Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Кредитная компания не может просто разместить объявление о продаже. Устраивают торги, в ходе которых покупатели подают заявки. Первоначальная цена невысокая: у банка нет цели получить прибыль, главное, компенсировать собственные расходы. Это основной плюс процедуры. Но есть и подводные камни: к примеру, на аукционе собралось много участников и каждый повышает ставку, желая обойти конкурентов. В итоге стоимость сравнивают со среднерыночной и выгода будет сведена к нулю.

Причины продажи залоговой квартиры

Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:

— Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;

— Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;

— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

Особенности процедуры

Есть люди, которые специально отслеживают предложения по продаже залоговой недвижимости: таким образом инвестируют средства. На ресурсе «Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов» публикуют все актуальные лоты. Интересует покупка квартир в залоге у банка? Рассказываем, как принять участие:

• Пройдите регистрацию и подтвердите наличие средств выпиской со счета.
• Внесите на депозит денежную гарантию (около 200 тыс. рублей). Впоследствии ее возвращают тем, кто не выиграл.
• После победы в течение месяца оплатите лот полностью и зарегистрируйте право собственности на жилье.

Аукцион проводят, даже когда в нем участвует один человек, — таковы правила.

Схемы реализации залогового имущества

В зависимости от того, сколько и каких средств используют в сделке продавец и покупатель, существуют несколько схем купли-продажи залогового жилья. Реализовать ипотечную квартиру можно как после досрочного погашения долга продавцом, так и с закрытием займа в процессе сделки либо путем продажи недвижимости вместе с кредитом.

Самый идеальный вариант – трансформация сделки в обычную свободную продажу квартиры с самостоятельной выплатой продавцом остатка кредита. Однако для этого оставшийся ипотечный долг должен быть небольшим и посильным для текущего собственника недвижимости. Так, если осталось выплатить 500 тыс. руб., можно занять у родственников и друзей или оформить потребкредит.

К слову, банки довольно неохотно предоставляют потребительские займы ипотечникам, боясь, что при финансовых сложностях заемщик в первую очередь будет погашать ипотеку. Впрочем, при хорошей кредитной истории без просрочек по выплатам и уровне доходов, позволяющем обслуживать оба займа, это вполне реальный вариант. К тому же потребительский кредит всегда можно оформить на близкого человека, а после получения денег с продажи жилья закрыть этот займ.

Также продавец может обратиться в банк покупателя для рефинансирования своей ипотеки и получения займа, равного сумме долга.

Покупатель в свою очередь тоже может закрыть ипотеку продавца с помощью собственных средств. Этот способ весьма безопасен для будущего собственника, поскольку ему нужно переводить деньги лишь после передачи договора на госрегистрацию.

Однако чаще всего покупатели всё же сами нуждаются в займе, за которым могут обратиться как в банк продавца, так и в стороннее кредитное учреждение. Первый вариант проще для обеих сторон сделки, ведь банк уже знаком с недвижимостью и залог на жилье остается у него. При этом у покупателя больше шансов оформить кредит на квартиру, если текущий заемщик допустил просрочки. Обратиться же к стороннему банку покупатель вправе, если, к примеру, хочет более выгодную ставку.

Добавим, что в случае, если покупатель выплачивает долг продавца, будущий собственник недвижимости для минимизации рисков вправе привлечь к сделке отдел сопровождения клиентов из банка продавца. Эта услуга, в рамках которой банк готовит документы на реализацию квартиры с сохранением залога в свою пользу, платная. Однако благодаря такой схеме покупатель получает гарантию, что продавец не пропадет после погашения его ипотечного долга, особенно если остаток по займу большой. Продавец же приобретает спокойствие, что получит оставшуюся во второй ячейке/аккредитиве сумму.

К участию в сделке продавец и покупатель также могут привлечь нотариуса, который в отличие от банка не проведет куплю-продажу с сохранением залога и не застрахует от внезапной отмены сделки продавцом, но ускорит этот процесс за счет сокращенной с пяти до трех рабочих дней регистрации Росреестром. Одновременно нотариус проверит юридическую чистоту документов и законность сделки и подсобит в правильном составлении ДКП с учетом рисков покупателя. Стоят услуги нотариуса от 3 тыс. руб., плюс 0,1%-0,4% от суммы купли-продажи с учетом госпошлины за регистрацию права собственности. По договоренности стороны могут разделить между собой эти расходы.

Способ 3. Покупка квартиры через смену залогодателя

В этом случае покупка квартиры под залогом ипотеки происходит через смену залогодателя. Покупатель обращается в тот же банк для переоформления залога при покупке квартиры в ипотеку на себя. После регистрации сделки продавец получает разницу между ценой недвижимости и остатком долга по ипотеке без учета процентов. Если у продавца были просрочки, то штрафы и пени придется гасить новому владельцу, поэтому перед покупкой получше узнайте состояние кредита и выясните сумму долгов.

Покупка залоговой квартиры в ипотеку оформлена. В выписке из ЕГРН появится имя нового владельца, но при этом сохранится указание на обременение.

Проблема: Некоторые банки ограничивают покупку недвижимости только тем городом, в котором оформлена ипотека. Межрегиональные сделки на недвижимость с обременением пока не проводят.

Какая недвижимость выставляется на торги

За бесценок купить залоговое жилье не получится, однако при удачных обстоятельствах сэкономить до 15-20% вполне возможно. Такая скидка выглядит оправданной, если учесть сложность процедуры и возникающие, в связи с этим, риски. Часто сделки с объектами в обременении ограничены по времени, что заставляет покупателей действовать быстрее, готовя документацию к сделке.

Предложения дешевого жилья всегда вызывают опасения, однако в отношении имущества в залоге более низкая стоимость выглядит справедливой.

К продаже залоговых объектов, купленных в ипотеку, чаще прибегают в следующих случаях:

1. У заемщика ухудшилось финансовое положение из-за болезни, потери работы, снижения заработной платы. Продажа жилья поможет расплатиться с банком и снять с себя взыскания штрафов и неустойки.
2. Заемщик вынужден переехать, сменить работу, регион проживания, по семейным обстоятельствам, из-за проблем со здоровьем. При переезде потребность в ипотечной недвижимости исчезает, и утрачивается целесообразность продолжения платежей. Возникает необходимость купить жилье по новому адресу проживания и продать залоговый объект, купленный ранее.
3. Недвижимость выступает как инструмент инвестиций, когда стоимость квартиры на начальных этапах строительства стоит дешевле, чем после ввода в эксплуатацию. Некоторые заемщики берут ипотеку ради последующей продажи новостройки по более высокой цене.

По согласию заемщика и банка

Сделка по взаимной договоренности между заемщиком и банком возможна, если само кредитное учреждение пойдет на переоформление недвижимости на нового клиента. Главная сложность – нежелание банка рисковать, снимая залоговое обременение ради сделки. С другой стороны, продать жилье без освобождения от залога не получится.

Оптимальным вариантом станет переоформление ипотеки с одного заемщика на нового. Продавец жилья расплачивается с кредитором и получает остаток на руки. Покупатель вносит первоначальный взнос и подписывает кредитное соглашение. Банк выдает график погашения на новый срок.

Наиболее безопасно для банка выглядит сделка с продажей залогового имущества за собственные средства покупателя, когда обременения полностью снимаются, однако такие варианты в текущих условиях маловероятны, поскольку большая часть недвижимости покупается за счет кредитных средств.

При переоформлении жилья через договор купли-продажи с участием банка покупатель вносит денежный залог на аккредитивный счет (ячейку). Всю сумму по договору распределяют на 2 части:

• В первой ячейке размещают остаток долга по текущей ипотеке.
• Во второй ячейке готовят деньги для продавца, которые останутся после полного погашения кредита.

В Росреестр отправляют на регистрацию новый договор и заявление залогодержателя о снятии обременения. Когда сделка зарегистрирована, банк и продавец получат денежные средства из отдельных ячеек. Росреестр передает выписку о праве на собственность новому владельцу.

Если в процессе продажи оформляется новый ипотечный договор, покупатель становится заемщиком. Чтобы кредитное учреждение переоформило ипотеку на нового клиента, необходимо получить одобрение по заявке.

Банки выдвигают ряд требований к заемщикам:

1. Российское гражданство.
2. Действующий российский паспорт.
3. Возраст от 21 года. Некоторые кредиторы повышают минимальный возраст ипотечного заемщика до 23-25 лет.
4. Трудовая деятельность – наемная работа в течение минимум года. У текущего работодателя необходимо отработать от 3-6 мес.
5. Размер дохода должен превышать сумму платежа по ипотеке плюс обязательные расходы.
6. Безупречная кредитная история. Банк переоформит крупную сумму долга на нового клиента, если убедится в его ответственности и порядочности. У заемщика не должно быть просрочек по предыдущим кредитам.

Процедура согласования заявки и оформления новой ипотеки не отличается от стандартной схемы, кроме этапа согласования объекта собственности. Поскольку речь идет об уже оформленной в залог недвижимости, проверка недвижимости будет упрощена.

Плюсы и минусы сделок

К достоинствам залоговых сделок относят:

• Выгодную цену и возможность хорошей скидки от рыночной цены. Разница может достигать 30 и более процентов, поскольку в интересах собственника и залогодержателя продать жилье, как можно скорее.
• Юридическая чистота сделок с жильем, уже прошедшим тщательную проверку при подготовке к ипотеке. Перед выставлением на аукцион лот с недвижимостью внимательно проверяет юридическая служба на предмет скрытых собственников и долгов.
• Оформлением сделки занимается организатор аукциона, торгов. На банковском аукционе рассматривается сумма задолженности, которую заемщик еще не выплатил. Банк заинтересован в быстром погашении долга, поэтому стоимость лота будет ниже обычной рыночной цены.
• Упрощенное оформление ипотеки с быстрой подготовкой документов к сделке. Банку проще сменить неплательщика-должника на надежного и ответственного заемщика, наладив регулярное погашение задолженности.

Среди недостатков залоговой недвижимости называют:

1. Недостаточный интерес со стороны покупателя. Мало желающих покупать залоговую недвижимость, а значит дорого и быстро продать ее не удастся.
2. Переоформление залогового имущества занимает дольше времени. Обычно время сделки увеличивается еще на несколько недель. Вначале с объекта требуется снять залоговое обременение, а затем зарегистрировать его на нового собственника.
3. Бывший владелец может попытаться оспорить принудительное изъятие. Если отчуждение проходило с нарушением процедуры, жилье может быть возвращено. Необходимо тщательно проверять все документы и платежи.
4. Несовершеннолетних жильцов сложнее выписать. Следует проявлять осторожность, если в ипотечном жилье были прописаны дети.
5. Отсутствие ремонта, повышенный технический износ жилья, отчуждаемого у предыдущего заемщика. Новому покупателю придется потратить больше денег, чтобы привести квартиру в надлежащий вид.
6. Незаконные перепланировки могут помешать благополучному завершению сделок. Заезжая в ипотечное жилье, заемщики часто пытаются улучшить планировку со сносом перегородок, при этом узаконивание изменений откладывают до момента снятия ограничений. Если покупают залоговое жилье, следует тщательно сверять фактическое состояние жилья с техпланом, полученным в БТИ.

Несмотря на очевидную экономическую выгоду при покупке жилья, переданного в залог банку, есть ряд организационных сложностей при оформлении сделки, что отпугивает и заставляет отказываться от предложений залоговой недвижимости.

Как продать залоговую недвижимость?

Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.

Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.

Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.

Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.

И еще о рисках: несовершеннолетние в залоговой квартире

Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.

Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком. Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.

Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:

• получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
• купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.

Алгоритм проведения сделки напрямую зависит от выбранной схемы продажи. Рассмотрим каждую из них в отдельности:

• Продажа квартиры владельцем без вмешательства банка:

1. Заемщик уточняет сумму остатка кредита и погашает ее.
2. Через отведенный промежуток времени (чаще всего он равняется месяцу) подаются документы в Росреестр на снятие обременения с помещения.
3. Заключается договор купли-продажи и продавцу передаются средства за жилплощадь.
4. Покупатель регистрирует свои права собственности.

• Недвижимость реализуется кредитором за полную стоимость:

1. Банк, ориентируясь на свои затраты и рыночную стоимость жилплощади, устанавливает цену на квартиру.
2. Помещение выставляется на торги, где находится покупатель.
3. Будущий владелец вносит сумму стоимости имущества на два депозита – один для кредитной организации, второй – для заемщика.
4. Оформляется сделка с передачей прав иному собственнику.
5. С заемщика снимаются обязательства по ипотечному кредиту.
6. Продавцы получают доступ к депозитам со средствами.

Самым сложным вариантом считается передача недвижимости от одного заемщика к другому. Поэтапно эта процедура будет рассмотрена немного позже.

Все сделки объединяют общие вехи, в соответствии с которыми сначала заключается договор с новым участником, и только после этого вносятся оговоренные денежные суммы и регистрируются права собственности.

Резюме. Залоговая недвижимость «Сбера» – для профессионалов

Итак, даже площадки, с которых реализуются изъятые объекты, не располагают к работе со случайными людьми. После погружения в тему у меня возникло стойкое убеждение, что с залоговой недвижимостью «Сбера» в первую очередь работают профессионалы рынка. Они точно знают, как купить объект дешевле. Скорее всего, для дальнейшей продажи.

Хотя цены действительно могут быть сладкими. Правда, предложение ПАО «Сбербанк» ограничено – по объективным причинам. Но найти для себя интересный актив можно, особенно вне Москвы и Санкт-Петербурга. Тому, кто дерзнул купить такую собственность, нужно быть готовым к судебным тяжбам. И морально, и материально. А ещё – к долгим-долгим поискам, ведь интересные предложения появляются не каждый день.

Залоговая квартира: что это?

Залоговая квартира представляет собой недвижимость, вложенную как залог под ипотечный кредит.

Как правило, залоговая квартира выставляется на торги банком, когда заемщик не способен выплачивать задолженность по кредиту.

В этом случае финансовая организация просто изымает заложенное имущество для перепродажи на аукционах или торгах, чтобы погасить долг.

В каких случаях продается залоговая квартира:

1. Если собственник вкладывает недвижимость для приобретения автомобиля.
2. Если собственник оформил ипотечный кредит.
3. Если квартира закладывалась для приобретения кредита наличными или для покупки земельного участка.

Исходя из возможностей покупателя, и условий, сопутствующих сделке, могут возникать следующие варианты оформления купли-продажи квартиры в залоге:

1. Внесудебная (досудебная) процедура, когда продавцом выступает лицо, оформившее ранее на себя квартиру, но не рассчитавшееся с долговыми обязательствами.
2. Судебная процедура, происходящая на основании решения суда, когда продавцом выступает кредитор. В этом случае на торги может выставляться арестованное имущество.
3. Покупка квартиры с погашением ипотеки (иных долговых обязательств).
4. Покупка квартиры с переоформлением кредитного договора.

Одно из существенных различий при проведении сделки – это статус участников сделки, которыми могут выступить физические лица – покупатель и продавец, и юридические лица:

• кредитор;
• при переуступке ДДУ застройщик.

Если обременение оформлено между застройщиком и банком, то при покупке такого жилья возникает ещё больше сложностей, а риски могут стать существенными. Однако, если покупатель считает, что риск оправдан, ему придётся предпринять ряд дополнительных юридических действий, формируя не двусторонний, а трёхсторонний договор, в котором покупатель (цессионарий) заключает одновременно сделку с банком и застройщиком.

Схемы покупки залоговой квартиры

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

• Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

• Продажа с участием банка

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки.

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

• Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя. После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств. Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

Покупка «дефолтной» залоговой квартиры у банка

Те объекты недвижимости, которые продаются «принудительно», после судебного решения — реализуются на аукционах, причем стоимость единолично определяет банк. И вот именно по таким сделкам цена действительно может быть значительно ниже рыночной — но только может, что далеко не всегда происходит на деле. Если ген. директор компании «Финнеско» Н. Мозгалевская оценивает цену подобных квартир не менее, чем на 10 % ниже среднерыночного уровня, то руководитель «Русипотеки» А. Ипполитов называет значительно более скромную цифру в 5 — 6 %. По заявлению директора «ИПОТЕК.РУ» Д. Овсянникова, сделки по залоговым квартирам с ценой реализации, «ниже 25 % от рыночной, случаются крайне редко». Банки, получившие право распоряжаться дефолтной квартирой, не имеют права реализовывать подобные объекты недвижимости самостоятельно, и привлекают для этого риэлторскую компанию — что увеличивает расходы и, как следствие — конечную цену залоговой квартиры.

Законом установлено, что в первую очередь средства от продажи аукционных квартир поступают банку, заемщик может рассчитывать лишь на их остаток. Более того, как рассказывает Андрей Банников («Азбука Жилья»): «При недостаточности полученных аукционных средств на покрытие банковских расходов, оставшаяся часть взыскивается с бывшего хозяина квартиры, причем новый судебный иск может быть подан банковским учреждением практически незамедлительно после аукциона».

В период снижения цен на недвижимость (сезонного или кризисного) заемщик может попасть в ситуацию, когда реальная продажная стоимость залоговой квартиры не покроет кредит. Как разъясняет Т. Воробьева («Московское Агентство Недвижимости»), подобные ситуации обычно регламентируются кредитным договором при его подписании, причем банки включают в типовой текст пункт о материальной ответственности заемщика всем имеющимся у него имуществом. «Подобный пункт кредитного договора становится очень неприятным сюрпризом для владельцев залоговых квартир — ведь большинство из них считают, что при невозможности погашать кредит они рискуют только заложенной недвижимостью».

Какие риски покупки залоговых квартир существуют?

Особенность сделок с залоговыми квартирами – необходимость снятия обременения банка, а для этого надо погасить остаток долга продавца по ипотеке. Как правило, эта сумма вносится за счет средств покупателя. В связи с этим при покупке залоговой квартиры существуют риски для покупателя.

Главный риск при покупке залоговой квартиры состоит в том, что сумму, необходимую для погашения ипотеки, покупателю нужно внести еще до совершения сделки. Поэтому нужно проконтролировать, чтобы собственник квартиры использовал переданные средства именно на те цели, на которые они были предназначены, а не по своему усмотрению. К тому же передачу средств нужно правильно оформить документально.

Похожие записи:

• Варикоцеле и мужское бесплодие: все про варикоз вен яичка
• Информация о субсидиях на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
• Как получить накопительную часть пенсии сразу: Инструкция для пенсионера