие о его расторжении в судебном порядке по требованию арендатора по основаниям, не указанным в статье 620 ГК. В частности, можно указать основания, приведенные в настоящей статье в разделе «Диспозитивные основания для расторжения договора по требованию арендодателя». Данным условием следует охватить те основания, которые можно будет подтвердить в суде документально и при возникновении которых аренда объекта будет оставаться экономически приемлемой на период судебного спора.
7. Установить в договоре возможность одностороннего отказа от договора по требованию арендатора во внесудебном порядке, то есть оперативно, оговорив здесь основания, не указанные в предыдущем пункте и в статье 620 ГК. Данным условием следует охватить те основания, которые объективно существенны для арендатора, но которые будет затруднительно подтвердить в суде документально и при возникновении которых аренда объекта будет экономически неприемлемой.
8. Внести в договор раздел «Существенное изменение обстоятельств», где по возможности детально прописать ситуации, при наступлении которых целесообразность аренды исчезает. Например, магазин по продаже стройматериалов и хозтоваров становится бесперспективным, если район вокруг него целиком вошел в программу реновации в Москве. Или объект мелкорозничной торговли либо общепита расположен у станции метро, которая неожиданно закрылась на многомесячный ремонт. Детализация таких обстоятельств значительно упростит процедуру судебного расторжения договора.

Платить или не платить? Вот в чем вопрос.

Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda, что означает – договоры должны исполняться.

Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.

Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Договор аренды и форс-мажор в связи с COVID-19

В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.

Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?

Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.

Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.

Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.

Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?

Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.

Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.

Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.

На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.

Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.

Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.

Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.

При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.

Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.

Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.

Энциклопедия решений. Ответственность арендатора за неисполнение обязанностей по договору аренды

Ответственность арендатора за неисполнение обязанностей по договору аренды

Арендатор несет ответственность за неисполнение возложенных на него обязанностей, в частности, по своевременному внесению арендной платы, надлежащему пользованию имуществом, его своевременному возврату арендодателю по прекращении договора.

Так, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Критерии существенности просрочки в уплате определяются исходя из правила п. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Оценка этих критериев зависит от конкретной ситуации (постановление ФАС Центрального округа от 25.03.2010 по делу N А36-2148/2009). Принимается во внимание и такой критерий как невнесение арендной платы в течение более чем двух раз подряд, который с точки зрения п. 2 ст. 450 и пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ является одним из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (постановление Четырнадцатого ААС от 30.03.2011 N 14АП-1327/11).

Помимо этого в случае просрочки внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Кроме того, если это предусмотрено договором аренды за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты штрафных санкций, в частности неустойки (ст. 330 ГК РФ). При этом с арендатора не может быть взыскана неустойка за просрочку внесения арендной платы, если своевременная оплата аренды оказалась невозможной вследствие просрочки кредитора (п. 3 ст. 405, ст. 406 ГК РФ). Просрочка кредитора может выражаться, например, в том, что арендодатель вовремя не предоставил оформленный надлежащим образом (подписанный всеми сторонами, согласованный в необходимом случае с уполномоченным государственным органом) договор аренды (см. решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.07.2014 по делу N А40-51182/2014). Просрочка в принятии исполнения, которая влечет невозможность применения к арендатору мер ответственности за нарушение договорных обязательств, может быть связана и с другими обстоятельствами. Например, просрочившим считается арендодатель, который не совершил действий, необходимых для принятия арендной платы в соответствии с условиями договора (см. постановление Девятнадцатого ААС от 30.08.2013 N 19АП-3935/13).

По общему правилу в гражданских правоотношениях применение двойной ответственности в виде имущественных санкций за одно и то же нарушение не допускается. Если договором предусмотрена уплата арендатором неустойки за просрочку в оплате аренды, проценты по ст. 395 ГК РФ на сумму задолженности не начисляются. Однако законом или договором аренды могут быть предусмотрены иные правила (п. 4 ст. 395 ГК РФ, п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7, далее – Постановление N 7).

Отметим, что условие договора аренды, которым предусмотрено, что в случае появления просроченной задолженности по арендной плате и начисленной неустойки в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки за несвоевременную уплату платежа, а затем сумма просроченной задолженности вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора, в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 141, а также постановление АС Поволжского округа от 24.12.2014 N Ф06-18796/13). Это связано с тем, что стороны договора вправе своим соглашением изменить порядок погашения только тех требований, которые названы в ст. 319 ГК РФ (например, установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга) и к числу которых не относятся денежные требования о применении мер гражданско-правовой ответственности (включая уплату неустойки). То же касается процентов за пользование чужими денежными средствами, уплачиваемых в случае просрочки платежа в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 49 Постановления N 7).

С учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны могут предусмотреть в договоре аренды и иные негативные для арендатора последствия нарушения им договорных обязанностей, в частности несвоевременного внесения арендных платежей. Так, договор может предусматривать право арендодателя прекратить подачу электроэнергии в арендуемое помещение в случае неисполнения арендатором своих обязанностей по внесению арендной платы (постановление АС Северо-Кавказского округа от 12.02.2016 N Ф08-42/16).

В случае несвоевременного возврата имущества по окончании срока аренды арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если в связи с просрочкой в возврате арендодателю причинены убытки (ст. 15 ГК РФ), он вправе потребовать их возмещения в части, не покрытой арендной платой. Кроме того, арендодатель вправе требовать уплаты неустойки за несвоевременный возврат имущества, если она предусмотрена договором аренды. В этом случае неустойка по общему правилу является штрафной, то есть, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Договор аренды может устанавливать иные правила о соотношении убытков и неустойки в такой ситуации (ст. 622 ГК РФ). Те же правовые последствия наступают в случае расторжения договора аренды (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).

Арендатор денег не заплатил и съехал

Если квартиросъемщик проявляет недобросовестность, отказываясь оплачивать аренду, идти на контакт с арендодателем и выбрав путь бегства, то собственник квартиры вправе подать исковое заявление по адресу сдаваемого в наем жилья. Согласно норме закона, односторонний отказ исполнения обязательств по письменно оформленному договору не допускается (ст.310 п.1 Гражданского кодекса), а в рассматриваемой ситуации невнесение арендной платы является именно односторонним отказом. При этом заметим, что законом допускается просрочка платы за арендуемое жилье, но не чаще двух раз (ст.619 Гражданского кодекса).

Опытные арендодатели берут с жильцов депозитную сумму оплаты последнего месяца проживания заранее, при заключении арендной сделки. Важно собирать расписки при каждой выплате цены аренды, эти документы понадобятся при финансовых конфликтах с арендаторами и принимаются в суде.

Нередкой проблемой становится отказ прежних квартирантов передавать ключи квартировладельцу при выезде из жилья. Между тем сохранение нанимателем доступа в ранее арендуемую квартиру по истечении или расторжение договора аренды является ограничением законных прав квартировладельца, установленных Жилищным кодексом (ст.1 п.2). Арендодатель вправе обратить в полицию с заявлением или попросту заменить замки на входной двери сдаваемого в наем жилья.

Похожие записи:

• Возбуждение уголовного дела: понятие, значение, поводы и основания
• Будут ли выплачивать детские пособия в декабре за январь?
• В какой срок после выписки нужно прописаться