Прекращение права пользования жилыми помещениями

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прекращение права пользования жилыми помещениями». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Российское жилищное законодательство также предусматривает порядок прекращения права пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника этой квартиры или дома. Если до 2005 г., согласно закону члены семьи бывшего собственника не утрачивали право пользования жильем даже после прекращения семейных отношений, то сегодня действующее законодательство устанавливает, что прямой переход права собственности квартиры или дома к другому лицу влечет за собой прекращение права пользования этим помещением (п. 2 ст. 292 ГК). Права членов семьи собственника зависят от прав самого собственника, то есть они также имеют право пользоваться жилым помещением, использовать его надлежащим образом и по назначению, дееспособные совершеннолетние члены семьи несут совместно с собственником солидарную ответственность за исполнение обязательств, вытекающих из пользования этим помещением, кроме того, члены семьи вправе требовать устранения нарушений их прав и интересов на пользование жильем, включая самого собственника. Как мы уже писали выше, согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилья не сохраняет за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением. Однако, в этом правиле есть исключение: на основании ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действия положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ об утрате права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья не распространяются, если в момент приватизации данной квартиры/дома все члены семьи имели равные права пользования с лицом, приватизировавшим данное жилье. Кроме того, к таким членам семьи не применима ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ ввиду бессрочного права пользования жилым помещением.

Комментарий к ст. 35 ЖК РФ

1. В ч. 1 комментируемой статьи говорится о том, что гражданин может быть выселен из занимаемого им жилого помещения в тех случаях, когда право пользования им у него прекратилось по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда, если он не сделает это добровольно. Такое выселение возможно только в судебном порядке.

Как отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 за 2017 г. утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 г., лишение гражданина имеющегося у него права пользования жилым помещением возможно только в силу прямого указания закона, договора либо в соответствии с решением суда.

Основания и порядок выселения из жилых помещений будут отличаться в зависимости от вида жилищного фонда и прав на жилое помещение (право частной собственности, право пользования по договору найма и др.). Подробно случаи, при которых выселение из жилого помещения возможно, будут прокомментированы в других статьях ЖК РФ, поэтому ограничимся их перечислением, указав также и на соответствующие нормы ГК РФ.

1. Систематическое нарушение прав соседей, использование жилого помещения не по назначению или бесхозяйственное обращение с ним (ст. 91 ЖК РФ).

2. Признание дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ).

3. Самовольные переустройство и (или) перепланировка жилого помещения с отказом привести его в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).

4. Переход права собственности на жилое помещение. Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования указанным помещением членами семьи прежнего собственника, которые обязаны освободить его (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Если члены семьи прежнего собственника отказываются освободить жилое помещение в установленный новым собственником срок, они подлежат выселению по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

5. Обращение взыскания на жилое помещение (п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348 ГК РФ).

6. Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).

7. Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). При этом следует учитывать, что вынужденный выезд несовершеннолетнего из жилого помещения, в которое он был вселен по договору социального найма, не влечет утрату им права пользования данным помещением по достижении совершеннолетия (п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.).

8. Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ).

9. Лишение родительских прав (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ).

10. Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

2. В ч. 2 комментируемой статьи отдельно говорится об основаниях прекращения права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника жилого помещения (см. комментарий к ч. 4 ст. 31) и лицами, проживающими на основании завещательного отказа (см. комментарий к ст. 33).

Такие лица также могут быть выселены из занимаемых ими помещений на основании решения суда по требованию собственника жилого помещения либо наймодателя после их предупреждения об устранении указанных нарушений в случаях, если указанные в данных статьях граждане используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

Речь в данном случае идет о нарушении им Правил пользования жилым помещением, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25. Однако следует учитывать, что указанные Правила пользования жилыми помещениями содержат отсылку к самому Жилищному кодексу РФ, устанавливая требование к пользованию жилым помещением по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ. Вместе с тем дополнительным правом для собственника, как и для членов его семьи и лиц, приравненных к данному статусу, в данных Правилах выделяется право пользования также общим имуществом в многоквартирном доме.

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2005 года определил, что член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, в соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК РФ может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника.

Комментируемая статья говорит об обязательности предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением. При этом Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит нормы, устанавливающей форму такого предупреждения.

Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ и ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения.

Последствия использования жилого помещение не по прямому назначению

В 17 статье Жилищного Кодекса РФ указано, что главное предназначение жилого помещения — проживание. Тем не менее, законом не возбраняется вести в жилом помещении разрешенную профессиональную деятельность собственнику, если она не будет угрожать правам граждан и не будет противоречить правилам, предъявляемым законом к жилым помещениям. Использование территории жилого помещения для профессиональной деятельности требует разрешения уполномоченных государственных структур и должно быть оформлено должным образом.

ЖК РФ устанавливает прямой запрет на производственную деятельность в жилом помещении. Иными словами, запрещено устройство в жилище производств, выпускающих продукцию с привлечением специального оборудования.

Если собственником жилого помещения игнорируются требования закона и производится деятельность, несущая угрозу безопасности, противоречащая назначению жилища, нарушающая права граждан, его право собственности прекращается в суде.

Сложности с прекращением права пользования квартирой

Иметь право использовать жильё – это значит иметь право проживания на конкретных квадратных метрах. Безусловно, именно владелец имеет такое право в первую очередь. Ранее люди получали жилые метры по договору социального найма, поэтому зарегистрированный на них человек имел право неограниченного проживания. А его домочадцы, в случае оставления ими жилья, выписывались из него автоматическим образом.

В наше время порядок и основания этой процедуры существенно изменены: теперь наниматели жилья не выписываются автоматом из помещения даже в том случае, когда они покидают его на добровольных началах. В связи с этим часто возникают большие сложности:

• Невозможно заселить других жильцов при отсутствии их согласия.
• Произвести процедуру приватизации невозможно без согласия нанимателей.
• Сумма коммунальных выплат, начисляемых новым жильцам, будет значительно больше.

В случае, когда наниматели уезжают, пропадают и явно не планируют вернуться в конкретное жильё, возникает много проблем. Решить их можно лишь одним способом – подав исковое заявление. Только суд имеет право признания утраты прав на пользование конкретным жильём конкретного человека.

Если жилье муниципальное

Потеря права пользования жильем — это ни что иное, как законный запрет проживать далее на конкретной жилплощади или использовать ее иным способом. Если человек не против, ему достаточно явиться в миграционную службу и просто выписаться из жилого помещения. Ну, а если он против, вопрос придется решать в судебном порядке.

Когда же конкретно наступает прекращение прав пользования? Это может быть после:

• добровольного снятия с регистрационного учета;
• образования большой задолженности по коммунальным платежам;
• неоднократно официально зарегистрированного правоохранительными органами грубого нарушения прав и интересов прочих жильцов;
• осуждения к реальному сроку лишения свободы;
• медицинского признания (тоже официального, разумеется) человека недееспособным.

Выселение по причине разрушения семьи

Семьёй владельца жилого помещения, с юридической точки зрения, являются лица, имеющие к нему кровное родство. Помимо этого, к кругу членов семьи закон относит иных граждан, таких как иждивенцы, проживающие в квартире в семейном составе.

Внимание! Разрыв семейных отношений – это основание, достаточное для выселения. Права на использование жилья у бывшего члена семьи завершаются в момент официального прекращения взаимоотношений. В случае бывшего супруга его права на использование жилья заканчиваются в день расторжения брака органами ЗАГСа, либо в зале суда.

Действующим законом предусмотрены варианты, при которых за бывшим членом семьи возможно сохранение прав на пользование жильём:

• В том случае, когда материальные проблемы не дают бывшему члену семьи возможности на покупку своего жилья.
• В том случае, когда у бывшего члена семьи нет и, в ближайшее время не будет никаких возможностей обеспечить себя квартирой.

Важная информация! В этих двух вариантах за гражданином сохраняется право на использование жилья, но лишь в течение временных «рамок», определённых судом. Более того, судья, порою, даёт предписание в адрес собственника с требованием обеспечить бывших членов семьи иным жильём.

Право собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме

Вопросам права собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме посвящена гл. 6 ЖК РФ «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников».

К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся на праве общей долевой собственности вспомогательные помещения в данном доме, а также устройства для их обслуживания. ЖК РФ приводит примерный перечень общего имущества: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме) (ч. 1 ст. 36). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Другие причины для выселения

Важно понимать, что причины выселения никогда не могут определяться людьми и государственными органами, занимающимися выселением. Основания для выселения определяет закон, либо их оформляют пунктами соглашения между владельцем и гражданином, использующим жильё.

Законом разрешается выселение из жилого помещения следующих лиц:

• граждан, занявших, без всякого на то разрешения, помещение для проживания. Это заселение при отсутствии разрешающих бумаг. Помимо факта обязательного выселения, таким «захватчикам» угрожает ответственность по уголовной статье,
• граждан, не желающих покинуть жильё, которое было им предоставлено на основании соглашения, с указанием периода пользования – в случае окончания этого периода,
• граждан, лишённых постановлением суда родительских прав: когда их общее существование с несовершеннолетним в границах одной квартиры суд признал незаконным,
• граждан, не оплачивающих ЖКУ.

Жилищный спор о признании права на долю в праве собственности на приватизированную квартиру и признании лица утратившим право пользования жилым помещением

Наш оппонент — бывший член семьи, приходящаяся моим доверителям двоюродной сестрой и племянницей.

Будучи несовершеннолетней на дату приватизации, племянница проживала в спорной квартире своей тёти. Ранее, до переезда к тёте, племянница проживала с родителями в Т-ой области.

После смерти родителей племянница была взята тётей под опеку.

Дом, в котором проживала племянница до смерти родителей, был приватизирован, племянница была включена в число собственников.

По достижении совершеннолетия из квартиры тёти племянница выехала, не появляясь по месту регистрации около 10 лет.

По прошествии этих 10 лет обратилась в суд с иском о признании приватизации недействительной и признании за ней доли в праве на эту квартиру.

По мнению истца, приватизация в отсутствие согласия органов опеки, а его получено не было, совершена с нарушением закона.

Последствиями этого, считала истец, должно быть признание за ней доли в праве на спорную московскую квартиру, так, как это могло быть в том случае, если бы она могла реализовать свое право на приватизацию.

Собственники заявили встречный иск о признании племянницы утратившей право пользования квартирой.

Решением одного из московских районных судов по этому делу было прекращено право пользования спорной квартирой бывшим членом семьи. В иске того же лица о признании права на долю в праве собственности на квартиру было отказано.

Такова фабула дела.

Правила и порядок подачи искового заявления

В первую очередь, еще на этапе составления иска, необходимо определиться с подсудностью дела, то есть, понять, в какой именно судебный орган подавать исковое заявление.

Подсудность бывает территориальная и предметная:

Территориальная – адрес, по которому находится требуемый судебный орган, в нашем случае это районный или городской суд по месту проживания ответчика.

Предметная подсудность – уровень судебной инстанции: мировой, районный (городской), вышестоящий суд. В нашем случае это районный, либо городской суд.

Таким образом, исковое заявление вы должны будете подать в городской или районный суд по месту жительства ответчика.

Далее, истец выбирает способ подачи иска. Их несколько, а именно:

1. Личный порядок. Истец посещает канцелярию суда, где самостоятельно передает иск и приложенный к нему пакет документов.
2. По почте. Пакет документов отсылается заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении.
3. Через представителя. Если вы привлекаете для помощи юриста, то, обычно он берет на себя все действия по судебной тяжбе, в том числе и передачу иска в суд. В этом случае необходимо наличие нотариально заверенной доверенности на представление ваших интересов.

Как должен пользоваться недвижимостью наниматель

В случае если наниматель въехал в квартиру на законных основаниях, он несёт определённые обязанности за своё проживание перед арендодателем. Регулирует эти обязанности Жилищный кодекс России:

• использовать предоставленное жилье можно только по его прямому назначению, при этом человек должен соблюдать санитарно-гигиенические нормы;
• необходимо обеспечить сохранность жилья;
• регулярно делать ремонт и поддерживать жилье в удовлетворительном состоянии;
• вовремя оплачивать коммунальные услуги;
• при изменении условий договора необходимо оповестить об этом владельца.

Довольно часто при разводе один из супругов съезжает из недвижимости, но остаётся в ней прописанным. Это причиняет много неудобств другим проживающим:

1. За всех прописанных нужно оплачивать коммунальные платежи, даже если человек не проживает в квартире.
2. Нельзя оформить право собственности на квартиру, так как необходимо согласие всех прописанных граждан.
3. Нет возможности зарегистрировать других людей, пока в паспортный стол не явятся все владельцы недвижимости.

Прекращение права проживать в квартире не собственника

Законодательство выделяет следующие основания для утраты права проживать в квартире.

• Собственник выселяет бывшего супруга из своей квартиры. Суд удовлетворит исковые требования по поводу принудительного выселения, однако к несовершеннолетним это не относится. Также исключением является человек, который не стал принимать участие в приватизации квартиры, в связи с чем приобрел постоянное право пользования жильем.
• Владелец продает свою квартиру. При смене собственника члены семьи предыдущего владельца утрачивают право проживать в данном помещении.
• Человек проживает в квартире согласно судебному постановлению по отсрочке выселения (к примеру, после развода суд назначил период времени, в течение которого бывший супруг будет проживать в квартире и искать новое жилье), на основе завещательного отказа. При этом человек не использует квартиру по ее предназначению, регулярно нарушает права проживающих по соседству лиц, разрушает жилье, игнорирует предупреждения и требования со стороны представителей местных административных органов.
• Собственник жилья принял решение о расторжении бессрочного договора пользования, расторгает Договор безвозмездного пользования до окончания срока действия данного документа. Законодательство выделяет ситуации, при которых допустимо расторжение срочного договора до окончания срока его действия: жилье не используется согласно своему целевому предназначению, его нормальное состояние не поддерживается и значительно ухудшилось, жилье передано в пользование другому человеку без разрешения собственника.

«Досрочное» прекращение права «пожизненного» проживания

Право пользования жилым помещением может быть прекращено для указанных лиц в случае их выезда в другое место жительства (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 04.08.2015 N 49-КГ15-7). При этом отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения, регистрации в ином месте жительства не может являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой (см., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 по делу N 88-13629/2020).

Ключевым моментом является именно добровольный, а не вынужденный (например, из-за конфликтных отношений с собственником) выезд из квартиры. Собственник квартиры вправе в судебном порядке потребовать признания таких лиц утратившими право пользования квартирой в связи с их выездом в другое место жительства. Кроме того, такой выезд должен иметь постоянный, а не временный характер.

Поэтому признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с осуждением к лишению свободы (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2018 по делу N 33-29430/2018), а также в связи с регистрацией в интернате или ином учреждении социальной защиты не будут являться препятствием для вселения таких граждан после их объявления и возвращения.

Право пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива может не сохраниться за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов.

При разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, суды должны учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д. (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П).

Пользование членами семьи

Как только право собственности зарегистрировано, по 31 статье Жилищного кодекса владелец может вселить и прописать в квартире члена семьи. Кодексом к членам семьи отнесены:

• муж/жена владельца;
• его дети и родители;
• другие лица (даже не родственники), которые вселены, как члены семьи владельца.

Как говорилось ранее, пользование имуществом – это совсем не владение им, но обязанности у пользователей есть. Наравне с собственником все проживающие обязаны соблюдать правила проживания:

• использовать квартиру только для проживания в ней;
• сохранять жильё, не разрушать и не портить имущество;
• платить свою часть коммунальных начислений.

Лишить права пользования можно только через суд, если:

• семейные отношения с владельцем прекратились (официальный развод);
• владелец продал квартиру (жильцы ведь не члены семьи нового хозяина).

Можно в суде лишить права пользования и по другим основаниям, например, жилец – алкоголик и не даёт спокойно жить собственнику, разрушает квартиру, не платит по счетам (но должно быть решение суда о взыскании с него платежей по коммуналке).

Отличие искового заявления о признании утратившим право пользования от прекращения права пользования жилым помещением

Согласно п. 1 ст. 212 ГК РФ, в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

1. Имущество, принадлежащее на праве собственности гражданам или юридическим лицам, является частной собственностью.
2. Согласно п. 1 ст. 214 ГК РФ, имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации (республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам), является государственной собственностью.
3. Согласно п. 1 ст. 215 ГК РФ, имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

В зависимости от формы собственности подаются различные исковые заявления и, соответственно, используются разные методы доказывания.

Если квартира или дом находится в вашей собственности, то вы обращаетесь в суд с исковым заявлением о прекращении права пользования жилым помещением.

Если квартира находится в муниципальной собственности, например вы проживаете в квартире по договору социального найма, то вы обращаетесь в суд с исковым заявлением о признании человека утратившим право пользования жилым помещением.

Исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением

В том случае, если квартира находится в собственности одного или нескольких человек, чтобы выписать гражданина, подается исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением.

Примеров здесь масса, в том числе прекращение права собственности за бывшим супругом, новый собственник снимает с регистрационного учета людей, которые были прописаны там ранее, собственник решил выписать проживающих граждан и т.д.

Правовая основа данного искового заявления – статьи 30, 31 ЖК РФ, 209, 288, 292, 304 ГК РФ и Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Анализ указанных норм показывает, что суд удовлетворит исковое заявление о прекратит право пользования жилым помещением за гражданином при совокупности следующих условий:

1) гражданин больше не является членом семьи;
2) у квартиры поменялся собственник;
3) договор, на основании которого гражданин проживал в указанной жилплощади, прекратил свое действие;
4) гражданин все еще является членом семьи, но не проживает на указанной жилплощади;
5) гражданин все еще является членом семьи, но не оплачивает коммунальные услуги.

Как видно из этих условий, в отличие от искового заявления о признании утратившим право пользования жилым помещением гражданина, который не является членом семьи собственника, тут не столь важно, проживал ли человек в квартире, платил ли он коммунальные платежи – все это не мешает «выписке» гражданина.

Похожие записи:

• Ипотека для многодетных: кому положена и как получить
• Если машина продана в 2023 году нужно ли подавать декларацию
• Налог с продажи квартиры: кто и когда должен платить