Купля продажа квартиры через нотариуса в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа квартиры через нотариуса в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Очень часто риелторы сталкиваются с тем, что сторона сделки пытается навязать свой одностраничный договор купли-продажи, который давно потерял свою актуальность в связи с стремительно меняющимся законодательством.

Скажем вам честно, что не с первого и может даже не с третьего просмотра клиенты принимают решение о покупке квартиры. Бывает так, что на просмотр одной и той же квартиры ходим по два раза, а иногда и больше, чтобы клиент убедился, что это та самая квартира. Ведь не коробку конфет покупаем за три копейки…

В нашем случае при просмотре трех первых квартир, выбранных клиентом, мы отговорили покупателя от заключения сделки:

Первая квартира:

Продавец отказался показывать подлинники документов, показал только копии. Продавец сказал, что подлинники покажет только в момент заключения договора. Кроме того, продавец оказался очень хитрым… Он хотел, чтобы после заключения сделки, покупатель предоставил ему право какое-то время проживать в уже проданной квартире, т.к. ему нужно сделать было ремонт в другой квартире, при этом заключить договор аренды по рыночной цене он не захотел;

Результат — отказ от приобретения квартиры.

Вторая квартира

Квартира в целом понравилась покупателям. Вели переговоры с продавцом квартиры более двух недель, все основные условия обсудили, по цене договорились. В итоге в день подписания соглашения о внесении аванса, продавец сообщил, что увеличивает стоимость квартиры на 700 000 руб. т.к., по его мнению, цены на жилье поднялись, не смотря на уже достигнутые договоренности. Кроме того, продавец сообщил, что вывезет всю мебель, в т.ч. кухонный гарнитур, при этом ранее продавец был готов оставить всю мебель покупателю, стоимость которой была уже заложена в цену квартиры.

Результат — отказ от приобретения квартиры.

Третья квартира

При осмотре квартиры мы заметили, что фотографии в объявлении очень сильно отличаются от фактического состояния квартиры. Квартире требовался не косметический ремонт, а капитальный. Кроме того, квартиру показывал риелтор, который сообщил, что собственник квартиры при совершении сделки не будет присутствовать, поскольку находится за границей, но у него имеется генеральная доверенность на продажу квартиры.

Результат — отказ от приобретения квартиры.

Наши клиенты остановились на четвертом варианте двухкомнатной квартиры в СВАО Москвы к проверке которой приступили наши риелторы.

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Как оценить район перед покупкой

Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.

• Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.

• Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.

• Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.

• Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.

• Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.

Риски для продавца и покупателя недвижимости

Большинство граждан, продающих (покупающих) недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается лишь в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения и получает свои комиссионные. Задача нотариуса — обеспечить юридическую чистоту соглашения, выявить возможные риски и дать рекомендации по их устранению. При заключении договора купли продажи квартиры необходимо учитывать возможные риски, как продавца, так и покупателя.

• Порядок расчетов. Нужно подробно описать его во избежание ситуации, когда в соглашении прописано, что продавец полностью получил деньги, а по факту стороны договорились передать их в другом порядке. Это влечет для него определенные риски.
• Отсутствие акта передачи. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае покупатель может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена.
• Неправильное оформление сделки купли продажи квартиры. Отсутствие в документе существенных условий, противоречивые положения, неточность формулировок ведут к тому, что сотрудниками Росреестра в переходе прав будет отказано.

Этих рисков можно избежать, если договор купли продажи заключается через нотариуса, что существенно повышает правовую защищенность сторон. Удостоверение им договора влечет наступление материальной ответственности за засвидетельствованную сделку. Поэтому нотариусом тщательно проверяется юридическая чистота объекта и правомочность участников купли-продажи.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры

В 2022 оформить сделку можно тремя способами:

Самостоятельно

С помощью нотариуса

С помощью риэлтора

Заниматься сделкой собственными силами — наиболее выгодный с финансовой стороны вариант. Однако в данном случае ни продавец, ни покупатель не застрахованы от мошенничества. Продавец сам контролирует все этапы продажи. Способ позволяет сэкономить деньги, однако увеличивает временные затраты. Кроме этого, владелец квартиры не знаком с тонкостями оформления сделки. Этот факт значительно затягивает процесс.

Регистрация перехода права собственности

В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.

Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.

Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.

Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.

Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.

Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.

Процесс регистрации прав завершается выдачей расписки о получении документов, которую выдает сотрудник Росреестра или МФЦ. В данном документе указывается конечная дата окончания процедуры.

Что должен предоставить продавец

Собственник квартиры также обязан предоставить ряд документов, но гораздо больше, чем покупатель. Из-за того, что вторичный рынок – это «мешок» с сюрпризами, проверке подлежат даже регистрационные данные детей собственника от первых браков. Какие документы должны быть при покупке квартиры на вторичном рынке и на что нужно внимательно смотреть перед сделкой?

1. Оригинал и копии паспорта собственника, заверенные нотариально. Если собственников несколько, все они представляют документы, присутствуя на сделке.
2. Идентификационные номера всех прописанных людей в квартире, собственников и их супругов.
3. Если собственник жилья не является гражданином страны, паспортные данные требуется перевести и заверить перевод у нотариуса. При этом нужно подтвердить, что на родине продавца нет наследников, которые могли бы претендовать на имущество в данный период времени (после развода, по завещанию, и т.д.).
4. Свидетельства и паспорта о рождении детей – все, кто вписан и не вписан в паспорт, должны быть документально отображены в документах при продаже квартиры.
5. Органы опеки могут предоставить разрешение детям, которые являются собственниками жилья, на продажу, а также выдать справки о поведении (о не привлечении к ответственности).
6. Разрешение от органов опеки для попечителя на продажу квартиры, если дети являются инвалидами, недееспособными.
7. Документ, свидетельствующий о том, что продавец является собственником жилья, или же доверенность, которая разрешает проводить сделки купли-продажи имущества.
8. Отметки БТИ о регистрации прав на объект продажи.
9. Техпаспорт недвижимости с указанием планировки, законности перепланировки (если имеется).
10. Свидетельство о браке, разводе, смерти супруга.
11. Заявление супруга на разрешение продать квартиру, если она находится в совместной собственности; нотариально заверена, не имеет документов дарственного типа от родителей.
12. Если квартира досталась по наследству, завещанию, разрешение супруга не требуется.
13. Если квартира была приватизирована в браке в период с 2011 по 2012 год, то считается совместно-нажитым имуществом.
14. Если жилплощадь продается в долевой части, необходимо согласие участников об отказе своих прав на доли объекта.
15. Оценка эксперта для установления среднерыночной цены. Эта справка является действительной полгода.
16. Форма №3 из ЖЭКа, действительная 10 суток с момента получения. Там указываются все лица, которые прописаны в квартире.
17. Справка из ЖЭКа об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
18. Наличие счета в банке при проведении сделки через ячейку или счет.
19. Справка о поступлении средств на счет после или до оформления сделки (это указывается в договоре).

Также сделка купли-продажи может зависеть и от других факторов, количества пакетов документов для банка и для регистрации. Участились случаи покупки квартир на вторичном рынке посредством ипотечного кредита.

Стандартные документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи

Рассмотрим перечень основных документов, которые нужны при покупке квартиры:

1. Паспорта продавца и покупателя.
2. Договор купли-продажи.
3. Государственная пошлина – оплачивается на имя покупателя, равна двум тысячам рублей.
4. Выписка из домовой книги – о прописанных в квартире жильцах.
5. Нотариальное согласие супруга(и) продавца.

На пятом пункте остановимся подробнее. Чтобы узнать, нужно ли разрешение от мужа или жены продавца, следует проанализировать условия, при которых он стал собственником.

• Если продавец купил квартиру, будучи в зарегистрированном браке, то согласие обязательно, так как совместно нажитое имущество является общим.
• Если продавец не состоял в официальных отношениях именно на момент покупки жилья, то и разрешение получать не у кого.
• Если он приобрел жилье по безвозмездной сделке (дарение, наследство), то подготавливать согласие не нужно, независимо от семейного положения.

Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.

Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:

• проверит дееспособность сторон;
• оценит правовую чистоту сделки;
• посмотрит отсутствие обременений и арестов;
• составит грамотный текст договора;
• проконсультирует при передаче средств;
• оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.

Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы. Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя.

Что проверяет нотариус?

Основная причина обращения – гарантия «чистоты» сделки. Осуществляя крупные расчёты, стороны хотят убедиться в том, что сделка пройдет в рамках закона. К тому же нотариус – ответственное лиц. Если по его вине сторонам будет причинён какой-либо ущерб от заключенной сделки, он понесет полную имущественную ответственность. При обращении специалист:

• проверит, осознают ли стороны последствия своих действий;
• убедится, свободны ли стороны в своем волеизъявлении по отчуждению и приобретению;
• удостоверится о соблюдении предварительных мер, например, получение согласия органов опеки при сделке с несовершеннолетним или недееспособным, уведомление остальных дольщиков при продаже доли в общей собственности;
• проверит отсутствие обременений на недвижимость согласно данным Реестра.

Куда обращаться после покупки недвижимости?

После приобретения квартиры требуется зафиксировать факт перехода права владения от продавца к покупателю. Для этого нужно внести необходимые коррективы в Единый государственный реестр недвижимости. Это можно сделать, обратившись в Росреестр либо Многофункциональный центр.

Многие граждане выбирают МФЦ за оперативный прием документов, удобный график работы и отсутствие больших очередей. Подразделения Многофункциональных центров есть в каждом регионе. Продавцу и покупателю следует обратиться в ближайшую структуру с заявлением о перерегистрации права собственности.

Если реализатор недвижимого имущества отказывается участвовать в данном процессе, тогда его можно принудить к этому в судебном порядке. В случае смерти продавца обязанность по завершению сделки будет возложена на его наследников.

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

1. Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
2. Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
3. Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
4. Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

ЧТО ТАКОЕ ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

1. Жилье первичное, от застройщика.
2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

• квартиру продали с обременением;
• на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
• жилье находится в залоге у банка;
• на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
8. Согласие супруга продавца на сделку.
9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Дополнительные нюансы

Может весьма пригодится ряд дополнительных советов. Даже если выбранное жильё понравилось, следует обратить внимание на число собственников по документам (свидетельству), технические параметры, законность оформления сделки. Юридическую чистоту квартиры нужно тщательно проверять до прояснения всех сомнительных моментов. Ведь если будут обнаружены явные расхождения с законом, не факт, что банк или орган регистрации будет заниматься тщательной их перепроверкой.

Иногда новый владелец самостоятельно должен выписывать посторонних ему людей. Некоторые «исключительно предприимчивые» продавцы пытаются задрать первоначальную стоимость, объясняя своё решение поступившим более высоком предложением от другого, зачастую мифического, покупателя.

Для исключения таких ситуаций заключают предварительные договоры, предоставляют авансовые платежи. Тогда продавец может быть признан недобросовестным, а его действия неправомерными, правда уже после судебного разбирательства. Прежде, чем согласиться на доплату, следует иметь в виду, что эту проблему уместно обсуждать лишь с продавцом. Участвующий риэлтор тоже может проявить недобросовестность в то время, как владелец не знает об изменении стоимости.

Сколько стоит оформить покупку квартиры у нотариуса

Факторы, из которых складывается стоимость процедуры:

• Пошлина. Размеры платежа в бюджет регламентирует Налоговый кодекс. Сумма составляет 0,5 процента от стоимости сделки. Минимальная сумма пошлины составляет триста рублей. Максимальная сумма платежа в бюджет составляет двадцать тысяч рублей. Когда стороны не обговорили стоимость в соглашении, берется 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости;
• Стоимость юридических услуг:
• Оформление соглашения. Цены устанавливает нотариус. Средняя цена составляет семь тысяч рублей;
• Техническая работа. Тарифы устанавливаются разные в различных нотариальных конторах;
• Стоимость подачи заявления в электронном виде. Средняя цена составляет пять тысяч рублей.

Размеры тарифов определила статья 333.24 Налогового кодекса. Инвалиды первой и второй группы имеют льготы. Они уплачивают половину стоимости тарифа. Льготные категории перечисляются в статье 333.38 Налогового кодекса.

Особенности проведения процедуры

Процедура покупки квартиры на вторичном рынке не отличается сложностью алгоритма. В первую очередь предстоит найти недвижимость, которая устраивает покупателя по всем параметрам. Для этого стоит ознакомиться с сайтами или обратиться к опытному риэлтору. Специалист взимает комиссию за свои услуги. Её размер составляет от 2 до 8 % от стоимости сделки. Необходимо, чтобы у риэлтора присутствовало свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица. Дополнительно стоит проверить репутацию компании. Отзывы можно найти в интернете.

Кстати! Обязательно стоит настаивать на личной встрече с собственником. Только у него нужно уточнять все детали.

На этапе осмотра нужно запросить технический паспорт на квартиру. Предстоит сверить фактическую планировку и информацию, указанную в документе. Если присутствуют расхождения, стоит уточнить факт узаконивания перепланировки у продавца. Для этого можно попросить справку из БТИ. Дополнительно стоит обратить внимание на техническое и санитарное состояние квартиры.

Похожие записи:

• Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?
• Бибикова рассказала, кому и когда повысят пенсию в 2023 году
• Реконструкция части дома без согласия соседей