Налог на сдачу квартиры в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на сдачу квартиры в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Собственник квартиры имеет право получать доход от своего имущества. Следовательно, регистрироваться в каком-то качестве – необязательно. Другое дело, что это невыгодно. Доход физического лица облагается по ставке 13% НДФЛ.

Какие варианты есть у владельца?

В качестве альтернативы можно зарегистрироваться как ИП и выбрать для себя упрощённую систему налогообложения (УСН). Тогда у вас будет два варианта на выбор:

• 15% – доходы минус расходы. Это означает, что 15% вы будете выплачивать исключительно с чистой прибыли. То есть сможете указывать в качестве расходов деньги, которые идут на текущий ремонт, на восстановление квартиры при смене жильцов, на покупку новой мебели и т. д. Правда, такие траты придётся обосновывать;
• 6% – с дохода (+1% на доходы свыше 300 000 рублей в год). В этом случае вопрос о расходах не поднимается. Налоговая смотрит просто на ваш оборот. Во внимание обычно принимаются средства на расчётном счёте.

Недостатки сдачи квартиры в качестве самозанятого

Для объективности надо учесть и минусы. Они тоже имеются:

• режим доступен в 23 регионах России на 2020 год. Это значит, что воспользоваться такой возможностью получится не у всех;
• нет отчисления в ПФР. Поэтому и пенсии не будет;
• отсутствуют страховые выплаты. Это значит, что нет и каких-то гарантий, связанных с болезнями, родами и прочим;
• система – новая, могут появиться подводные камни. Далеко не все понимают, чего ждать от статуса самозанятых, как будут защищаться их интересы на практике и т. д. Нововведение только устанавливается. Следовательно, возможны некоторые корректировки. Однако ничего существенно меняться не должно.

Как оплачивать налог за сдачу жилья как самозанятый?

Чтобы стать самозанятым и оплачивать налог за сдачу жилья:

1. загрузите приложение «Мой налог» и отправьте заявление. Если раньше вы были ИП, сообщите о смене статуса в налоговую;

2. после получения денег за сдачу недвижимости занесите сумму дохода в программу. Сформированный чек отправьте нанимателю недвижимости по электронной почте: налоговая, получив информацию, высчитывает сумму налога с учетом вычета;

3. если самозанятый вовремя не передал информацию в налоговую, он платит штраф в размере 20% от дохода (при повторном нарушении сумма штрафа составляет 100%);

4. оплачивать налог нужно ежемесячно не позднее 25 числа: можно настроить автосписывание.

Как сформировать чек?

Каждый раз, когда квартиросъемщик будет платить вам деньги за аренду, необходимо создавать чек. При этом не важно, получили вы онлайн-перевод или наличные – для создания чека это не имеет значения.

Сформировать чек можно через приложение. Для этого нужно:

• Нажать на кнопку «Новая продажа»;
• В строке «Стоимость» указать сумму, которую вы получили от съемщика;
• В строке «Название услуги» указать полное наименование, например: «За аренду квартиры с 1 по 31 марта»;
• Указать дату получения денег;
• Выбрать, от кого получены деньги – от физлица или юрлица/ИП;
• Нажать «Выдать чек».

Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», сомневаются, что создание единой базы договоров аренды и введение штрафов сможет решить вопрос серой аренды. Во-первых, создание такой информационной системы сопряжено с огромными расходами. Во-вторых, сама система на начальном этапе может работать с серьезными сбоями. В-третьих, данная инициатива выдвинута без учета мнения игроков рынка (ЦИАН, «Авито», «Яндекс»), которые негативно оценивают такую патерналистскую политику государства. «Все это может привести к обратному эффекту — еще больший уход в серую зону», — отметил Владимир Кузнецов.

Согласна с коллегой и управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. По ее словам, люди могут вовсе перестать заключать договоры и начать пускать «пожить» в квартиры «друзей», «друзей друзей» и «дальних родственников». «Доказать обратное будет очень сложно. Даже сейчас рынок, где люди снимают квартиры вообще без всяких письменных договоров, очень большой. Как бы мы ни призывали заключать договоры, многие считают, что этого делать не нужно», — отметила эксперт.

Кроме того, многие пожилые люди вообще не пользуются ни смартфоном, ни интернетом, поэтому для этой категории людей все цифровые изменения немного преждевременны, добавила Мария Жукова.

Сами штрафы, предложенные Минстроем, за проведение расчетов вне ГИС невелики, по крайней мере по московским меркам (для физлиц — от 500 до 2,5 тыс. руб.), отмечают эксперты.

Как самозанятому сдавать квартиру

Самозанятый может сдавать жильё в аренду с момента постановки на учёт в налоговую службу через приложение «Мой налог» или банковский кабинет клиента.

При регистрации в качестве самозанятого вам потребуются только ваши личные документы. Никаких документов на квартиру (в том числе доверенность) предоставлять не нужно.

Как зарегистрироваться самозанятым — подробная инструкция здесь.

Главное условие возможности самозанятого сдавать квартиру в аренду – нахождение недвижимости в регионе, где проводится эксперимент по самозанятости. В противном случае, владелец может сдавать жильё только как физлицо, но не как самозанятый.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент, фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

При регистрации в качестве самозанятого гражданам предоставляется налоговый вычет в количестве 10 000 рублей.

Соответственно налоговая ставка c 4% уменьшается до 3%, а c 6% уменьшается до 4%. Расчёт ставок производится автоматически. В случае, если годовой доход от профессиональной деятельности превышает 2,4 млн рублей, самозанятый лишается своего статуса и налоговая ставка для него составит 13%. Нужно понимать, что если месячная арендная плата за квартиру или дом превышает 200 000 рублей, годовой доход будет больше 2, 4 млн, следовательно, придётся платить 13% НДФЛ.

Чтобы вернуться к пониженной ставке, в следующем календарном году можно заново зарегистрироваться как самозанятому. Если гражданин оформляет статус самозанятого, при этом работая по найму, его зарплата не учитывается при расчёте налога, и трудовой стаж не прерывается. Так же не учитываются и другие поступления на банковский счёт, которые не были заявлены как профессиональный доход.

Потеря льгот для пенсионеров

Вопрос: слышал, что потеряю московскую доплату для пенсионеров, если буду сдавать квартиру официально. Так ли это?

Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

«Московские надбавки к пенсии в настоящее время устанавливаются лишь для неработающих пенсионеров. При этом работающими считаются не только те, кто официально работает по трудовому договору, но и лица, осуществляющие иную деятельность, во время которой они подлежат обязательному пенсионному страхованию. К такой деятельности относится в том числе и самостоятельное обеспечение себя доходом, включая занятие предпринимательством.

Однако в законе установлено одно важное исключение, касающееся лиц, применяющих налоговый режим для самозанятых. Таким образом, при сдаче квартиры в городе Москве целесообразным будет перейти на уплату налога на профессиональный доход, так как в этом случае нет риска лишиться московской надбавки».

Закон о самозанятых вступил в действие с 1 января 2019 года. С 1 января 2020 года действие распространено на 23 региона.

Государственная Дума РФ окончательно приняла закон к «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» (с 1 января 2020 года действует для 23 регионов России).

Важно: закон вступил в действие с 1 января 2019 года. 28 ноября 2018 года Закон был подписан Президентом РФ Владимиром Путиным. С 1 января 2020 года действие Закона распространяется уже на 23 региона России.

Мы будем Вас знакомить со всеми принятыми изменениями к Закону и анализировать их – применительно к аренде жилья.

Если у вас нет времени читать, то вот краткие рекомендации:

1. Если у Вас еще нет ИП, и вы планировали его создать для целей аренды – проверьте, действительно ли вам нужно ИП. Проблем с ИП, включая его закрытие, будет явно больше, чем со статусом самозанятого для физлица. Сдавать жилье в аренду и заниматься многими другими видами деятельности можно теперь без ИП. Но только в 4-х регионах эксперимента: Москва, Московская область, Республика Татарстан, Калужская область.
   
2. Если у Вас уже есть ИП, оцените – насколько статус самозанятого подойдет Вам, с учетом объема деятельности и ограничений на другие виды деятельности (кроме аренды). Возможно, как ИП вы предоставляете и другие услуги. В любом случае, не торопитесь закрывать ИП, т.к. Вы сможете платить налог как самозанятый, оставаясь ИП.
3. Приобретение арендодателем статуса самозанятого скорей не потребует переподписания договоров аренды и найма, но может потребовать заключения доп.соглашений с уточнением порядка оплаты за найм и внесения коммунальных платежей. Если вы сдаете жилье юрлицу и юрлицо удерживает с вас НДФЛ – потребуются изменения в договоре.
   
4. Разобраться, какова сейчас сумма ЖКХ-платежей, кто их платит фактически и как это прописано в вашем договоре.

В чем отличия самозанятого от ИП

Купить пособие “Арендодатель-самозанятый”

Статус ИП позволяет платить 6% с дохода за аренду вместо 13% НДФЛ. Поэтому многие регистрировали или планируют регистрировать ИП, чтобы платить меньше налогов.

Чем статус самозанятого отличается от ИП?

1. ИП может иметь наемных работников и платить им заработную плату, а самозанятый – нет.
2. Власти обещают более простую регистрацию.
3. ИП имеет льготы по налогу на недвижимость, если использует «упрощенку». Самозанятый такие льготы иметь не будет.
4. ИП «на упрощенке» платит налог 4 раза в год. Самозанятый будет платить налоги ежемесячно.
5. ИП «на упрощенке» должен кроме налога на доход платить социальные платежи, причем независимо от получения дохода. Самозанятый платит только 4% или 6% от дохода, и это гарантирует ему минимальную пенсию.
6. Штрафы с ИП и самозанятых – разные.
7. ИП имеют много способов сдавать отчетность – в бумажном виде, через свои банки, через специализированных провайдеров. Для самозанятых будет сделано специальное мобильное приложение «Мой налог», в котором надо будет регистрировать все платежи. Налоговая служба сама будет рассчитывать сумму налога на основе этих данных.
8. У ИП есть много способов принимать платежи. Самозанятые будут регистрировать все платежи в приложении «Мой налог», которое фактически будет аналогом кассового аппарата – плательщик будет получать чек в электронной форме; кассовый аппарат и бланки БСО самозанятым не требуются.

Что такое кассовый метод, и почему это важно для расчетов за ЖКХ и депозит

Кассовый метод при налогообложении самозанятых будет применяться в самом простом варианте: сколько получили денег за месяц – столько заплатили налогов в следующем месяце. Никакого распределения сумм, учета понесенных издержек и прочих льгот (кроме однократного 10000-рублевого налогового вычета).

Почему это важно для сдачи в аренду и что с этим делать?

Ситуация первая – страховой депозит.

Например, обычная практика: квартира стоит 30000 рублей в месяц, при этом арендатор вносит сразу плату за 1 месяц и страховой депозит в размере месячной платы. Всего уплачено 60000 рублей. Налог составит (без налогового вычета) 4%, или 2,400 рублей. Но ведь депозит – это еще не доход арендатора? Он ведь может быть использован на покрытие ущерба, а может быть и возвращен (если ущерба не было). А может пойти как оплата за последний месяц, если стороны договорятся об этом. Но по закону все просто – получил деньги – плати налог. А если депозит или его часть придется возвращать, то уменьшай доход в месяц выдачи. А если доход получился отрицательным, то можно зачесть переплату в будущем.

Ситуация вторая – оплата ЖКХ.

Частая ситуация: оплата за найм составляет 40000 рублей в месяц, при этом арендатор платит сам «по счетчикам» за воду и электричество, а арендодатель из 40000 вносит квартплату – например, 5000 рублей. При этом как самозанятый он уплатит налог со всей суммы 40000 рублей, или 1600 рублей в месяц. Его можно снизить на 200 рублей (5000 х 4%), если квартплату жилец оплатит сам, и предоставит подтверждения. И тогда чек надо пробить только на 35000 рублей. Стоит ли игра свеч- смотрите сами. Чтобы все оформить корректно, может потребоваться подписать допсолгашение и изменить формулировки в договоре найма.

Самозанятые: сдача квартиры на примере

Гражданин зарегистрировался в ИФНС как самозанятый и сдает свою квартиру физлицу с 01.07.2019 г. Арендная плата по договору составляет 20 000 руб. в месяц. По условиям договора возмещение расходов на воду и электроэнергию производится по показаниям счетчиков, а плата за остальные коммунальные услуги возмещается собственнику в сумме 2000 руб. в месяц. Первый месяц оплачен 1 июля, дополнительно арендатор передал депозит в сумме 20 000 руб.

• Получив оплату аренды за июль, самозанятый внесет в приложение «Мой налог» доход в сумме 22 000 руб., в который войдет 20 000 руб. арендной платы и 2000 руб. возмещения за «коммуналку». Оплата по счетчикам и депозит в доходах собственника учитываться не будет.

Налог за июль 2019 по ставке 4% составит: 22 000 х 4% = 880 руб.

После применения налогового вычета (1%) налог к уплате равен: 880 – (22 000 х 1%) = 660 руб.

• Допустим, последний арендный платеж (за ноябрь) наниматель внес 01.11.2019 г., а затем договор был расторгнут 30.11.2019 г. При этом собственник удержал из депозита арендатора стоимость сломанного им кресла – 5000 руб., а оставшуюся депозитную сумму вернул. Рассчитаем налог ноября.

Что такое минимальный срок владения квартирой

В налоговом кодексе установлен минимальный срок владения недвижимостью, после которого жилое или нежилое помещение можно продать без уплаты НДФЛ. От налога с продажи квартиры освобождают, если жильем владели три года или пять лет.

Если продаете квартиру в Москве, которую получили по реновации в обмен на старую, учитывают время владения и новой, и старой квартирой.

Вот когда достаточно владеть квартирой три года:

Есть еще одно исключение: у всех квартир, приобретенных до 2016 года, минимальный срок владения — три года. Так что если купили квартиру до 2016 года, можно продать ее через три года и не платить налог.

Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог с продажи квартиры, нужно владеть ею не менее пяти лет.

Например, если продаете в 2021 году квартиру, которую купили в 2017 году, а у вас в собственности есть другая квартира, то доход от продажи не освобождается от НДФЛ: срок владения — менее пяти лет.

Похожие записи:

• Замена водительского удостоверения
• Фиксированные платежи на 2022 год для ИП
• Красный диплом как его получить и зачем он нужен