Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура перевода здания из нежилого в жилое может потребоваться по разным причинам. Нежилые строения являются востребованными объектами, так как они могут использоваться для ведения предпринимательской деятельности или иных целей. Если же у владельца возникает необходимость в наличии жилого объекта, то он может изменить назначение и категорию своего объекта.

Когда требуется перевод?

Наиболее часто перевод здания из нежилого здания в жилое требуется в следующих ситуациях:

• У крупной компании возникает необходимость предоставить своим работникам жилые помещения для постоянного проживания, но фирма располагает только нежилым объектом, который не применяется для каких-либо целей.
• Отсутствует необходимость у владельца применять недвижимость для каких-либо целей, не связанных с проживанием людей, поэтому все помещения в здании переоборудуются в жилые комнаты.
• Прекращается предпринимательская деятельность человеком или компанией, поэтому нежилое здание переоборудуется в жилой объект.

Могут иметься и другие веские причины для выполнения данного процесса. Он выполняется только при содействии государственных органов, а также при условии, что имеющийся объект соответствует определенным требованиям.

Другие важные условия

Требования к переводу здания из нежилого в жилое являются действительно многочисленными. Поэтому к другим значимым условиям относится:

• нередко требуется предварительно выполнить реконструкцию или существенные ремонтные работы;
• у заявителя должны иметься все необходимые правоустанавливающие документы, так как заниматься процессом может исключительно законный владелец объекта;
• требуется провести перепланировку, которая должна быть согласована с работниками БТИ и местной администрацией региона;
• если проводится процесс в отношении квартиры, которая располагается в многоэтажном доме, то положительное решение может приниматься только при условии, что этот объект находится на первом этаже строения.

Если принадлежит объект нескольким лицам, то для перевода требуется согласие всех совладельцев.

Как оформить нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция

Рассказываем, какие действия следует выполнить собственнику, чтобы сменить статус недвижимости.

Порядок перевода помещения из нежилого в жилое
1	Подготовка проектной документации на перепланировку	Необходимо провести перепланировку, если объект не соответствует требованиям: санитарных, эпидемиологических; противопожарных правил. Собственник должен подготовить проект будущих работ и получить согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, нужно провести общее собрание жильцов, чтобы получить их согласие.
2	Обращение с заявлением о смене статуса имущества	Обратитесь в муниципальный орган для решения вопроса о переводе имущества в статус жилья. Приложите к заявлению требуемые документы. Ждите ответа 45 дней.
3	Выполнение перепланировки	Выполните работы в соответствии с проектной документацией. Результат будет принимать специальная комиссия с составлением акта.
4	Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре	Оконченный перевод оформляется актом комиссии, который орган сам направляет на внесение изменений в Росреестр. А техническим документом, на основании которого вносятся новые сведения, является технический план кадастрового инженера.

Пошаговая процедура перевода

Все действия по переводу должны происходить в определенной последовательности. Первым делом, от местных органов, отвечающих за жилой фонд (департамент городского имущества, комитеты имущественных отношений и пр.) нужно получить разрешающие документы на перевод здания (помещения) из нежилого в жилое. Такое решение принимается на протяжении 48 трудодней, после чего владелец получает положительный или отрицательный ответ. При обоснованном письменном отказе, собственник на протяжении 3 месяцев имеет право апеллировать его судебным рассмотрением.

Если решение положительное, порядок перевода будет включать следующие этапы:

• перепланировка (если она требовалась) с получением акта приемочной комиссии;
• обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана (готовится в виде электронного документа);
• получение решения от ЕГРН о переводе нежилого помещения в жилое либо об утверждении акта приемочной комиссии (если имела место перепланировка);
• получение выписки из единого государственного реестра недвижимости.

В Росреестр документы о переводе нежилого помещения (здания) в жилое, передает орган, осуществляющий перевод объектов недвижимости. Заявитель обязан уплатить госпошлину за регистрацию. Сведения в реестр вносятся на протяжении 15 рабочих дней, после чего в 5-дневный срок заявителю направляется уведомление почтовым отправлением или электронным документом.

Документы, необходимые для перевода нежилого помещения в жилой фонд

Согласно п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:

1. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения.
2. Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт).
3. Технический план помещения с подробным описанием плана этажей дома (в случае если дом является многоэтажным).
4. Проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.

В случае наличия государственной регистрации права на постройку объекта недвижимости в ЕГРП, заявителю достаточно предоставить для оформления перевода нежилого помещения в жилое только заявление и проект перепланировки.

Пакет документов, в случае необходимости уточнения отдельных моментов, может быть дополнен заявителем по требованию компетентных органов (например, может потребоваться заключение проектно-изыскательской организации на предмет соответствия градостроительным требованиям несущих и ограждающих конструкций переводимого помещения ). Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объеме и указанием даты приема. Срок рассмотрения комиссией вопроса о переводе нежилого помещения в жилое составляет 45 дней с момента принятия документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен о принятии положительного решения либо отказе в данной процедуре. Отметим, что в случае получения отрицательного решения, отказ должен быть мотивированным со ссылками на соответствующие условия и требования. В переводе в жилое помещение может быть отказано по следующим причинам:

• не предоставление дополнительно требуемых документов;
• если документы были отправлены неправильно, то есть не в компетентный орган;
• если помещение не соответствует техническим требованиям, согласно вышеназванному Положению.

Документы для перевода

Переводом недвижимости из нежилого фонда в жилой занимаются следующие учреждения:

• Многофункциональный центр;
• департамент городского имущества;
• государственный портал муниципальных услуг.

Документы, указанные выше, передаются специалистам данных организаций под расписку в получении.

Решение по Вашему заявлению принимается в течение 45дней с момента обращения. Не позже, чем через три дня после принятия решения, заявителю вручается акт о переводе дома из нежилого фонда в жилой. Уведомления также получают собственники соседних домов или квартир.

Указанный акт считается основанием для присвоения Вашему дому статуса жилого помещения. Для этого Вы обращаетесь в кадастровый орган Росреестра с заявлением об изменении характеристик объекта недвижимости. По факту Вашего заявления в Государственный кадастр недвижимости будут внесены соответствующие изменения.

В кадастровый орган Росреестра предоставляются:

• технический план дома;
• правоустанавливающие документы.

Акт о переводе дома из нежилого фонда в жилой сотрудники Росреестра запрашивают самостоятельно.

Процедура перевода нежилого помещения в жилое

Остальное относится к нежилым помещениям – то есть склады, офисы, цеха, магазины, административные, образовательные, спортивные, культурные учреждения и прочие не пригодные для постоянного проживания объекты недвижимости хозяйственного и вспомогательного назначения.

• Жилищный кодекс, а именно, Глава 3;
• Градостроительный кодекс, описывающий требования к помещениям жилого и нежилого фонда и регламентирующий правила расположения нежилых помещений в черте города;
• ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», предписывающий порядок оформления прав на нежилое помещение;
• Постановление «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением»;
• Строительные нормы СНиП 31-01-2003, регулирующие правила размещения нежилых помещений в многоквартирных домах;
• СанПиН 2.1.2.2645-10, определяющий санитарные нормы жилых и нежилых помещений.

Росреестр в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица направляет такому лицу уведомление (ч. 5 ст. 33 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 3 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России N 173).

5) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);

Данное постановление о смене характера пользования землей выносится муниципалитетом, управлением, департаментом, которые отвечают за жилищный фонд. Если гражданин получает положительное решение, то ему следует обратиться в Орган по кадастровому учету. Он выдает новый кадастровый паспорт на землю и жилой дом. Далее человек регистрирует полученные документы в ЕГРП.

• Оформленное собственником заявление, в котором излагается просьба о переводе помещения.
• Кадастровый паспорт, подтверждающий собственность. Также собственник может представить заверенную у нотариуса копию данной бумаги.
• Технический паспорт на имущество, дающий описание объекта. Если в имуществе осуществлялись проектные работы, то это также отражается в паспорте.
• План дома. Обычно его получают в ЖЭУ. По данному документу специалисты определяют возможный вред, который может быть нанесен всему дому в результате перевода имущества.
• Наличие письменного согласия от соседей.
• Заранее подготовленный проект по перепланировке.

1. Соответствие санитарным и техническим нормам. Ветхое, аварийное состояние, или вредное воздействие окружающих факторов среды не допускаются.
2. Обеспечение соответствия здания всем необходимым требованиям должно быть возможно и выполнимо.
3. Не должно иметься обременение переводимого здания по части собственности — помещение не может находиться в залоге, ипотеке или аренде третьих лиц.

Предоставленные документы принимаются у заявителя с выдачей на руки расписки в получении. Производится рассмотрение заявления и приложенных документов, результатом которого становится принятие решения о разрешении или отказе от перевода. Срок, отпущенный на принятие решения составляет 45 дней с момента подачи заявления.

Как изменить статус нежилого помещения?

Порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение потребуется тем гражданам, которые решили реорганизовать частное здание. Это касается тех домов, которые не предназначены для проживания людей и не относятся к федеральному жилому фонду. Проживание в таких объектах категорически запрещено. Кроме этого в 2018 году с такими помещениями не получится:

• оформить прописку и снятие с квартирной регистрации лица;
• утвердить новый проект сооружения (без подачи заявления на перевод недвижимости в статус жилого объекта);
• продать, подарить, передать по наследству.

Полноценное использование помещения для проживания граждан получится осуществить лишь после того, как завершиться перевод данного дома (квартиры) из нежилого помещения в жилое.

Смена категории недвижимости влияет только на изменение рыночной стоимости объекта, но даже если после присвоения нового статуса квартира станет дороже, владельцу недвижимости оплачивать налог не придется. Это же касается кадастровой цены, которая не меняется, независимо от того, признан объект жилым или коммерческим.

Но гражданам придется столкнуться с другими категориями затрат:

• перепланировка требуется не всегда, но при необходимости может потянуть большие денежные вливания;
• изменение технических документов (изготовление нового плана с вызовом специалиста, а также подготовка актуального кадастрового паспорта);
• государственная пошлина;
• оплата услуг нотариуса.

Как показывает практика, суммарная стоимость затрат может достигать 5000 рублей и больше. Окончательная стоимость зависит от характеристик объекта, его расположения, а также тарифов нотариального офиса.

На практике часто возникаю сложности с переоборудованием общежитий. В таком случае для проведения переоформления категории комнат требуется письменное согласие всех жильцов, а получить его оказывается не так и просто. Единственный способ решить конфликт – обратиться в суд с исковым заявлением.

Как оформить перепланировку, если она нужна

Вполне вероятно, что в нежилом помещении нужна перепланировка. Статья 25 ЖК Российской Федерации гласит о том, что любые перепланировки в помещении должны быть отображены в тех. паспорте.

Перед тем как организовать перепланировку нежилого помещения, собственник обязан согласовать это с комиссией. Подобная процедура необходима для определения безопасности проведения работ.

Для разрешения выполнения ремонтных работ, владелец помещения должен обратиться в проектное бюро со своим проектом или же заказать его. После всех согласований даётся разрешение на выполнение перепланировок в нежилом помещении с дальнейшим его переводом в жилую недвижимость.

По окончании работ необходимо, чтобы результат был принят специальной комиссией, составляется акт.

Перепланировка и ремонтные работы могут быть запрещены, если это приведет к нарушению правил эксплуатации дома. Несущие и опорные стены не должны быть затронуты, поскольку это может привести к разрушению многоэтажного дома. Строго запрещается выполнять какие-либо перепланировки без разрешения.

Сложно ли осуществить процедуру самостоятельно?

Процедура изменения статуса помещения является хлопотной, продолжительной. У человека, который раньше не сталкивался с решением подобных вопросов, могут возникнуть сложности. Допущение ошибок в проектной документации, отсутствие нужных бумаг могут привести к получению отказа в переоформлении здания.

Чтобы избежать или уладить проблемы, рекомендуется обращаться за помощью к юристам. Услугу специалисту придется оплатить. Но эти затраты будут не такими существенными, чем в случае решения вопросов самостоятельно.

Таким образом, законодательство РФ не запрещает переводить коммерческую недвижимость в жилую. Но важно, чтобы здание соответствовало всем требованиям и нормам. Для изменения статуса постройки нужно обратиться в органы местного самоуправления. Внесение изменений в реестр недвижимости осуществляется через Росреестр либо МФЦ.

Перевод садового дома в список жилых помещений

Многие владельцы дач задаются вопросом, как перевести нежилое помещение в жилое в СНТ. Данная процедура необходима тем, кто проживает в садовом домике постоянно или преимущественно.

Признание садового дома жилым возможно двумя способами: в судебном и в административном порядке. Владельцы строения могут напрямую обратиться в суд общей юстиции для признания строения пригодным для круглогодичного проживания. По факту обращения проводится судебная экспертиза. Она проверяет наличие необходимых инженерных коммуникаций, наличие источника питьевой воды, устойчивость конструкций и т.д. При принятии положительного решения о переводе дачного домика в жилье, пригодное для проживания, собственник имеет право зарегистрироваться в нем. Процедурой прописки занимается регистрационная палата.

При административном варианте владельцу садового дома следует обратиться нормам главы 3 Жилищного Кодекса РФ. Они определяют порядок перевода нежилого помещения в жилое, возможные причины отказа и процедуру обжалования решения. Второй вариант на практике оказывается эффективнее.

Для изменения статуса жилья владельцу объекта придется потратить время на сбор документов. Тем, кто дорожит каждой минутой жизни, лучше обратиться в специализированные компании. Они самостоятельно разберутся, как перевести нежилое помещение в жилое, стоимость данной услуг сильно не ударит по кошельку.

Документы, которые необходимо подготовить

Для осуществления процедуры изменения статуса помещения (нежилое в жилье) необходимо получить разрешение соответствующих органов местной власти, которые отвечают за жилой фонд. Для этого потребуется заявление и приложенный к нему пакет документов, основными из которых являются:

• удостоверяющий личность документ (удостоверение или паспорт) владельца или представляющей его личности;
• свидетельства, подтверждающие права владения помещением, которое будет переоформляться;
• проект по переустройству или перепланированию переоформляемого помещения;
• справки-заключения от СЭС (санэпидем станции) и других уполномоченных органов по тому, как помещение соответствует предъявляемым требованиям и нормам.

Кроме того, могут потребоваться и другие бумаги:

• согласие всех собственников, если заявитель владеет частью (долей) помещения;
• протокол собрания жильцов (собственников) многоквартирного дома, если переделка помещения каким-то образом затрагивает общее имущество и может создать им неудобства, причем к протоколу должны быть приложены все бумаги, относящиеся к собранию;
• решение от органов попечительства и опеки, подтверждающее полномочия представителя собственников рассматриваемых помещений — детей несовершеннолетнего возраста.

Для конкретного случая список бумаг может отличаться, потому целесообразно получить предварительную консультацию, посетив ответственный за жилой фонд орган лично, или онлайн на сайте.

Можно ли оспорить признание садового дома жилым в судебном порядке?

Если получить разрешение о переводе дома из садового в жилой не получается, отказ можно обжаловать в судебном порядке. В исковом заявлении нужно будет указать основания, которые перечислены в решении об отказе. Необходимо доказать, почему эти причины неправомерны. Основным доказательством того, что переводимая нежилая постройка соответствует всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, является заключение о техническом обследовании объекта. На основании положительного судебного решения администрация обязана пересмотреть свою позицию.

Профессиональное и качественное обследование вы можете заказать в нашей организации. Полученное заключение станет убедительным аргументом для признания садового дома жилым и поможет положительно решить ваш вопрос в необходимые сроки.

Похожие записи:

• Областной материнский семейный капитал
• Какая отчетность меняется с 2023 года
• Сократили на работе. 5 выплат, на которые вы можете претендовать в 2022 году