Особенности садовых некоммерческих товариществ: плюсы и минусы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности садовых некоммерческих товариществ: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Результаты голосования оформляются протоколом правления (до июля 2022 года — протоколом общего собрания СНТ), в котором отражаются, среди прочего, голосование по вопросам принятия в члены подавших заявление садоводов.
Управление садовым товариществом
Закон ограничивает минимальное число членов товарищества — должно быть семь или более собственников. Причем все они должны быть владельцами земель или арендовать муниципальные земли пожизненно, иначе вступить в СНТ невозможно. Собрание членов СНТ принимает ключевые решения по всем вопросам. Правление и его председатель занимаются текущими делами, повседневным управлением товарищества. Избираются они собранием членов и действуют на основании устава СНТ. Председатель правления занимает свою должность не более пяти лет, но собрание членов может инициировать его смену досрочно. В СНТ также должен быть еще один орган — ревизионная комиссия.
Председатель правления обязан подписывать финансовые документы, представлять СНТ в судах, открывать и закрывать расчетные счета, заключать иные сделки от имени товарищества, нанимать в СНТ персонал, выдавать доверенности.
Ревизионная комиссия состоит из трех и более человек, среди которых не должно быть членов правления СНТ или их родственников. Комиссия подчиняется собранию членов СНТ и следит за исполнением правлением поручений общего собрания, проводит финансовую и хозяйственную ревизию один раз в год или чаще.
Определение аббревиатуры
Что же такое СНТ? Расшифровка аббревиатуры такова – «садоводческое некоммерческое товарищество». Более простым языком, СНТ – это добровольные объединения садоводов, создающиеся для того, чтобы люди могли сообща решать все вопросы, касающиеся их земельных наделов, и тем самым облегчить и упростить себе садоводческую деятельность.
Другими словами, эти товарищества нужны для управления землей на законных основаниях. Члены садоводческих товариществ на своих участках могут высаживать деревья, разбивать огороды, заниматься любой хозяйственной деятельностью, если она не нарушает принятого товариществом устава.
Кроме того, разрешается строить дом в СНТ и всевозможные хозпостройки. Есть много людей, временно (например, летом) или постоянно проживающих на своих садоводческих участках, а дома, которые они строят, выглядят добротно и являются вполне пригодными для жизни.
В них даже можно прописаться, но для этого и дом, и участок должны быть оформлены как частное владение, а дом признан годным для жилья.
Органы управления и юридический статус СНТ
Садовое некоммерческое товарищество находится под управлением председателя СНТ, правления и общего собрания собственников земли. Окончательное решение по всем вопросам объединения принимает общее собрание.
На общем собрании решаются вопросы по благоустройству земель СНТ, выбору поставщиков коммунальных услуг, организации охраны и другим проблемам садового товарищества. Как член СНТ, вы вправе высказать свое мнение и принять участие в решении имеющихся задач.
На общем собрании выбирают председателя и правление, которые становятся исполнительным органом СНТ. При этом председателю отводятся определенные полномочия: право подписи под финансовыми и иными документами товарищества, обязанности по заключению сделок, открытию счетов в банке и т. д.
СНТ обладает статусом юридического лица, поэтому у него есть полномочия в разрешении споров и конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть между членами товарищества. При возникновении споров с третьими лицами СНТ вправе защищать интересы своих членов в суде.
В органы управления СНТ может входить любой из членов товарищества, если за его кандидатуру проголосовало большинство собственников. Голосование бывает открытым или тайным. Состав правления включает не менее семи человек — владельцев дач в данном СНТ.
В органы управления входят:
-
коллективное собрание членов товарищества
-
председатель СНТ
-
правление — коллегиальное звено
-
ревизионная комиссия
Члены правления занимают должность в течение 5 лет и после могут переизбраться повторно.
-
СНТ — это одна из форм объединения собственников садовых участков для решения общих вопросов садоводства
-
СНТ действует на основании закона и устава
-
Собственники участков в СНТ вправе построить дачу или жилой дом, баню, иные постройки хозяйственного назначения
-
Собственник дачного надела становится членом СНТ по личному заявлению, членство в товариществе — добровольное.
Органы управления в СНТ
Для создания товарищества достаточно трех человек, которые готовы объединится и зарегистрироваться в ЕГРЮЛ.
На собрании членов объединения собственники выбирают председателя, Совет Правления и Ревизионную комиссию. Между собраниями организационные и хозяйственные вопросы решает Правление, которое распределяет собранные средства и отчитывается за них перед партнерами.
Управленцев переизбирают каждые два года закрытым голосованием. Выборы проводятся раньше, если половина собственников настаивает на смене руководства.
Устав СНТ составляется на общем собрании. Это главный документ, который регламентирует действия товарищества. Типовая форма включает в себя:
- структуру правления и количество человек;
- время и порядок избрания руководства;
- права и обязанности партнеров;
- задачи товарищества;
- правила внутреннего распорядка.
Вступление и выход из садоводческого товарищества
Чтобы вступить в садовое товарищество собственник участка должен:
- написать заявление с просьбой включить в товарищество;
- предоставить паспорт, правоустанавливающую документацию на землю, кадастровый паспорт и выписку из БТИ;
- присутствовать на собрании, где будет рассматриваться вопрос о включении собственника в товарищество;
- получить членскую книжку не позднее, чем через три месяца после утверждения кандидатуры.
Для выхода из товарищества пишется заявление в двух экземплярах. Один – передается Правлению, другой – владелец оставляет себе, после того как поставили отметку «Принято» и дату получения.
Текст заявления пишется в свободной форме и содержит следующую информацию:
- в правом верхнем углу – кому и от кого составляется документ;
- в середине листа пишется слово «заявление» и просьба об исключении из товарищества;
- дата и подпись заявителя.
В любой организации всегда существуют взносы. В СНТ их виды следующие:
— вступительный, или паевой (платится один раз);
— членский (платится ежемесячно);
— целевой (председатель СНТ на собрании должен предоставить информацию о том, на что собираются деньги (например, на прокладку к землям товарищества водопровода), а после отчитаться, как использовались сданные деньги);
— дополнительный (собирается, если возникли непредвиденные обстоятельства).
Средства паевых взносов расходуются на приобретение материальных ценностей для всего товарищества.
Средства членских взносов идут на зарплаты сотрудникам товарищества, оплату общих коммунальных услуг, например, освещения на территории товарищества (при этом не учитывается, есть ли освещение на участке члена СНТ), на текущие расходы. Размер членского взноса зависит от количества занимаемых участков. Размер паевого взноса равен сумме 5 членских.
Выход из садоводческого товарищества
Любой член СНТ может выйти из состава его участников. При этом право на земельный надел сохраняется. Также можно продолжать пользоваться инфраструктурой и коммуникациями СНТ в целях осуществления садоводческой деятельности.
Исчезают обязанности по посещению собраний, подчинению решениям объединения, участию в общественно значимых мероприятиях, оплате взносов.
Возникают следующие обязательства. Садовод-индивидуал должен:
- оплачивать коммунальные услуги в соответствии с действующим договором с СНТ;
- совершать платежи за пользование инфраструктурой товарищества;
- требовать соразмерную внесенным ранее взносам долю в имуществе объединения.
Возможное преобразование ДНП в ИЖС
Российским законодательством оно предусмотрено. Но это довольно сложный процесс, зависящий от следующих факторов:
- Того, насколько муниципальные органы идут навстречу гражданам в изменении обозначенных статусов.
- Специфик участка и самого сектора.
- Трудностью сбора необходимой документации.
Граждане, желающие сменить категорию земли с ДНП на ИЖС, должны подать ходатайство по месту расположения участка – администрацию района. В документе чётко обозначаются причины такого преобразования. Прошение дополняется следующими документами:
- паспортом гражданина,
- бумагами о легальных правах владения участком: контрактом о купле-продаже или дарственной,
- кадастровым паспортом,
- свидетельством о владении,
- техническим планом строения (при его наличии)
Вердикт выносится через 1-3 месяца. Отказать просителю могут по следующим причинам:
- предоставлен не весь пакет документов,
- обнаружены ложные сведения,
- участок заявителя не значится в составе развиваемого населённого пункта.
Если собственник получает положительный ответ, то получает соответствующий документ, в котором отражаются:
- мотивы преобразования категорий земель,
- параметры участка и его кадастровая нумерация,
- бывший и новый статус земли.
Чтобы изменения были записаны в Росреестр, требуется написать специальное заявление, сопроводить его копией паспорта и актом, предоставленным администрацией.
Когда ходатайство подаётся не самим собственником участка, а его представителем, необходима и заверенная доверенность.
Если землёй владеют несколько граждан, каждый из них должен согласиться на планируемое преобразование и подтвердить решение заверенным документом.
Устав садового товарищества
Если вы не знаете, как создать грамотный проект Устава, достаточно просто скачать в интернете его образец, внимательно прочитать текст документа и подставить данные своей организации.
Для тех, кто самостоятельно решил разработать Устав своего СНТ, в нем следует подробно расписать:
- как создается товарищество,
- какими правами, а также обязанностями наделены участники СНТ,
- как вступить в садоводческое товарищество и выйти из его состава,
- кто входит в состав правления, каким образом назначаются члены правления и за что отвечают,
- на чьи средства будет образован фонд товарищества, и на какие цели он будет расходоваться,
- кто и как будет контролировать целевое использование денежных средств организации,
- чем руководствоваться при реорганизации товарищества,
- какие последствия наступают в случае ликвидации СНТ.
Упрощенный вариант работы садового товарищества
Важно! В РФ не подлежат налогообложению доходы зарегистрированных некоммерческих садовых объединений, полученные в качестве целевых или членских взносов.
Для ведения расчетов с участниками товарищества открытие расчетного счета является желательной, но не обязательной процедурой. Кассовый аппарат для работы некоммерческих организаций также не нужен.
Подтверждением внесения взносов является простой ПКО, который предоставляется в контролирующий орган. Дополнительное заполнение бланков отчетности не требуется.
Остаток денежных средств, образующийся в конце отчетного периода, допускается искусственным образом сводить к нулю.
Участок земли, приобретенный или полученный в составе СНТ, а также построенный на нем дом, необходимо переоформлять под Индивидуальное Жилищное Строительство, если его владелец изъявил желание постоянно проживать здесь, продать или подарить его, или распорядиться любым другим способом.
Земля в ДНП предназначается для садоводства и строительства небольших дачных домиков, а также других необходимых построек и хозяйственных сооружений, для обеспечения личных нужд хозяев. Для обслуживания участков создается или нанимается орган управления (аналогично СНТ), отвечающий за нормальное функционирование имеющихся коммуникаций или проведению новых за счет общих собранных средств землевладельцев. Земля под ДНП, или дачное некоммерческое партнерство, выделяется региональными властями для ведения дачной садоводческой деятельности. Так же, как у СНТ, раз в год собираются членские взносы на внутренние нужды дачного партнерства.
Находятся подобные участки, обычно в живописных районах – поблизости озер, рек и лесов. Несмотря на то, что ДНП располагаются в пределах категории земель, предназначенных для сельского хозяйства, хороший урожай на таких участках получить проблематично из-за менее плодородной земли, чем у СНТ.
Сравнительно недавно были внесены изменения в закон, которые фактически приравняли статусы участков в ДНП и ИЖС. То есть участок ДНП теперь может находиться на землях поселений. Только такие участки окажутся существенно дороже.
Третий тип владения – ИЖС расшифровывается, как индивидуальное жилое строительство. Статус участка ИЖС означает, что это земля предназначена для возведения на нем полноценного жилища, построенного для постоянного проживания и регистрации. Участки ИЖС находятся на категории земель населенных пунктов с четко регламентированной инфраструктурой и доступом к благам цивилизации в виде обеспечения всеми возможными коммуникациями.
Право собственности на землю в ИЖС приобретается через сделки купли-продажи, передаются по наследству, получаются от владельца в дар. Также участки могут предоставляться в аренду. Например, в последнее время как на государственном уровне, так и местной администрации утверждаются законы, предоставляющие право аренды на землю в ИЖС для льготных категорий граждан (инвалиды, многодетные семьи, ветераны ВОВ). Между этими льготниками распределяются бесплатные участки в определенной местности, специально выделенной региональной властью для подобных целей.
Правовые и технические отличия земель СНТ и ИЖС
Приобретая землю в СНТ необходимо понимать, что кадастровая и рыночная стоимость земель разительно отличается от участка под ИЖС в соответствии с возможностями, которые даёт приобретение того или иного вида пользования.
Если в перспективе приобретения земли – возведение капитального строения, то эту задачу можно решить только на участке, приобретённом под индивидуальное жилищное строительство, которое имеет соответствующее разрешение и регламент, предусмотренный для этих видов пользования.
Выстроенный здесь дом будет оформлен по всем правилам градостроительного регламента, с соответствующим вводом в эксплуатацию и обеспечением технической документацией. Он даст право беспрепятственного проживания и регистрации жильцов.
В дачном доме также можно прописаться, несмотря на то, что СНТ используют земли из категории сельскохоз. нужд (читайте о переводе земли). Но для этого необходимо возвести капитальное строение, в котором по факту можно проживать круглогодично. После этого требуется пригласить специализированную комиссию, уполномоченную решать подобные вопросы.
На основании проведённой ревизии, вам будет выдан акт обследования земельного участка, в котором обозначат соответствия вашего капитального строения и состояния обустроенности участка для постоянного проживания.
Решение комиссии может стать основанием для регистрации жильцов, но при условии, что данный участок земли имеет соответствующий адрес.
Естественно, что категория земель данного типа может адреса не иметь, если комплекс находится вне населённого пункта.
Не предусмотрено на землях сельскохозяйственного назначения и развитие инфраструктуры, что кардинально отличает их от жилищного комплекса. Тем не менее, дачники, за счёт внесённых членских взносов имеют право на развитие инфраструктуры.
Выдел земельного участка
Если вас не устраивают условия коллективной собственности, вы имеете право выделить свою долю из общей собственности. Для этого нужно предоставить председателю товарищества заявление о своих намерениях. Обычно выдел небольшой части участка из общего массива земель сельскохозяйственного назначения затруднён.
Этот вопрос должен иметь определённые условия равные для всех членов СНТЗ. Эти условия необходимо принимать на общем собрании и следовать принятому в этой связи порядку.
Затем пригласить специалиста (кадастрового инженера) из геодезической компании и установить границы участка, который находится в вашей собственности. Имейте в виду, что если к вашему участку прилегает кусочек заброшенной земли – вы имеете право включить в план своего законного участка и его.
После проведения межевых работ и получения технической документации вы имеете право получить кадастровый паспорт, на основании которого перерегистрировать (переоформить) право собственности. Главное, чтобы выделяемый участок не имел строений, принадлежащим третьим лицам.
Так законодательство называется садовое некоммерческое товарищество. Садовое товарищество, как и дачное партнерство, должно находиться на землях сельскохозяйственного назначения. Принцип заключается так, Садовое товарищество от дачного партнерства мало чем отличается, однако разница есть. Например, земля в Садовом Некоммерческом Товариществе стоит дороже, чем такая же земля в Дачном Некоммерческом Партнерстве. Это связано с тем, что земля в СНТ обычно плодороднее.
В гражданском кодексе часть 5 параграфа 6 о некоммерческих корпоративных организациях посвящена товариществам собственников недвижимости. В п. 1 ст. 123.12 ГК РФ, которая входит в эту часть, указано, что товарищество собственников недвижимости представляет собой объединение граждан, имеющих право собственности на недвижимое имущество, на добровольной основе. Такое объединение создаётся для целей совместного владения имуществом, пользования им, а также с некоторыми ограничениями распоряжения имуществом.
Данное имущество находится в их общей собственности или общем пользовании. В п. 2 ст. 213.13 ГК РФ установлено, что члены товарищества собственников недвижимости владеют объектами общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах на праве общей долевой собственности.