Инструкция: регистрируем договор аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: регистрируем договор аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В хозяйственной практике договор аренды недвижимости является одним из самых распространенных. Предприниматель, не имея своего собственного помещения, берет его в аренду у другого владельца, чтобы создать на его основе кафе, ресторан, клуб дошкольного развития, спортивный клуб, салон красоты, парикмахерскую, магазин, склад, офис и многое другое. Без соответствующего помещения невозможно организовать многие виды предпринимательской деятельности. Арендатор заинтересован в помещении надлежащего качества по разумной цене, в долгосрочности и стабильности отношений с арендодателем. С другой стороны, арендодатель путем сдачи свободных помещений в аренду получает прибыль и заинтересован в том, чтобы арендные платежи вносились вовремя, а помещение использовалось по назначению без ущерба его качеству. Таким образом, договор аренды нежилого помещения является основой в организации бизнеса. Поэтому очень важно правильно составить такой договор правильно не только с точки зрения закона, но и с точки зрения экономических интересов сторон. Грамотно составленный договор является залогом устойчивых взаимовыгодных отношений, а в случае спора – гарантией защиты прав и интересов сторон.

Порядок государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

С 1 января 2017г. порядок регистрации прав на недвижимость будет регулироваться законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества Она осуществляется органом регистрации прав посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, который раньше назывался Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Главным нововведением закона является то, то теперь кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость будут сосредоточены в одном органе.

Процедура регистрации

Полномочия по совершению регистрационных действий с объектами недвижимости переданы уполномоченному государственному ведомству – службе Росреестра. Тем не менее, подать документы для регистрации возможно через систему Многофункциональных центров, поскольку данная процедура входит в состав государственных услуг.

Регистрация арендных отношений осуществляется по правилам, предусмотренным в Федеральном законе № 218-ФЗ. Для проведения регистрации может обратиться один из контрагентов или обе стороны договора – арендодатель и арендатор. Для этого в уполномоченный орган Росреестра представляются следующие документы:

• арендный договор, подписанный обоими контрагентами;
• передаточный акт, согласно которому недвижимый объект передан арендатору во временное пользование;
• документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей – общегражданские паспорта, доверенности, приказы на руководителя и т.д.;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
• документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение регистрационных действий.

Обратите внимание! Если контрагентами по арендному договору выступают юридические лица, им необходимо дополнительно представить выписку из ЕГРЮЛ.

Госпошлина за регистрацию договора аренды оплачивается с учетом следующих особенностей, предусмотренных Налоговым кодексом РФ:

• если на регистрацию обращается одна сторона, сумма госпошлины будет составлять 2000 рублей для граждан и 22000 рублей для предприятия;
• при обращении в службу Росреестра обеих сторон, указанный размер пошлины будет делить пропорционально количеству участников;
• если договор оформлен между предприятием и гражданином, указанные суммы пошлин также делятся пропорционально составу участников с каждой стороны.

Пошлина уплачивается по реквизитам местного учреждения, куда обращаются заявители. Для совершения регистрационных действий представляется оригинал платежного документа об оплате пошлины.

Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного способа обращения:

1. через службу Росреестра – не более семи рабочих дней;
2. при подаче документов через Многофункциональный центр – не более девяти дней.

Таким образом, обращение напрямую в службу Росреестра позволит на несколько дней сократить максимальный срок регистрационных действий.

После представления документов должностными лицами Росреестра проводится проверка на предмет соответствия нормативным правовым актам. Если в ходе экспертизы будут выявлены нарушения, может последовать приостановка регистрационных действий, а впоследствии и отказ в регистрации. Основания для вынесения решения о приостановке и отказе регистрационных действий регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ.

После правовой экспертизы представленных документов должностные лица Росреестра выполняют следующие действия:

• вносят в реестр ЕГРН сведения о регистрации сделки аренды недвижимости и обременения права;
• оформляют выписку из ЕГРН и ставят удостоверяющую регистрационную отметку на экземпляре договора аренды;
• выдают документы заявителям.

Какой договор подлежит обязательной регистрации?

На основании Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Как понимать данное толкование «не менее года»? В большинстве случаев, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев.

Правильно ли это, ведь в году 365 дней и ни в одном законе нет указания на то, что договор, не требующий государственной регистрации должен быть заключен именно на 11 месяцев? Законодатели разъясняют, что договор аренды не требует государственной регистрации только тогда, когда его срок будет составлять менее одного дня до окончания года, равного двенадцати месяцам.

Если срок договора аренды составляет 365 дней, а не 364, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ. То есть, если срок договора аренды составляет 364 дня из календарного года, равного 365 дням, регистрировать такой договор не требуется. Регистрацией договоров аренды занимается Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

В зависимости от территориального расположения объекта недвижимости, прием документов на регистрацию осуществляется территориальными отделами Управления. Например, в Москве существует Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.

Для осуществления государственной регистрации договоров аренды достаточно определить территориальный отдел Управления относящийся к объекту недвижимого имущества по договору и сдать необходимый комплект документов именно в этот отдел.

Подводные камни и предупреждения

Что стоит иметь в виду при заключении сделок подобного рода? Важно знать, что арендатор не столкнется с юридическими препонами, если у недвижимости, которую он берет во временное коммерческое пользование, будут все правоустанавливающие документы.

Дополнительные трудности возникнут, если помещение оказалось зарегистрированным весьма давно, а в кадастровом паспорте, к примеру, недостает каких-либо сведений или же они устарели.

При заключении сделки коммерческой аренды нежилого помещения нужно учитывать такие нюансы:

• если арендуется офис, то текст договора желательно составить в двух экземплярах;
• важно прописывать все обязательства сторон для избежание недоразумений в будущем;
• все данные помещения тщательно прописываются и должны соответствовать описанному в соответствующих документах.

Зачем регистрировать сделку по аренде

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Если процедура не проедена, соглашение считается незаключенным. При этом в законодательстве не указаны сроки, в течение которых необходимо зарегистрировать договор. Даже если участники сделки обратятся в инстанцию через год с момента начала сотрудничества, требования законодательства не будут нарушены, и привлечь граждан к ответственности не удастся.

Однако лучше не тянуть с регистрацией. Незарегистрированное соглашение силы не имеет. Если возникнет спор, и дело дойдет до суда, придется доказывать, что договор исполнялся, то есть имеет силу, и обязателен для сторон. Интересно обстоят дела с лицензирующими органами и налоговой инспекцией. Если официальный договор отсутствует, арендатор не сможет учесть платежи за использование помещения в качестве расходов и уменьшить налогооблагаемую базу. Орган откажется выдавать разрешение на ведение деятельности в арендованной недвижимости (при наличии такой необходимости), отношения к которой компания фактически документально не имеет.

В соответствии со ст. 617 ГПК РФ зарегистрированный договор действует даже в случае, если изменился состав сторон. Однако когда в Росреестр не обращались, применить это правило не получится. Если собственник скончается или продаст помещение, появится новый хозяин недвижимости. Лицо не обязано соблюдать положения незарегистрированного договора. Владелец может попросить арендатора съехать, предложить продолжить сотрудничество на новых условиях, например существенно увеличив цену.

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»

Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.

Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?

Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.

Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»

За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.

Решение сложных задач

Если одна из сторон отказывается регистрировать договор аренды, допустимо исполнение требований действующего законодательства по стандартной схеме рассмотрения дела в судебных инстанциях. Необходимо точно рассчитывать срок действия соглашения. Чтобы исключить обязательную процедуру, применяют предварительное соглашение с обязательствами о заключении контракта в будущем. Следует помнить, что субаренда оформляется на общих основаниях.

При найме части помещения возникают правовые коллизии, так как в кадастре указана только одна запись на определенный объект недвижимости. В такой ситуации необходимо сперва оформить учет арендуемых помещений по стандартному алгоритму:

• изготовить технический план отдельного помещения;
• поставить помещение на кадастровый учет;
• зарегистрировать аренду.

Договор аренды нежилых помещений регистрируют, только если здание сдано в эксплуатацию официально.

Особенности аренды и субаренды нежилых помещений

Положениями гражданского законодательства допускается осуществление сдачи нежилого объекта недвижимости в субаренду, в том случае, если это не противоречит условиям договора между основным арендатором и арендодателем.

Сдача объекта основывается на соответствующем соглашении, сторонам которого являются основной арендатор и третье лицо, которое после получения помещения на условиях аренды получает статус субарендатора.

Составлять договор о субаренде необходимо в соответствии с положениями основного соглашения об аренде помещения, имеющего статус нежилого.

⇒ Договор субаренды нежилого помещения обязательно регистрируется в установленном законом порядке, при наличии определенных условий.

Регистрация договора субаренды должна быть осуществлена сторонами в том случае, когда срок такого соглашения составляет один год или более.

Чтобы зарегистрировать договор стороны должны обратиться в уполномоченный государственный орган.

Для осуществления процедуры необходимо подготовить следующие документы:

• Бланк заполненного заявления о регистрации. Обратите внимание на то, что представить документы может каждая сторона соглашения.
• Удостоверение личности заявителя.
• Соглашение о субаренде. Помните, что в случае, когда такой документ не был ранее заверен нотариусом, в орган нужно предоставить два оригинальных экземпляра. В случае, когда соглашение нотариусом заверено, представляется заверенный экземпляр договора.
• Согласие собственника помещения на сдачу его в субаренду.

Дополнительно могут потребовать:

• Соглашение супруга, которое заверено нотариально, а также заявление о том, что лицо в зарегистрированных отношениях не состоит.
• Документ, который имеет подписи главного бухгалтера и руководителя, о том, что сделка совершена в соответствии с положениями законов № 208 и №14, когда стороной является юридическое лицо.
• Доверенность на осуществление правовых действий, в случае, когда вместо стороны участвует её представитель. Такой документ должен быть обязательно удостоверен нотариусом.

Инструкция по регистрации договора аренды нежилого помещения

Для достижения положительного результата следует выполнять такие действия:

1. Сдача заявления и пакета обязательной документации в подразделение Росреестра в месте расположения коммерческих площадей либо МФЦ.
2. Регистрационной службой проводится анализ представленной документации.
3. При соответствии их требованиям законодательства в ЕГРП вносится запись о заключенной сделке. В неё входит информация о идентификационном номере, описываемом предмете, сроке действия, сторонах и другое.
4. На договоре проставляется штамп. Дата внесения записи в реестр является моментом, с которого соглашение начинает действовать, а арендатор вправе пользоваться помещением.

Регистрация договора аренды

• паспорт арендатора;
• доверенность — если вместо соискателей документы подают их уполномоченные представители;
• свидетельство о регистрации права собственности или выписка;
• правоустанавливающие документы (документы, из которых можно узнать, как арендодатель получил помещение в собственность) — договор купли-продажи (купил помещение), дарственная, мена, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор ренты и др.;
• разрешение мужа или жены, заверенное у нотариуса, — если помещение находится в общей собственности супругов;
• кадастровый паспорт или выписка;
• технический план;
• иные документы.

Сторонам нужно собрать документы, а недостающие — запросить в соответствующих инстанциях.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого фонда может быть заключен на срок:

• менее 12 месяцев;
• более 12 месяцев;
• на неопределенный срок.

Отсутствие оговоренного срока действия договора предполагает заключение соглашения на неопределенный промежуток времени, что дает право каждой из сторон отказаться от сделки, поставив об этом в известность другую сторону не позднее, чем за 3 месяца. Государственной регистрации подлежат договора по аренде нежилого фонда, заключенные сроком более, чем на 1 год. Сделка по аренде нежилого помещения считается полностью завершенной только после окончания ее регистрации в государственных органах. Не требуется официальной регистрации в Росреестре договора в случаях:

• если срок действия договора составляет менее 1 года;
• если договор был возобновлен после раннего отказа от сделки;
• если договор аренды автоматически пролонгируется после окончания первоначального срока действия.

Для того, чтобы сделка по аренде коммерческого объекта недвижимости была полностью завершена, в Росреестр необходимо предоставить следующие документы для регистрации договора аренды нежилого помещения:

• документы, удостоверяющие личности участников соглашения;
• заявление от обеих сторон;
• оригинал договора по аренде нежилого помещения между юридическими лицами или ИП;
• документы, подтверждающие право собственности на арендуемое помещение;
• учредительные документы организации (предоставляются в случае, если один из участников или оба участника соглашения являются юридическим лицом);
• подробное описание помещения, передаваемого в аренду, поэтажный план здания;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• другие документы, которые могут быть затребованы в каждом конкретном случае.

Как можно избежать государственной регистрации договора аренды

Регистрация договоров аренды не всегда приемлема для участников правоотношений, к тому же требуется оплатить госпошлину, а также услуги юридической конторы при обращении в таковую. Поэтому, если законодательно предусмотрена лазейка, позволяющая избежать обязанности регистрации договоров имущества, часть граждан или организаций используют ее.

По закону, чтобы пренебречь регистрацией, надлежащим образом составляется договор аренды в части касательной сроков.

Когда регистрация аренды является обязательной?

Законом предусмотрены следующие случаи обязательной регистрации договора аренды:

• Если арендное соглашение о передаче в пользование нежилого объекта недвижимости заключено на срок более 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ).

Важно: при заключении аренды на неопределенный срок (если срок в соглашении не установлен) необходимость регистрации сделки в Росреестре отсутствует.

• При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
• В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
• При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).

Примечание: отсутствует необходимость в регистрации договора аренды в отношении зданий и сооружений, заключенного на срок менее 12 месяцев.

Непроведение процедуры регистрации арендных отношений в вышеуказанных случаях влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон.

Правила заключения соглашения

В ГК приводятся основные правила, которых должны придерживаться граждане и владельцы компаний, если ими составляется арендный договор. Процесс подписания данного соглашения делится на несколько этапов:

• первоначально арендатор, который может быть представлен частным лицом, предпринимателем или владельцем фирмы, занимается поиском подходящего объекта недвижимости, причем данный объект может использоваться для проживания или предпринимательской деятельности;
• далее оговариваются условия сотрудничества с собственником помещения или участка земли;
• составляется договор, в котором приводятся права и обязанности участников, а также указывается размер арендной платы;
• если срок меньше одного года, то не требуется регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре;
• дополнительно обязательно нужна регистрация, если один из участников является юрлицом.

Процедура составления документа может выполняться непосредственными сторонами или с помощью приглашенного юриста.

Похожие записи:

• Статья 158 УК РФ. Кража (действующая редакция)
• Новые платежные реквизиты для уплаты налогов
• Какие льготы положены пенсионерам после 90 лет в 2022 году