Поменять вид объекта с «квартиры» на «дом блокированной застройки» стало легко
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Поменять вид объекта с «квартиры» на «дом блокированной застройки» стало легко». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процесс включает несколько этапов. До начала строительных работ нужно собрать требуемую проектную документацию. Владелец земельного участка заказывает ее у специалистов. Документ разрабатывается на основании предоставленных заказчиком документов: градостроительный план, итоги инженерно-геодезических исследований, технический план и другие бумаги. Их перечень можно уточнить у специалистов компании, которые будут заниматься созданием проекта. Работа осуществляется в строгом соответствии с СП, СНиП и другими утвержденными нормами.
Особенности юридического статуса
С правовой точки зрения вокруг статуса дома блокированной постройки витает множество заблуждений.
Совмещенный дом многие считают разновидностью многоквартирного объекта недвижимости. Несмотря на схожие элементы, это не так. В многоквартирных домах жилые помещения выходят на территорию общего пользования, которая, в свою очередь, ведут на улицу (во двор).
В блокированном доме каждый хозяин имеет отдельный вход на обособленный участок, а после уже выход на улицу. Это различие — ключевое. Оно регламентируется нормативно-правовыми актами.
Строение из одного блока не является по закону домом блокированной застройки, так как не соблюдается наличие общей стены между частями застройки.
Жилое помещение блокированного дома не вносится в кадастровый реестр как самостоятельная единица объекта собственности. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ совмещенный объект является единым целым, хотя и состоит из нескольких жилых помещений.
Поэтому жилье, предназначенное для одной семьи, не может считаться самостоятельной единицей.
Причины, по которым суды не признают дома блокированными
Суды придерживаются единого взгляда на то, какими признаками должен обладать дом, который можно признать блокированным.
Так, Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, как и Верховный суд Республики Карелия, подчеркнул, что наличие самостоятельных выходов на земельный участок не является единственным критерием для отнесения жилого помещения части дома (определение по делу № 88 – 7715/21).
Суд в кассационном порядке рассмотрел иск собственника квартиры в одноэтажном жилом доме. Владелец недвижимости просил признать дом блокированным.
Ранее суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали. Суды признали, что истец не представил доказательств нарушения его прав.
Вместе с тем истец не доказал, что выделяемое помещение является отдельной секцией дома блокированной застройки.
Кассационный суд привёл характеристики жилого дома блокированной застройки со ссылкой на Градостроительный кодекс:
• количеством этажей — не более чем три;
• состоит из нескольких блоков (не более десяти);
• каждый блок предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседним блоком или соседними блоками;
• расположен на отдельном земельном участке;
• • имеет выход на территорию общего пользования (ч. 2 ст. 49).
Подробное описание дома блокированной застройки дано и в СП 55.13330.2016. Это застройка, которая включает два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.
Секцией (блоком) считается жилой блок с самостоятельными инженерными системами и индивидуальным подключением к внешним сетям. Не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Суд подчеркнул:
• Истец не доказал, что имеется техническая возможность разделить дом на несколько автономных жилых блоков.
• Кадастровым учётом занимается федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы.
Суд не является органом технического учёта. Судебный орган не вправе решать вопрос об отнесении жилой недвижимости к тому или иному виду и подменять собой уполномоченные на это органы, в которые истец не обращался и действия которых не оспаривал.
Отличительные признаки
Индивидуальный жилой дом блокированной застройки можно выделить отдельным типом по следующим признакам:
- Придомовая территория или совместная, или разгороженная.
- Отдельных блоков может быть от 2 до 10.
- К каждой секции (блоку) ведет свой отдельный вход. Общих дверей, подъездов нет.
- Отсутствуют какие-либо помещения совместного пользования жильцами блоков — нет общих лестничных клеток, подъездов, чердаков, подвалов, хозблоков и проч.
- В каждой секции проведены собственные инженерные коммуникации.
- Не существует никакой совместной собственности для двух жильцов и более.
Примеры блочных домов
Приведем самые распространенные примеры секционных строений:
- Таунхаус. Строение обычно расположено в черте города, но имеет все признаки загородного жилья: небольшая площадь квартир, два этажа, вертикальная планировка, наличие собственного земельного участка перед выходом.
- Виолетта. Тоже таунхаус, но уже элитного типа. Имеется собственная терраса, открытый бассейн, гараж, веранда, обширная придомовая территория.
- Лейнхаус. Так называются блочные домики с небольшой жилой площадью. Обычно к каждому блоку примыкает собственный гараж.
- Дуплекс. Двухэтажные, рассчитанные на двоих собственников блочные дома, где между секциями глухая стена. Общей будет только крыша.
- Квадрохаус. Это четыре отдельных блока, связанных между собой общими стенами. У каждого собственный выход, гараж, приусадебный участок.
Понятие и порядок работы с объектами блокированной застройки, как и другими объектами, определяются некоторыми правовыми документами и нормами. В рамках Российской Федерации ими являются следующие документы:
- Жилищный кодекс Российской федерации, который дает основные понятия о домах рассматриваемого типа и определяет их свойства и характеристики.
- Кодекс строительства городов Российской Федерации в статье 49 фиксирует определение дома блокированной застройки.
- Постановление правительства 220 2015 года, которое оговаривает и разъясняет порядок приобретения жилья (первичный рынок) совмещенного типа.
- Федеральный закон 161 и приказ Министерства строительства 223, которые регулируют порядок выделения участков под совмещенные дома и порядок получения квартир в них.
- Статья 35 земельного кодекса, в которой оговаривается порядок оформления и выделения участков на дома совмещённого типа.
- Письмо Д23И-5649 Министерства развития экономики РФ, которое оговаривает порядок размещения рассматриваемой недвижимости на одном участке земли.
- Документы, касающиеся многоквартирных домов, как правило, имеют оговорки и для недвижимости застройки подобного рода.
Определение зданий типа ДБЗ
В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:
- число этажей насчитывает не свыше 3;
- нахождение на ограниченной территории;
- каждая секция предполагает проживание 1 семьи;
- совокупное количество составляющих элементов от 2 до 10;
- имеет изолированный выход на единую территорию. Приусадебная область может быть совместной или разграниченной;
- каждая секция эксплуатирует изолированные инженерные сети;
- нет общедомового имущества.
Когда выдается разрешение на строительство
Для получения разрешения на строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости в рассмотрение берется:
-
Градостроительный кодекс РФ;
-
Документ городского зонирования ПЗЗ (правила землепользования и застройки);
-
Регламентирование муниципального образования Администрации г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края;
-
Собственно, разрешающая документация.
Отсюда выходит следующее: согласно ПЗЗ застройщик получает земельный участок в собственность или аренду, становится его собственником. Согласно генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планирования территории под различные типы объектов, который утверждается на публичных слушаниях. Далее регламент освоения согласуется с проектом планировки.
Итого необходимы:
-
Проектная документация;
-
Градостроительный план земельного участка;
-
Технические условия для подключения объекта к инженерным сетям.
Правовой статус дома блокированной застройки
На протяжении долго времени блокированные дома были предметом дискуссии ввиду отсутствия детального регулирования их правового положения. Чтобы признать дом блокированной застройки приходилось обращаться в судебные учреждения, так как по общему правилу их приравнивали к многоквартирным домам.
Блокированные жилые дома располагаются на отдельном, обособленном и индивидуализированном участке земли, правом пользования которым обладают все собственники блоков такого дома.
Такая земля может быть выделена владельцем каждого блока в личную собственность, однако, на момент возведения единого объекта (дома) она составляла общий нераспределенный участок.
Понятие многоквартирного дома указывает на наличие не только общей придомовой территории, но и помещений общего пользования. Именно по этому признаку происходит разграничение правового статуса дома, состоящего из блоков.
Блокированная жилая застройка подразумевает возможность оформления прав частной собственности на участок под домом, тогда как жильцы многоквартирного дома такого права лишены и участвуют в долевой собственности на общее имущество и территорию земли у дома.
Признание дома домом блокированной застройки
Исходя из характеристик, официальное признание таких объектов домами блокированной застройки поможет собственникам блоков (квартир) оформить права на землю под домом и на прилегающей территории.
В отношении вновь возводимых сооружений такая проблема не возникает, так как подобный тип строений находит отражение в разрешительной проектной документации.
При выделении земли под застройку предусматривается, что владельцы каждого блока будут иметь возможность оформить право собственности на точно указанные участки. Для объектов, построенных в период существования СССР, или до принятия Градостроительного кодекса РФ, такая проблема заключалась именно в порядке признания двухквартирных домов домами блокированной застройки.
Чтобы узаконить права владельцев квартир и юридически признать дом блокированной застройки, судебная практика использовала различные способы разграничения их с многоквартирными домами.
Именно путем анализа судебной практики был определен эффективный метод разграничения двух однородных понятий домов.
Отдельная секция дома блокированной застройки:
- не имеет единых внутридомовых систем предоставления коммунальных услуг (отопление, водоснабжение, электроснабжение и т. д.);
- имеет общего оборудования за пределами жилого блока, необходимого для обслуживания двух независимых секций.
Таким образом, если объект является отдельно стоящим домом с количеством этажей не более трех, а каждая секция предназначена для размещения только одной семьи и не содержит элементов общедомового имущества, он признается домом блокированной застройки и рассматривается как самостоятельное строение с присвоением ему уникального идентификационного номера.
Оформление домов блокированной застройки
29.05.2018
Управление Росреестра по Алтайскому краю напоминает, что жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Законодательство не устанавливает каких-либо упрощенных процедур относительно строительства, реконструкции домов блокированной застройки, то есть должны применяться общие правила (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).
Единственным исключением является отсутствие необходимости проведения экспертизы в отношении проектной документации таких объектов.
Соответственно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные жилые дома блокированной застройки должны осуществляться на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является технический план объекта капитального строительства, подготовленный кадастровым инженером по результатам выполнения кадастровых работ.
Актуальным в учетно-регистрационной практике является вопрос о разделе уже существующего жилого дома на блоки и оформления прав на них.
Одним из возможных вариантов образования жилого дома блокированной застройки из жилого дома является его реконструкция.
Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства необходимым требованиям, в том числе разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Вместе с тем, на практике имеют место ситуации, когда жилое здание изначально было построено с признаками жилого дома блокированной застройки, то есть в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требуется.
Подтверждение соответствия объекта признакам жилого дома блокированной застройки в данном случае должно быть отражено в заключении органа местного самоуправления. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.
Таким образом, независимо от способа образования блоков жилых домов в рассматриваемых ситуациях (в результате реконструкции или без таковой), для оформления жилых домов блокированной застройки в результате раздела жилого дома заявителями должны быть одновременно представлены заявления о прекращении прав на исходный объект, о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав жилые дома, являющиеся блоками жилого дома блокированной застройки.
Особо обращаем внимание, что правовой режим блокированных домов предполагает формирование под каждым блоком отдельных земельных участков с разрешенным использованием «блокированные жилые дома».
| Л.Г. Докукина, начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения, регистрации земельных участков Управления Росреестра по Алтайскому краю |
Примеры блочных домов
Приведем самые распространенные примеры секционных строений:
- Таунхаус. Строение обычно расположено в черте города, но имеет все признаки загородного жилья: небольшая площадь квартир, два этажа, вертикальная планировка, наличие собственного земельного участка перед выходом.
- Виолетта. Тоже таунхаус, но уже элитного типа. Имеется собственная терраса, открытый бассейн, гараж, веранда, обширная придомовая территория.
- Лейнхаус. Так называются блочные домики с небольшой жилой площадью. Обычно к каждому блоку примыкает собственный гараж.
- Дуплекс. Двухэтажные, рассчитанные на двоих собственников блочные дома, где между секциями глухая стена. Общей будет только крыша.
- Квадрохаус. Это четыре отдельных блока, связанных между собой общими стенами. У каждого собственный выход, гараж, приусадебный участок.
Разрешение на строительство
Блокированная застройка должна осуществляться на едином цельном участке земли, поэтому разрешительная документация на строительство должна выдаваться с учетом этого обстоятельства. Если несколькими владельцами участков принимается решение о возведении такого объекта. перед получением разрешения они должны объединить свои участки в единый целый.
Такое объединение происходит в результате выполнения земельно-кадастровых работ и находит отражение в виде межевого плана. Данный документ имеет право оформлять кадастровый инженер, который самостоятельно направляет его в кадастровую палату Росреестра.
После возведения дома и завершения работ полученное ранее разрешение на строительство дома блокированной застройки будет являться основанием для составления акта ввода в эксплуатацию.
После оформления документов на ввод дома, единый земельный участок подлежит разделу между отдельными собственниками блоков путем подготовки обособленных межевых планов.
При этом блокированный дом будет поставлен на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а владельцы блоков получат права только на свою секцию.
В кадастровых сведениях каждая секция такого объекта будет указана вместе с частью единого участка земли, пропорционально площади занимаемого блока. Аналогичные данные будут содержаться в данных ЕГРН, выписку из которой сможет получить владелец каждой квартиры такого дома.
Понятие блокированных объектов застройки, а также порядок работы регламентируются правовыми документами:
- Жилищный кодекс России. В нем содержится основное понятие таких домов, их свойства и характеристики.
- Градостроительный кодекс РФ. В нем указано определение блокированной системы домов.
- Постановление правительства от 2015 года. В нем прописан порядок приобретения домов такого типа.
- Федеральный закон, а также приказ Министерства строительства. Данные документы регулируют порядок выдачи участков под строительство блокированных домов и получение в них квартиры.
- Земельный кодекс России. Описывает процедуру оформления и выделения таких участков.
Такое понятие является в современном строительстве новым. Долгое время подобная застройка выступала предметом многих дискуссий. Чтобы признать объект, приходилось нередко обращаться за помощью в судебный орган, так как блокированные дома признавались многоквартирными.
Что значит дома блокированной застройки
Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.
Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.
В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.
Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.
какова цена за оценку земли для оспаривания кадастровой стоимости смотрите в статье: оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости. Как получить субсидию на приобретение жилья госслужащим, читайте здесь.
Определение зданий типа ДБЗ
В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:
- число этажей насчитывает не свыше 3;
- нахождение на ограниченной территории;
- каждая секция предполагает проживание 1 семьи;
- совокупное количество составляющих элементов от 2 до 10;
- имеет изолированный выход на единую территорию. Приусадебная область может быть совместной или разграниченной;
- каждая секция эксплуатирует изолированные инженерные сети;
- нет общедомового имущества.
Правовая база для данного типа жилья.
Порядок проведения работ, понятие и правовой статус объектов совмещенной застройки регламентируется в следующих документах:
- Градостроительный кодекс РФ (статья 49);
- Жилищный кодекс РФ, в нем упомянуты жилые дома блокированной застройки, а также их свойства;
- Правительственное постановление №220. В данном документе изложен порядок покупки дома совмещенной застройки (первичный рынок).
- Земельный кодекс. Этот документ описывает порядок выдачи земли под строительство дома блокированной застройки;
- Письмо Министерства экономики РФ Д23И-5649. В данном письме описан порядок размещения домов на одном участки;
- Приказ Министра строительства №223 и Государственный кодекс. В этих документах описан порядок приобретения квартиры и выделение земли для строительства;
- В документах для многоквартирных домов встречаются упоминания о данной застройке.
Когда выдается разрешение на строительство
Для получения разрешения на строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости в рассмотрение берется:
- Градостроительный кодекс РФ;
- Документ городского зонирования ПЗЗ (правила землепользования и застройки);
- Регламентирование муниципального образования Администрации г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края;
- Собственно, разрешающая документация.
Отсюда выходит следующее: согласно ПЗЗ застройщик получает земельный участок в собственность или аренду, становится его собственником. Согласно генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планирования территории под различные типы объектов, который утверждается на публичных слушаниях. Далее регламент освоения согласуется с проектом планировки.
Итого необходимы:
- Проектная документация;
- Градостроительный план земельного участка;
- Технические условия для подключения объекта к инженерным сетям.