КС уточнит нормы изъятия недвижимости у добросовестных приобретателей

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «КС уточнит нормы изъятия недвижимости у добросовестных приобретателей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При формировании правил этой статьи законодатель исходил из того, что при возникновении каких-то неблаговидных ситуаций нормативные акты должны быть направленными на поддержку социальной справедливости. Конечно, если кто-то купил вещь, собрался ею владеть, но тут узнаёт, что её придется вернуть из-за того, что сделка содержала изначальный порок, о котором он даже не подозревал, то он испытывает трудности и психологический дискомфорт. Однако его потери значительно меньше, чем потери того, у кого вещь вышла из сферы владения незаконным путём, к примеру, в результате преступной активности мошенников.

Применение ст. 302 ГК РФ на примере определения ВС РФ

Наиболее ярко позицию ВС РФ в практическом применении положений статьи об истребовании имущества, приобретённого добросовестным лицом, отражает определение № 305-ЭС17-13675 по делу № A41-103283-2015. Его суть сводится к тому, что администрация муниципального образования передала субъекту хозяйственной деятельности в аренду земельный участок. Юридическое лицо заключило договор с другим, в результате чего возник комплекс для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции. Это дало предпринимателям основание для того, чтобы обратиться к Администрации МО с заявлением о выкупе участка. Все разрешения у собственников коммерческой недвижимости имелись, поэтому сделка состоялась. После её завершения производственный сельскохозяйственный комплекс был продан, но с земельным участком, который в разы превышал тот, что нужен для нормальной работы объекта.

Приобретателем стал некий Агросервис. Администрации МО это совершенно не понравилось, поэтому был подан иск об отмене сделки. Его удовлетворил арбитражный суд начальной инстанции, но только в части признания недействительными спорных сделок о земельном участке. Саму же собственность у Агросервиса не истребовал, сочтя его добросовестным приобретателем. Суд апелляционной инстанции, куда обратилась Администрация, принял решение о том, что участок подлежит возврату и сослался на положения ст. ст. 273, 301, 302 ГК РФ и ст. 36 и 11.9 Земельного кодекса РФ.

Этим решением остались недовольны предприниматели и дело дошло до ВС РФ. Там же отметили, что апелляционный суд не признал Агросервис добросовестным покупателем с формулировкой о том, что он мог и должен был знать, что договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 был заключен Администрацией МО и Обществом с нарушением требований земельного законодательства.

В определении ВС РФ было указано, что на основании ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество даже тогда, когда приобретатель является добросовестным. Было процитировано постановления Пленума N 10/22 о том, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика относительно того, что он является добросовестным приобретателем. В итоге ВС РФ отменил все решения судов, кроме самого первого, которое изменил, но оставил в силе.

Судебная коллегия установила, что для отмены изначальной сделки не требовалось признавать Агросервис недобросовестным приобретателем. Никаких норм и положений он не нарушил. Достаточно было признать недействительным только договор купли-продажи участка от 10.09.2014 и отказать в удовлетворении остальных требований.

На что может рассчитывать приобретатель, если имущество все же было изъято

Рассмотрим, какие компенсационные меры предусмотрел законодатель для добросовестного приобретателя, если имущество у него все же было изъято.

1. Приобретатель оставляет за собой произведенные им отделимые улучшения изымаемого имущества. Если же улучшения носят неотделимый характер, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию расходов, понесенных им на такие улучшения. В соответствии со ст. 303 ГК РФ размер компенсации ограничен размером произошедшего увеличения стоимости изымаемого имущества.
2. Несостоявшийся в результате изъятия вещи приобретатель вправе на основании ст. 461 ГК РФ требовать от продавца компенсации всех понесенных убытков. Назовем 2 нюанса при рассмотрении подобных требований:
   • Во-первых, продавец освобождается от ответственности, если сможет доказать, что покупатель знал или имел возможность узнать о наличии оснований для возможного изъятия товара.
   • Во-вторых, согласно ст. 462 ГК РФ продавца следует привлечь к рассмотрению виндикационного иска. В противном случае продавец также может быть освобожден от ответственности, если сможет доказать, что мог быть предотвратить истребование (п. 43 постановления № 10/22).
3. Если у добросовестного приобретателя было истребовано жилье, законодательством на этот случай предусмотрены меры компенсационного характера, финансируемые за счет бюджетных средств. Речь идет о компенсации, предусмотренной ст. 68.1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, а также о возмещении убытков, причиненных в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий (ст. 66 того же закона).

Другой комментарий к статье 302 Гражданского Кодекса РФ

1. В отличие от добросовестности владения, представляющей собой продолжительный психический процесс, добросовестность приобретения означает, как правило, одномоментную оценку приобретателем своего поведения как не нарушающего чьи-либо права. Впрочем, если совершение сделки по приобретению спорного имущества растянуто во времени (например, когда непосредственному заключению договора предшествуют длительные преддоговорные споры или консультации), на квалификацию приобретения влияет наличие у приобретателя любой информации о сделке, ставшей для него доступной в течение всего указанного периода. Так, покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

Добросовестным считается приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя как достоверных сведений о нелегитимности сделки по отчуждению имущества (не знал), так и оснований сомневаться в ее легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота исходя из общих представлений о требуемых от него заботливости и осмотрительности и с учетом обстоятельств, в которых совершается сделка (не мог знать). Как недобросовестное может быть квалифицировано приобретение имущества по неоправданно низкой цене или по сделке, совершение которой скрывается от окружающих, либо приобретение имущества, которое заведомо не может принадлежать отчуждателю, и т.д. Обстоятельства неосторожного недобросовестного приобретения для такой его квалификации должны быть в каждом конкретном случае самым подробным образом проанализированы судом с учетом особенностей личности приобретателя, наличия у него специальных навыков и познаний, обстановки, в которой совершалась сделка, и т.д. Если приобретатель — юридическое лицо, то для опровержения подозрений в неосторожной недобросовестности его приобретения практически неприемлемы ссылки на отсутствие специальных юридических познаний, сведений о состоянии рынка и т.п. (исключения могут быть сделаны лишь в отдельных случаях для общественных и религиозных организаций, деятельность которых не связана с постоянным участием в гражданском обороте).

2. Пленум ВАС РФ в п. 24 Постановления N 8 рекомендует судам возлагать бремя доказывания добросовестности приобретения на самого приобретателя. Такая позиция в принципе противоречит сформулированной в п. 3 ст. 10 ГК РФ презумпции добросовестности осуществления участниками гражданских правоотношений своих субъективных прав, однако ее использование продиктовано соображениями практического характера. Приобретатель, противостоящий собственнику в виндикационном процессе, может быть совершенно незнаком собственнику, и сведениями об обстоятельствах совершения им сделки по приобретению спорной вещи последний не располагает; поэтому возложение на собственника обязанности представлять доказательства недобросовестности приобретения парализовало бы рассмотрение большинства виндикационных споров. Во всяком случае, с собственника не должна сниматься обязанность представления суду известных ему сведений об обстоятельствах приобретения истребуемого имущества, а при отсутствии у него таковых — доступных ему доказательств нелегитимности сделки по отчуждению спорной вещи, которые вне зависимости от обстоятельств ее совершения следуют из характеристик самой вещи, сведений о личности ответчика и т.д.

3. Формулируя условия удовлетворения виндикационного иска, законодатель исходит из сопоставления интересов собственника спорной вещи и ее приобретателя. Интересы недобросовестного приобретателя охране не подлежат как достигавшиеся противоправными действиями. При сравнении интересов добросовестного безвозмездного приобретателя и собственника предпочтение отдается последнему, поскольку безвозмездный приобретатель в случае изъятия у него спорной вещи не получает ухудшения своей имущественной сферы по сравнению с ее первоначальным состоянием. В случае добросовестного возмездного приобретения ранее похищенной или утраченной вещи поведение обеих сторон юридически безупречно, и интересам собственника отдается предпочтение в силу того, что его абсолютное право пострадало до того, как имело место последующее приобретение. И только в случае добровольного делегирования собственником правомочия владения вещью другому лицу, которое неправомерно отчуждает вещь, неблагоприятные последствия в виде невозможности виндикации вещи у добросовестного возмездного приобретателя возлагаются на собственника в качестве своеобразной санкции за неосмотрительность в выборе контрагента. По смыслу закона у добросовестного приобретателя в этом случае возникает право собственности на приобретенную вещь.

4. Дискуссионный характер на определенном этапе приобрел вопрос о соотношении виндикационного требования и требования о применении последствий недействительной сделки. В практике арбитражных судов и в особенности судов общей юрисдикции были распространены решения о применении последствий недействительности ряда сделок, совершенных с имуществом, изначально отчужденным по недействительной сделке, и о возврате таким образом спорного имущества отчуждателю даже тогда, когда для этого приходилось изымать имущество у добросовестного возмездного приобретателя. Наибольшую актуальность этот вопрос имел для практики по делам об оспаривании результатов приватизации в сфере арбитражного производства и по спорам о жилых помещениях — в общеюрисдикционной сфере. Высший Арбитражный Суд РФ изложил свою позицию о недопустимости удовлетворения иска о применении последствий недействительности сделки в случаях, когда спорное имущество не подлежит виндикации, в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 8. Верховный Суд РФ эту позицию вполне однозначно не комментировал, в связи с чем ситуация попала в поле зрения Конституционного Суда РФ.

В Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П КС РФ констатировал отсутствие противоречия Конституции РФ установленного ст. 167 ГК РФ общего порядка применения последствий недействительности сделок, рассматривая при этом возможность виндикации вещи, перешедшей к третьему лицу после отчуждения ее по недействительной сделке, как специальное последствие недействительности сделки. Если условия для удовлетворения виндикационного требования отсутствуют, общий механизм приведения сторон в первоначальное положение посредством реституции, предполагающий лишение третьего лица возмездно и добросовестно приобретенного имущества, востребован быть не может.

Следует считать, что при определенных обстоятельствах может быть виндицировано у возмездного добросовестного приобретателя имущество, первоначально отчужденное собственником по сделке, если она была совершена под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств, т.е. когда воля на совершение сделки претерпела влияние деформирующих ее факторов, или если сделка была совершена под влиянием насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; с превышением полномочий органа юридического лица; недееспособными и ограниченно дееспособными субъектами, поскольку во всех этих случаях речь может идти о выбытии спорного имущества из владения собственника помимо его воли.

5. Не подлежат виндикации у добросовестного приобретателя деньги и ценные бумаги на предъявителя, даже если приобретение было безвозмездным. У недобросовестного приобретателя их можно истребовать при наличии каких-либо индивидуализирующих их признаков.

Не может быть истребовано спорное имущество у лица, ставшего его собственником в результате проведения судебным исполнителем торгов, которые не признаны недействительными по иску заинтересованной стороны (п. 22 письма Президиума ВАС РФ N 13).

Досудебный или претензионный порядок разрешения спора с незаконным владельцем действует в том случае, если это условие указано в договоре, на основании которого незаконный владелец получил имущество. Например, если исковое заявление подается в отношении собственности компании, то сначала необходимо направить досудебную претензию. Если незаконный владелец не ответил на нее в течение 30 календарных дней, то уже исковое заявление подается в арбитражный суд.

Однако законодательством обязанность по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения не предусмотрена. Суд может рассмотреть выполнение такого требования по аналогии с иском о возврате неосновательного обогащения. При этом статья 303 о расчетах при возврате имущества из незаконного владения должна учитываться в приоритете перед общими нормами о возврате неосновательного обогащения, о чем в пункте 12 указано в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, Президиума ВАС РФ от 06.04.2004 № 15828/03. Проценты за доход от незаконного владения чужим имуществом в данном случае не должны начисляться. Суды исходят из того, что незаконное владение вещью – это неосновательное пользование имуществом, а не доходами, и статью 395 они применять в данном случае не будут.

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Когда приобретатель может не возвращать покупку

В некоторых ситуациях добросовестный приобретатель не возвращает покупку (в частности, деньги). Ниже приведен один из таких случаев из судебной российской практики.

Пример! Девятый Арбитражный апелляционный суд вынес постановление от 05 августа 2016 г. № 09АП-32721/2016 об отказе в удовлетворении иска истца — конкурсного управляющего ООО «КФК-Москва» о признании сделки недействительной и об истребовании у ОАО «ВЭБ-лизинг» денег, которые были перечислены ему предприятием-банкротом ООО «КФК-Москва». В этом случае судебный орган признал ответчика по делу ОАО «ВЭБ-лизинг» добросовестным приобретателем.

Не проводят истребование и ценных нижеприведенных бумаг (ст. 147.1, 149.3 ГК РФ):

• на предъявителя;
• ценных именных или ордерных бумаг, которые удостоверяют денежное требование;
• ценных бездокументарных бумаг, которые приобретают на организованных регулярных торгах.

В судебной российской практике бывают случаи продажи квартиры или другого объекта недвижимости лицом, которое не считают владельцем этого имущества (неправомочный продавец). Такое происходит при продаже жилого помещения по недействительной доверенности, или, когда права собственника жилья ограничены залогом, или их оспаривают в суде, и др.

В каких случаях нельзя истребовать имущество у добросовестного приобретателя?

Согласно новым поправкам в Гражданский кодекс, если суд отказался истребовать имущество у добросовестного приобретателя, то тот признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость. Это право собственности может быть оспорено только в судебном порядке.

Срок приобретательской давности начинается со дня поступления недвижимости в открытое владение такого покупателя. Если же было зарегистрировано право собственности, то не позднее государственной регистрации имущества. Новый закон также запрещает федеральным, региональным и муниципальным властям истребовать жилое помещение у добросовестного приобретателя, если с момента его регистрации прошло три года.

О титульном страховании

Практика страхования титула в Европе и на Западе очень распространена, в нашей же стране такой вид страхования еще не получил большой известности. Тем не менее все чаще именно такое страхование объектов недвижимости используется при ипотечном кредитовании.

По сути, страхованием титула покупатель обеспечивает свое право на приобретенную квартиру. На сегодняшний день титульное страхование считается наиболее эффективным и безопасным механизмом защиты интересов добросовестных приобретателей. В качестве объекта страхования здесь выступает право владения недвижимостью, страховым же случаем является лишение права владения. Титульное страхование призвано защитить покупателя от таких рисков, как:

• ошибки при составлении договоров и документов;
• недееспособность продавца;
• обнаружение фактов нарушения закона при ранее совершенных сделках с объектом;
• нарушение права третьих лиц на владение данным имуществом;
• совершение мошеннических действий.

Если наступает страховой случай, страхователь получает компенсацию от страховой компании в размере полной рыночной стоимости квартиры.

Следует понимать, что полис страхования титула новый собственник жилья может подписать и до регистрации своего права собственности, и после. В любом случае, в силу он вступает после регистрации нового права на владение объектом в ЕГРН.

Срок титульного страхового полиса может составлять от одного года до 10 лет. Рекомендуется заключать подобный договор страхования на максимальный срок, так как срок исковой давности равен именно 10 годам.

Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Собственник может истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя, при условии, что это имущество выбыло из его владения, или из владения лица, которому собственник передал имущество во временное владение, помимо воли того или другого – в результате утери, хищения или иным путем против их желания.

При этом, важным моментом является то, что имущество приобретено добросовестным приобретателем по возмездной сделке, поскольку последнее обстоятельство также указывает на его добросовестность.

Однако, добросовестность приобретателя исключается, если другая сторона докажет, что на момент совершения возмездной сделки приобретателю было известно о притязаниях третьих лиц на спорное имущество.

Если имущество получено приобретателем в результате безвозмездной сделки, то оно может быть истребовано собственником во всех случаях, то есть даже если выбыло из его владения по его желанию.

Если же безвозмездный приобретатель, в свою очередь, произвел отчуждение этого имущества по возмездной сделке третьему лицу, то последний также будет считаться добросовестным приобретателем, истребование имущества от которого возможно только при доказанности выбытия имущества из владения собственника или титульного владельца помимо их воли.

Закон запрещает истребовать от добросовестного приобретателя деньги и ценные бумаги – п. 3 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

Резюмируем:

• Лицо признается добросовестным приобретателем, если: 1. Имущество приобретено по возмездной сделке; 2. Приобретатель не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения ему имущества продавцом; 3. Приобретатель принял разумные меры для выяснения правомочий продавца
• Невозможно истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника или титульного владельца по их воле
• Истребование имущества от добросовестного приобретателя возможно в случаях утери имущества собственником или лицом, которому оно передано собственником, либо выбытия имущества из владения того или другого в результате хищения или иным неправомерным путем
• При получении имущества по безвозмездной сделке от лица, не управомоченного отчуждать данное имущество, собственник может истребовать свое имущество во всех случаях.

Способы изъятия земельного участка, находящегося в чужом незаконном владении

В соответствии с законодательством, изъять ЗУ, находящийся в чужом незаконном владении, можно следующими способами:

• виндикацией. Собственник ЗУ, который не владеет данным имуществом, имеет право на истребование своего надела у ответчика, права которого вызывают сомнения;
• признанием сделки ничтожной (двусторонней реституцией). Имущество, принадлежащее, каждой из сторон на момент заключения сделки, возвращается его прежним собственникам.

Важно! Виндикационный иск рассматривается в течение общего срока исковой давности, т.е. в течение трёх лет с момента, когда истцу стало известно либо должно было стать известно о нарушении его прав. В качестве истца по такому иску может выступать собственник ЗУ, которым было утрачено владение данным имуществом, а также титульные владельцы земли.

Исковое заявление должно составляться в соответствии с требованиями, предусмотренными действующим законодательством. В данном документе необходимо указание:

• полного наименования судебной инстанции, в которую будет подаваться заявление для рассмотрения дела по существу;
• наиболее полных данных об ответчике;
• данных об истце;
• обстоятельств дела, т.е. указание времени и оснований приобретения ЗУ со ссылкой на документы, устанавливающие такое право;
• границ земли со ссылкой на кадастровые документы;
• времени, т.е. того момента, когда истец узнал о том, что его надел находится в незаконном владении;
• факта незаконного владения всем наделом или его частью;
• других доказательств, свидетельствующих о самовольном захвате ЗУ ответчиком (для подкрепления своей позиции необходимо ссылаться на нормы, предусмотренные в законодательстве);
• требований, изложенных в исковом заявлении и касающихся истребования части земельного участка или всего надела, находящегося в незаконном владении, для рассмотрения их в судебном порядке;
• даты, подписи, фамилии и инициалов заявителя;
• приложения, в котором находится перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению и направляемых в суд для рассмотрения спора;
• информации об уплате гос. пошлины.

Перечень документов, необходимых для подачи искового заявления в суд

Истребовать земельный участок через суд можно только на основании доказательств, свидетельствующих о незаконном захвате его ответчиком. Для этого истцу потребуется предоставление в суд:

• документа, устанавливающего право на конкретный надел земли, с указанием его площади и установленных границ;
• доказательств незаконного владения ЗУ;
• документальных доказательств факта того, что ответчик владеет землёй незаконно. К таким доказательствам можно отнестии показания свидетелей.

Однако для подтверждения законности владения землёй ответчиком также могут приниматься следующие меры:

• предъявление документа при рассмотрении дела в суде, который подтверждает приобретение земли на возмездной основе, а также предоставление других документов, свидетельствующих о добросовестном приобретении ЗУ;
• подача встречного иска с требованием признания судом отсутствия права на земельный участок у истца;
• ходатайство перед судом для отложения рассмотрения дела в связи с необходимостью предоставления времени на сбор документов и др. В таком случае время рассмотрения дела в суде затянется.

Понятия и основания признания добросовестным приобретателя по ГК РФ

Добросовестный приобретатель, согласно ст. 302 ГК РФ, — это лицо, получившее имущество на возмездных (платных) основаниях от того, кто не владел правом его отчуждать (передавать), о чем не могло быть известно приобретателю.

Таким образом, статус добросовестности проявляется у приобретателя только при наличии совокупности следующих обстоятельств:

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

• Возмездное получение имущества у неправомочного лица, а не у его собственника, который лишился его помимо своей воли (см., например, определение ВС РФ от 13.11.2007 № 59-В07-4).
  Важно! Неполная оплата или отсутствие иного встречного предоставления за имущество на дату должного информирования приобретателя о его незаконном получении расценивается как безвозмездное приобретение (п. 37 постановления «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22).
• Отсутствие у приобретателя информации (о которой ему и не могло быть известно) о нарушении прав собственника при передаче имущества.
  Важно! В судебной практике действует принцип презумпции добросовестности, исходя из которого приобретатель всегда предполагается законным до момента доказывания обратного (см, например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2016 № 33-18592/2016), что, однако, не мешает ему представить доказательства своей добросовестности, в том числе платного получения имущества.

Безвозмездное получение имущества всегда влечет возможность законного собственника истребовать его у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК РФ). Вместе с тем данное правило не распространяется на деньги и ценные бумаги на предъявителя.

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Вопросы, возникающие в связи с защитой прав добросовестного приобретателя, были специально рассмотрены Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г.

Районный суд указал, что Жарикова – наследница первой очереди, а ДГИ вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. Верцаев же – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Кто такой добросовестный приобретатель? -Статьи

Кто такой добросовестный приобретатель?

Вопрос о добросовестном приобретателе возникает в тех ситуациях, когда имущество (обычно недвижимость, но бывает и любое другое), принадлежащее добропорядочному гражданину или организации, назовем их условно лицо А, переоформляется некими «злодеями» на себя или на подставное лицо (часто на основании поддельных документов, но не обязательно), а затем продается другому добропорядочному гражданину или организации (лицу В).

Когда лицо А узнает о проблеме, «злодеи» уже исчезли с деньгами, а две пострадавших стороны начинают судиться между собой за спорное имущество. Оказаться в такой ситуации не пожелаешь и врагу. Суды, рассматривая подобные споры, вынуждены не восстанавливать справедливость, а выбирать между двумя тяжелыми несправедливостями.

• Как же решаются такие дела?
• Основной нормой, регулирующей эту проблему, является статья 302 ГК РФ.

В силу п. 1 ст.

302 ГК РФ, «если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель – в нашем примере лицо Б), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

Нормативное регулирование правоотношений

Чтобы найти ответы на все вопросы, придется поднять пласт законодательства:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 301 и ст. 302);
• Обзор суд. практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам госорганов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2015 г. (касается случаев «самовольного строительства»);
• Пост. Конституционного Суда РФ от 22 июня 2020 г. N 16-П (постановление Конституционного суда признает одну часть норм ст. 302 ГК РФ соответствующей Конституции, а другую – несоответствующей);
• Пост. Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 под названием «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности, а также других вещных прав».

Необходимо будет пересмотреть судебную практику (апелляционное определение Санкт-Петербургского горсуда за 13.09.2016 № 33-18592/2016; определение ВС РФ от 24.05.2016 № 4-КГ16-11; апелляционное определение ВС Р. Марий Эл от 01.12.2016 по делу № 33-2184/2016, а также многие другие).

Похожие записи:

• Варианты увольнения сотрудницы после декретного отпуска
• Документы на визу в Южную Корею
• Ответ недели: устанавливаем перерывы на работе