Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор долевого участия в общем своем смысле является таким же документом, как и любое другое соглашение, заключенное между двумя и более лицами. А потому правила его составления подчинены общим требованиям деловой практики.

Дополнительные условия договора долевого участия в строительстве

В конечном счете, дополнительные условия договора долевого участия – это, как правило, более развернутое и подробное изложение его основных положений. Такие дополнительные условия договора долевого участия в строительстве появляются в зависимости от самых разнообразных причин. Начиная от субъективных характеристик самого объекта строительства и заканчивая индивидуальными особенностями фирмы-застройщика или участника долевого строительства. А потому их количество может быть весьма велико.

В качестве примера наиболее распространенных дополнительных условий ДДУ можно привести:

1. Порядок взаиморасчетов сторон в случае изменения фактической площади объекта долевого строительства в сравнении с проектной.
2. Информация о благоустройстве придомовой территории (детские площадки, паркинги, колясочные и т.п.).
3. Время, отведенное для устранения застройщиком обнаруженных дольщиком недостатков в процессе приема – передачи построенного жилья (если таковые будут).
4. Информация о порядке управления будущим многоквартирным домом.
5. Необходимость получить согласие застройщика на осуществление уступки прав дольщиком. Для этого нужно составить договор уступки права требования по договору долевого участия.
6. Порядок оформления квартиры в собственность. Многие застройщики предлагают взять это «бремя» на себя. Естественно, за дополнительную плату.

Необходимо знать каждому участнику долевого строительства (дольщику)!

В договоре участия в долевом строительстве, как и в любом договоре, должны быть указаны: предмет договора, существенные условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные соответствующим законом, а также иные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение.

— Порядок и способы привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства (далее также — Дольщиков);

— основания возникновения у дольщиков права собственности на объекты долевого строительства;

— существенные условия договора участия в долевом строительстве;

— гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков;

— иные отношения сторон, связанные с долевым строительством,

регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее также – Закон о долевом строительстве).

В случае если в договоре участия в долевом строительстве отсутствуют нижеуказанные обязательные (существенные) условия, то договор считается незаключенным.

В соответствии с ГК РФ и Законом о долевом строительстве в договоре участия в долевом строительстве должны быть указаны нижеперечисленные существенные условия.

Под долевым подразумевается строительство, в основе которого лежит договор об участии в нем (ДДУ). Проще говоря, это соглашение сторон, по которому застройщик берет на себя обязательство возвести, получить разрешение на ввод в эксплуатацию, и сдать в указанные сроки многоквартирный дом. Этой стороной может быть только юридическое лицо. Застройщик является либо владельцем участка, отведенного для строительства объекта, либо арендует его. А вот средства, необходимые для возведения дома, привлекаются со стороны.

Инвестор этого мероприятия – дольщик, он тоже имеет свои обязательства, а именно – выплачивает согласованную заранее сумму, которая и идет на строительство, а в конце сложившегося отношения принимает готовый для эксплуатации объект. Участниками ДДУ могут быть и физические, и юридические лица. По договору они получают на построенный объект право собственности.

Документация застройщика

Долевое участие станет почти стопроцентным риском потерять деньги и не получить жилье, если связаться с недобросовестным застройщиком. Значительно обезопасить себя от этого можно, если заблаговременно проверить проектную декларацию. Иногда она публикуется в СМИ, но если застройщик не использует рекламу, то с документацией можно ознакомиться непосредственно в офисе оного. По первому требованию декларация должна предоставляться любому желающему, который выступает в роли потенциального участника.

Проектная декларация представляет собой информацию не только о самом застройщике, но и об интересующем объекте. В ней указывается:

• Его фирменное наименование, где находится и каков режим работы, наличие государственной регистрации, кто учредители и участники. Если возникают какие-то сомнения, то указанные сведения можно проверить в ЕГРЮЛ;
• Вид деятельности, номер и срок действия лицензии;
• Какие строительные проекты были за последние 3 года, где они находятся, когда были введены в эксплуатацию и были ли нарушены заявленные сроки. Именно данная информация говорит о том, как зарекомендовал себя застройщик на практике и стоит ли иметь с ним дело;
• Финансовое состояние в текущем году, задолженность дебиторская и кредиторская.

Что же касается интересуемого объекта строительства, то его проект должен включать указание:

1. Цели, этапов и сроков его реализации, наличие и результаты его экспертной проверки, наличие разрешение на осуществление строительства;
2. Права на земельный участок, его месте нахождения и описания строящегося объекта с указанием состава и количества его частей (квартир), наличия нежилых помещений, не являющихся общим имуществом, и их назначение, а также состав общего имущества дома;
3. В какие сроки предполагается ввод в эксплуатацию объекта;
4. Возможных рисков и их страхование застройщиком;
5. Стоимости строительства;
6. Подрядчиков по строительно-монтажным и иным работам;
7. Способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств;
8. Наличия иных сделок по привлечению финансов на нужды строительства объекта.

Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве

Законодатель установил, что отношения юрлиц и ИП по строительству объектов недвижимости могут регулироваться как Законом о долевом строительстве, так и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.

Отсюда в случаях, когда юридическое лицо или ИП заключают договор долевого участия в строительстве нежилого помещения в многоквартирном доме для использования его в дальнейшем, например, под офис, нередко это бывает несколько этажей, суды применяют законодательство об инвестиционной деятельности, а не Закон о долевом строительстве.

Кроме названных законодательных актов отношения по долевому строительству регулируются ГК РФ, который по мнению многих юристов имеет приоритет перед специальным Законом О долевом строительстве.

Договор долевого участия. Образец и бланк 2020 года

Договор долевого участия (ДДУ) с юридической точки зрения – это целый конгломерат правоотношений.

• С одной стороны – это чистейший договор подряда, по которому застройщик, как подрядчик, обязуется выполнить работы в определенный срок и за определенное вознаграждение.
• Файлы в .DOC:Бланк договора долевого участияОбразец договора долевого участия
• С другой стороны – это договор двух соинвесторов, которые вкладываются в строительство объекта жилой недвижимости.
• В совокупности же деятельность застройщика по ДДУ – это предпринимательская деятельность по строительству жилых домов, в ходе которой платежи от клиентов принимаются в авансовом порядке либо при полной предоплате.
• Подобная многоплановость делает договоры ДДУ одними из наиболее сложных в современном контрактуальном праве.

В чем особенности договора долевого строительства

Договор долевого участия в строительстве (сокращенно ДДУ) – это правоустанавливающее соглашение между покупателем недвижимости и компанией-застройщиком, в соответствии с которым одна сторона (покупатель) передает второй стороне (застройщику) денежные средства, которые используются последним для продолжения строительных работ.

Важным элементом такой правовой конструкции является тот факт, что покупатель, до момента сдачи дома в эксплуатацию фактически становится инвестором строительной компании. Договор заключается в период проведения строительных работ. Дальше может применятся только правоотношения, урегулированные договором купли-продажи объекта.

Договор включает в себя полноценный объем прав и обязанностей каждой стороны. Все эти положения урегулированы отдельным Федеральным законом за №214. Многочисленные нарушения и обманы со стороны застройщика очень сильно ударили по репутации договора долевого участия в строительстве и требовали строгой регламентации для максимального снижения числа обманутых дольщиков.

Однако, принципиальным и действительно качественно защищающим интересы людей этот норматив стал только в 2019 году, когда законодательно запретили строительной компании замораживать объект строительства.

Вывод средств дольщиков из активов компании и заморозка стройки теперь фактически невозможны.

Этот механизм защиты прав дольщиков обусловлен наличием посредников, которые и гарантируют исполнение обязательств застройщика. Этим посредником является банк, в котором открыты специализированные эскроу-счета. Такая схема вынужденно повышает стоимость приобретаемого объекта, но застройщик имеет возможность получить с них средства только после введения в эксплуатацию дома. Не раньше.

Переуступка прав по ДДУ. Как правильно оформить

Когда речь идет о договоре долевого участия слово «продажа» не применима. Ведь квартира еще не находится в собственности продавца. Гражданское законодательство содержит специальный вариант договора – цессия. А именно, переуступка права требования готового объекта недвижимости. Этот вариант подходит тем, кто по каким-либо причинам перестал нуждаться в итоговой покупке квартиры.

Федеральный закон №214 устанавливает основные особенности договора цессии по отношению к договору долевого участия в строительстве. Этот договор вступит в силу только после его регистрации в органах Росреестра. Следовательно, должна сохранятся последовательность регистрации. Сначала основной договор ДДУ для регистрации первоначального права, затем уже цессия.

Как правило, получать согласие застройщика на цессию не требуется. Отдельно может быть прописано это требование в договоре ДДУ. Но, законодательно такого требования не установлено. Установлена обязанность вновь приобретшего право требования известить застройщика простым письменным уведомлением о том, что теперь он обладает правом требования к застройщику. В этом документе стоит указать на предыдущего владельца права, а также приложить зарегистрированный договор. Исключением из этого правила будет не погашенная задолженность дольщика перед девелопером. В этом случае согласие застройщика будет обязательным. Требуется предварительно оформить перевод долга на нового участника и лишь затем переоформлять право требования.

Рекомендуется установить обязанность оплаты по договору цессии после государственной регистрации договора. В этом случае, обе стороны будут стремится к урегулированию всех возложенных законом обязанностей.

Как приобрести жилье путем участия в долевом строительстве?

Данная статья будет посвящена широко используемому в наши дни способу приобретения недвижимости — долевому строительству. Как купить квартиру в новостройке и не стать жертвой мошенников, как верно составить соответствующий договор — об этом в нашем материале.

Долевое строительство сейчас – наиболее востребованная форма финансирования строительства жилья, а договор направлен на защиту прав дольщика и застройщика.

Понятие «договор участия в долевом строительстве» введено ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Так, данная сделка предусматривает обязанность застройщика в определенный срок собственными силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости, а по получении разрешения на ввод в эксплуатацию данных объектов передать его участнику.

Дольщик несет обязанность по уплате обусловленной соглашением стоимости недвижимости, а также обязанность по приемке объекта.

Юристы ЮБ «АргументЪ» советуют ознакомиться с некоторыми важными рекомендациями по составлению договора долевого участия для максимального снижения риска при приобретении квартиры в новостройке.

Цена договора, сроки и порядок уплаты

Цена договора участия в долевом строительстве представляет собой определенный размер денежных средств, который должен быть внесен дольщиком для возведения объекта недвижимости.

Застройщик имеет возможность предоставлять рассрочку по оплате, что должно быть прописано в дополнительном соглашении.

Юристы ЮБ «АргументЪ» напоминают, оплату по данному договору можно производить смело лишь после его регистрации в госоргане.

Однако для того, чтобы застройщики тоже могли чувствовать себя в безопасности, распространенной стала аккредитивная форма расчетов. Так, внесение суммы платежа на счет аккредитива – это не платеж застройщику, но в то же время он дает ему возможность, предъявив в банк зарегистрированный договор долевого участия, получить данную сумму в счёт оплаты по сделке.

В то же время дольщик имеет гарантию того, что до произведения госрегистрации сделки, деньги не будут переведены непосредственно на счет застройщика.

Гарантийный срок – это период времени, в рамках которого дольщик имеет возможность на предъявление претензии к застройщику в случае выявления недостатков в приобретенной жилплощади.

Данный срок фиксируется договором. Напоминаем, что для объектов именно долевого строительства он не может быть менее 5 лет, для технологического и инженерного оборудования — менее 3.

Исчисление гарантийного срока начинается со дня подписания акта-приема передачи квартиры.

Договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Способы оплаты по ДДУ – АКГ «Деловой профиль»

До 2004 г. гражданское законодательство РФ не имело специальных норм, регулирующих участие граждан в долевом строительстве жилья.

Фирмы, организующие строительство жилых домов, и граждане, желающие получить в них квартиры, вынуждены были заключать договоры при практически полном отсутствии правового регулирования в этой сфере.

Как следствие, между гражданами и застройщиками стали возникать различные споры, ставшие основой для неоднозначной судебной практики.

Чтобы упорядочить правовые отношения и защитить граждан от недобросовестных действий на рынке строящегося жилья, в конце 2004 г. и был принят Федеральный закон N 214-ФЗ , который вступил в силу с 1 апреля 2005 г.

(Напомним, действие этого Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства МКД или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.)

С принятием Закона сразу же возникли вопросы. Первый вопрос, казалось бы, касался лишь узких специалистов и теоретиков права: появился ли в гражданском обороте новый вид договора, именуемый теперь «договор участия в долевом строительстве», или перечень договоров по-прежнему ограничивается поименованными в ГК РФ.

Второй вопрос (а точнее — комплекс вопросов) был сугубо прикладным, гораздо обширнее первого и, как казалось обычным людям, с первым никак не связан. Как будет работать новый Закон? Как нужно оформлять договоры по этому Закону? Как платить деньги? Как защищать свои права?

Ответы на эти вопросы интересуют не только граждан, спорящих в суде с застройщиками, но и самих застройщиков, отстаивающих свои права в спорах с теми же дольщиками (как физическими, так и юридическими лицами) и контролирующими органами, включая налоговые инспекции.

Постараемся найти ответы на эти вопросы, опираясь на судебные решения последних лет.

Как следует из п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 , положения Федерального закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Как понимать эту фразу?

Некоторые специалисты решили, что понимать ее нужно так: нормы ГК РФ о купле-продаже в отношении ДДУ не применяются, так как в случае наличия специальной нормы права применению подлежит эта специальная норма (Федеральный закон N 214-ФЗ), тем более что она принята позже.

В подтверждение своего мнения они приводили другой абзац этого же пункта Постановления Пленума ВАС РФ N 54, где говорится буквально следующее: разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абз. 2 п.

4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

Другие специалисты утверждали: смысл п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 заключается в том, что ДДУ следует расценивать как разновидность договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В обоснование своей точки зрения они говорили, что разъяснения Пленума ВАС не применяются к спорам по Федеральному закону N 214-ФЗ, но за исключением абз. 2 п.

4 Постановления N 54, в котором прописано: если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Скажем сразу: последующая арбитражная практика показала, что арбитражные суды классифицируют договор участия в долевом строительстве в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, ссылаясь при этом на Постановление Пленума ВАС РФ N 54. Приведем примеры некоторых судебных решений, не вдаваясь в подробности заявленных исковых требований, ведь в нашем случае важно то, как суды классифицируют договоры, из которых эти требования возникли.

Рассмотрим Постановление ФАС УО от 19.11.2012 N Ф09-9685/12 по делу N А07-2680/2012.

Спор между коммерческим обществом и потребительским кооперативом возник из договора, по которому общество осуществляло финансирование работ по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию и передаче на баланс жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, а кооператив осуществлял долевое финансирование строительства объекта в объеме своей доли, указанной в договоре.

• Оценив сложившиеся между сторонами правоотношения в ходе строительства жилого дома, в том числе возникшие между кооперативом и его членами (пайщиками) в рамках заключенных кооперативом с физическими лицами договоров паенакопления, суды квалифицировали данные отношения:
• — как возникшие из договора об участии в долевом строительстве;
• — и вследствие этого — со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ N 54 — как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
• Причем кооператив возражал против применения судами к спорным правоотношениям положений Федерального закона N 214-ФЗ, однако ФАС УО не согласился с его мнением.

Интересно также Постановление ФАС СЗО от 03.09.2012 по делу N А56-31702/2011, где представлен спор между заводом и акционерным обществом.

В рамках этого спора рассматривались договорные отношения, когда один гражданин (дольщик) сначала заключил с акционерным обществом (застройщиком) договор участия в долевом строительстве, а затем после полной оплаты договора переуступил свои права по нему заводу.

А завод уже обратился в суд с иском о признании за собой права собственности на помещение, которое было предметом договора участия в долевом строительстве.

Обязательные условия договора долевого участия в строительстве

Договор долевого строительства в обязательном порядке является письменным документом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре – только после этого ДДУ считается заключенным. Если при этом участник приобретает квартиру в ипотеку, то и этот договор также непременно требует государственной регистрации. Но дольщикам предоставляется еще и другое право – оплата в рассрочку, которая, как правило, дается до конца строительства. В последнем случае не нужно переплачивать банку проценты, ведь рассрочку предоставляет сама сторона ДДУ.

Главная проблема участия в долевом строительстве – нужно платить за то, чего либо еще вообще нет, либо дом уже строится, но жить в нем, по понятным причинам, еще нельзя. То есть, участникам еще и нужен на время строительства другой угол, и, как правило, им становится съемная квартира, а это дополнительные затраты. И хорошо еще, если застройщик неукоснительно соблюдет свою часть обязательства и вовремя сдаст объект, а не заморозит его на неопределенный срок, превратит в долгострой. Это второй возможный существенный минус данной затеи.

Условие о предмете в договоре участия в долевом строительстве

Объективная необходимость правового регулирования указанных общественных отношений привела к появлению нового в гражданском праве вида договора — договора участия в долевом строительстве. Так 01 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее по тексту — Закон) [8].

Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования(цессии) и др. [1].

Как купить квартиру по 214 ФЗ (ДДУ)

Чтобы приобрести квартиру в строящемся доме, необходимо заключить договор долевого участия, который подлежит обязательной регистрации в государственном органе. Про договор долевого участия на нашем канале есть отдельный ролик, в котором я подробно разобрал его основные положения и пункты.

Я хочу всего лишь напомнить, что по договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок возвести объект недвижимости.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию, он обязан передать указанный в ДДУ объект долевого строительства дольщику.

Дольщик, в свою очередь, возлагает на себя обязанности по своевременной оплате и, после выдачи застройщику разрешения на ввод, обязуется принять помещение, подписав приемо передаточный акт.

Статья 3: право привлекать средства дольщиков

Статья 3 214 ФЗ говорит об еще одном ключевом понятии, используемом в законе – праве застройщика привлекать денежные средства от граждан.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок предоставленный для строительства.

Простыми словами, для привлечения денежных средств должны быть соблюдены следующие условия:

• наличие земельного участка для строительства дома – как правило, на праве собственности или аренды;
• разработка проектной документации и ее экспертиза;
• устойчивое финансовое положение в начале строительства и на протяжении всего проекта;

Если застройщик получает от граждан денежные средства, не имея на то права, дольщики могут потребовать немедленного возврата средств с процентами, однако и право на получение квартиры при этом будет утрачено.

В статьях 4 и 5 закона ФЗ-214 содержится определение договора долевого участия – ключевого документа, регулирующего отношения застройщика и дольщика. Этот договор:

• заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в Росреестре. С 27 июня 2019 года предусмотрена возможность заключать ДДУ в электронной форме с использованием электронной цифровой подписи;
• содержит все существенные условия договоренностей между дольщиком и застройщиком: описание квартиры, сроков ее строительства и передачи дольщику, цену и т.п.

Каковы существенные условия ДДУ?

В соответствии с Федеральным законом № 214 от 2004 года в договоре долевого участия должны быть отражены определенные положения, без которых документ будет признан недействительным. Это следующие условия:

• предмет договорных отношений. Под ним следует понимать объект недвижимости, который возводится застройщиком и подлежит передаче дольщику после ввода в эксплуатацию;
• срок выполнения работ. Данный временной отрезок является единым для каждого из участников долевого строительства. При стандартных условиях он определяется как период, по истечении которого квартира должна быть передана дольщику;
• стоимость договора, правила и особенности уплаты. Цена соглашения представляет собой сумму средств, которая уплачивается дольщиком и выступает как вознаграждение застройщика в договоре долевого участия. Деньги могут уплачены: единовременным платежом или же несколькими переводами в течение определенного периода;
• гарантийные сроки. Утверждаются на уже построенный и введенный в эксплуатацию дом. Оговариваются достигнутыми договоренностями. Законом определены минимальные значения: 5 лет – на стандартные объекты недвижимости, 3 года – для объектов инженерной инфраструктуры. Отсчет сроков начинается со дня передачи квартиры дольщику и подписания акта приема-передачи.

Похожие записи:

• Допустимая тонировка стекол в 2022 году: изменения в правилах, ГОСТ, штрафы
• Хранение скоропортящихся продуктов на складе
• Что положено малоимущим семьям в 2023 году