Полномочия членов и председателя совета МКД

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Полномочия членов и председателя совета МКД». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Совет МКД — орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК, то совет МКД уже не может быть избран.

Обязанности совета дома

Пред тем как приступить к выполнению обязанностей, председателю необходимо получить нотариально заверенную доверенность от жильцов многоквартирного дома. Только имея на руках этот документ, он может официально выступать в роли посредника между собственниками квартир и организацией, управляющей домом.

В обязанности совета входит контроль над выполнением УК всех соглашений, касающихся:

• предоставления коммунальных услуг;
• проведения уборки дворовых территорий;
• ремонта лифтов, мусоропроводов и т.д.;
• подготовки МКД к отопительному сезону;
• других видов работ по поддержанию общего имущества владельцев
• недвижимости в МКД.

После того как сотрудники управляющей организации завершили выполнение работ, председатель совета МКД обязан подписать акт приемки.

Если работа была выполнена некачественно или же были зафиксированы несоблюдения условий предварительного соглашения, то председатель оформляет акт о нарушении нормативов и договоренностей.

Если услуги были предоставлены некачественно или не в полном объеме, то председатель, от лица совета, должен направить протокол о нарушении условий соглашения к муниципальным органам управления.

Расширение полномочий

Владельцы квартир вправе расширить полномочия, которыми обладают члены совета дома и (или) его председатель. Для этого понадобится подписать соответствующий договор с управляющей компанией, обслуживающей дом, подрядной организацией или государственными органами. Однако стоит обратить внимание на то, что расширенный список обязанностей совета не может противоречить Жилищному Кодексу РФ.

Согласно ст. 185 ГК РФ в доверенности, выданной председателю, должны указываться все собственники, согласившиеся на расширение списка его полномочий.

В некоторых случаях необходимо не расширять круг полномочий, а передавать их совершенно другому лицу. Таких случаев может быть несколько:

• председатель не намерен продолжать работу в совете и хочет оставить свой пост по собственному желанию;
• собственники недовольны работой действующего председателя или высказывают недоверие к лиц, занимающему этот пост.

Если владельцы жилья в многоквартирном доме настаивают на перевыборах председателя, то им необходимо составить петицию и собрать подписи в пользу смены действующего члена совета. Для проведения досрочных выборов достаточно собрать не менее 25% голосов «за».

Если необходимое количество голосов было собрано, то для выборов нового представителя совета организуется собрание домовладельцев. По итогам проведения повторных выборов составляется протокол, который передается в управляющую компанию. Сотрудники компании изучают предоставленный документ, после чего аннулируют полномочия прежнего главы совета.

Oбязaннocти пpeдceдaтeля coвeтa

1. Пpeд тeм, кaк coбpaниe xoзяeв квapтиp пpимeт peшeниe o зaключeнии дoгoвopa yпpaвлeния MКД, пpeдceдaтeль мoжeт ocyщecтвлять пepeгoвopы c цeлью yтoчнeния или измeнeния ycлoвий дoкyмeнтa.
2. Пpeдceдaтeль oбязaн пpoинфopмиpoвaть coбcтвeнникoв MКД o coглaшeнияx, дocтигнyтыx peзyльтaтe пepeгoвopoв.
3. Пpeдceдaтeль пoдпиcывaeт дoкyмeнт oб yпpaвлeниe MКД, тoлькo пocлe тoгo кaк yдocтoвepитcя, чтo пoлoжeния дoгoвopa cooтвeтcтвyют ycлoвиям, oзвyчeнными нa coбpaнии влaдeльцeв нeдвижимocти.
4. Пpeдceдaтeль cлeдит зa дoбpocoвecтным выпoлнeниeм ycлoвий coглaшeния co cтopoны УК.
5. Пpи oбнapyжeнии ycлyг и (или) paбoт пpeдocтaвлeнныx в нeпoлнoм oбъeмe или выпoлнeнныx нeкaчecтвeннo, пpeдceдaтeль oбязaн cocтaвить cooтвeтcтвyющий aкт и нaпpaвить eгo нa paccмoтpeниe в opгaны мecтнoй влacти.
6. Bo вpeмя cyдeбныx paзбиpaтeльcтв пpeдceдaтeль имeeт пpaвo выcтyпaть oт лицa вcex coбcтвeнникoв жилплoщaди в MКД, ecли вeдeтcя cлyшaниe oб yпpaвлeнии дaнным дoмoм и (или) yклoнeнии yпpaвляющeй кoмпaниeй oт выпoлнeния oбязaтeльcтв пepeд xoзяeвaми жилья.
7. Пpeдceдaтeль впpaвe пpинимaть oкoнчaтeльнoe peшeниe пo вoпpocaм, oбcyждaeмым нa oбщeм coбpaнии oблaдaтeлeй нeдвижимoй coбcтвeннocти. Oднaкo этo вoзмoжнo лишь в тoм cлyчae, ecли peшeниeм coвeтa eмy были пepeдaны cooтвeтcтвyющиe пoлнoмoчия.

Cпpaвкa! Пpeдceдaтeль имeeт пpaвo oфициaльнo выcтyпaть oт лицa coвeтa (в тoм чиcлe зaключaть дoгoвop и выcтyпaть в cyдe) тoлькo нa ocнoвaнии дoвepeннocти, пoлyчeннoй oт влaдeльцeв жилья в мнoгoэтaжнoм дoмe.

Pacшиpeниe пoлнoмoчий

Bлaдeльцы квapтиp впpaвe pacшиpить пoлнoмoчия, кoтopыми oблaдaют члeны coвeтa дoмa и (или) eгo пpeдceдaтeль. Для этoгo пoнaдoбитcя пoдпиcaть cooтвeтcтвyющий дoгoвop c yпpaвляющeй кoмпaниeй, oбcлyживaющeй дoм, пoдpяднoй opгaнизaциeй или гocyдapcтвeнными opгaнaми. Oднaкo cтoит oбpaтить внимaниe нa тo, чтo pacшиpeнный cпиcoк oбязaннocтeй coвeтa нe мoжeт пpoтивopeчить Жилищнoмy Кoдeкcy PФ.

Coглacнo cт. 185 ГК PФ в дoвepeннocти, выдaннoй пpeдceдaтeлю, дoлжны yкaзывaтьcя вce coбcтвeнники, coглacившиecя нa pacшиpeниe cпиcкa eгo пoлнoмoчий.

B нeкoтopыx cлyчaяx нeoбxoдимo нe pacшиpять кpyг пoлнoмoчий, a пepeдaвaть иx coвepшeннo дpyгoмy лицy. Taкиx cлyчaeв мoжeт быть нecкoлькo:

• пpeдceдaтeль нe нaмepeн пpoдoлжaть paбoтy в coвeтe и xoчeт ocтaвить cвoй пocт пo coбcтвeннoмy жeлaнию;
• coбcтвeнники нeдoвoльны paбoтoй дeйcтвyющeгo пpeдceдaтeля или выcкaзывaют нeдoвepиe к лиц, зaнимaющeмy этoт пocт.

Ecли влaдeльцы жилья в мнoгoквapтиpнoм дoмe нacтaивaют нa пepeвыбopax пpeдceдaтeля, тo им нeoбxoдимo cocтaвить пeтицию и coбpaть пoдпиcи в пoльзy cмeны дeйcтвyющeгo члeнa coвeтa. Для пpoвeдeния дocpoчныx выбopoв дocтaтoчнo coбpaть нe мeнee 25% гoлocoв «зa».

Ecли нeoбxoдимoe кoличecтвo гoлocoв былo coбpaнo, тo для выбopoв нoвoгo пpeдcтaвитeля coвeтa opгaнизyeтcя coбpaниe дoмoвлaдeльцeв. Пo итoгaм пpoвeдeния пoвтopныx выбopoв cocтaвляeтcя пpoтoкoл, кoтopый пepeдaeтcя в yпpaвляющyю кoмпaнию. Coтpyдники кoмпaнии изyчaют пpeдocтaвлeнный дoкyмeнт, пocлe чeгo aннyлиpyют пoлнoмoчия пpeжнeгo глaвы coвeтa.

Совет МКД: права, обязанности, функции

Совет многоквартирного дома – это связующий орган, посредник между собственниками помещений и Управляющей компанией. Несмотря на то что члены совета не принимают правовых решений, они могут помочь общему собранию дома.

Совет МКД не является юрлицом, не может открыть свой расчётный счёт, иметь печать и выполнять юридических действий. Но это ни в коей мере не умаляет роль данного органа. При слаженной, инициативной работе всех членов совета МКД можно улучшить работу управляющей компании.

Совет МКД считается выборным органом. В его создании принимают участие собственники квартир и нежилых помещений. Деятельность совета дома регламентируется ст. 161.1 Жилищного Кодекса РФ.

Данный орган можно создать только в тех многоквартирных домах, где не сформировано ТСЖ или ЖСК (ст. 44 ЖК РФ). Именно в таком МКД можно организовать общее собрание собственников квартир, на котором будут избраны председатель и члены совета дома.

Госдума расширила полномочия председателя совета дома

Госдума единогласно приняла законопроект о расширении полномочий председателей совета дома. Они смогут подписывать договоры с управляющей компанией по поручению жильцов без получения доверенностей от них. Об изменении, которое может облегчить жизнь ответственным жителям, 21 июля рассказывает «Наш Север».

Депутаты единогласно проголосовали за законопроект в третьем чтении. После одобрения в Совете федерации и подписания президентом, в статьи 161.1 и 164 Жилищного кодекса будут внесены изменения, касающиеся полномочий председателя дома.

Так, председатели смогут без доверенностей от собственников подписывать договоры с управляющими компаниями, а также соглашения о коммунальных работах, ремонте и обслуживании дома. Они должны будут заручиться поддержкой на общем собрании собственников (ОСС), которые коллективно согласуют основные параметры договора и выберут управляющую организацию.

Редактор издания «Дом и двор» Павел Степура в целом положительно оценивает законопроект, отмечая, что если жильцы дома пассивны и не интересуются проблемами, то он сможет им навредить. «Тут возражать особо нечему. Законопроект должен сподвигнуть собственников стать, наконец, собственниками», – сказал он «Нашему Северу».

Степура объясняет, что ранее договор с управляющей компанией мог быть подписан по одному из двух вариантов. «Договор управления должны подписать не менее 51% собственников в доме.

А если это крупный дом на 500 квартир? Тогда управляющая организация должна обойти 500 квартир и с каждым подписать договор управления. Второй вариант – не с каждым подписывать, а только с председателем совета дома.

Тогда он должен получить от всех доверенности», – сказал он.

Законопроектом вводится третий вариант. «На общем собрании собственников они получат право поручить подписать договор управления председателю совета дома, согласовав основные его параметры. Председатель это и делает. Если собственники согласны, то зачем бегать за каждым и просить его подпись?» – рассуждает Павел Степура.

Председатель совета дома в Тимирязевском районе Александр Гуняев положительно относится к законопроекту. «У меня уже были зимой прецеденты с реагентами. Мне глава нашей управы говорит: собирайте собрание, решайте, чтобы все люди выбрали, как мы будем сыпать реагенты. А меня уже выбрали председателем, дали полномочия. Почему я должен каждый раз подтверждать их?» – заявил он «Нашему Северу».

«У меня в доме 45 квартир, это еще нормально, как провести ОСС в доме на 500 квартир? По каждому вопросу собирать собственников нереально. Благодаря этому законопроекту это нужно будет делать раз в год на отчетном собрании», – объяснил Гуняев, занимающий пост председателя дома уже 8 лет.

В то же время для тех жильцов, которые не интересуются делами дома и не формируют активные советы, в законопроекте заключена угроза. «У нас во многих домах председатель совета дома выбран на бумаге.

Если собственники ничего не будут делать, вместо них нарисуют нужные протоколы», – сказал Павел Степура.

«Это приведет к непредсказуемым последствиям вплоть до рейдерских захватов управления многоквартирным домом», – написал он в Фейсбуке.

Александр Гуняев считает, что жильцы должны взять управление домами в свои руки. «Если жильцы пассивны, то это их проблема. Если у вас нет нормального председателя в доме, которому можно доверять, то найдите деньги и платите ему. Если вам наплевать, значит вас будут “обувать”», – заявил он «Нашему Северу».

Выбор другого председателя

В ЖК РФ сказано, что выборы совета дома и председателя должны происходить каждые два года на общем собрании. Однако, на нем же можно установить другой срок для выборов в будущем. Если в установленный срок выборы не состоятся, то полномочия действующего совета автоматически переносятся до срока следующих выборов.

Проведение досрочных перевыборов (и внештатного общего собрания) возможно, если совет многоквартирного дома не справляется со своими обязанностями. В протоколе ОСС должно быть указанно, в чем конкретно заключалось нарушение. Например: хамит, нарушает права собственников о получении информации, злоупотребляет своим положением, совершил кражу общего имущества/денежных средств или заключил фиктивную сделку.

При грубых нарушениях можно написать заявление в полицию или жалобу в прокуратору. Причем лучше писать коллективный вариант бумаг, а так же подать в суд.

Зачем нужен председатель

На организуемом собрании владельцев избирается председатель многоквартирного дома. К его обязанностям относится руководство деятельностью совета и подчинение собраниям собственников.

Он выполняет следующую работу:

• До принятия решения об оформлении договора управления может вести переговоры по условиям этого документа;
• Информирует собственников о результатах переговоров по всем вопросам;
• Благодаря доверенности, предоставленной собственниками, может заключать договор управления домом. На основе договора владельцы помещений обретают права и обязанности по отношению к недвижимости. Собственники могут требовать копию документа;
• Контролирует обязательства по оформленным договорам относительно предоставленных услуг;
• Должен регулярно проводить ремонт недвижимости в зависимости от ее состояния.
• Подписывает акты приемки работ и документацию по предоставлению услуг ненадлежащего качества;
• Посещает суды, как представитель собственников помещений, по вопросам, относящихся к управлению и предоставлению коммунальных услуг.

Правовой статус совета МКД

Совет МКД не является юридическим лицом, поэтому его регистрация не нужна (ст.48 ГК РФ, п.2 ст.161.1 ЖК РФ). Совет дома не владеет собственным имуществом. Орган не может быть истцом, ответчиком или защитником интересов собственников суде. Он также не может приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанности. Совет МКД не имеет права вести предпринимательскую деятельность и получать средства от собственников помещений в этом доме.

Для управления деятельностью совета МКД из числа его членов избирается председатель (п.6 ст.161.1 ЖК РФ). Полномочия председателя совета МКД перечислены в п.8 ст.161.1 ЖК РФ.

Функции членов совета МКД нельзя передоверить, так как все они закреплены в решении и протоколе ОСС (п.1 ст.185 ГК РФ). Если какой-то из членов совета не может выполнять возложенные на него функции, то их можно передоверить только в нотариальном порядке.

Какие обязанности возлагаются на председателя

Руководитель должен:

• Организовывать переговоры с УК по вопросам внесения изменений в соглашения до их подписания, если условия договоров ущемляют права собственникам квартир.
• Информировать жильцов о результатах, достигнутых в ходе общения с представителями УК.
• Подписывать документы об управлении общим имуществом МКД. Визировать соглашение глава может, если владельцы недвижимости наделили председателя такими полномочиями. Для этого ему выдается доверенность.
• Осуществлять надзор за действиями УК. Руководитель должен своевременно реагировать, если гражданам предоставляют коммунальные услуги ненадлежащего качества.
• Подписывать акты приемки выполненных работ. Оформлять документы о нарушениях, несоблюдении соглашения.
• Составление претензий о предоставлении некачественных услуг. Решение данного вопроса в органах местного самоуправления.
• Представлять интересы жильцов многоквартирного дома в суде, когда граждане составили иск против Управляющей компании из-за некачественного предоставления коммунальных услуг. Это допускается, если его произошло наделение руководителя расширенными компетенциями.

Зачем и для чего избирают Совет

Собственники ЖП наделяют Совет правами по решению вопросов, касающихся конкретного дома. Происходит это на очередном ежегодном Собрании (ст. 45 ЖК РФ). Любой владелец ЖП в МКД может взять на себя инициативу, организовать его, выполнить необходимые действия при подготовке:

• предварительно составить повестку с вопросами (вы можете скачать Протокол общего собрания собственников помещений по новой форме по );
• выбрать место, дату;
• известить других обладателей лично или почтовым отправлением;
• провести голосование;
• собрать и подсчитать голоса.

Полученные результаты подлежат огласке в течение 10 дней от крайней даты выборов.

На проведение Собрания жильцам определен календарный год. Совет выбирают, если (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ):

• в доме более 4 ЖП;
• не создано ТСЖ;
• не выбран жилищный или иной уполномоченный кооператив в качестве управленца.

Если в указанный срок члены Совета не были выбраны, местная администрация в течение трех месяцев созывает общее собрание собственников. В повестку они включают вопрос о его создании (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Полномочия после заключения соглашения

Когда на руках у председателя будет доверенность, он может осуществлять контроль за исполнением договора с организацией, которая осуществляет обслуживание дома. Контролировать работы, которые проводят с общедомовым имуществом.

По завершении работы председатель совета подписывает акт сдачи-приемки выполненных работ или зафиксировать нарушение условий соглашения, подписав акт о нарушении норматива и договорных отношений. Это же касается и получения коммунальных услуг – если они не предоставляются или предоставляются, но не соответствуют по качеству, председатель ставит подпись в акте о нарушении.

Если же УК не оказывает услуги или оказывает, но услуга не соответствует качеству или оказана не в полной мере, председатель отправляет жалобу в вышестоящую инстанцию.

Внимание! Доверенность, которую передают собственники помещения председателю, дает возможность представлять интересы совета в судебной инстанции. Председатель от лица товарищества собственников жилья или совета МКД решает вопросы управления домом и качественного предоставления коммунальных услуг.

Если имеется необходимость, то можно расширить обязанности и права главы совета решением собрания владельцев, которое утверждается только тогда, когда полномочия, представленные советом, не противоречат жилищному законодательству.

Может возникнуть вопрос, если совет дома определяет новые права и обязанности председателя, как это может быть не утверждено, ведь это решение собственников. Но стоит помнить, что законодательный акт имеет высшую силу, а не протокол собрания собственников жилья.

Помните, что председатель ответственен за сохранение общего имущества ТСЖ и дома. Работать по совместительству можно только в том случае, если это одобрено решением управления ТСЖ или собрания членов совета дома.

---

Совет не является юр. лицом, поэтому он не платит налоги, не отчитывается перед контролирующими органами. У СМКД нет собственного имущества, его члены и руководитель не получают заработную плату.

Совет не вправе осуществлять коммерческую деятельность за счет общедомового имущества или требовать каких-либо выплат с владельцев жилой недвижимости. Один из членов совета не может передоверить исполнение своих функций другому лицу.

Согласно п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ собственники жилых площадей могут принять решение о выплате денежного вознаграждения членам совета или председателю. Если такое решение принято, то в протоколе следует отразить размер, условия и порядок выплаты. Таким образом, совет – это добровольный орган, который создается из числа активных и инициативных жильцов для контроля над деятельностью управляющей компании и представления интересов собственников.

Сопутствующая документация

Некоторые документы обязан подготовить, передать застройщик, как только заканчивает строительство:

• протокол собрания, где именно была отобрана УК;
• проект готового договора управления;
• акт (от застройщика) ввода МКД;
• разрешение на официальный ввод данного МКД в дальнейшую эксплуатацию;
• технический паспорт;
• кадастровый паспорт указанного объекта плюс земельного участка, что под ним;
• инструкция (общая) по эксплуатации;
• санитарный паспорт;
• ситуационный план всей придомовой территории плюс характеристика всех подземных, наземных коммуникационных систем;
• действующие договоры ресурсоснабжения;
• документация на имеющиеся приборы учета;
• акт приемки МКД, также придомовой территории.

Как видно, документов много. Кстати, при назначении УК должны присутствовать именно собственники квартир, не арендаторы.

Похожие записи:

• Расторжение брака: что нужно знать
• Больничный по уходу за ребенком в 2021: как выплачивается, что изменилось
• Как заполнить заявление на регистрацию ТС в ГИБДД?