Уступка права требования с убытком: тонкости налогообложения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уступка права требования с убытком: тонкости налогообложения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Может ли новый кредитор, который приобрел право требования по договору реализации, заявить НДС по этой операции к вычету? При первом взгляде на ситуацию на ум приходит отрицательный ответ. Действительно, пункт 1 статьи 172 НК РФ говорит о том, что принять к вычету покупатель может лишь суммы НДС, предъявленные ему продавцом. Какие же суммы считаются предъявляемыми? На основании пункта 1 статьи 168 НК РФ, это суммы, которые продавец начисляет дополнительно к стоимости реализуемых товаров, работ, услуг либо имущественных прав. Кроме того, к предъявленным относятся суммы НДС, исчисленного с полученного аванса.
Как заполнить счет-фактуру
Оформление документа зависит от того, какая сторона сделки это производит.
Цедент выставляет цессионарию счет-фактуру при любом финансовом результате от продажи задолженности. Если задолженность продана с убытком или «по себестоимости», т.е. за сумму, равную номиналу, то облагаемая база (графа 5) и сумма налога (графа 8) будут равны 0.
Если же цедент получил прибыль, то в графе 5 нужно отразить ее сумму, которая и будет являться налоговой базой. НДС в графе 8 будет определен расчетным путем по ставке 20/120, которую следует указать в графе 7.
Исключение здесь делается только для ситуации, когда продается задолженность по кредиту или денежному займу. В этом случае счет-фактура не нужен вообще, т.к. для операций, освобожденных от НДС, его оформление не требуется (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
У цессионария облагаемая база по НДС возникает при получении денег от должника. В этот момент он выставляет счет-фактуру в одном экземпляре. В строке «покупатель» нужно указать должника, в графе 5 — разницу между поступлениями от должника, и затратами на приобретение долга.
Определение суммы НДС в графе 8 производится расчетным путем, аналогично цеденту.
О вычете НДС покупателем
Получается, что НДС, возникающий у продавца прав требования по договору реализации, не считается предъявленным. Вообще, из всех случаев, перечисленных в пункте 4 статьи 164 НК РФ, предъявленным считается только НДС, исчисленный с предоплаты. Исходя из этих рассуждений, последующий приобретатель имущественных прав НДС по ним принять к вычету не сможет.
О том же говорят и в Минфине. В частности, в письме от 17.02.10 № 03-07-08/40 подтверждается, что новый кредитор не может принять к вычету НДС, возникший у первоначального кредитора.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
Оплата по договору уступки права требования с ндс или без
В качестве отдельного вида обязательств выделяется финансирование под уступку денежного требования (факторинг), которое фактически имеет много общего с договором цессии, поскольку при факторинге к финансовому агенту так же, как и при цессии к цессионарию, переходит право требования к должнику клиента по переуступленному последним финансовому агенту требованию.
Видообразующая разница между договорами цессии и факторинга состоит в том, что предметом сделки при факторинге является денежное требование клиента (при цессии — цедент), вытекающее из предоставления им товаров, выполнения работ или оказания услуг третьему лицу и приобретаемое путем передачи его обладателю (клиенту) денежных средств. Кроме того, в соответствии со ст.
828 ГК РФ уступка денежного требования действительна даже в случае, если между клиентом и его должником существует соглашение о ее запрете или ограничении. Наконец, еще одно существенное отличие состоит в том, что деятельность приобретателя требования (финансового агента) по финансированию под уступку денежного требования могут осуществлять только коммерческие организации, а в соответствии со ст.
825 ГК РФ такая деятельность подлежит лицензированию.
Первоначально следует определить, что понимает законодатель под дважды встречающимся в статье оборотом «финансовые услуги», ибо представляется, что без такого определения понятий не очень удачно сформулированные положения статьи 155 НК РФ будет весьма трудно адекватно истолковать. Тем более, что Методические рекомендации МНС по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ эту статью никак не комментируют.
- на основании какого именно соглашения возникло то или иное право;
- в чем заключается обязанность должника;
- перечень документов и сроки передачи документов, удостоверяющих право требования, которые цедент должен передать цессионарию;
- другие сведения, касающиеся уступаемых прав.
Законодательством предусмотрена возможность уступки будущего права требования. То есть того, которое еще не возникло. К примеру, застройщик-цедент может взять деньги у кредитора-цессионария в счет будущих платежей арендаторов офисов в его здании. Даже когда договоров с арендаторами еще нет.
Таковы разночтения, которые существуют в отношении уплаты НДС продавцом. Каково бремя нового кредитора при перепродаже права дальше — третьему лицу? Здесь спорные моменты отсутствовали. При последующей уступке НДС платится лишь с суммы превышения дохода нового кредитора (выручки, полученной от перепродажи) над суммой расходов на покупку требования (п. 2 ст. 155 НК РФ).
Как заполнить счет-фактуру
Этот документ оформляется с особенностями, в зависимости от стороны договора, которая этим занимается.
Счет-фактура выставляется цедентом вне зависимости от суммы реализации. При убытке или продаже по номинальной стоимости, НДС будет равен 0.
При получении прибыли должна быть отражена соответствующая сумма, как налоговой базы (в графе 5), так и рассчитанного НДС (в графе 7). Исключение составляет ситуация продажи займа денег или кредитного обязательства.
Тогда счет-фактура совсем не будет нужна, так как она не нужна при освобождении от налогового бремени. Об этом говорится в пп.1 п.3 ст.169 НК РФ.
Налогооблагаемая база у цессионария появляется при возврате долга. Тогда им выдается счет-фактура с указанием разницы между средствами, полученными от должника и затратами на покупку задолженности (в графе 7). Сумма налогового сбора указывается в графе 8. Она рассчитывается таким же образом, что и у цедента.
Налоговый учет по НДС при уступке прав требования, заключен договор переуступки права требования,
Какие операции в налоговом учете по НДС необходимо провести должнику и кредиторам при уступке прав требования по задолженности:
1ю возникшей в связи с начислением арендной платы по договору аренды, с последующей компенсацией?
2. возникшей в связи с перечислением предварительной оплаты по договору аренды, с последующей компенсацией?
Договор, по которому кредитор в обязательстве заменяется новым, является договором уступки прав требования. Общие положения замены кредитора в договоре (уступка прав требования) предусмотрены ст. 512 – 519 ГКУ.
Как и договор перевода долга, в условиях кризиса операции уступки прав требования достаточно часто используются субъектами хозяйствования.
Отметим, что в целях налогообложения в соответствии с определением, приведенным в пп. 14.1.255 НКУ, уступка прав требования – это операции по переуступке кредитором своих прав требования долга третьего лица новому кредитору с предварительной или последующей компенсацией стоимости такого долга кредитору или без такой компенсации.
Кроме того, в отношении указанных операций иногда используется пп. 196.1.5 НКУ, в том числе его второй абзац, где речь идет о долговых обязательствах и факторинговых операциях.
При этом в действующей на данный момент редакции НКУ уступка прав требования не увязывается напрямую с факторингом, что соответствует нормам ГКУ, и в своих разъяснениях ГФСУ теперь рассматривает налогообложение факторинга в свете требований ст.
Необходимо также отметить, что с 01.01.2015 г. термин «долговые обязательства» в НКУ может рассматриваться достаточно широко, поскольку только в п. 140.1 НКУ и исключительно для целей этого пункта указано, что следует понимать под долговыми обязательствами. И как раз первый абзац пп. 196.1.5 НКУ в отношении финансовых учреждений созвучен с определением, приведенным в п. 140.1 НКУ.
Поэтому вполне обоснованно можно считать, что уступка прав требования может рассматриваться в том числе как торговля долговыми обязательствами, и в случае если первоначальный кредитор за уступленное право требования долга получает от нового кредитора компенсацию в денежной форме, такая операция не является объектом налогообложения НДС.
На данный момент мнение налоговой службы по вопросу налогообложения операций по уступке прав требования отсутствует.
По общим правилам, в соответствии с ч. 3 ст. 653 ГКУ в случае изменения или расторжения договора, обязательства изменяются или прекращаются с момента достижения договоренности об изменении или расторжении договора, если иное не установлено договором или не обусловлено характером его изменения.
Рассмотрим случаи монетарной и немонетарной задолженностей при уступке прав требования по операциям аренды.
По задолженности, возникшей в связи с начислением арендной платы по договору аренды (монетарной).
По дате начисления арендной платы арендодатель (первоначальный кредитор) выписал налоговую накладную арендатору (должнику).
В данном случае, поскольку «первое событие» по арендным правоотношениям уже свершилось, расчеты будут произведены третьим лицом, корректировки налоговых обязательств не производятся.
При перечислении суммы компенсации новым кредитором первоначальному налоговые последствия не возникают.
По задолженности, возникшей в связи с перечислением предварительной оплаты по договору аренды (немонетарной).
По дате получения предварительной оплаты арендодатель (должник) выписал налоговую накладную арендатору (первоначальному кредитору).
Отметим, что в отмененной на сегодня консультации в ЕБНЗ в ответе на вопрос: «Является ли объектом налогообложения операция уступки покупателем за денежные средства дебиторской задолженности, возникшей по предварительной (авансовой) оплате, другому кредитору и нужно ли откорректировать налоговый кредит покупателю?» ГНСУ указывает следующее.
Покупателем при осуществлении предварительной оплаты за товары был сформирован налоговый кредит, но товары так и не будут получены (покупателем осуществляется операция уступки требования новому кредитору) и использованы в хозяйственной деятельности.
Поэтому на дату уступки за денежные средства дебиторской задолженности плательщик НДС должен признать условную поставку таких товаров и начислить налоговые обязательства исходя из цены их приобретения, при этом налоговый кредит корректировке не подлежит.
При перечислении суммы компенсации новым кредитором первоначальному налоговые последствия не возникают.
Цедент на ОСН уступает право требования с прибылью
Конечно, такой вариант маловероятен, но все же рассмотрим его с точки зрения налогообложения.
Если право требования уступается с прибылью, то в данном случае с разницы между первоначальной суммой задолженности должника и суммой уступки цессионарию необходимо исчислить и уплатить НДС. Данные положения закреплены в ст. 155 НК РФ.
Что касается налога на прибыль, то согласно положениям ст. 271 НК РФ датой получения дохода является дата подписания сторонами акта уступки права требования.
Бухгалтерские проводки в данном случае необходимо сделать следующие:
Дебет Кредит
76 91.1 передано право требования
91.2 62 списана задолженность покупателя
91.2 68.2 начислен НДС с разницы по уступке
51 76 получена оплата от цессионария
Приобретение цессионарием права требования с прибылью
При погашении требования должником у цессионария согласно положениям ст. 155 НК РФ возникает обязанность исчислить налоговую базу по НДС. И если сумма средств, полученных от должника, превышает сумму средств, израсходованную на приобретение права требования, то цессионарий обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС по ставке 20/120.
Например:
Цессионарий приобрел право требование по отгруженным товарам стоимостью 150 000 руб. за 100 000 руб. Должник оплатил задолженность.
Налоговая база по НДС = сумма, полученная от должника — расходы на приобретение права требования.
В данном случае налоговая база по НДС, исчисленная цессионарием составит 50 000 руб. (150 000 руб. — 1000 000 руб.).
Сумма НДС исчисляется по ставке 20/120 и составит 8 333,33 руб. (50 000 руб. х 20 / 120)
Бухгалтерские проводки в данном случае необходимо сделать следующие:
Дебет Кредит
91.2 68 начислен НДС с разницы между суммой дохода по погашенной должником задолженности и суммой расходов на приобретение права требования
Что касается налога на прибыль в данном случае, то налог на прибыль при получении оплаты от должника по приобретенному праву требования, вытекающего как из задолженности по оплате товаров (работ, услуг), так и при уступке права требования, вытекающего из задолженности по договору займа, исчисляется одинаково.
Согласно положениям п. 1 ст. 248, п. 5 ст. 271 НК РФ, на дату получения оплат от должника вся полученная сумма цессионарием признается доходом. Согласно положениям пп. 2.1 п. 1 ст. 268, п. 3 ст. 279 НК РФ, цессионарий вправе учесть затраты, связанные с приобретением права требования в составе расходов. Если в результате по сделке получен убыток, цессионарий вправе признать его для целей налогообложения согласно положениям п. 2 ст. 268 и пп. 7 п. 2 ст. 265 НК РФ.
Бухгалтерские проводки в данном случае необходимо сделать следующие:
Дебет Кредит
58 60 (76) приобретено право требования у цедента
60 (76) 51 произведена оплата цеденту
76 91.1 отражен доход в виде суммы, погашенной должником по договору цессии
91.2 58 отражены расходы по договору цессии
51 76 получены денежные средства от должника
Если цессионарий применяет упрощенную систему налогообложения, то согласно положениям п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ у цессионария признается доходом и учитывается в качестве выручки от реализации имущественных прав вся сумма, полученная от должника на дату поступления денежных средств на расчетный счет, в кассу или полученную иным имуществом.
Обратите внимание, что для цессионария, применяющего УСН с объектом налогообложения «Доходы, уменьшенные на величину расходов», в связи с тем, что в перечне расходов, установленных п. 1 ст. 346.16 НК РФ расходы, на приобретение права требования не поименованы, данные затраты в расходы не включаются и соответственно не уменьшают налоговую базу при расчете единого налога.
Например:
Цессионарий приобрел право требование по отгруженным товарам стоимостью 150 000 руб. за 100 000 руб. Должник оплатил задолженность.
На дату поступления на расчетный счет денежных средств в размере 150 000 руб. вся сумма включается в доходы. При этом суммы, уплаченные цеденту при приобретении права требования в размере 100 000 руб. в расходах не учитываются, налоговую базу при расчете единого налога не уменьшают.
Бухгалтерские проводки идентичны тем, которые отразит в своем учете и цессионарий на общей системе налогообложения.
Должник же в данной ситуации, по сути, лицо, которое поставили перед фактом осуществления сделки. Он может быть извещен о смене кредитора только после подписания сторонами договора цессии. В его учете меняется только наименование кредитора на счетах аналитического учета.
Мы рассмотрели вопросы учета сделки по договору цессии. Но бывают ситуации, когда договор цессии может быть признан недействительным и расторгнут. Причин для признания договора цессии может быть несколько, оспаривать недействительность сделки стороны могут в суде. В данном случае рассмотрим последствия расторжения договора цессии вследствие неуплаты цессионарием цеденту суммы уступки по договору в установленные сроки.
В первую очередь, рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском и налоговом учете возврата права требования у цедента.
Если заключение договора цессии и его расторжение произошли в одном календарном году, то в бухгалтерском учете бухгалтер должен сделать корректировочные записи по аналогии с исправлением ошибки, т.е. отразить все сторнировочными записями.
Бухгалтерские проводки в данном случае необходимо сделать следующие:
Дебет Кредит
76 91.1 корректировка реализации права требования сторно
91.2 62 корректировка списания задолженности покупателя сто��но
Если же заключение договора цессии и его расторжение произошли в разных календарных годах, то в бухгалтерском учете корректировка производится с использованием счета 91.
НДС и налог на прибыль при уступке права требования
Плюс заключения договора переуступки по ДДУ в том, что обеспечивается защита по 214-ФЗ. Минусом является то, что в случае если ДДУ расторгается, конечный покупатель получает назад только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, а не ту, которая была им выплачена по договору переуступки прав. На практике же стоимость квартиры на этапе котлована гораздо меньше, чем когда дом уже почти готов. В любом случае следует указывать реальную сумму, которая была заплачена за квартиру, в договоре. Если все же договор будет признан недействительным по какой-то иной причине, то есть шанс вернуть свои деньги в полном объеме.
Надо понимать, что даже если дом построен, он необязательно будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры по переуступке права также стоит почитать отзывы о застройщике, о его проектах, проконсультироваться со специалистами.
Если квартира, которую задумано переуступить, покупалась в браке, нужно будет получить нотариально заверенное согласие жены или мужа на сделку, потому что такая квартира считается совместно нажитым имуществом. Если же по договору дольщиков двое, и предполагалось, что и муж, и жена будут собственниками квартиры, то может понадобиться присутствие обоих дольщиков на сделке.
А как же тогда быть с первоначальным кредитором? Ведь он также может уступить право требования по цене, ниже той, что указана в ДДУ. Но в соответствии с требованиями Кодекса для такого цедента налогообложение проводится в общем порядке.
К такому выводу можно прийти, поскольку налог начисляется в большинстве случаев единожды при реализации работ, услуг или товаров. Но в этом случае вмешивается Минфин РФ, который считает, что налоговая база должна определяться:
- На момент указанной реализации;
- На дату цессии.
Тем самым Минфин заложил двойное налогообложения для соглашений о переуступке прав. При этом в первом случае база определяется по стоимости реализации услуг и работ, а во втором случае – с полной суммы цессии. На практике налоговые органы нередко придерживаются именно этой политики, не смущаясь явных признаков двойного налогообложения.
Практикующие специалисты-правоведы верно трактуют складывающуюся с подачи Минфина практику как двойное налогообложение по сути одной и той же операции по отчуждению имущества. Ведь переуступка первоначальным кредитором и является той самой оплатой за реализацию товаров и работ без каких-либо дополнительных услуг.
Для справки! Арбитражные суды кассационной инстанции согласны с таким определением. Их поддержал ВАС РФ, отказавшись пересматривать жалобу налоговых органов.
Уступка права требования. Спорный НДС
Например, сделка облагается НДС при уступке права требования долга (пп. 1 п. 1 ст. 149 НК РФ ). Порядок обложения зависит от следующих факторов (п. 2 ст. 153 , п. 1, 2, 4 ст. 155 НК РФ , Письма Минфина России от 24.03.2021 № 03-07-11/17212, от 27.07.2021 № 03-07-11/43845):
В первую очередь, основные различия содержат договор уступки требования и договор перевода долга. Объект договора цессии — это право требования выполнения обязательств должника. Объектом договора передачи задолженности являются непосредственно обязательства по данной процедуре.
При этом возникает несогласие между мнением судебных органов и Минфина РФ. Министерство финансов указывает, что передача долговых обязательств по государственным, муниципальным контрактам невозможна, так как взаиморасчеты заказчиков с поставщиками являются частью бюджетного процесса и исполнения бюджетных обязательств в расходной части (Письмо Минфина РФ № 24-05-09/57010 от 05.09.2021). При заключении договора и постановке на учет БО информация о поставщике вносится в реестр контрактов, который находится в открытом доступе. Минфин ссылается на то, что финансирование и оплата по госконтракту регулируется п. 5 ст. 219 БК РФ, в то время как цессия в бюджетном законодательстве не предусмотрена.
Пункт 7 статьи 448 ГК РФ указывает на то, что если заключение договорных отношений возможно лишь при проведении конкурентных закупочных процедур (конкурсов и аукционов), то уступка требования и перевод долга в обязательствах победителем закупки невозможна, а все условия по контракту должны быть исполнены непосредственно самим победителем.
По общему правилу налоговая база по НДС при погашении обязательства должником рассчитывается как разница между суммой полученного от него исполнения и расходами на приобретение требования, то есть суммой, уплаченной первоначальному или предыдущему кредитору по договору цесси Новый кредитор на дату погашения обязательства должником должен рассчитать налоговую базу и, если она окажется больше 0, исчислить НДС по расчетной ставке А вот как определить базу, если должник погашает обязательство не единовременно, а частями в разные периоды? На практике такое происходит нередко. Между тем закон ответа на этот вопрос не дает и официальных разъяснений тоже нет.
“ В случае когда обязательство погашается несколькими платежами, при определении налоговой базы по НДС в периоде поступления каждого платежа можно учитывать расходы в сумме, пропорциональной сумме полученного дохода. Можно сказать, что налоговая база по НДС здесь рассчитывается по тому же алгоритму, что и для целей налогообложения прибыли в соответствии с разъяснениями Минфин
Вообще, по счет-фактуре нет единого мнения. Привожу цитату из КонсультантПлюс:
«В п. 3.1 постановления Конституционного Суда РФ от 03.06.2021 N 17-П было отмечено, что обязанность по выставлению счета-фактуры в качестве безусловного требования распространяется на плательщиков налога на добавленную стоимость. А предусмотренные ст. 168 НК РФ правила выставления счета-фактуры, который определяется ст. 169 НК РФ как документ, служащий основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом сумм налога к вычету, распространяются именно на оформление операций, облагаемых НДС (п. 3.2).
Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.
Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.
В общем, такие сделки проводят:
- инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
- дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
- подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.
В переуступке нет ничего криминального, это обычная практика.
В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.
Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.
Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.
Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.
До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотр��т акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.
| Продавец-физлицо | Компания |
| Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил; | Договор долевого участия; |
| платежные поручения об оплате договора долевого участия; | акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком; |
| справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку; | договоры подряда; |
| оригинал договора долевого участия; | счета-фактуры; |
| оригинал договора уступки долевого участия. | учредительные документы; |
| доверенности на представителя; | |
| протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО. |
Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.
НДС по договорам цессии
Несмотря на прописанный порядок определения налоговой базы при различных видах передачи имущественных прав, на практике многие бухгалтеры и налоговые специалисты сталкиваются со сложностями при обложении НДС уступки денежного требования. В данной статье мы обратили внимание на ряд нюансов по данной теме, о которых в законодательстве сказано лишь косвенно или не сказано вообще.
Ввиду отсутствия разъяснений чиновников по данному вопросу каждый налогоплательщик самостоятельно выбирает способ оформления счета-фактуры в рассматриваемой ситуации. Однако полагаем, что разъяснения, касающиеся иных операций, в которых НДС определяется по расчетной ставке, могут быть применимы и в данном случае. В частности, можно действовать по аналогии с заполнением счетов-фактур при получении авансов или при продаже имущества, стоимость которого включает НДС.
Уступка денежного требования новым кредитором облагается НДС по расчетной ставке 18/118 или 10/110 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
Отметим, что некоторые специалисты считают, что реализация права требования всегда будет облагаться по ставке 18/118, а применять ставку 10/110 неправомерно.
Ведь реализация права требования — это передача имущественного права, с которой налоговое законодательство связывает возникновение обязательства по уплате НДС.
При этом налоговое законодательство не соотносит реализацию (уступку) права требования с реализацией товаров, перечисленных в п. п. 2 и 3 ст. 164 НК РФ.
По нашему мнению, применять можно обе расчетные ставки (10/110 и 18/118). Дело в том, что денежное требование остается связанным с товаром, его характеристиками, даже если оно переуступается несколько раз. Именно благодаря этим характеристикам данный товар относится к видам товаров, поименованным в п. 2 ст.
164 НК РФ. Поэтому при дальнейшей переуступке права требования по договору, связанному с такими товарами, ставка будет рассчитываться как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной п. 2 ст. 164 НК РФ, к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки (п. 4 ст.
164 НК РФ).
Кроме того, в рассматриваемом случае имеют место неустранимые сомнения, противоречия и неясности норм Налогового кодекса РФ, которые толкуются в пользу налогоплательщика, так как ставка 10/110 для него более выгодна. Основанием служит п. 7 ст. 3 НК РФ.
К сожалению, официальные разъяснения контролирующих органов, как и арбитражная практика по данному вопросу, отсутствуют. Поэтому при применении расчетной ставки 10/110 в рассматриваемой ситуации есть вероятность возникновения спора с проверяющими.
- ПРИМЕР
- исчисления суммы НДС при уступке права требования новым кредитором
- Ситуация
Счет-фактура при уступке права требования
Право требования на квартиру относится к имущественным правам, передача которых облагается НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Особенности налогообложения передачи таких прав установлены в ст. 155 НК РФ. В ней сказано, что при передаче имущественных прав на жилые помещения налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ).
Таким образом, налоговая база по НДС при уступке права требования на квартиру для организации А будет равна разнице между стоимостью, которую оплачивает будущий собственник квартиры за уступку права, и стоимостью выполненных работ по ее строительству. При этом НДС начисляется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
Переуступка права требования (вексельный кредит, форфейтинг, факторинг)
С точки зрения предприятия-производителя данная операция представляет собой всего лишь продажу финансового актива (счета-фактуры или векселя). С точки зрения банка или специализированной компании, приобретающих документ и вместе с ним право требовать по нему оплату денежных средств, данная операция представляет собой выдачу кредита. Приобретая счет-фактуру или вексель, покупатель отдает за него определенную сумму денег с тем, чтобы но истечении времени получить большую. Таким образом, есть все составляющие кредита:
3) предприятие — производитель-продавец товара, не дожидаясь срока погашения документа (векселя, счета-фактуры), удостоверяющего право требовать оплаты за поставленный товар, продает этот документ другому юридическому лицу (банку или специализированной компании):
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.