12.08.2016 — С долями – к нотариусу!

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12.08.2016 — С долями – к нотариусу!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Кто должен оплачивать услуги

Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.

Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:

• если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
• если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
• если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Нотариальное удостоверение сделок

Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!

Сохранена обязательная регистрация перехода права.

-Так нотариус нужен или нет?

-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.

-А что делает нотариус?

-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.

На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.

С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.

На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.

Что собой представляет долевая собственность?

Собственность подразделяется на единоличную и общую. Единоличный собственник распоряжается своей недвижимостью как захочет, но в рамках закона. Ему не нужно согласовывать свои действия, такие как дарение, продажа, сдача в аренду, с другими лицами.

При общей собственности ситуация другая. Гражданский кодекс РФ разделяет общую собственность на совместную и долевую.

Долевая собственность может возникнуть по ряду причин. Самые распространенные случаи – расторжение брака, когда совместная собственность супругов может быть переведена в долевую, а также получение части квартиры в порядке наследования по завещанию или по закону. Что касается изначального приобретения квартиры в долевую собственность, то на практике это практически не встречается.

У каждого вида общей собственности имеются свои ограничения. Ниже мы рассмотрим ограничения прав долевого собственника.

Для каждого действия собственника части объекта недвижимости предусмотрен свой порядок осуществления.

Возмездное отчуждение части квартиры, а также сдача ее в наем обязательно потребуют согласия других собственников, в 2022 году законодательство ничего не изменило в этом вопросе.

А вот дарение можно осуществить и без согласия совладельцев.

Уведомление о продаже доли в квартире

Уведомление о продаже доли в квартире — необходимый документ для совершения отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости постороннему .
При условии если есть другие собственники, имеющие право первоочередной покупки .

• Так как у каждого другого владельца доли в праве на этот объект, есть право первоочередной покупки перед третьими лицами (не участниками этого права) и равные права на покупку перед другими участниками общей долевой собственности.
• Правила продажи комнаты в коммунальной квартире
• Так же первоочередное право покупки есть у соседей в коммунальной квартире.
• Чтобы право на первоочередную покупку было соблюдено,Продавец доли должен уведомить письменно всех участников долевой собственности с указанием условий продажи: цены, порядка расчета, рассрочки и отсрочки платежа и прочих условий.
• Собственник доли уведомляет других участников долевой собственности самостоятельно.

Отмена нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью в 2020 году

Долевым называется такой режим владения объектом, при котором каждому совладельцу выделена обособленная часть имущества.

Могут быть выделены пропорциональные доли, например, каждый собственник обладает 1/2 или 1/4, так и неравномерные: к примеру, мужу может принадлежать 2/3, а жене – 1/3.

Такое неравномерно распределение обычно используют для получения имущественного вычета.

При этом в любом случае купленное в браке имущество считается совместно нажитым и при разводе будет разделено пополам. Доли будут считаться разделенными пропорционально.

В отличие от совместной собственности, когда супруг не может продать имущество без разрешения остальных сособственников, владелец доли можно продавать, дарить, завещать ее, фактически превращая объект недвижимости в коммуналку.

Но, конечно, приоритетное право выкупа будет у второй стороны, поэтому потребуется получить отказ остальных совладельцев жилья от покупки доли.

В Гражданском кодексе РФ указано, по умолчанию при покупке жилья супругами действует режим совместной собственности. Это правило сохраняется и в 2019 году. Чаще всего недвижимость регистрируется на одного из супругов – так проще с документами.

Но допускается возможность приобрести именно долевую собственность, т.е. оформить за каждым из супругов его часть квартиры, например, в следующих случаях:

• при подписании соглашения о разделе имущества уже после оформления совместной собственности (так называемое выделение долей, производится при участии нотариуса);
• при подписании брачного договора, причем он может быть составлен и до сделки, и после нее;
• приобретение каждым супругом доли в квартире отдельно на собственные средства, не нажитые в браке, например, на подаренные деньги или вырученные от продажи личного имущества.

В любом случае алгоритм покупки квартиры мужем и женой в долевую собственность практически не отличается от обычного порядка действий. Следует учесть несколько нюансов, например, указать в договоре доли каждого владельца, а также произвести оплату стоимости имущества отдельно за каждую долю.

Брачный договор, составляемый между супругами – наиболее весомый документ, который регулирует распределение долей. Муж и жена могут договориться, как распределяется доля владения имуществом между ними в случае развода. Здесь уже не имеет значения, каким образом приобреталась квартира, на кого официально зарегистрирована и прочие факторы.

Тот размер долей, который приведен в брачном договоре, и остается у бывших супругов в случае расторжения брака.

Если квартира приобреталась по ипотеке, то она оформляется в совместную собственность супругов. Залогодержателем ипотечной квартиры является банк. Стороны не могут выделить доли до тех пор, пока не погасят долг и не снимут обременение.

После выплаты ипотеки стороны могут произвольно распределить доли в зависимости от своих потребностей – или же оставить жилье в совместном владении.

Сложнее ситуация, когда супруги развелись во время погашения ипотеки. В этом случае вопрос разделения долей и долговых обязательств решается совместно с банком. Супруги могут разделить жилье сразу и оформить на каждую долю отдельный кредит, а могут произвести раздел имущества позднее, после выплаты всей ипотеки.

Дети могут стать собственниками жилья в следующих случаях:

• если жилье покупалось на средства материнского капитала;
• если родители решили добровольно выделить им доли (подарить);
• если производится альтернативная сделка с выделением аналогичной доли несовершеннолетнему.

Покупка жилья с детьми в числе собственников сопряжена с рядом особенностей: по закону родители не могут забирать себе доли, принадлежащие детям, и наоборот. Поэтому в покупаемой квартире доли должны быть выделены сразу. Такое имущество не может быть общим. Кроме того, такая сделка проходит под контролем органов опеки.

Можно ли обойтись без нотариуса при дарении доли?

После смерти владельца недвижимости, правопреемнику необходимо вступить в законные права, предоставив нотариусу надлежащие документы. По истечении шестимесячного срока наследополучателю выдается свидетельство, подтверждающее право собственности квартиру — после этого можно заниматься вопросом регистрации. Для получения в нотариальной конторе правоустанавливающего документа на жилье, нужно подготовить:

• бумаги, доказывающие право собственности наследодателя на подлежащий переоформлению объект;
• кадастровый паспорт на переходящую квартиру;
• заключение о стоимости жилого помещения на момент смерти владельца.

Получив свидетельство о праве на наследство, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр. Осуществить процедуру регистрации в кратчайший срок можно через нотариуса, но эта услуга предусматривает дополнительную оплату.

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержится требование нотариального удостоверения некоторых соглашений, заключаемых на базе основного договора об ипотеке.1. Соглашение об изменении договора об ипотеке при частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства

Предлагаем ознакомиться: Как правильно составить агентский договор

В соответствии с п. 6 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

• такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;
• такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Такое соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Сама же закладная в этом случае либо аннулируется (органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, залогодателем передается новая закладная, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную), либо в нее вносятся изменения путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии вышеназванного соглашения и указания в тексте закладной на само это соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной.

• Дарение или продажа доли сособственнику

В случае дарения, одаряемый (т.е. тот, кому дарят) будет платить налог 13% (или 30% для нерезидентов) с рыночной (кадастровой) стоимости подаренной доли.

Если отчуждение производится по договору купли-продажи, взаимоотношения с налоговой службой возникает у продавца, а не у покупателя (Про порядок налогообложения c 01.01.2016 можно почитать здесь>>)

• Дарение доли постороннему лицу

Согласие сособственников в таком случае не требуется, но нотариус будет проверять притворна ли сделка Например, дарение микро доли может быть отклонено нотариусом, как притворная сделка в целях избежания необходимости получать отказы сособственников от права приоритетной покупки отчуждаемой доли.

• Купля-продажа доли постороннему лицу (не сособственнику)

Отчуждение в таком случае производится при условии, что все сособственники дали отказ от покупки отчуждаемой доли в нотариальной форме. Отказы должны быть от всех сособственников согласно выписке ЕГРН (и только по выписке!). Срочную выписку за 200 рублей можно заказать здесь>>

Если сособственники не хотят идти к нотариусу и писать отказы, то можно отправить им извещение в письменной форме (извещения оформляются или у нотариуса, или в простой форме отправкой заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи.

Продать дешевле, чем Вы указали в извещении будет невозможно. Если никто из сособственников не отреагировал на Ваше предложение купить у Вас отчуждаемую долю (если отправляли извещения в простой письменной форме, то получите все корешки о вручении Ваших писем лично адресатам) в течение месяца, то можете смело идти к нотариусу и оформлять документ, подтверждающий, что сособственники не воспользовались своим правом приоритетной покупки.

Письма направляются по адресу регистрации сособственников или по адресу их фактического проживания.

• Дарение или продажа всего недвижимого имущества, если имущество принадлежит продавцам на праве общей собственности (общей долевой, общей совместной)

При этом не важно, принадлежит ли имущество членам одной семьи или посторонним лицам, сделка, если имущество принадлежит двум и более сособственникам, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Например, если имущество принадлежит родителям, то дарение доли ребенку подлежит обязательному нотариату. Или дарение доли от одного супруга другому, родителям, братьям, сестрам, — все эти сделки подлежат обязательному нотариату.

В случае дарения, одаряемый (т.е. тот, кому дарят) будет платить налог 13% (или 30% для нерезидентов) с кадастровой стоимости имущества, за исключением дарения ближайшим членам семьи.

Если отчуждение производится по договору купли-продажи, взаимоотношения с налоговой службой возникает у прод��вца, а не у покупателя (Про порядок налогообложения c 01.01.2016 можно почитать здесь>>)

Данная статья является сугубо информационной и не может быть использована в качестве доказательства в суде. Формулировки в данной статье намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Инфо

Если приобретатель не имеет возможности самостоятельно осуществить процесс, он вправе воспользоваться услугами юридической фирмы или агентства недвижимости. Расценки посреднические компании устанавливают самостоятельно.

В соответствии с положениями Налогового кодекса РФ, размер госпошлины за оформление квартиры в собственность для физических лиц в 2021 году составляет 2000 рублей. От обязанности уплачивать указанную сумму освобождаются граждане, на основании закона признанные малоимущими.

Стоимость регистрации права на жилье может изменяться с учетом конкретных обстоятельств: приобретения ипотечного жилья, перехода по наследству, покупки квартиры в новостройке, даты составления договора купли-продажи.

Измeнeния в зaкoн «O гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти», кoтopыe вcтyпaют в cилy c 31 июля, пoзвoлят зaключaть в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe дoгoвopы кyпли-пpoдaжи, дapeния, нacлeдoвaния или ипoтeки дoлeй, ecли oни бyдyт пoдпиcaны вceми дoлeвыми coбcтвeнникaми нeдвижимocти.

Пo дeйcтвoвaвшим paнee нopмaм нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe былo oбязaтeльным для cдeлoк c дoлeвoй нeдвижимocтью, дaжe ecли в тaкoй cдeлкe yчacтвoвaли вce cocoбcтвeнники.

Teпepь гpaждaнe caми cмoгyт peшить, бyдyт ли oни зaвepять oбщyю cдeлкy c дoлями нoтapиaльнo. 3aчacтyю coвлaдeльцaми квapтиpы, дoмa, гapaжa или зeмeльнoгo yчacткa являютcя близкиe poдcтвeнники, кoтopым ни к чeмy пoдтвepждaть зaкoннocть cдeлки дpyг c дpyгoм.

Блaгoдapя нoвoввeдeнию гpaждaнe cмoгyт быcтpee и пpoщe oфopмлять cдeлки c дoлeвoй нeдвижимocтью, a тaкжe тpaтить нa oфopмлeниe мeньшe дeнeг.

Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:

1. дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
2. в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
3. все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.

Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

1. Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
2. Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

• сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
• сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
• в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.

Операции с долями недвижимого имущества являются наиболее сложными, требуют четкого соблюдения установленного законом порядка действий. В России действует закон (ФЗ № 172), согласно которому отчуждение частей недвижимости необходимо обязательно удостоверять нотариально. Под его действие попадают продажа, обмен, дарение.

Новый закон закрыл массу путей, которые использовали мошенники, например, когда недобросовестные риелторы скупали жилье, а затем выживали из него хозяев. Повышение полномочий нотариусов защищает права собственников.

При желании подарить, продать свою долю собственности, обращайтесь в нашу контору. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, в том числе с отчуждением долей, проводится в полном соответствии с законодательством:

• устанавливаются личности сторон, их дееспособность;
• проверяется, все ли владельцы долевой недвижимости осведомлены о преимущественном праве выкупа;
• сторонам разъясняются права, обязанности, последствия заключения договора;
• перед заверением сделки нотариус убеждается, что под видом дарения не осуществляется продажа.

Налоговый кодекс устанавливает доступный для широкой категории граждан тариф на нотариальное удостоверение сделок с долями: 0,5% от стоимости части, но не более 20 тыс. рублей.

2 июня 2016 года Президент РФ Владимир Путин подписал Федеральный закон №172-ФЗ, которым вводится обязательное нотариальное удостоверение всех сделок по отчуждению долей в недвижимом имуществе. Закон вступил в силу со дня подписания.
Ранее, 25 мая 2016 года, проект закона был одобрен Советом Федерации.

[1]

Федеральный закон №172-ФЗ развивает начатую ранее Федеральным законом №391-ФЗ стратегию противодействия мошенничеству, в том числе так называемому «квартирному рейдерству», с помощью нотариата. Новеллы закона также более серьезно защитят права несовершеннолетних.

Проблемы граждан, пострадавших от мошенников при сделках с долевой собственностью с недвижимым имуществом, увы, не сходят со страниц печати. Квартирные рейдеры за бесценок скупали микродоли в квартирах, вселяли туда различных антисоциальных персонажей, которые делали жизнь других собственников, живущих в этой квартире, невыносимой, и в итоге вынуждали их продать свою законную долю также за бесценок. Аналогичные случаи возникали при различных конфликтах, когда, например, разведенные супруги начинали мстить друг другу подобным способом.

Проблема оказалась настолько острой, что дело дошло до появления совсем уж радикальных предложений, например — внести в законодательство норму об обязательной продаже через аукцион наследуемой долевой собственности с разделом вырученных средств между собственниками. Понятно, что эффект таких предложений также нарушил бы нормальную жизнь многих добропорядочных семей.

Законодатель, в свою очередь, обратил свое внимание на позитивные результаты такого прекрасно зарекомендовавшего себя инструмента защиты прав собственника, как нотариальное удостоверение. Напомним, что вал рейдерских захватов нулевых годов удалось остановить только введением в 2009 году обязательной нотариальной формы сделок с долями ООО. С тех пор расширение компетенции нотариуса вносило порядок, защищенность и прозрачность в те сферы, где вводилась нотариальная форма сделок.

Принятым в конце 2015 года Федеральным законом № 391-ФЗ вводилась обязательная нотариальная форма для продажи доли в недвижимом имуществе посторонним лицам. Тем самым нотариус должен был удостовериться, что остальные сособственники были надлежаще извещены о намерении продать долю в их имуществе, и могли воспользоваться преимущественным правом покупки. Тем самым ликвидировалась схема продажи микродоли рейдерам за бесценок.

Вместе с тем оставались пути обхода обязательной нотариальной формы для различных мошеннических схем и недобросовестных граждан. Эту проблему, кстати, активно обсуждали и в прессе, и в различных социальных сетях. В частности, мошенники могли использовать следующую схему: доля либо дарилась постороннему лицу, которое потом уже принималось выживать остальных собственников, либо постороннему лицу дарилась микродоля от существующей доли в недвижимом имуществе. Лицо, соответственно, переставало быть «посторонним», а после этого оставшаяся часть этой доли уже продавалась ему, законным образом минуя нотариуса. То есть риски для остальных собственников сохранялись.

Теперь эти и другие лазейки для мошенников ушли в прошлое, так как, согласно новому закону, все сделки по отчуждению долей в недвижимом имуществе подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус, в свою очередь, удостоверяя сделку, обязан убедиться в том, что сособственники недвижимым имущества надлежащим образом извещены о возможности преимущественного права покупки.

Особо стоит отметить, что при удостоверении, например, договора дарения доли, нотариус также должен будет проверить, не является ли данная сделка притворной, то есть сделкой, которая совершается с целью прикрыть другую сделку. Например, не прикрывает ли дарение сделку купли-продажи. И если нотариус отказывает в удостоверении такой сделки, то суд, если туда обратятся граждане, будет рассматривать дело по существу. И уже суд может увидеть, например, что в данной квартире проживает семья с несовершеннолетними, и есть все основания опасаться, что предполагаемая сделка может привести к ухудшению условий их жизни, то есть — признать сделку притворной и подтвердить правомерность отказа нотариуса. Как показывает практика, мошенники предпочитают не связываться с судебными разбирательствами, то есть количество вопиющих случаев квартирного рейдерства благодаря нотариальному удостоверению должно пойти на убыль.

С 31 июля были внесены изменения в ст. 42 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Теперь нотариальному удостоверению не подлежат сделки при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Соответственно, если бы продавались все доли в квартире в рамках одной сделки, обращение к нотариусу действительно не потребовалось бы. В случае же с отчуждением одной доли нотариальное удостоверение все еще необходимо.

Действительно, с 31 июля 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ, в который были внесены изменения, отменяющие обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности.

К сожалению, в Вашем случае действие закона происходит таким образом: при оформлении дарения доли ��вартиры от сына к отцу Вы должны обратится к нотариусу с пакетом документов по квартире, и нотариус подготовит Вам договор дарения доли. Вы должны будете оплатить услуги нотариуса (рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости Вашей доли) и пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности на долю квартиры от сына к отцу.

Если квартира находится целиком в собственности сына и он выделяет Вам долю из нее, то нотариальное заверение, действительно, не требуется. Данное положение прописано в ч. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». А точнее – там перечислены случаи отчуждения недвижимости, требующие нотариального удостоверения, среди которых ситуация, подобная Вашей, не указана.

Тем не менее, необходимо будет уплатить государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. При дарении 1/2 доли пошлина будет равна 2000 рублей х ½ = 1000 рублей. При дарении 1/3 доли: 2000 рублей х 1/3 = 666,67 рубля и т.д.

Одновременно с этим, если в собственности у Вашего сына находится не целая квартира, а только доля в праве на нее, которую он хочет подарить Вам, нотариальное удостоверение становится обязательным.

В случае, если отчуждается отдельно доля в квартире, то остается нотариальная форма сделки. Нотариальная форма не будет действовать, если объект недвижимости продается одномоментно, то есть полностью. Это указано в законе о государственной регистрации недвижимости.

Если вы с сыном одновременно продаете квартиру, а собственность у вас долевая, тогда вам нотариус не нужен. Достаточно простой письменной формы договора. Если же вам требуется именно оформление доли в собственность, тогда без нотариуса вам не обойтись. При этом в Росреесте госпошлина по таким сделкам составляет 2 тысячи рублей, а не 13 тысяч.

Итак, если у вас с сыном доли по 1/2 в квартире, и он Вам хочет свою половину подарить, то вам нотариус нужен. Нотариусу платите по тарифам своего региона.

Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?

Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).

Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.

Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).

Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.

Отмена нотариального удостоверения сделок — долгожданное событие.
Ведь нотариальная сделка не только требовала больших финансовых затрат, но и сильно усложняла и затягивала процедуру сделки. А проку в этом не было ни какого.

01 мая 2019 года Президент Российской Федерации подписал федеральный закон №76-фз, закон вступил в силу 31.07.2019 г

Этот закон вносит поправки в статью 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» Теперь статья 42 фз 218 изложена в следующей редакции:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».

И с 01.08.2019 года участники долевой собственности смогут отчуждать ее (при одновременном отчуждении всеми участниками) без нотариального удостоверения, по договору купли-продажи, дарения или соглашения о выделении долей, в связи с применением средств государственной субсидии на улучшение жилищных условий семьи, соглашению в простой письменной форме

Таким образом, несмотря на то что законодатель согласен с необходимостью обращения к нотариусам в целях предварительной юридической экспертизы сделок, касающихся имущества определенных категорий граждан, и спокойно допускает нотариальное удостоверение сделок в сфере корпоративных отношений, анализ поправок, внесенных за три года в норму об удостоверении сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, позволяет констатировать: в обозримом будущем обязательной для всех сделок с недвижимостью нотариальная форма не станет.

Теги: инициативы, нотариат, обязательства, сделки, поправки в ГК РФ, регистрация недвижимости, регистрация прав на имущество, Лидия Михеева

Источн��к: ГАРАНТ.РУ

Для заключения договора купли-продажи доли в ООО от продавца потребуются следующие документы:

• документы, подтверждающие полномочия продавца на распоряжение долей (основания приобретения доли в ООО продавцом)

Такими документами являются:

• договор или иная сделка, в соответствии с которыми участник общества приобрел долю (часть доли), если доля (часть доли) приобретена продавцом доли на основании сделки
• договор об учреждении общества или учредительный договор общества, заключенный ранее 01.07.2009 года при создании общества с несколькими участниками общества
• свидетельство о праве на наследство, если доля (часть доли) перешла к участнику общества по наследству
• решение суда в случаях, если судебным актом непосредственно установлено право участника общества на долю (часть доли) в уставном капитале общества
• протоколы общего собрания общества в случае приобретения доли (части доли) при увеличении уставного капитала общества, распределении долей, принадлежащих обществу, между его участниками и в случаях, если приобретение доли (части доли) происходит непосредственно на основании решения общего собрания
• решение единственного учредителя (участника) о создании общества или нотариально удостоверенная копия договора об учреждении общества

• документы, подтверждающие оплату доли в ООО

К таким документам относятся:

• справка общества, заверенная подписью руководителя и бухгалтера (при отсутствии бухгалтера — за подписью руководителя)
• справка банка
• акт приема-передачи имущества (если в счет оплаты доли передавалось имущество)
• иные документы, предусмотренные договором об учреждении общества или решением единственного учредителя общества
• выписка из списка участников общества (при отчуждении доли (ее части) в уставном капитале общества, учрежденного после 30.06.2009)

Как сделки происходили раньше?

Если недвижимостью владел не один хозяин, а несколько собственников, то продать свою долю можно было исключительно через нотариуса. Таким являлось требование закона: без нотариальной процедуры регистрация была невозможна – Росреестр попросту не принимал бумаги.

Представим, что дети получили от мамы и отца по половине квартиры и захотели ее продать. Для осуществления плана им пришлось бы отправиться в нотариальную контору и заплатить специалисту за сопровождение сделки. И неважно, что брат с сестрой ладят, договорились о продаже заранее и идут на это добровольно.

Порой визит в контору был оправдан, когда только один собственник решал продать свою часть жилплощади. В целях защиты совладельцев предусматривается законная процедура. Сперва следует предложить выкупить долю именно им. Нотариус обязан проследить за законностью сделки, чтобы никто не остался обманутым или не понес ущерб.

Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 Гражданского кодекса России).

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 Гражданского кодекса России).

Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.

Какие сделки подлежат нотариальному заверению

1. Продажа доли квартиры (земельного участка) в праве общей собственности постороннему (дублирует обязанности Росреестра по проверке сделки по продаже долей соответствию ст. 250 ГК РФ)
2. Продажа недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (дублирует работу Органов опеки и попечительства, которые должны удостовериться в соблюдении прав несовершеннолетних)
3. Нотариальному удостоверению также подлежат соглашения о разделе имущества между супругами при разводе (ранее нотариальное удостоверение было по желанию супругов)
4. В том числе, если сособственники квартиры одновременно продают свои доли в одной сделке

Отмена нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью в 2020 году

• 13 Февраля 2020
• Отмена нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью в 2020 году
• Статья актуальна на: Февраль 2020 г.

В нашей стране сделки можно заключать двумя путями: самостоятельно и у нотариуса. Чаще всего стороны сами выбирают, как оформить свой договор. Но для некоторых сделок законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение.

В августе 2020 года законодательство в отношении нотариальных договоров немного изменится.

1. Нотариальные сделки сейчас
2. Сейчас к обязательным нотариальным сделкам относятся:
3. · сделки, которые самостоятельно оформляет один человек по собственному желанию (доверенность, завещание);
4. · сделки с участием несовершеннолетних;
5. · договор ренты;
6. · брачный договор;
7. · сделки по отчуждению (продажа, дарение) доли в праве общей долевой собственности на квартиру или дом:
8. o все владельцы продают свои доли в одном договоре;
9. o все владельцы продают свои доли в разных договорах;
10. o только некоторые владельцы продают свои доли.
11. В последнем случае нотариус не нужен, если:
12. · имущество принадлежит паевому инвестиционному фонду;
13. · многоквартирный дом участвует в программе реновации.

Для остальных сделок и договоров присутствие нотариуса необязательно. Многие договоры можно заключать в простой письменной форме: на обычной бумаге с подписями сторон. Но при желании любую сделку можно сделать нотариальной — закон это разрешает.

Без нотариуса: с 1 августа 2019 года отменяется обязательный нотариат по сделкам с долями недвижимости

Правила регистрации права собственности на недвижимое имущество в Российской Федерации периодически пересматриваются. Цель изменений – сделать сделку максимально безопасной как для покупателя, так и для продавца.

Федеральный закон ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», принятый только в 2015 году (и вступивший в силу в 2017), уже несколько раз подвергался изменениям. В 2016 году были внесены поправки, которые ввели обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей.

И вот новый изменения: с 1 августа 2019 года отменяется обязательный нотариат по сделкам с долями. Впрочем, по новому закону это правило распространяется не на все сделки, а только на их часть. Кроме того, в ФЗ-218 указаны случаи, когда нотариальное удостоверение по-прежнему требуется в обязательном порядке.

То есть, изменения не носят универсальный характер. Подробнее читайте в статье.

Отменили ли нотариальные сделки с недвижимостью в августе 2020 года

«Благодаря нововведению, граждане получают право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально. Ведь зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом», — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

• Упрощение процедуры продажи или дарения объектов недвижимого имущества. С этой точки зрения существенно сократятся сроки заключения подобных сделок, что обусловлено отсутствием необходимости простаивать в длинных очередях к уже перегруженным работой нотариусам.
• Экономия денежных средств риэлторами и фирмами. До нововведения средняя стоимость услуг по нотариальному оформлению таких сделок составляла порядка 25–30 тысяч рублей (исходя из цены недвижимости и прейскуранта на работу нотариуса). Хотя, это вряд ли скажется на общей стоимости реализуемого жилья — снижения цен на недвижимость в связи с внесёнными в действующий закон поправками эксперты не предвидят.

Похожие записи:

• Как оформить пенсию по потере кормильца, кто имеет право на такую пенсию?
• Денежные выплаты многодетным семьям: какие суммы положены от государства
• Ипотечная квартира: как получить налоговый вычет