Как происходит изменение категории земель
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит изменение категории земель». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Определение земли промышленного назначения указано в Земельном кодексе РФ. Согласно текущему законодательству, это земли, которые предназначены для возведения промышленных зданий и сооружений, направленных на производство промышленных изделий и товаров. Также к категории земель промышленности относятся участки, на которых планируется производить добычу полезных ископаемых. Как и в других случаях, использование земель промышленного назначения регламентируется земельным кодексом.
Зачем переводить земли сельскохозяйственного назначения в земли промышленности?
Промышленные земли появляются двумя путями – либо на основе старых участков, на которых ранее уже функционировали промышленные объекты. Сложность их освоения в том, что на них остаются старые ненужные постройки и коммуникации, которые мешают созданию современной промышленной инфраструктуры.
Второй тип земель – это бывшие сельскохозяйственные земли, находящиеся на удалении от населенных пунктов и не имеющие никаких коммуникаций на своей территории. Как правило, они требуют больших финансовых вложений, т.к. вся промышленная инфраструктура здесь создается с нуля. Но потенциальный доступ к сырью (при наличии залежей), удаленность от населенных пунктов и возможность расширения производственных мощностей делают с/х земли крайне привлекательными для перевода в категорию промышленных.
Когда можно перевести земли в другую категорию
Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).
Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).
При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.
Как поменять: порядок действий
Для начала перевода земель сельхозназначения в другую категорию надо написать и отдать лично ходатайство в исполнительный орган госвласти или местные управляющие органы, которые могут решать такие вопросы.
Можно выслать пакет документов по почте заказным письмом, не забыв поставить свою подпись.
В составленном заявлении требуется указать:
- кадастровый номер переводимого участка;
- категорию земли, в которой числится переводимый участок и ту, в которую его нужно перевести;
- объяснения необходимости замены на другую;
- полномочия на землю, на перевод которой составляется заявление.
К ходатайству необходимо обязательно приложить следующую документацию:
- проект землеустройства, объясняющий подробно смысл смены категории;
- извлечение из земельного кадастра, содержащего информацию о переводящемся участке земли;
- ксерокопии документов, подтверждающих личность заявителя, если он физическое лицо. Если это юридическое лицо, то выдержку из госреестра индивидуальных предпринимателей или извлечение из реестра юрлиц;
- выписку из госреестра прав на недвижимость и правообладание участком земли;
- заключение экологических экспертов, если потребуется;
- согласование с собственником участка земли, если это нужно по федеральному закону;
- согласование с исполнительным органом.
По окончании рассмотрения исполнительными органами выдается заключительный акт о постановлении смены категории сельхозземли или отказ в этом.
В выданном решении с положительным заключением должны быть подробно указаны:
- аргументация,
- границы земельного участка,
- описание места,
- площадь,
- кадастровый номер.
Кому и зачем нужен перевод земли сельскохозяйственного назначения
Земельным кодексом предусмотрено определение территорий промышленного назначения. Согласно действующим законам, на этих землях можно возводить промышленные сооружения и установки, которые направлены на производство товаров народного потребления и промышленной продукции.
К этой категории также относятся земли, где разрешено вести геологическую разведку и добывать полезные ископаемые. Использование промышленных территорий по прямому назначению регламентировано текущим Земельным кодексом.
Промышленные земельные участки разделяются на два вида:
- Земли, на которых в прежние времена функционировали некие объекты промышленности.
- Бывшие земли сельхозназначения, прошедшие процедуруназначения в земли промышленности.
Чтобы перевести земельный участок сельхозназначения в другую категорию, заинтересованному лицу необходимо подать ходатайство о таком намерении в орган местного самоуправления или исполнительной власти, т.е нужно обращаться в местную администрацию.
В ходатайстве необходимо указать ваши права на земельный участок, его кадастровый номер, категорию земель, в которую вы хотите осуществить перевод, и обоснование для такой процедуры. Обоснование перевода земель, как и ходатайство, пишется в свободной форме. Обосновать нужно необходимость и целесообразность перевода. В частности, можно в качестве доказательств привести: заключение экологической экспертизы о низкой сельскохозяйственной ценности земель, существенная социальная ценность возводимого объекта, нужно указать сведения об объекте, который будет размещён на участке, целесообразность размещения его именно в этом месте, доказательство, что объект может быть размещён именно на этом участке и отсутствие возможности разместить его где-либо ещё.
В случае, если земельный участок находится в собственности РФ, то в ходатайстве указывается цель перевода и обоснование необходимости использования участка в составе испрашиваемой категории земель, несовместимого с нахождением в составе земель сельскохозяйственного назначения; обоснование отсутствия иных вариантов использования земельных участков из других категорий земель для испрашиваемых целей, а также финансово-экономическое обоснование целесообразности перевода участков в другую категорию.
В каких случаях могут отказать в переводе
Отказ возможен в следующих случаях:
- при получении отрицательных результатов экологической экспертизы, если проведение данной процедуры необходимо;
- на основании ограничений, установленных действующим законодательством РФ;
- при несоответствии заявленной категории утвержденному плану развития территории.
Кроме того, изменение категории земель сельскохозяйственного назначения невозможно при следующих обстоятельствах:
- кадастровая стоимость участка на 50 % и более превышает средний показатель кадастровой стоимости земель, установленный по району (ст. 79 Земельного кодекса РФ);
- участок отнесен к особо ценным угодьям сельского хозяйства.
При получении отказа в переводе земли в другую категорию собственник участка вправе обжаловать данное решение в судебном порядке в течение 3 месяцев. Удовлетворение иска возможно только в том случае, если заявитель предоставит четкое обоснование своих требований.
Причины отказа в переводе
К сожалению, ходатайства о переводе земель сельхозназначения в другую категорию удовлетворяются далеко не всегда.
Перечислим основные причины отказа госорганов в изменении категории земли:
- Есть ограничения либо запреты на законодательном уровне, не позволяющие перевести участок в другую категорию.
- Испрашиваемое целевое назначение земли не соответствует утвержденным планам на дальнейшее использование территории.
- Государственная экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022
Чаще всего с/х земли пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов, с правом присвоения почтового адреса и регистрацией по месту жительства. В этой связи отметить следующее.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это вид разрешенного использования земельного участка. Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. То есть, фактически необходимо осуществить перевод земли сельхозназначения не в ИЖС, а в земли населенных пунктов.
Такой перевод можно осуществить, но для него необходимы веские основания. Например, расположение участка рядом с населенным пунктом, или наличие плана по развитию территории населенного пункта.
Если в генплане территории не предусмотрены изменения, то необходимо обратиться за внесением таких изменений. Порядок внесения изменений установлен ст. 4.1 закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ. Только после утверждения нового генерального плана собственник имеет право подать ходатайство о смене категории земельного участка. В противном случае перевести надел в земли поселений будет невозможно.
Орган, принимающий ходатайства о переводе категории земельного участка сельскохозяйственного назначения в иную категорию
Общий порядок перевода земельных участков из одной категории в другую отражён в Федеральном законе от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», который предполагает подготовку ходатайства в уполномоченный государственный орган (ст. 2 ФЗ № 172-ФЗ).
Очень часто недропользователи, не понимая точно в какой государственный орган подавать такое ходатайство, отправляют документы в Федеральное агентство по управлению госимуществом (далее — Росимущество), полагая, что именно этот орган уполномочен принимать решения об изменении категории земельных участков, находящихся в государственной собственности.
Однако перевод земель и земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в соответствии со ст. 8 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется Правительством Российской Федерации.
Согласно Положению о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 г. № 432) и приказу Минэкономразвития России от 18.09.2013 г. № 538 «О внесении изменений в типовое положение о территориальном органе Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденное приказом Минэкономразвития России от 01.11.2008 г. № 374», Росимущество и его территориальные органы не уполномочены рассматривать ходатайства о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую.
Подготовку проектов распоряжений Правительства РФ о переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию осуществляет Минсельхоз России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 12.06.2008 г. № 450 «О Министерстве сельского хозяйства Российской Федерации».
Следовательно, подавать ходатайство о переводе категории земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую категорию (земли промышленности) нужно в Минсельхоз России.
В каких случаях перевод категории земель недопустим?
Исполнительный орган государственной власти или местный орган самоуправления, наделенные полномочиями рассматривать ходатайства о переводе категорий земель, могут отказать в смене целевого назначения земли. Этому есть ряд причин, служащих основанием для принятия такого решения. Перевод земель из одной категории в другую не допускается в случае если:
- Федеральный закон содержит прямой запрет либо ограничение на перевод земель или участков в составе таких земель;
- законодательством предусмотрено проведение государственной экологической экспертизы в отношении земель, о смене категории которых инициировано ходатайство;
- отсутствует положительное заключение государственной экологической экспертизы, если проведение таковой установлено законодательством;
- испрашиваемое целевое назначение участков земли не соответствует утвержденным документам по планировке и землеустройству территории.
Особенности, условия и нюансы процедуры
Земли промышленности можно перевести в любую другую категорию земель, если возникнет такая необходимость. Так, эти участки можно без ограничений переводить в земли запаса, лесного хозяйства и сельскохозяйственного назначения при условии, что после использования они остались пригодны для этого.
Если изменяются или устанавливаются новые границы населённых пунктов, то территория промышленного назначения меняет категорию и на ней можно возводить жилые дома или передавать земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
При создании особо охраняемых природных территорий и туристско-рекреационных зон также может быть изменена категория промышленной земли.
Перевод земель промышленности в земли водного фонда осуществляется, если начинается строительство водохранилищ или других искусственных водных объектов, меняется русло реки или каким-то иным образом меняется местоположение водного объекта.
Есть два момента, которые препятствуют переводу земель промышленности в другие категории. О сложностях перевода земель указано в статье 9 ФЗ № 172 от 21 декабря 2004 года.
- Если земли промышленного назначения загрязнены или на них находятся строения и сооружения под снос, то переводить их в другую категорию можно после подготовки и утверждения проекта рекультивации земель.То есть необходимо сначала предложить меры по экологическому и экономическому восстановлению территории, и только потом собирать необходимые документы.
- Если на территории проводились работы, которые нарушили слои почвы, то перевод в другую категорию осуществляется после восстановления. Для этого также требуется подготовить и утвердить проект рекультивации. Исключение составляют те случаи, когда категория земли меняется по ходатайству местных или федеральных властей.
На нашем сайте также можно найти информацию о других землях специального назначения:
- энергетики;
- для обеспечения космической деятельности;
- транспорта;
- связи;
- земли обороны и безопасности.
Законодательные ограничения
Процесс перевода урегулирован в 172-ФЗ о переводе земель или земельных участков из одной категории другую, в 2021 году в него не вносятся изменения (по крайней мере, подобных законодательных инициатив пока не заявлено).
Необходимо заметить, что сменить категорию можно далеко не всегда. Для каждой категории установлен перечень ограничений или прямой запрет. Перевод сельхозземель допускается только в исключительных случаях, список которых, впрочем, достаточно велик:
- консервация;
- создание особо охраняемых зон;
- формирование черты населенных пунктов;
- размещение промобъектов при соблюдении пределов средней кадастровой стоимости участков;
- включение земель в состав лесного или водного фонда, если для сельского хозяйства они непригодны;
- строительство дорог и других объектов, в том числе по добыче полезных ископаемых, при утверждении проекта рекультивации;
- размещение объектов, имеющих большое общественное значение;
- выполнение международных договоров и обязательств.
Очевидно, что простому обывателю надеяться на смену категории земель сельхозназначения рассчитывать не стоит. Гораздо проще, если участок относится к землям населенных пунктов, землям запаса или промышленности (хотя и здесь есть определенные ограничения). Например, в последнем случае перевод не допускается в случае, если земли загрязнены и отсутствует проект рекультивации.
Земли лесного или водного фонда, особо охраняемых зон допускается переводить только в рамках данного небольшого перечня категорий (исключение — если водный объект прекратил существование и есть заключение экологической экспертизы).
Изменения в новом году
Перевод земель сельхозназначения в другую категорию в 2018 и 2021 году, как и ранее, запрещен, кроме отдельных случаев, о которых уже сказано, однако на них могут быть образованы садовые и дачные участки. Это не новшество в правовой системе России, однако сейчас эта норма закреплена конкретно в специальном законе.
С 1 января 2021 года подобное правило установлено в п. 11 ст. 23 ФЗ-217. На садоводческом же участке можно разместить как садовый так и жилой домик. Объект ИЖС должен соответствовать установленным требованиям в ст. 39 ГрК РФ, то есть, должен быть отдельно стоящим с количеством этажей не более 3 (надземных), высотой не более 20м, не предназначенным для раздела, а используемым для проживания и удовлетворения бытовых нужд.
Можно ли застраивать сельхозугодья, не включая их в пределы населенных пунктов?
Как известно, каждое муниципальное образование в России должно принять собственные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые обязаны включать в себя градостроительные регламенты. В них указываются перечни ВРИ для земельных участков и объектов капстроительства внутри каждой территориальной зоны. Действие таких регламентов на сельхозугодья в составе земель сельхозназначения не распространяется, территориальное зонирование их не осуществляется и ВРИ участков из состава сельхозугодий не устанавливаются, а значит, они не могут и изменяться.
Это исключает застройку сельхозучастков за границами населенных пунктов. Пока не принято отдельное законодательство о территориальном зонировании за пределами городов, сел, пгт и проч., сельхозугодья охраняются от выведения из сельхозоборота путем застройки.