Что нужно знать о налогообложении при продаже квартиры в Киеве 2020-2021.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать о налогообложении при продаже квартиры в Киеве 2020-2021.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

Сколько стоит регистрация приобретенной недвижимости

Ранее мы уже говорили о том, что после оформления сделки купли-продажи, изменение прав собственности на квартиру нужно внести в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Занимается этим нотариус, а стоимость административных сборов напрямую зависит от срочности переоформления. Регистрация прав собственности происходит в таком порядке:

1. Новый владелец должен внести оплату за государственную регистрацию права собственности в размере 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных граждан.
2. В течение 5 дней после того, как заявление будет внесено в Государственный реестр, произойдет процедура регистрации.

Налог для владельцев домов и квартир в Украине

Налоги на недвижимость рассчитываются по ставке, которую устанавливают местные органы власти. Для жилой недвижимости и недвижимости нежилого и хозяйственного назначения эти величины могут быть разными, но не выше определенного максимального лимита.

В 2017 году ставка снижена до 1,5% от величины минимальной заработной платы, установленной в отчетном периоде, за 1 квадратный метр. В сравнении с предыдущей расчетной формулой, то процент снизился вдвое (с 3% до 1,5%). Тем не менее, стоит отметить, что и минимальная зарплата была увеличена до 3723 грн. в месяц.

Таким образом, в денежном выражении сумма налога осталась на прежнем уровне.

При этом лимиты на жилплощадь, за которую не нужно платить налоги также сохранились неизменными. Остались в силе льготы, предусмотренные для налогоплательщиков, имеющих в собственности недвижимость небольшой площадью. От налога на недвижимость освобождены:

• собственники квартир площадью до 60 кв. м. включительно;
• владельцы частных домов общей площадью до 120 кв. м.
• владельцы квартиры и дома, общая площадь которых не превышает 180 кв. м.

Налоги при покупке недвижимости в Украине

Первый налог, с которым сталкивается налогоплательщик при покупке недвижимости, — госпошлина, которая взимается при нотариальном оформлении сделки купли-продажи. Размер платежа составляет одну сотую часть стоимости сделки (1%).

Уйти от расходов на нотариальное оформление сделки при покупке не удастся, ибо в противном случае договор будет считаться недействительным. Соответствующие разъяснения содержат пункт о том, что нотариус не имеет права удостоверить соответствующий договор, пока покупатель не принесет платежку из банка, подтверждающую перечисление денег продавцу.

Если покупатель не является резидентом Украины, при покупке недвижимости он должен будет уплатить налоги в суме:

• 15% от доходов, получаемых на территории Украины;
• 20% НДС, если покупатель является юридическим лицом, имеющим представительство в Украине;
• 23% налога на прибыль (для представительства нерезидента).

Согласно действующему украинскому законодательству от налогов при покупке освобождаются:

• инвалиды войны и семьи погибших, пропавших без вести и приравненных к ним воинов;
• инвалиды I или II группы;
• потерпевшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС.

Налог для владельцев домов и квартир в Украине

Налоги на недвижимость рассчитываются по ставке, которую устанавливают местные органы власти. Для жилой недвижимости и недвижимости нежилого и хозяйственного назначения эти величины могут быть разными, но не выше определенного максимального лимита.

В 2017 году ставка снижена до 1,5% от величины минимальной заработной платы, установленной в отчетном периоде, за 1 квадратный метр. В сравнении с предыдущей расчетной формулой, то процент снизился вдвое (с 3% до 1,5%). Тем не менее, стоит отметить, что и минимальная зарплата была увеличена до 3723 грн. в месяц. Таким образом, в денежном выражении сумма налога осталась на прежнем уровне.

При этом лимиты на жилплощадь, за которую не нужно платить налоги также сохранились неизменными. Остались в силе льготы, предусмотренные для налогоплательщиков, имеющих в собственности недвижимость небольшой площадью. От налога на недвижимость освобождены:

• собственники квартир площадью до 60 кв. м. включительно;
• владельцы частных домов общей площадью до 120 кв. м.
• владельцы квартиры и дома, общая площадь которых не превышает 180 кв. м.

Налог на дарение недвижимости в Украине в 2022 году

Факт дарения означает безвозмездность сделки, то есть даритель не получает ничего в обмен на отчуждаемое имущество. Более того, подарок ни к чему не обязывает одариваемого: в договор о дарении нельзя внести пункт, которым предусмотреть совершение какого-либо действия в пользу дарителя. Подарок нельзя забрать обратно: квартира либо другая недвижимость, как и любая иная вещь, при дарении отчуждается навсегда.

Но при этом подарок классифицируется фискальными органами как вид дохода и подлежит налогообложению. В случае же неуплаты налогов подарок может быть отнесен к разряду дорогих покупок, и штрафных санкций все равно не избежать.

При этом налоговая ставка при дарении зависит от личности одариваемого. Нулевая налоговая ставка в Украине применяется, если договор о дарении заключается между родственниками первой степени родства, коими являются:

• один из супругов по отношению ко второму;
• дети (родные, усыновленные, родные дети жены (мужа), в том числе зачатые, но еще не рожденные дети;
• отец, мать;
• тесть, теща (свекор, свекровь).

Нулевой ставкой при дарении облагается также движимое и недвижимое имущество, подаренное:

• инвалиду 1 группы;
• ребенку-сироте;
• ребенку, лишенному родительской заботы.

Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Если на услугах нотариуса еще можно сэкономить, то с уплатой налогов так не получится. После того, как вы оформите договор купли-продажи, вам необходимо будет оплатить сбор в Пенсионный фонд.

Размер сбора – 1% от стоимости квартиры. Т.е. если вы, например, покупаете квартиру за 20 тыс. долларов, то в Пенсионный фонд придется отдать еще 200 долларов.

Законом Украины предусмотрены некоторые исключения, когда можно не уплачивать государственную пошлину при покупке квартиры. Освобождаются от его уплаты:

• инвалиды Великой Отечественной войны, а также семьи воинов и партизан, родственники погибших и пропавших без вести;
• инвалиды І и ІІ групп;
• пострадавшие при взрыве на ЧАЭС І и ІІ категории;
• ІІІ категория пострадавших на ЧАЭС, если они постоянно проживали и работали в Чернобыльской зоне до отселения и проработали не менее 2 лет до 1993 года в зоне обязательного отселения или в зоне добровольного отселения не менее 3 лет;
• VI категория пострадавших на ЧАЭС, которые постоянно проживают и работают в зонах с усиленным радиоэкологическим контролем, но только если до 1 января 1993 года они жили и работали на этой территории больше 4 лет.

Каким бы это ни казалось странным, но такие исключения также есть. Не отдавать при покупке квартиры 1% в пенсионный фонд могут:

• те, кто покупают жилье впервые;
• люди, которые стоят на квартирном учете.

Но, так только по закону. На деле же проверить то, какое по счету жилье вы покупаете, нельзя, ведь в Украине не существует соответствующей единой информационной базы.

При оформлении сделок купли-продажи недвижимости налоги приходится оплачивать не только покупателю. Для продавца также существуют отдельные налоги, которые уменьшают прибыль от продажи квартиры, но без уплаты, которых ни один нотариус не заверит сделку. Давайте разберемся и с ними.

В первую очередь вам, как продавцу, придется уплатить 1% госпошлины. Естественно, сумма ее зависит от стоимости квартиры, которую вы указали в договоре. Обратите внимание на то, что если в договоре указана стоимость меньшая, чем та, которую подтвердил эксперт-оценщик, налог будет рассчитан на основании этой оценки.

Как сэкономить на налоге на недвижимость

• Государственная пошлина — 1% от суммы договора, который делится между сторонами
• Налог на доход физического лица — 5%, если обе стороны — граждане Украины; 18%, если одна или обе стороны — граждане другой страны
• Военный сбор — 1.5%, которые вносятся обеими сторонами-плательщиками налога на доход физического лица
• Пенсионный сбор — не оплачивается

Налог на доходы физических лиц НДФЛ или подоходный налог 5% от цены на недвижимость по договору купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта. Налог НДФЛ оплачивает продавец, но в случаях, когда одной из сторон в договоре купли-продажи или иной сделке с недвижимостью является юридическое лицо или частный предприниматель — НДФЛ во время этой сделки должен быть уплачен предприятием или предпринимателем за гражданина Украины (п.172.7 ст.172 НКУ). Это называется налоговое агентирование.

Подоходный налог не платится:
• если квартира или иная недвижимость была в собственности продавца более трех лет и это имущество не было унаследовано;
• если продаются хозяйственно-бытовые постройки, расположенные на одном участке с жилым или садовым, дачным домом, и эти постройки продаются вместе с данным участком, на которых они находятся.

Военный сбор 1.5 % от суммы по сделке с недвижимостью, облагаемой подоходным налогом. Если отчуждение имущества или обмен не облагается НДФЛ, военный сбор платить не нужно (п.16-1 Подраздела 10 НКУ, статьями 162, 163 НКУ). Правила налогового агентирования распространяются на уплату военного сбора.

Сбор в Пенсионный фонд Украины (ПФУ) 1% от суммы по договору купли-продажи должно быть уплачено лицом, приобретающим недвижимость, за исключением граждан, которые приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья, или приобретают жилье впервые.

• строения и дома, нежилые помещения, квартиры и другие жилые помещения;
• земельные участки;
• объекты незаконченного строительства;
• движимые вещи, на которые распространяется режим недвижимого имущества: самолеты, морские и суда внутреннего плавания, космические объекты, другие вещи, которые подлежат внесению в государственный реестр.

Все гражданские договора по отчуждению недвижимости подлежат нотариальному засвидетельствованию и регистрации государством. Данная норма не распространяется на приобретении права собственности на объект недвижимости по решению суда, где отсутствует нотариус. Такой способ считается внедоговорным.

Нотариус может удостоверить договор, если недвижимость прошла процедуру оценки и оплачены все налоги и сборы. Оценка объекта недвижимости проводится специалистом-оценщиком, который внесен в Государственный реестр оценщиков.

Заключать сделки купли-продажи недвижимости на территории Украины имеют право нерезиденты, достигшие 18 лет. Если иностранец лично принимает участие в совершении сделки, на момент подписания договора он должен пребывать в Украине легально, что подтверждают его миграционные документы. Разберемся, как продать квартиру нерезиденту, не нарушив законодательство.

Какой налог при продаже квартиры платит продавец

Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимости описан в ст. 172, а ставки налога можно посмотреть в ст. 167 НКУ.

Процент налога, который должен уплатить владелец при продаже недвижимости зависит от времени владения жильем и количества продаж в течение года. Такая зависимость в 2020 году отражается в следующих ставках:

• срок владения недвижимостью менее 3 лет — налог на доход 5% от суммы договора и военный сбор 1,5%;
• вторая и более продажа за год — налог на доход 5% от суммы договора и военный сбор 1,5%;
• первая продажа за год при условии владения более 3 лет — налог не платится (исключение — недвижимость, полученная по наследству).

Годом считается период с 1 января до 31 декабря, а не 365 дней. Это значит, что если заключить первую сделку в декабре, а вторую — через месяц в январе следующего года, то при сроке владения более 3 лет налог не платится.

Налоги и сборы при покупке квартиры

Договор купли-продажи недвижимости оформляется у нотариуса, который вносит информацию об изменении собственника квадратных метров в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. С этого момента обязанность уплаты налогов переходит физическому лицу, то есть покупателю. Оплатить придется:

1. Услуги нотариуса. Возможны два варианта: обращение к частному нотариусу или к государственному. Во втором случае можно сэкономить немного денег, но обычно регистрация купли-продажи недвижимости государственным нотариусом занимает больше времени. Поэтому важно выбрать, что в приоритете — время или деньги.
2. Сбор в Пенсионный фонд. После заключения сделки покупателю жилья необходимо уплатить сбор в Пенсионный фонд в размере 1% суммы покупки. Полученную квитанцию об оплате нужно предоставить нотариусу, который на ее основании внесет сведения в Государственный реестр. Стоимость услуги зависит от срочности: 5 рабочих дней — 230 гривен, 2 дня — 2 270 гривен, два часа — 11 350 гривен.
3. Госпошлину за удостоверение операции с недвижимостью нотариусом. Оплачивается в соответствии с Декретом Кабмина Украины «О государственной пошлине» в размере 1% кадастровой стоимости жилья. Нотариальные услуги (составление договора, внесение данных в реестр) оплачиваются отдельно.

Ставка налога устанавливается органами местного самоуправления в каждой области Украины, но не может превышать 1,5% установленной на 1 января отчетного года минимальной суммы за квадратный метр: на 2020 год — 70,85 грн за квадратный метр, на 2021 год – 90 грн. Расходы при покупке недвижимости несут обе стороны сделки или одна из них, если есть соответствующие договоренности.

Налог уплачивается в течение 14 дней с момента возникновения налогового обязательства. При покупке квартиры такая обязанность возникает:

• на момент заключения договора купли-продажи квартиры — договор перехода права собственности, а не предварительный договор купли-продажи недвижимости;
• при заполнении заявления об оформлении ипотеки или заключении нотариального договора, содержащего положение об установлении ипотеки.

С момента выполнения вышеуказанных действий есть две недели для расчета в налоговой инспекции, то есть уплаты налога. Налог при покупке квартиры у застройщика (НДС) перечисляется в день оплаты стоимости недвижимости.

Недвижимость, требующая уплаты налога

Обязательная уплата налога на недвижимость касается квартир площадью более 60 кв.м. Если площадь жилья превышает 60 кв.м, то размер выплаты рассчитывается, исходя из квадратуры, превышающей минимально установленную площадь, до уплаты налога. Например, для квартиры площадью 90 кв.м налог рассчитывается только на 30 кв.м. Для квартир площадью более 300 кв.м обязательной является также уплата налога на роскошь, составляющего +25 000 гривен к сумме основного налога ежегодно.

• содержащаяся за счет местного или государственного бюджета;
• расположенная в зоне обязательного отселения;
• находящаяся в аварийном состоянии.

Если говорить о покупке квартиры на первичном рынке, то условий, при которых возможно освобождение от оплаты сбора, быть не может. Не стоит пытаться снизить сумму, сознательно занижая покупную цену объекта в договоре. Налоговая служба проверяет рыночную стоимость помещения и обычно учитывает средние цены в конкретном населенном пункте. Если цена продажи квартиры, указанная в договоре, значительно ниже рыночной (свыше 33%), налоговая инспекция может потребовать от налогоплательщика дать объяснения или немедленно уплатить налог.

Юридические услуги при продаже квартиры нерезидентом в Украине

Наша компания предлагает полный комплекс услуг по сопровождению процесса продажи недвижимости нерезидентом в Украине. Это значит, что вы сможете получить ответы на все свои вопросы в одном месте, а сама продажа пройдет безопасно и гладко.

Что мы предлагаем:

• Консультацию юриста относительно продажи недвижимости в Украины;

• Подготовку всех необходимых документов для совершения продажи недвижимости в Украине;

• Помощь с получением недостающих документов, организацию подготовки переводов и копий требуемых документов;

• Разработку договора купли-продажи недвижимости;

• Проверку контрагента;

• Организацию проведения сделки у проверенного нотариуса;

• Сопровождение самой сделки;

• Консультацию относительно налогообложения сделки по продаже недвижимости нерезидентом в Украине.

Почему именно с нами?

• Все ответы в одном месте;

• Штат англоязычных специалистов, с которыми будет комфортно и понятно;

• Штат проверенных нотариусов и переводчиков;

• Комфортная организация процесса с минимальным вашим участием;

• Гарантия вашей безопасности.

Как сэкономить на налоге на недвижимость

• Государственная пошлина — 1% от суммы договора, который делится между сторонами
• Налог на доход физического лица — 5%, если обе стороны — граждане Украины; 18%, если одна или обе стороны — граждане другой страны
• Военный сбор — 1.5%, которые вносятся обеими сторонами-плательщиками налога на доход физического лица
• Пенсионный сбор — не оплачивается

Налог на доходы физических лиц НДФЛ или подоходный налог 5% от цены на недвижимость по договору купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта. Налог НДФЛ оплачивает продавец, но в случаях, когда одной из сторон в договоре купли-продажи или иной сделке с недвижимостью является юридическое лицо или частный предприниматель — НДФЛ во время этой сделки должен быть уплачен предприятием или предпринимателем за гражданина Украины (п.172.7 ст.172 НКУ). Это называется налоговое агентирование.

Подоходный налог не платится:
• если квартира или иная недвижимость была в собственности продавца более трех лет и это имущество не было унаследовано;
• если продаются хозяйственно-бытовые постройки, расположенные на одном участке с жилым или садовым, дачным домом, и эти постройки продаются вместе с данным участком, на которых они находятся.

Военный сбор 1.5 % от суммы по сделке с недвижимостью, облагаемой подоходным налогом. Если отчуждение имущества или обмен не облагается НДФЛ, военный сбор платить не нужно (п.16-1 Подраздела 10 НКУ, статьями 162, 163 НКУ). Правила налогового агентирования распространяются на уплату военного сбора.

Сбор в Пенсионный фонд Украины (ПФУ) 1% от суммы по договору купли-продажи должно быть уплачено лицом, приобретающим недвижимость, за исключением граждан, которые приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья, или приобретают жилье впервые.

• строения и дома, нежилые помещения, квартиры и другие жилые помещения;
• земельные участки;
• объекты незаконченного строительства;
• движимые вещи, на которые распространяется режим недвижимого имущества: самолеты, морские и суда внутреннего плавания, космические объекты, другие вещи, которые подлежат внесению в государственный реестр.

Все гражданские договора по отчуждению недвижимости подлежат нотариальному засвидетельствованию и регистрации государством. Данная норма не распространяется на приобретении права собственности на объект недвижимости по решению суда, где отсутствует нотариус. Такой способ считается внедоговорным.

Нотариус может удостоверить договор, если недвижимость прошла процедуру оценки и оплачены все налоги и сборы. Оценка объекта недвижимости проводится специалистом-оценщиком, который внесен в Государственный реестр оценщиков.

Заключать сделки купли-продажи недвижимости на территории Украины имеют право нерезиденты, достигшие 18 лет. Если иностранец лично принимает участие в совершении сделки, на момент подписания договора он должен пребывать в Украине легально, что подтверждают его миграционные документы. Разберемся, как продать квартиру нерезиденту, не нарушив законодательство.

Нерезидент может продать недвижимость, передать ее в дар как иностранцу, так и украинцу. Типом сделки определяется, какая из сторон облагается налогами. В отдельных случаях подоходный налог платить не нужно. Учтите это, определяясь с порядком передачи прав на недвижимость от нерезидента другой стороне сделки. Принимая во внимание сумму сделки и валюту, позаботьтесь о законном порядке передачи средств, подготовив соответствующие документы.

Источник: РБК Недвижимость

В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы

В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.

Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году

В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.

1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота пр��доставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.

3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.

4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.

Как рассчитать сумму налога

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ…». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2016 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.

Условия такие:

• вы продали единственное жилье;
• купили новую квартиру за 90 дней до продажи «старой».

Налог с продажи платит собственник квартиры. Обратите внимание, вы станете собственником, если оформили квартиру:

• по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
• по договору долевого участия, и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
• по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).

Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2017 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2017 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2020 года и не заплатили НДФЛ. С 13 марта 2020 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.

Пример 2: В июне 2017 году вы купили трехкомнатную квартиру. А в сентябре 2019 году — однокомнатную квартиру. В этом случае, правило «единственного жилья» не работает. Если продадите квартиру в сентябре 2024 года, то не заплатите налог. К этой дате наступит минимальный срок владения квартирой, купленной после 01.01.2016 года.

Пример 3: В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2014 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2018 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН. В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2021 года и не заплатить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года. Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2023 года.

Пример 4: В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2017 году оформили квартиру в собственность и получили выписку из ЕГРН. В 2019 года продали квартиру и не заплатили налог, так как вы владели жильем больше 3-ех лет, выплатили весь пай и получили на руки Акт приема-передачи. В этом случае дата регистрации права собственности роли не играет.

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть два вида вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры.

С подтверждением фактических расходов на покупку

Вы купили квартиру на собственные деньги и сохранили правоустанавливающие и платежные документы. Тогда вы уменьшаете доход с продажи на сумму подтвержденных расходов, а с полученной разницы платите 13 % НДФЛ.

01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример 1: В марте 2015 года вы купили у брата двухкомнатную квартиру за 3 млн. рублей. А в ноябре 2017 года продали за ту же сумму. До 30 апреля 2018 года вам нужно подать «нулевую» декларацию. Вы не платите налог, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.

Пример 2: В 2018 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2019 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи. С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.

Пример 3: В 2018 году по договору долевого участия вы купили новостройку за 4 млн. рублей. В 2019 году застройщик не сдал дом, а вы нашли другое выгодное предложение. В 2019 году по договору переуступки прав вы продали квартиру «новому» дольщику за 5 млн. рублей (в новостройках кадастровая стоимость не учитывается, так как еще не определена). С разницы 1 млн. рублей (5 млн. рублей — 4 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 130 тыс. рублей.

Без подтверждения расходов

Вы получите вычет — 1 млн. рублей, если не сохранили платежные документы. Это касается и тех, кто получил квартиру в подарок, в наследство или приватизировал.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

Если квартиру продали в 2019 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 31 июля 2020 года. (Увеличили срок в связи с пандемией)

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей.

Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):

• копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
• акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
• платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
• договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).

Физическое лицо обязано уплатить налог, если за последние 5 лет им было продано более одного объекта недвижимости:

• Квартира;
• Загородный дом;
• Дача;
• Земельный участок;
• Гараж;
• Машиноместо;
• Недостроенный дом или дача.

Даже, если вы впервые за 5 лет продали следующие объекты недвижимости, то налогом облагается продажа:

• Офиса;
• Торгового помещения;
• Нежилого помещения и т.д.

1. Размер предельных годовых доходов, освобожденных от налогов, увеличен. Например, от налогов освобождены доходы на сумму 7 521 рубль, полученные от физических лиц в качестве подарка.
2. Размер стандартных налоговых вычетов также стал больше.
3. Изменен порядок предоставления налогового вычета: социального и имущественного. К первому относится вычет на обучение и страхование, а ко второму — на строительство и покупку жилья.

Налог при продаже недвижимости в Украине

С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.

Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:

1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.

2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.

3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.

Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.

На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.

Успокоим сразу — государство позаботилось о гражданах РФ и освободило от обложения повышенным налогом ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

• От продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
• От получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
• Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.

Отсюда следует, что если в 2021 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13 %. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.

Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.

Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.

Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:

1. Сумма полученных от продажи доходов;
2. 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.

Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.

Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70 % от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.

Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год. При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база. Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.

Налог с продажи недвижимости в 2021 году: что изменилось и как сэкономить

Налоги общегосударственные на Украине обязательны для выплаты всеми гражданами страны, исключение могут составлять определенные территории, указанные в кодексе. Они включают в себя множество сборов, список следующий:

• Пошлины.
• Земельный налог.
• Налог на прибыль организаций и предприятий в Украине.
• За использование недр земли.
• Военный налог.
• Использование ресурсов радиочастотного типа.
• Экологический налог.
• Использование воды в специальных целях.
• Транспортный налог.
• На развитие таких отраслей, как хмелеводство, разведение виноградников и садов.
• Налоги на доходы физических лиц.
• Сельскохозяйственный сбор фиксированного типа.
• За транспортировку и добычу аммиака, газа и нефти на всей территории страны.
• За землю на Украине.

Местные государственные советы вправе установить на конкретной территории страны следующие виды налогов:

1. Налоги при продаже недвижимости, отличной от участка земли.
2. Сборы туристического характера.
3. Выплаты за парковочные места.
4. Оплата определенных видов деятельности предпринимателя.
5. Налог на землю, состоящий из двух обязательных сборов: налога на автомобиль и земельного налога.

Местные, как и единые налоги, платят граждане страны из своих доходов в национальной валюте, включая зарплату и прибыль от бизнеса. Форма выплаты может быть любая как наличная, так и безналичная. Ставки налогов и порядок выплаты определяются кодексом государства или действующими законопроектами таможенных органов.

Доходы от дивидендов в текущем году остались на прежнем уровне, равном 5 %. От обложения налогами освобождаются лица, вкладывающие средства в проекты, основа которых — увеличение энергетической эффективности. Кроме того, освобождаются от выплат суммы, которые по кредитам, оформленным не в национальной валюте, считаются аннулированными плательщиками на покупку недвижимости на Украине, зарегистрированной как единственное жилье (приобретение дома или квартиры).

Значительно упростилась с зимы этого года выплата налогов лицами, относящимися к группе предпринимателей, доход которых за полный календарный год составляет менее 5 000 000 гривен (ранее порог отмечался в 20 000 000 гривен).

Похожие записи:

• Как я, гражданка РФ, получала вид на жительство в Беларуси
• Государственная помощь молодым семьям: какие программы существуют?
• Новое универсальное пособие для семей с детьми с 1 января 2023 года