Как продать квартиру в 2022 году: правила купли-продажи недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в 2022 году: правила купли-продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многих владельцев недвижимости, которые хотят найти человека, который хотел бы её купить, интересует – можно ли продать квартиру самостоятельно или обязательно воспользоваться услугами риелтора? Здесь нет однозначного ответа, поскольку воспользовавшись услугами риелтора можно существенно сэкономить время и сберечь в целости свои нервы. Поскольку собирать все бумажки и общаться с покупателями будет именно специалист.

Документы о праве собственности

Существует определенный набор документов, которые нужны при продаже квартиры. Необходимые документы для продажиквартиры обязательно включают бумаги о праве на собственность – без них купля-продажа невозможна. С этими бумагами должно быть все в порядке. Чтобы избежать неприятностей, обязательно убедитесь в том, что информация в официальных источниках отвечает данным в документах.

На недвижимости, которую хотите продать, не должно быть обременений, а все права на неё обязательно подтверждать, в том числе, если имущество перешло в качестве наследства – только так купля-продажа будет законной. Практически все сведения можно найти в выписке из ЕГРН. Она заказывается в МФЦ или в офисе Росреестра. В этом документе указано, кто является собственником имущества, есть ли на квартире аресты или обременения, какова кадастровая стоимость имущества.

Показ квартиры покупателям

Смотрите, кому квартира будет показана и ориентируйтесь на обстоятельства. Если недвижимость пришла смотреть семья, делайте акцент на безопасности, небольшом расстоянии к школе/садику. Когда показываете жилье пожилым людям, наличие поблизости садика погоды не сделает, а вот высокий уровень шумоизоляции и непродуваемые окна могут склонить чашу весов на вашу сторону. Если даже есть какие-то недочеты, постарайтесь представить их как преимущества.

Потенциальные покупатели будут задавать вопросы, потому лучше заранее подготовить документы, что могут пригодиться для подтверждения ваших слов. Например, выписку из Росреестра, план квартиры, документы, что подтверждают регулярную оплату коммунальных платежей.

Размещение объявления

Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:

Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.

При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.

Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.

Определитесь со стоимостью квартиры

Каждый продавец знает сумму, за которую хотел бы продать свои квадратные метры. Однако, это представление не всегда соответствует действительности. Для начала изучите рынок недвижимости в срезе сходных с Вашим объектов, посмотрите, кто и за сколько выставляет жилье в Вашем районе, в похожем доме, примерно такой же площади. Посоветуйтесь со знакомыми профессиональными риелторами, которые мониторят рынок ежедневно.

В случае, если продавец завышает стоимость жилья, придется долго ждать покупателя. В обратном случае — при занижении цены — потерять в деньгах. Наилучший способ понять стоимость квартиры — пригласить профессионального оценщика, заключение которого будет законно и сможет использоваться, например, при получении ипотечного кредита покупателем.

На что обратить внимание при подписании соглашения купли-продажи?

• Для защиты прав продавца в соглашение вносится пункт о задатке. Прописывается сумма, которую продавец получил и остаток.

• Пункт о заверении продавца, который подписывает его и соглашается с тем, что все предоставленные сведения о квартире верны.

• Если покупатель приобретает дом или квартиру с мебелью, то этот пункт прописывается в договоре. Опись имущества проводится в акте передачи прав собственности.

• Если квартиру покупают по сертификату материнского капитала — обязательно прописывают этот пункт. Еще указывают, что доля в квартире выделяется ребенку, иначе сделку признают недействительной.

• Стоимость объекта недвижимости указывается не только цифрами, но и буквами. Если покупатель просит продавца намеренно занизить сумму сделки, чтобы якобы не платить налог, лучше на это не соглашаться. После получения задатка покупатель вправе оплатить ту сумму, которая указана в договоре.

• Если условия договора нарушены или не выполняются, расторгните соглашение купли-продажи. В итоге задаток вернется покупателю, а собственность будет обратно передана продавцу.

Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?

Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:

• Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
• В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
• При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.

Необходимый минимум документов

• Свидетельство о праве собственности (выдавалось до 15.07.2016г.) либо выписка из ЕГРН для недвижимости зарегистрированной после 15.07.2016 г.
• Документ — основание. В зависимости от способа приобретения недвижимости это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи в собственность (приватизация); договор дарения или ренты; свидетельство о праве на наследство. Если этот документ утерян, его нужно восстановить, обратившись в Росреестр либо в нотариальную контору в которой получали оригинал (например, в случае наследства).
• Общегражданский паспорт. Продвинутый покупатель может попросить водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт либо ещё какой документ. Много документов — сложнее подделать.
• Документ в котором будет указано, кто зарегистрирован в квартире (сохранят ли они право проживания в случае продажи), есть ли задолженности по коммунальным платежам и пр. В разных регионах РФ эти документы могут называться по разному. Это может быть несколько разных документов или единый документ. Возможно это будет справка о составе семьи, выписка из домовой книги, выписка из поквартирной карточки либо единый жилищный документ (ЕЖД). И выдавать их могут в разных регионах, различные уполномоченные организации: МФЦ, службы по учету потребителей жилищно-коммунальных услуг, паспортный стол, управляющая компания или председатель жилищного кооператива. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, за водоснабжение и водоотведение, за электроэнергию, отопление, газоснабжение, капремонт и пр. тоже получают в соответствующих организациях.

дополнительно могут потребоваться

• Нотариальное согласие супруга на продажу, если квартира куплена в браке и является совместнонажитым имуществом.
• Технический паспорт БТИ потребуется при ипотечных сделках для составления документа рыночной оценки
• Согласие органов опеки, если ребёнок является сособственником. Права детей при продаже жилплощади не должны быть ущемлены.
• При покупке квартиры с привлечением кредитных средств, банк может запросить справки из психоневродиспансера и наркологии. Для пожилых продавцов это практически обязательно требование. Таким образом банки страхуются от возможного расторжения сделки вследствие недееспособности продавца. Ведь недвижимость остаётся в залоге у банка.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Где подписывается договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит? Часто стороны подписывают договор прямо в банке, где арендована ячейка.

Перечень платных услуг, без которых сделку совершить невозможно, выглядит следующим образом:

• оформление сделки у нотариуса – цена за совершение сделок варьируется от 0,1 до 0,4% от общей суммы недвижимости;
• размер госпошлины – средняя стоимость составляет 2000 рублей;
• справка из БТИ — 500 рублей;
• оценка квартиры — 1300 рублей;
• плата за ячейку в банке — от 3 до 5 тысяч рублей;
• составление и регистрация соглашения составляют от 2 до 3 тысяч рублей.

В порядок купли-продажи квартиры могут добавиться юридическое сопровождение сделки, услуги риелтора.

Особенности продажи квартиры в ипотеке

Большинство банков не против продажи ипотечного жилья, особенно когда это связано с невозможностью владельца рассчитаться по долгам. Условия сделки могут быть обозначены в кредитном договоре. Если положениями документа это не предусмотрено, потребуется получить соответствующее согласие финансового учреждения.

На практике применяются следующие варианты продажи:

1. Досрочное погашение долга. Покупатель соглашается приобрести жилье с обременением, кредит закрывается ранее срока в счет средств, перечисленных за квартиру.
2. Перекредитование. Применяется заемщиками для оформления кредита на более выгодных условиях с целью погашения действующего долга.
3. Смена заемщика. Покупатель соглашается взять на себя существующую задолженность. Заемщик получает те средства, который он выплатил финучреждению.

То есть законодательством РФ не запрещается продавать имущество даже при непогашенной ипотеке при согласии всех сторон, в том числе выдавшей кредит.

При проведении сделки используется несколько вариантов расчетов:

1. Наличными. Средства передаются продавцу на руки. Способ считается самым небезопасным, поскольку возрастает риск получить фальшивые купюры или недостачу. Требуется тщательная проверка (детектором), подсчет (желательно в присутствии свидетелей).
2. Аренда депозитарной ячейки в банке. Производится на срок от 1 дня. Деньги помещаются в ячейку в присутствии сотрудника финучреждения, заключается соглашение о порядке выдачи денег продавцу после завершения сделки. Если она не состоится, покупатель забирает свои средства.
3. Аккредитив. Покупатель открывает счет на себя и вносит сумму за объект. После завершения сделки банк проверяет документацию и переводит деньги продавцу.
4. Депозит нотариуса. Покупатель начисляет средства на спецсчет. Нотариус переведет деньги продавцу, когда переход права будет зарегистрирован.

Регистрация перехода права собственности на квартиру

После достижения необходимых договоренностей и оформления документов, для перехода собственности от продавца к покупателю, требуется государственная регистрация права на квартиру.

Участники сделки могут отправиться в регистрирующие органы лично, через представителей или отправив документы по почте.

В обязательном порядке потребуется следующая документация:

• Заявление от обеих сторон.
• Документы, удостоверяющие личность.
• Доверенность представителя, паспорт.
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
• Кадастровый паспорт.
• Договор купли-продажи в трех экземплярах.
• Акт приема-передачи в трех экземплярах.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Помимо вышеуказанных документов, может понадобиться предоставление разрешения от органов опеки, согласия супруга.

Как происходит передача квартиры при продаже?

Завершающим этапом купли-продажи квартиры, можно назвать подписание акта приема-передачи жилья. Данный документ удостоверяет исполнение обязательства продавца по передаче недвижимости покупателю.

Передаточный акт составляется в простой письменной форме, а также может быть заверен нотариально. Данный документ должен содержать в себе следующие сведения:

• Место и дата составления.
• Данные продавца и покупателя.
• Номер и дата заключения договора купли-продажи.
• Характеристики передаваемого помещения (адрес, номер квартиры, общая площадь и т.д.).
• Отметка о том, что продавцом переданы ключи от жилья.
• Факт оплаты стоимости квартиры.
• Перечень оборудования, имущества, дефектов в состоянии объекта недвижимости.
• Указание на то, что у сторон отсутствуют какие-либо претензии друг к другу.
• Подписи продавца и покупателя.

✅ Рекомендации: как безопасно провести сделку купли-продажи квартиры

Осуществляя куплю-продажу квартиры самостоятельно, сразу необходимо:

• Проверить личность продавца: сверить внешность с фото в паспорте, проверить соответствие ФИО в удостоверении личности и правоустанавливающих документах.
• Узнать точное количество действующих и прежних собственников. Если сделки по отчуждению производились с частотой 1-2 раза в год в течение нескольких лет, высока вероятность мошенничества.Если собственник — наследник, необходимо обратиться к нотариусу и уточнить, если ли лица, имевшие право на наследство и пропустившие срок обращения. При наличии таковых высока вероятность предъявления третьими лицами прав на квартиру, ведь срок обращения к нотариусу за оформлением наследства можно восстановить.
• В случае действий доверенного лица важно уточнить срок действия выданной ему доверенности. Для этого достаточно ввести данные документа на сайте Федеральной нотариальной палаты.
• Попросить предъявить оригиналы правоустанавливающих документов.

Многие сведения можно получить из справки ЕГРН. В отдельной графе будут внесены данные об обременениях. К ним относится:

• Ипотека. При взятии кредита под залог недвижимости квартира находится под обременением, а значит, сделка возможна только при получении разрешения банка.
• Арест. Жилье не подлежит продаже, если его собственник имеет значительные задолженности по коммунальным платежам, алиментным обязательствам, либо жилье подлежит отчуждению за совершение противоправных действий.
• Рента. Договор предполагает передачу имущества иному лицу в будущем. Квартира, которая потенциально принадлежит другому владельцу, находится под обременением и не продается.
• Аренда. Если в квартире живут квартиросъемщики, они имеют право пользоваться имуществом до окончания срока действия договора аренды. Купив такую квартиру, нужно приготовиться к временному разделу жилья с арендаторами.

Внимательная проверка документов поможет осуществить сделку купли-продажи квартиры безопасно — без риска потери средств, имущества.

Чтобы собрать или проверить документы для покупки квартиры, не требуется специальных юридических знаний. Воспользуйтесь доступными способами проверки, чтобы ваша сделка была максимально прозрачной.

Приобретение жилья состоит из двух основных этапов: первый — это тщательное изучение документов продавца или застройщика, отражение договоренностей между сторонами в договоре купли-продажи или долевого участия, второй — регистрация сделки в Росреестре и передача денег.

Нюансов и подводных камней в сфере операций с недвижимостью может оказаться очень много: у кого-то — коммунальные долги, у кого-то — неузаконенная перепланировка или продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Это не означает, что покупатель должен отказываться от подходящей ему квартиры просто потому, что условия продажи — не идеальны. При соответствующем подходе можно обыграть любую нестандартную ситуацию путем договоренностей с продавцом, подкрепления обязательств нотариусом, оценки рисков, указания в договоре реальной цены сделки.

Правоустанавливающие документы на недвижимость

— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.

В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.

Похожие записи:

• Пенсионные надбавки для «детей войны»
• Перечень документов на паспорт РФ
• можно ли восстановить чек в днс магазине для гарантийного ремонта