Образец договора аренды квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец договора аренды квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Расторжение договора через суд
Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.
Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
- не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.
Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
- имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.
Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру
Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.
Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог. Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.
Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.
Сумма депозита может рассчитываться так:
- соответствовать месячной оплате аренды;
- высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).
Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.
Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.
Все важные аспекты этой процедуры отражаются в документе отдельным пунктом.
Нужно ли регистрировать договор аренды
Необходимость регистрации договора зависит от того, на какой срок его заключают:
- краткосрочный (на период до года включительно) – регистрация не требуется;
- долгосрочный (от года до пяти лет) – в данном случае, регистрировать нужно.
Однако при желании такая процедура возможна даже при краткосрочном проживании. Это может обезопасить стороны в случае возможных конфликтов. По сути, вы переносите сведения о вашей сделке в государственные органы, и ваши статусы (съемщика и арендодателя) получают юридическое закрепление. В каких спорах это может быть удобно в дальнейшем:
- в спорах по поводу оплаты;
- в случаях споров о размере ущерба;
- когда одна из сторон намерена досрочно расторгнуть договор и т.д.
О чем спрашивать потенциальных арендаторов?
Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?
Ответ прост и печален: никак.
Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.
Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.
Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.
- Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
- Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
- Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
- То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
- Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
- Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.
Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, озадачит вопрос — где найти жильцов. Существует 4 классических способа:
- Обратиться в агентство недвижимости. Вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
- Подать объявление о сдаче квартиры в газету, Интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье в этих же СМИ.
- Найти жильца через друзей, знакомых, родственников — наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции будет вредить хозяину квартиры. А спорных моментах его всегда можно будет найти.
- Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безденежной. Зато можете поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру и следить за её состоянием.
Вообще нужно периодически проверять сдаваемую квартиру. Общаться с квартиросъемщиками, контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем на будущее.
Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду
Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.
Плюсы – это ваша очевидная выгода:
- стабильный долгосрочный доход;
- коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
- уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.
Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:
- порча или кража вещей, мебели;
- задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
- отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
- сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.
Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.
Действия до сдачи квартиры
Перед тем как легально сдавать квартиру в аренду, рекомендуем определиться, каким способом планируется платить налоги. Это можно сделать одним из трёх способов:
- через подачу декларации 3-НДФЛ;
- приобретение патента (после регистрации в качестве ИП);
- уплата налога на профессиональный доход после регистрации в качестве самозанятого лица
Самостоятельный поиск жильцов
Услуги посредников обходятся недёшево, и если владелец сдаваемого жилья хочет сэкономить, необходимо поместить объявление на тематических сайтах. Важно указывать, что жилье сдаётся напрямую. Это заинтересует соискателей, которые хотят сэкономить на риэлтерской комиссии.
Скорей всего, претенденты откликнутся быстро, но прежде чем подписывать договор, поинтересуйтесь, что это за люди, где работают, чем занимаются. Дополнительным источником информации могут стать социальные сети.
Чек лист по выбору агентства недвижимости
Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.
Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:
- наличие у риелтора высшего юридического образования;
- наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
- наличие опыта работы не менее 3 лет;
- есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
- располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
- готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.
Структура договора состоит из:
- Наименования документа — указывается по центру листа формата А-4.
- Дата — указывается внизу, непосредственно под наименованием.
- Вводная часть, где определяют стороны контракта.
- Основные пункты, состоящие из подпунктов, где определяются все тенденции контрактного взаимодействия сторон.
- Заключительная часть, где указано число экземпляров, кому они принадлежат. А также указывается перечень прилагаемых документов в виде копий паспортов, актов приёмки и т.п.
Рекомендуют вносить абсолютно все нюансы, которые вызывают предпочтение субъектов контракта. Это избавит граждан от недоразумений, с которыми они могут столкнуться.
Положения контракта регламентируют порядок использования помещения и подлежат исполнению. Чем больше аспектов будет отражено – тем чётче будут производиться действия лиц, заключивших контракт.
Соглашение подразумевает, что каждый его участник получает преимущества, которые зафиксированы документально. Если таковые отсутствуют, отношения могут расторгаться:
- по согласию сторон;
- в одностороннем порядке;
- через суд.
Для того чтобы процедура имела надлежащий правовой вид, предусматривается каждая деталь.
Исключение могут составлять очевидные факты, которые определены в качестве законодательных норм.
Соглашение должно определить такие моменты как разрешение регистрации граждан или запрет на неё, а также – разрешение подселения или сдачи в субаренду.
Важно помнить, что даже грамотный правильно составленный договор не является средством от всех болезней и любых проблем, которые могут возникнуть в ваших взаимоотношениях с арендатором. Какие бы не были подписаны договоры, у жильца может не оказаться достаточной суммы средств, чтобы покрыть причиненный ущерб помещению или ваши убытки. Он может не иметь вообще никакого имущества, на которое хотя бы теоретически можно было бы распространить свои финансовые требования. Поэтому самый надежный способ обезопасить недвижимость – это регулярный визуальный осмотр и контроль. Для этого можно регулярно договариваться о встречах с клиентом на территории арендуемого жилья для получения оплаты и изучения состояния квартиры.
Несмотря на это, призываю вас сдавать недвижимость только по официальному договору. Ибо достоинств у этого способа значительно больше, чем у словесных договоренностей.
Уверен, что сдача в аренду принесет вам ожидаемую прибыль. К сожалению, мы все совершаем оплошности. Возможно, вы также допустите ошибки, сдавая недвижимость впервые, но благодаря советам о том, как сдать квартиру в аренду правильно, это будут мелкие недочеты, которые вы обязательно устраните, накопив опыт в будущем.
Желаю удачи!
Кто может сдавать квартиру
По праву сдавать помещение во временное пользование имеет право только ее владелец, имеющий на руках свидетельство ГРП.
Родственники или близкие приятели проделывать такие действия права не имеют, исключение может составлять, только если на них будет оформлена доверенность, подписанная в нотариальной конторе:
- Если квартира выдана жильцу по соглашению с административными органами, она фактически принадлежит муниципальной организации, передавать в аренду он не имеет законного права. Исключение может быть только в определенных случаях и то, если муниципальная организация выдала ему на такие действия подписанное разрешение.
- Если же в сдаваемом помещении, кроме собственника, прописаны иные лица, то они должны дать свое письменное согласие. Такие же действия должны быть выполнены, если арендуется отдельная комната (имеется в виду коммунальное жилье, т.е. где кухня, санитарная комната являются общими).
- В случае прописки в этом жилье несовершеннолетнего ребенка, дополнительно потребуется одобрение органов опеки. При этом нужно будет доказать, что права ребенка не будут ущемлены и условия для проживания у него будут не хуже, чем были раньше.
- Если у квартиры сразу несколько собственников, то разрешения в письменном виде должны быть от каждого. В таком случае можно подписать доверенность у нотариуса и сдачу жилья поручить одному из них.
Если не выполнять эти рекомендации, то регистрацию в Росреестре можно оформить более чем на 1 год. Однако, на практике, многие сдают свои квартиры, так называемо, серым способом, т. е. без регистрации определенных органов. В случае судебных разбирательств, ничего доказать не получится, устный договор будет считаться ничтожным.
Сдача квартиры через агентство
Сдать место для проживания можно через агентство недвижимости. Однако сразу же совет: фирма должна иметь положительные отзывы, состоять на учете в регистрационных органах, иметь свой юридический адрес. Необходимо проверить все нюансы, прежде чем обратиться в фирму, это предотвратит контактов с мошенниками.
При заключении договорных отношений с агентством, необходимо учитывать следующие моменты:
- Договор заключается только с собственником.
- Должны быть в полном объеме расписаны услуги агентства: кто будет показывать объект, проводить рекламные действия и т.д.
- Указывается стоимость услуг, и как они будут выплачены.
- Записывается срок, на который заключаются договорные отношения.
- Отмечается, какая будет ответственность при нарушении соглашения.
- Указываются условия, при которых может быть расторгнут договор.
Определение ежемесячного платежа за жилье
Какую сумму арендатор будет ежемесячно платить за вашу недвижимость? Не задрали ли вы ценник или, наоборот, не продешевили? Ответить на эти вопросы поможет изучение рынка аренды недвижимости с помощью профильных сайтов, вроде «Авито». Согласитесь, что вы сами заплатили бы на 10-15% больше за однушку с видом на парк, чем за вариант, из окон которого придется смотреть на паркинг или стройку?!
При анализе акцентируйте свое внимание на стоимости арендного жилья, которое аналогично вашему. В каком состоянии и с какими мебелью, видом из окна и доступностью инфраструктуры сдают в аренду жилье ваши конкуренты. На арендную ставку влияют все эти факторы. Арендаторам важны удаленность от метро или пешая доступность ближайших остановок общественного транспорта, так и вид из окна в тихий двор или парк. Семейные же квартиросъемщики вряд ли представят свою жизнь без рядом расположенных образовательных и медицинских учреждений.