Как оформить ипотеку на квартиру
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить ипотеку на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего, чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка по кредиту.
А также меньше ваш долг перед банком, меньше ежемесячные платежи и продолжительность ипотеки, а значит меньше и переплата банку в качестве процентов.
На что влияет первоначальный взнос?
Есть ли предельная сумма первоначального взноса?
Максимальную сумму первоначального взноса каждый банк устанавливает самостоятельно. Банку невыгодно, если взнос будет слишком высоким, потому что тогда он не сможет заработать на процентах.
«Слишком большие» первоначальные взносы — это редкая ситуация. Банки при определении максимального размера первоначального взноса исходят из принципа соразмерности требования к стоимости залога — обеспечению. Что это значит? Если, например, вы должны 20 тыс. рублей за квартиру стоимостью 5 млн. рублей и по
Как влияет первоначальный взнос на ипотеку
Это происходит по-разному. К примеру, в Сбербанке по условиям кредита на новостройку процент повышается на 0,4%, если первый взнос меньше 20% от цены квартиры. Когда вы берете ипотеку 3 млн рублей на 20 лет под 8% годовых, переплата составит 3 022 368 рублей. А если внесете первый взнос больше 20% (процентная ставка 7,6%), выплата по процентам будет 2 844 376 рублей, что почти на 180 тысяч меньше!
Выгода очевидна, но для того, чтобы получить ее, нужно сначала изучить условия предоставления кредита. И не забывайте внимательно читать текст ипотечного договора: сравните указанные в нем переплату и процент с первоначальными расчетами. Если денег для снижения ставки не хватает, стоит подумать о том, чтобы достать недостающую сумму, и в итоге получить меньший процент. Понимая, как работает ипотека с первоначальным взносом, можно неплохо сэкономить!
В каждом банке свои требования, к тому же, они различаются в зависимости от программы. Например, вот какой нужен первоначальный взнос для ипотеки в Россельхозбанке:
- кредит на покупку готового или строящегося жилья от 15%;
- по сельской ипотеке от 10%;
- жилищный кредит для молодых семей и под маткапитал от 10%;
- по дальневосточной ипотеке от 20%;
- по ипотеке с господдержкой на покупку квартиры у застройщика от 15%;
- военная ипотека от 10%;
- жилищный кредит по двум документам от 40%;
- целевой займ на приобретение жилья под залог собственной недвижимости 0%.
Найти наилучшую ипотечную программу бывает непросто. На рынке сегодня огромное количество предложений, которые следует не только проанализировать, но и сравнить.
Сложностей с выбором ипотечной программы становится еще больше, если у заемщика отсутствуют средства на внесение первого взноса, а также право на получение государственных субсидий.
Облегчить процедуру поиска, а также сэкономить время на его осуществление помогают ипотечные брокеры. Это специалисты, которые прекрасно разбираются во всех тонкостях действующих на рынке кредитных продуктов.
Вполне естественно, что брокеры за свою работу берут комиссию. Но с учетом того, что зачастую они добиваются для клиента самых выгодных условий, заемщик в конечном итоге остается в выигрыше.
В крупных городах обычно имеется достаточно много брокерских компаний. В небольших населенных пунктах профессионалы чаще всего действуют на базе агентств недвижимости.
Важно выбирать брокеров, имеющих безупречную репутацию.
Для расчета первоначального взноса по ипотеке нужно обладать сведениями о стоимости квартиры, а также требований банка. Иногда первый взнос зависит от типа недвижимости: на аккредитованные новостройки он ниже, на квартиры на вторичном рынке – выше.
После расчета размера первого взноса стоит также рассчитать параметры будущей ипотеки. Платеж по ипотеке не должен превышать 30% от величины месячных доходов.
Иногда заемщику удается договориться с банком об уменьшении размера первоначального взноса. Этого можно достичь за счет привлечения созаемщиков и поручителей либо внесением дополнительного залога.
Таким образом, первоначальный взнос – это сумма денежных средств за недвижимость, которые заемщики вносят из своих сбережений. Его размер составляет от 10-15%. Первый взнос выступает для банка способом защиты от рисков невозврата крупного и долгосрочного ипотечного кредита, а для заемщика наличие первого взноса повышает шансы на одобрение кредита и позволяет получить наиболее выгодные условия. Чем выше первый взнос, тем ниже процентная ставка, сумма переплаты по кредиту и страховым услугам. Крупный первый взнос дает заемщикам с испорченной кредитной историей шанс на одобрение ипотеки.
Перед покупкой я изучила в интернете советы, как не остаться с неподъёмной ипотекой и без денег. Какие-то мне подошли, какие-то — нет.
- Накопить финансовую подушку безопасности. Вариант не для меня. Мне кажется, это долго и странно. Накопленные полмиллиона хочется внести за ипотеку, чтобы уменьшить долг, а не хранить на всякий случай. Но многие финансовые консультанты со мной не согласны.
- Иметь вторую работу. Такой вариант означает, что я буду постоянно работать только на ипотеку. Посвятить жизнь работе и кредиту полностью я не готова.
- Иметь план на случай сокращения. Это мой рабочий вариант. Ещё до подписания ипотечного договора я решила, что если с работой будет совсем плохо, то устроюсь официанткой или хостес в ресторан. Можно зарабатывать около 50 000 рублей в месяц — значит, смогу выплачивать ипотеку.
Помните: если проблемы с деньгами всё-таки будут, стоит обратиться в банк за помощью. Банкам невыгодно, чтобы клиент становился банкротом, скрывался и не возвращал долг. Поэтому, если ипотечный платёж стал неподъёмным, попросите предоставить вам кредитные каникулы или пересмотреть размер платежей на какое-то время.
Банк выдает ипотеку без взноса, но только в рамках специальной программы и на определенные жилые комплексы. Купить недвижимость разрешается только от застройщиков: ГК «ПИК», «Интеко», ГК «Девелопмент-Юг». Сумма ипотечного кредита — до 20 млн руб. Ставка на весь срок кредитования — от 10,9%. Банк предъявляет к заемщикам требования: возраст — от 21 до 65 лет, стаж на последнем месте работы — от четырех месяцев, подтвержденный доход, общий трудовой стаж — от года.
Условия по ипотеке.
-
Срок кредитования — до 25 лет.
-
Страхование жизни и здоровья, объекта недвижимости.
-
Для ИП — время существования бизнеса от двух лет.
-
Возраст заемщика — не старше 65 лет.
-
Постоянная или временная регистрация.
Банк выдает ипотеку без взноса под залог другого жилья по ставке от 13,59%. Срок кредитования — от трех до 30 лет. Минимальная сумма по ипотеке — от 900 тыс. руб. Для одобрения заявки заполните анкету, прикрепите справку о доходах с работы и заверенную у нотариуса копию трудовой книжки. Требуется постоянная или временная регистрация, гражданство РФ. Возраст заемщика — 18–70 лет.
Условия по ипотеке.
-
Срок кредитования — до 30 лет.
-
Поручительство не требуется.
-
Сумма — до 50 млн руб.
-
Покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке.
Условия ипотечного кредитования
По сравнению с другими банковскими предложениями, ипотечный кредит предполагает самые низкие процентные ставки. Взамен банки предъявляют к заемщикам более жёсткие требования по подтверждению доходов и трудового стажа.
В идеале перед обращением за ипотекой следует погасить действующие кредиты и займы. Ссуду на покупку квартиры или дома удастся получить гражданам с безукоризненной кредитной историей.
Основные требования:
- Наличие действующего паспорта и гражданство РФ.
- Постоянная или временная регистрация на территории страны по месту фактического жительства.
- Возраст от 21 года на момент заключения сделки и до 60-70 лет на момент погашения кредита.
- Отсутствие просроченных кредитов и действующих долгосрочных ссуд в любых банках.
- Стабильный ежемесячный доход.
- Обязательное страхование недвижимости, используемой в качестве предмета залога.
Важно! При совместном оформлении кредита перечисленные требования распространяются на созаемщиков.
Для оформления ипотечного кредита требуется внести первоначальный взнос, который составляет в среднем 30% от стоимости жилья.
Какой процент должен быть от общей суммы?
О минимуме говорить проще – ноль. И все же, если говорить о каком-то проценте, то он, как показывает практика, не будет ниже 10-15. И то, при условии, что банк считает: рисков минимальное количество, клиент – надежный, будет исправно платить.
Хотя гарантий никто не дает. Жизнь непредсказуема. Но для этого предусмотрено страхование ипотеки. Впрочем, это другая тема.
В целом, на низкий размер первого взноса могут рассчитывать:
- люди с хорошей зарплатой и безупречной кредитной историей;
- те, кто готов предоставить банку дополнительные гарантии;
- лица, имеющие право на участие в государственных программах, направленных на приобретение жилья в ипотеку на льготных условиях.
То есть, те клиенты, которые платежеспособны, с точки зрения банка, либо те, кто каким-то образом гарантирует, что обязательство будет исполнено. Дополнительно подстраховываться финансовой организации не нужно.
Первый взнос большого размера потребуется:
- если у человека плохая кредитная история;
- если у заемщика нет официального дохода;
- в иных случаях, по усмотрению банка.
Нужно понимать, что величину взноса определяет именно кредитная организация, исходя из анализа личности и финансовых возможностей заемщика. Поэтому говорить о точном проценте средств, которые нужно внести сразу же – не очень простое занятие.
Как подсчитать первоначальный взнос можно уточнить у кредитного менеджера в банке. Обычно это делают с помощью ипотечного калькулятора, о котором уже ранее упоминалось. Размер процентов, которые придется выплатить, зависит от программы, финансовых возможностей соискателя и стоимости покупаемой жилплощади.
Теперь стоит рассмотреть актуальные на данный момент предложения по ипотеке в различных банках:
| Название банка | Годовая ставка, % | Первоначальный взнос, % | Льготные условия |
| Фора-Банк | От 9,49 | От 15 | С учетом маткапитала ставка снижается до 5%. |
| РНКБ | 10,5 | От 10 | Присутствует бонус от застройщика, на фоне чего надо внести только 8%. |
| Промсвязьбанк, Совкомбанк, Транскапиталбанк, Газпромбанк, Металлинвестбанк, банк «СПб», Центр-инвест | От 5,9 | 30 | В домах, возведенных с участием этих банков, можно приобрести жилье по ставке 20%. |
| ВТБ | От 8,4 | 15 | Нет разницы между новостройками и вторичкой.
В Уралсибе ипотека для семей с детьми – от 4,9% годовых. |
| Уралсиб | От 8,79 | От 20 | |
| Сбербанк | От 6,5 | 20 | Для семей с госфинансированием первый взнос снижен до 15%. |
При сравнении ставок по ипотеке на новое жилье и вторичку, можно отметить, что во втором случае они обычно ниже. Это потому, что долевое участие более рискованно, как для заемщика, так и для банка. В случае долгостроя квартиру не будет возможности продать и вернуть назад выданные средства. Поэтому путем повышения годового процента банки себя стараются обезопасить.
Что такое первоначальный взнос и каким он должен быть?
Первоначальный взнос – это часть средств, которую заемщик оплачивает до заключения договора по ипотечному кредитованию. Остальную часть средств выдает банк. В среднем, первоначальный взнос составляет 20% от суммы недвижимости.
Чем выше первоначальный взнос, тем ниже проценты по кредиту предоставляют банки. Это не всегда так, но часто такая закономерность существует. Но даже если ставка остается такой же, как и при минимальном первоначальном взносе, благодаря его большой сумме можно сэкономить на процентах по ипотеке.
Нужен или нет первоначальный взнос — решает каждый конкретный банк. Кредитное учреждение самостоятельно разрабатывает ипотечные программы, исходя из конъюнктуры рынка и своих маркетинговых исследований. Если программа не требует вносить деньги изначально, заемщик может этого не делать. Эту сумму можно направить на ремонт квартиры или другого объекта недвижимости, приобретенного по ипотеке.
Кстати, о ремонте. При оформлении ипотеки не стоит сразу отдавать все свои средства из загашника. Вам придется минимум 10–15 лет отдавать большую часть доходов в счет ипотеки. Может случиться так, что средств на ремонт не останется, и вы будете жить в квартире, которая вам не нравится.
Второй кредит является взносом
Иногда ситуация складывается таким образом, что человеку нужно срочно купить квартиру, но денег нет. Тогда существует вариант оформления одновременно двух кредитных договоров. Первый кредит пойдет для взноса, а соответственно второй – сама ипотека. Хотя данный выход из ситуации крайне опасный. Для того чтобы оформить два кредита, необходимо обладать постоянным и достаточным доходом, чтобы можно было погасить их одновременно.
База у всех банков одна. И банк, который должен выдать кредит по ипотеке, сразу увидит, что была осуществлена выдача денежных средств ранее. Кредиторы могут одобрить оба займа, но покупатель должен сам понимать, сможет ли он оплачивать оба кредита длительное время. Даже минимальная сумма первоначального взноса является большой, так как выражается в сотнях тысяч рублей. Но потребительский кредит выдают максимум на пять лет. Причем процентные ставки в любых банках всегда большие. Также в обязательном порядке кредиторы добавляют разнообразные страховки, на которых потратится ощутимая сумма денег.
Перед принятием решения о взятии первого взноса ипотеки по квартире, лучше заранее просчитать приблизительный платеж. Для этого можно попросить консультанта банка сделать приблизительный расчет по кредиту. Прибавив два платежа, можно понять, какую сумму нужно будет платить каждый месяц. И станет ясно, приемлемо ли данное решение. Также стоит отметить, что один раз в год нужно страховать имущество. Для страхования также нужна приличная сумма денег.
Ипотека без первого взноса
Накопить определенную сумму для получения ипотеки непросто. Поэтому некоторые банки предлагают приобрести кредит без первого взноса. Ипотека без первого взноса в Екатеринбурге или любом другом городе позволяет приобрести жилье многим семьям:
- Банки предоставляют возможность приобрести имущество военнослужащим без первого взноса.
- Лица, состоящие на учете, по улучшению жилищных условий могут получить ипотеку по специальным государственным программам. Государство помогает и выплачивает субсидии, которые будут первоначальным взносом в ипотечном договоре. Но обычно данная процедура занимает длительное время, так как очередь большая, а у государства есть определенный лимит.
- Также можно получить кредит без своих денежных средств, с помощью поручителя с хорошей кредитной историей и высоким уровнем дохода.
Например, в Екатеринбурге ипотека без первого взноса распространена, так как поступает множество специальных предложений от кредиторов.
Что можно использовать в качестве первоначального взноса
Сколько нужно внести первоначальный взнос за ипотеку, на консультации уточнит сотрудник банка. Он же должен разъяснить, работает ли данное кредитное учреждение с материнским сертификатом и по какой схеме. Сегодня указанные средства банки принимают в качестве подтверждения наличия у заемщика собственных средств. Обычно банк принимает документ и уже сам на основании заявления заемщика проводит необходимую работу с Пенсионным фондом. В такой ситуации все расчеты проводятся в безналичной форме.
Некоторые кредитные учреждения принимают вместо первоначального взноса дополнительное обеспечение — имеющееся жилье. Сколько процентов первоначальный взнос при ипотеке составит в таком случае, зависит от результатов оценки объекта недвижимости и условий банка. Иногда за заемщиками сохраняется право временного пользования, переданным в качестве первоначального взноса, имуществом на время постройки новой квартиры или ремонта в ней. Это удобно при покупке объекта недвижимости на первичном рынке новостроек или при переезде из другого региона.
Нужно тщательно просчитать все возможные потери как в случае самостоятельной продажи имеющегося жилья, так и при его передаче его в залог банку вместо первоначального взноса.
При отсутствии возможности подтвердить наличие собственных средств иногда обращаются к одновременному оформлению двух кредитов – потребительского и ипотечного. Средства, полученные по первому договору, будут вноситься в качестве первоначального взноса. Решение весьма рискованное. Так можно поступать только тем, кто имеет достаточно большой доход, чтобы:
- при проверке кредитной истории службой банка уровень платежеспособности претендента на кредит с учетом обоих обязательств оказался приемлемым;
- одновременно исполнять обязательства по уплате обоих займов.
О наличии поданной заявки или уже оформленном кредите по БКИ узнают быстро. Первоначальный взнос (даже в минимально возможном размере) составляет довольно приличную сумму. Соответственно и платежи будут существенные, особенно с учетом того, что такой заём обычно дают максимум на 5 лет. Уже тогда, когда первый платеж по ипотеке совпадет с первой выплатой по потребительскому кредиту, это будет очень ощутимая сумма.