Разрешение на ввод в эксплуатацию объектов незавершенного строительства
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на ввод в эксплуатацию объектов незавершенного строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник или пользователь земельного участка, на территории которого было принято решение возвести объект капстроительства, должен направить письменное ходатайство о вводе ОНС в эксплуатацию. Чтобы правильно подготовить нужные документы и направить их в соответствующий регистрационный орган, обращайтесь за помощью в нашу компанию ООО «ГеоГлобал». Мы подадим документы именно в тот федеральный или территориальный орган исполнительной власти, который выдавал изначальное решение на проведение капремонта, реконструкционных или строительно-монтажных (СМР) работ. В Москве за такой услугой можно будет обратиться в МФЦ, который занимается предоставлением государственных муниципальных услуг.
В какой орган необходимо обращаться за услугой
Признаки объекта незавершенного строительства
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
2) Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости.
Какие последствия от самостроя
С 1 июля 2020 года Правительство РФ устанавло сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.
Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.
Определение понятия «объект незавершенного строительства»
Градостроительный кодекс РФ при определении понятия объекта незавершенного строительства использует понятие «объект капитального строительства». Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Степень незавершённости объекта
Законом не определены строгие критерии незавершённого объекта. Таковым может считаться как здание, у которого возведён только фундамент, так и то, где остались лишь отделочные работы.
Но строительные документы выделяют четыре стадии готовности ОНС:
- Начальная (0-15%). На этой стадии проводят подготовительные работы и возводят временные строения. Строительство основного объекта только начинается.
- Средняя (16-50%). Закончено возведение стен и перекрытий, идут инженерные работы нутрии здания.
- Высокая (51-75%). Основные монтажные и инженерные работы проведены, начались отделочные работы.
- Завершающая (76-99%). Отделочные работы выполнены более чем на половину, начались пусконаладочные работы.
Если объект введён в эксплуатацию и принят соответствующими органами, то его готовность оценивается как стопроцентная. Такой объект уже не будет считаться незавершённым строительством.
Незавершенка в строительстве: основные особенности
- Платная парковка во дворе ул.Братьев Кашириных, дом 102, вдруг появилась будка и расценки за стоянку в ночное время.
- Подтверждающие личность и правомочность обратившегося (паспорт, доверенность, решение или приказ о назначении директора и прочие).
- Документы о праве собственности (иных вещных правах) на землю. При их отсутствии документы для регистрации права на землю.
- Разрешение на строительство (если таковое требуется по закону).
- Документ, подтверждающий возможность размещения объекта без предоставления земельного участка или установления сервитута.В этом случае документы на землю предоставлять не надо.
- Платежное поручение или банковская квитанция об оплате госпошлины (предоставляется по желанию заявителя).
- Порядок регистрации объекта незавершенного строительства Перед заключением сделки рекомендуется тщательно (возможно даже с привлечением экспертной организации) проверить соответствие объекта имеющейся документации, т.к.
Регистрация жилого дома из объекта незавершенного строительства в жилой дом
Чтобы разобраться подробнее с правами граждан, следует рассмотреть несколько ситуаций. Проще всего обстоят дела, когда человек имеет при себе следующие важные документы: право собственности на земельный участок, где стоится дом; разрешение на выполнение строительных работ; проект строительства; бумаги, которые описывают состояние объекта.
Перевод из незавершенного строительством № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». Задан 2015-09-12 13:25:41 +0400 в теме «Недвижимость» из г.
Эксплуатация незавершенного строительства
Однако, согласно пункту 52 Методических указаний, допускается принимать к учету в качестве основных средств и объекты недвижимости, которые фактически эксплуатируются, если по ним закончены капитальные вложения и оформлены соответствующие первичные учетные документы, а также поданы документы на госрегистрацию (хотя свидетельство еще не получено). Такие объекты выделяют на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». Впрочем, делать это не обязательно — можно продолжать учитывать такой объект на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и принять его к бухгалтерскому учету в качестве основного средства уже после государственной регистрации.
Однако начислять амортизацию по объектам, введенным в эксплуатацию, в бухучете, согласно нормам того же пункта 52 Методических указаний, придется с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию, независимо от факта государственной регистрации и перевода на счет 01.
Ввод в эксплуатацию объектов незавершенного строительства
6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
Интересно почитать: Задолженность по квартплате могут ли отключить услуги
7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
Как ввести дом в эксплуатацию — пошаговая инструкция
Так можно узаконить и самовольную постройку, если у местных властей получить этот документ. Если есть подтверждение, что дом введен в эксплуатацию, то на практике это будет означать, что любые строительные работы были проведены в соответствии с Градостроительным Кодексом и нормативами, соблюден строительный проект.
Смысл этого оформления в простоте подготовки необходимых согласований и разрешений, да и надзор за строительством не ведется, то есть жестких регламентных правил. Просто нужно заняться сбором всех документов, а обязательные согласования с разными межведомственными организациями проходить не нужно. Список документов общий и для упрощенного, и обычного ввода дома в эксплуатацию, и обращаться также нужно в градостроительный отдел местной администрации.
Интересное: Не уступил дорогу пешеходу на пешеходном переходе
У подрядной организации НЗП представляет собой накопленные суммы затрат, связанные с выполнением работ по строительству объекта, с момента начала строительства до сдачи результата выполненных работ заказчику.
Для отражения в бухгалтерском учете НЗП согласно Инструкции по применению Плана счетов предназначен счет 20 «Основное производство». Строительные компании организуют учет НЗП на 20 счете в разрезе объектов строительства.
- По дебету 20 счета собираются затраты, связанные с производством строительных работ, а по кредиту отражаются суммы фактической себестоимости завершенных строительных работ.
- Остаток по счету 20 на конец месяца показывает стоимость незавершенного производства. Наличие НЗП возможен, когда результат выполненных работ не предъявлен заказчику.
Для корректного отражения НЗП строительной компании необходимо утвердить в учетной политике:
- перечень статей затрат, непосредственно связанных с производством;
- метод учета производственных затрат (позаказный метод или метод накопления затрат);
- способ распределения общепроизводственных и общехозяйственных расходов, услуг вспомогательных производств;
- метод списания общехозяйственных расходов (полная себестоимость или директ-костинг);
- метод включения расходов в себестоимость работ (по мере готовности или в сумме фактических затрат);
- метод оценки незавершенного производства.
Согласно п. 8 ПБУ 10/99 «Расходы организации» перечень статей затрат устанавливается организацией самостоятельно. Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета установлен общий критерий: к прямым расходам относятся расходы, связанные непосредственно с выпуском продукции, выполнением работ и оказанием услуг.
К производственным расходам в строительстве можно отнести статьи затраты на:
- материалы,
- производственные работы и услуги (включая субподрядные работы);
- ГСМ, электроэнергию и прочие ресурсы;
- инвентарь и инструменты;
- специальную оснастку и специальную одежду;
- технику и оборудование, задействованную в работах (включая аренду и амортизацию);
- оплату труда рабочих и страховые взносы с нее;
- другие затраты, непосредственно связанные с объектом строительства.
При учете незавершенного производства в строительстве в части, не противоречащей действующему законодательству, можно руководствоваться Типовыми методическими рекомендациями по планированию и учету себестоимости строительных работ, утвержденными Минстроем России 04.12.1995 № БЕ-11-260/7 и утративших силу с 01.02.2002.
Учет затрат на производство строительно-монтажных работ в зависимости от видов объектов учета может быть организован:
- по позаказному методу;
- по методу накопления затрат за определенный период времени.
(абз. 1 п. 4.2 Методических рекомендаций Минстроя России).
Акт о приостановлении строительства
По итогу работы комиссии составляется соответствующий документ, который называется акт о приостановлении строительства (форма № КС-17). Документ является основным юридическим подтверждением того, что работа будет приостановлена, а сам объект – законсервирован. В него обязательно включаются такие сведения:
- название объекта, все его паспортные данные;
- цели строительства здания;
- дата начала и предполагаемая дата окончания работ (как предусматривалось изначально);
- полная стоимость всех работ, которая была согласована изначально при заключении сторонами договора подряда (сметная стоимость);
- сметная стоимость работ, которые выполнены по факту до даты прекращения в связи с решением о консервации;
- сумма, которая необходима на работы по консервации и обслуживанию объекта до того момента, когда строительство будет возобновлено.
Акт о приостановлении строительства имеет утвержденную, унифицированную форму и выглядит, как показано на скрине.
Документы для регистрации объекта незавершенного строительства
Для государственной регистрации объекта недостроенной загородной недвижимости владельцу необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на возведение на этом участке объекта ИЖС. В случае не предоставления данных документов объект загородной недвижимости может быть признан «самостроем», подлежащим сносу. Также необходимо предоставить кадастровый паспорт на участок, в котором указаны его границы. Правоустанавливающими документами на земельный участок могут являться свидетельство о собственности (с 15 июля 2021 г. отменена выдача свидетельств о праве собственности, при необходимости выдается выписка из ЕГРП), договор пожизненной аренды или договор бессрочного пользования земельным наделом. В случае, если участок находится в аренде с невозможностью возведения на нем объекта капитального строительства, законное оформление недостроенного дома провести не получится даже через суд. Кроме того, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды и произвести снос возведенного на арендованном участке объекта строительства. Соответственно, во избежание каких-либо проблем в будущем, при покупке объекта незавершенного строительства, продавец должен предоставить покупателю свидетельство о праве собственности не только на дом, но и на земельный участок.
Регистрация объекта незавершенного строительства
В соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» (пункт 2, статья 25), оформление права собственности на объект незавершённого строительства начинается с проведения регистрации. Для этого собственнику объекта незавершённого строительства или «незавершенки» необходимо предъявить разрешение на проведение строительных работ.
А также, право собственности на земельный участок, на котором ведутся эти работы.
Если до 2015 года разрешение на строительство не требовалось, то начиная с 1 марта этого года данный документ снова появился в перечне необходимых бумаг. Для того чтобы оформить право собственности на объект незавершенного строительства, необходимо сделать следующие действия:
- провести техническую инвентаризацию объекта;
- получить разрешение на проведение строительства или строительных работ;
- внести объект в кадастровый реестр;
- пакет необходимых документов отнести в регистрационные органы.