Тонкости покупки квартиры с обременением
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Тонкости покупки квартиры с обременением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие продавцы квартир даже не пытаются выставить их на продажу, думая, что подобные сделки невозможны. Однако сделки с обременением это отнюдь не редкость. Просто у них есть свои особенности, которые нужно знать заранее.
Преимущества сделки с обременением
Единственный вид обременения, который может быть наложен в пользу продавца, это залог недвижимости. Залог обычно возникает в силу того, что полный расчет производится уже после того, как право собственности будет зарегистрировано, то есть применяется рассрочка платежа.
Рассрочка платежа и залог недвижимости в пользу бывшего владельца имеет преимущества для обеих сторон:
- покупатель имеет возможность купить квартиру, заплатив часть общей стоимости и не оформляя банковский кредит;
- продавец не теряет покупателя, готового заплатить нужную цену;
- так как недвижимость находится в залоге, то продавец страхуется от неисполнения покупателем своих обязательств.
На практике сделки с обременением могут обернуться серьезными проблемами. Снятие ограничений может затянуться, а постановление пристава о снятии ареста могут обжаловать и отменить.
Основные риски сделок с обременением:
- необходимость принять на себя чужие обязательства, которые могут быть невыгодны покупателю или гасить чужие долги;
- риск погашения кредита без перехода прав собственности при неправильном оформлении сделки;
- признание договора недействительным, если покупатель не знал об обременении;
- большие затраты на снятие ареста, запрещения (например, на услуги адвокатов) без гарантий перехода права собственности;
- обжалование арендаторами, управляющими досрочное расторжение своих договоров.
Самый опасный вариант – покупка недвижимости под арестом или запрещением. Если гасится задолженность за продавца квартиры, то это необходимо делать с соблюдением всех формальностей.
Стоит ли покупать такое жилье? Покупка ипотечной квартиры не представляет никакой проблемы. Сложности могут возникнуть только в отдельных случаях (например, в связи с арестом в сложном судебном процессе или проблемах с полицией). Чтобы избежать рисков стоит обратиться к юристу за консультацией. Для продавца квартиры риски совершения сделки минимальны. Он может решить проблему (погасить кредит или долг) и заодно получить оставшуюся сумму за квартиру.
Все расходы по оформлению сделки обычно ложатся на счет покупателя. Для того чтобы купить квартиру с обременением нужно для начала его снять, либо переоформить на себя обязательство продавца. Погасить задолженность по ипотеке или другим обязательствам можно как за счет собственных средств, так и за счет покупателя.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств (ипотека)г. «» 2022 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.Продавцу принадлежит квартира № , находящаяся по адресу: , состоящая из жилых комнат общей площадью кв.м., жилой площадью кв.м., квартира расположена на этаже -этажного дома.
2.Вышеуказанная квартира принадлежит ФИО (продавцу) по праву собственности на основании , что подтверждается . Продавец имеет намерение продать указанную квартиру Покупателю.
3.В соответствии с этими намерениями Стороны обязуются срок до «»2022 года заключить договор купли-продажи квартиры.
4.Цена за указанную квартиру согласована сторонами и составляет сумму в размере рублей. Указанная сумма состоит из:
- суммы в размере рублей, которая вносится Покупателем за счет собственных средств;
- суммы в размере рублей, которая вносится Покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых по Кредитному Договору, заключенному с , далее именуемый Банк.
Под обременением понимают ограничения, препятствующие собственнику квартиры распоряжаться своим имуществом. В законодательстве информация об обременениях отражена в ст. 1 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.
Ограничения, влияющие на порядок отчуждения недвижимого имущества, должны быть зарегистрированы. В их число входит:
- ипотека;
- сервитут;
- аренда;
- наем жилого помещения;
- доверительное управление.
Кроме того, на ограниченность возможностей собственника в отношении распоряжения имуществом указывает:
- оформление договора пожизненной ренты;
- наличие несовершеннолетних собственников, недееспособных граждан;
- приобретение недвижимости с использованием материнского капитала;
- наличии наследников;
- пребывание жилья в статусе совместной собственности супругов.
Во всех случаях сделка проводится с привлечением 3-го лица. Им может быть банк, органы опеки и попечительства, служба судебных приставов или иные организации, без одобрения которых сделка будет считаться незаконной.
Как продается обремененная недвижимость
Многие граждане интересуются, как продать квартиру с обременением. Сделать это реально на законных основаниях. Особенность сделки состоит в том, что полноценный переход права собственности возможен лишь при соблюдении определенных требований. Это связано с тем, что право владения, пользования и распоряжения ограничено.
В сделке с обремененным объектом, кроме покупателя и продавца, присутствует ещё одна заинтересованная сторона – банк, государственные органы и так далее.
Особое внимание привлекает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением в виде ареста, наложенного исполнительными и судебными органами. Нужно признать, что сделать это крайне трудно, ведь новому владельцу попросту не удастся зарегистрировать переход права собственности.
При продаже или покупке квартиры с обременением главное, чтобы все стороны уяснили условия ограничений. Нюансы соглашения следует обсуждать с третьей стороной. В остальном же выкуп дома с обременением осуществляется по стандартной процедуре продажи недвижимости.
Приобретение ипотечной жилплощади
Некоторые объект продажи могут находиться в залоге у банка в связи с тем, что:
- жилье покупается по программе ипотечного кредитования;
- собственник заложил объект для получения в финансовом учреждении крупной суммы денег.
Чтобы продать такую недвижимость, нужно заручиться согласием залогодержателя (банка). Дальше ситуация может развиваться по разным сценариям. Участниками сделки будут:
- продавец квартиры,
- покупатель,
- залогодержатель.
Лицо, которое хочет приобрести жилье, может взять на себя обязательство выплачивать кредит. Обычно продавцу возмещается определенная сумма в виде компенсации за уплаченные деньги по займу.
Покупатель может перевести деньги частями: одну – залогодержателю в виде погашения кредита, другую – продавцу.
Ещё один вариант того, как купить квартиру в обременении у банка:
- Заинтересованное лицо сразу передает владельцу первую часть денег, равную долгу по кредиту.
- Оставшиеся средства выплачиваются, когда продавец гасит кредит и снимает залог.
При таких действиях согласие банка не требуется, разве что в кредитном договоре не предусмотрено досрочное погашение ссуды.
Где посмотреть обременение
Ниже – сводная таблица документов, которые нужно проверить, чтобы выявить обременение.
| Вид обременения | Где посмотреть |
| Ипотека банка и обременение в пользу продавца | Выписка из ЕГРН |
| Прописанные граждане | Справка о прописанных или домовая книга |
| Лица, отказавшиеся от приватизации | Сравнить договор о приватизации и справку о прописанных |
| Рента | Выписка из ЕГРН |
| Аренда (наем) | Если договор до года – отследить невозможно, только со слов продавца. Если долгосрочный (от 1 до 5 лет) – выписка из ЕГРН |
| Несовершеннолетние собственники | Выписка из ЕГРН + паспорт продавца |
| Материнский капитал | Документ-основание + список собственников из выписки ЕГРН. В ДКП будет указано, что часть средств оплачивается капиталом. |
| Брак продавца | Штамп в паспорте о регистрации брака. Дату регистрации сравнить с датой регистрации квартиры в ЕГРН |
| Преимущественные права сособственников | Выписка из ЕГРН – если собственность долевая, автоматически появляется преимущественное право |
| Наследники и завещательные отказы | Свидетельство о праве на наследство |
Как проверить, есть ли обременение и снять его?
Проверить наличие обременение на объекте недвижимости можно посредством получения выписки из ЕГРН. Для этого можно заказать документ на официальном сайте Росреестра или обратиться за получением выписки лично. Оформить выписку можно также в территориальном отделении МФЦ по месту нахождения квартиры или дома.
Получить выписку может любой желающий. Выдача документа на бумажном носителе облагается пошлиной в размере 300 рублей для физических лиц.
Узнать, есть ли задолженность за коммунальные услуги можно в управляющей организации, обслуживающей дом. Для этих целей заказывается справка с лицевого счета. Еще один способ – заказать справку на официальном сайте управляющей компании.
Процесс снятия обременения зависит от его вида. Так, например, при ипотеке снять обременение можно только после выплаты долга в банк. После погашения банк выдаст справку, с которой потребуется обратиться в Росреестр.
Договор доверительного управления прекращает свое действие после продажи объекта. Обременение будет снято автоматически.
В других ситуациях потребуется получить определенный документ в государственных учреждениях. К примеру, решение суда, справка о выплате долга и т.д. С документом также нужно обратиться в Росреестр.
При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как заключается договор купли-продажи с обременением. Учтите, что прежде чем передавать продавцу деньги, стоит убедиться, что обременение снято или порядок его снятия прописан в тексте договора. Удостоверится в отсутствии обременения поможет повторная выписка из ЕГРН.
Риски покупки квартиры с обременением: опасности, советы
Квартира с обременением несет риски покупателю и дело не только в возможном залоге банка, опасности таят ряд других обременений, а их не менее шести и все надо проверить перед сделкой. Разберем в статье все опасности и как из избежать.
Для недвижимости обременением называется ситуация, при которой собственник ограничен в возможностях реализации собственности или вынужден выполнить для продажи определенный набор действий. Объясняется это наличием иных лиц, включая государство, обладающих частью прав на рассматриваемый объект.
В такой ситуации любые операции с жильем должны предполагать получение согласия на сделку от других заинтересованных лиц. В отдельных ситуациях в жилье возможна прописка человека, выселение которого невозможно, то есть реализация жилплощади будет осуществляться совместно с этим жильцом. В ряде случаев законодательно установлены ограничения на любые сделки купли-продажи.
Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий
Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2021 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:
- запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
- тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
- выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
- решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
- готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
- получаем согласие банка;
- готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.
Правовые последствия для сторон после продажи жилья с обременением
Некоторые фактыЕсли владелец не скрывает наличие обременения, цена на такую недвижимость может быть значительно ниже по сравнению с рыночной (на 30-50%).
Наиболее юридически сложными являются прецеденты, когда в приобретенной квартире прописан несовершеннолетний или он владеет частью имущества. Все нюансы и произведение операций по передаче доли реализуется только при участии опекуна, но не все попечители соглашаются на проведение подобных сделок. Также в собственности могут быть лица, проходящие службу в армии или отбывающие наказание.
После приобретения квартиры по договору ренты необходимо учитывать, что при переходе права к новому собственнику, получатель ренты оставляет за собой возможность проживания в данной квартире. Не исключена вероятность расторжения договора ренты и возвращении недвижимости предыдущему собственнику.
Существуют риски при покупке квартиры с обременением. В некоторых случаях договор купли — продажи может признаться недействительным по решению суда. По этому, следует учитывать законную процедуру оформления сделки, а также снятие обременения и последующую передачу прав собственности на объект.
Прежде чем подписать договор, необходимо получить справку об обременении из ЕГРП, так как владелец может скрывать наличие проблем с недвижимостью.
Чтобы минимизировать риски следует:
- убедиться, что все сторонники собственности дали согласие на продажу;
- если выдаются деньги авансом, необходимо получить расписку;
- договор должен иметь юридическую силу и регистрацию в реестре.
Образец договора купли-продажи с обременением арендой
Приобретаемое имущество может быть обременено арендой, то есть правами временных жильцов. При этом договор аренды недвижимости, заключаемый на срок более года, должен быть оформлен в письменном виде, а обременение, зарегистрировано в Росреестре. В таком случае покупка недвижимости не отразится на правах и обязанностях арендатора и арендодателя: на место продавца в качестве арендодателя становится покупатель, и наниматели могут продолжать пользоваться имуществом в пределах срока аренды (ст. 617 ГК РФ).
Для составления договора купли-продажи с обременением необходимо использовать стандартный договор купли-продажи и включить в него пункты, описывающие обременение. Дополнительно в договоре могут быть указаны санкции для продавца на случай сокрытия информации об обременениях имущества.
Так, если имущество находится в залоге, в договоре прописываются следующие сведения:
- реквизиты договора залога (с указанием даты и номера регистрации в реестре);
- сведения о залогодержателе;
- информация об обеспеченном обязательстве.
Этапы заключения сделки
Заключить сделку купли-продажи квартиры с обременением можно своими силами. Но, во избежание тех неприятных последствий, которые связаны со сделками подобного рода, рекомендуется привлечь юриста для сопровождения вас на всех этапах сделки.
Процедуру продажи недвижимости с обременением разделяют на несколько этапов, в ходе которых нужно выполнить соответствующие действия:
- Продавец на первом этапе должен испросить разрешения третьих лиц на продажу квартиры. Согласие должно быть выражено в письменной форме.
- Подготовка необходимых документов. Ложится в основном на плечи продавца. Покупатель тем делом должен собрать необходимые средства, а также рекомендуется привлечь юриста для проверки подлинности предоставленных документов.
- Составляется договор купли-продажи, в котором необходимо указать все условия будущей сделки, а также цену, на которой стороны остановились. Если участники достигли согласия по всем пунктам, договор подписывается и заверяется;
- Регистрация нового владельца квартиры и передача прав собственности от продавца к покупателю. Сделка обязательно документируется в органах МФЦ и ЕГРП.
На этом, процедура передачи прав собственности, обмен деньгами и жильем, завершен.
Договор продажи квартиры с обременением
Перед заключением договора купли-продажи квартиры продавец должен предоставить покупателю информацию о том состоит ли объект сделки под обременением (договор залога, найма или наличие прав третьих лиц на пользование помещением). Наиболее распространенным обременением являются третьи лица, зарегистрированные в продаваемой квартире, поэтому при заключении сделки обязательно нужно в договоре продажи квартиры с обременением предусмотреть срок, на протяжении которого вышеуказанные лица обязаны выписаться.
Некоторые категории граждан имеют право пользоваться квартирой и после смены ее собственника, например, по завещательному отказу, согласно которому наследник обязан предоставить квартиру на некоторый срок в пользование третьему лицу или по договору коммерческого найма. В последнем случае если отчуждение квартиры происходит до окончания срока его действия, наниматель сохраняет свои права касательно помещения согласно договору найма. Если обременение состоит в ренте, обязанности по ее уплате ложатся на нового владельца.
Еще одним типом обременения является залог недвижимости (ипотека). На продажу квартиры, которая является обеспечением исполнения обязательства по кредитному соглашению, продавец должен получить разрешение кредитора. После перехода квартиры в собственность покупателя, на него ложатся обязанности заемщика. Сервитуты также являются обременением и подлежат государственной регистрации, как и ипотека.
Заключению договоров купли-продажи квартир, собственниками или зарегистрированными жильцами которых являются несовершеннолетние, стоит уделить особое внимание, поскольку продажа таких помещений возможна только с ведома и разрешения органа опеки и попечительства. Без вышеуказанного разрешения договор может быть признанным недействительным.
Договор продажи квартиры с обременением составляется в трех экземплярах: по одному для продавца, покупателя, органа государственной регистрации и еще дополнительно один экземпляр для учреждения, давшего согласие на отчуждение в тех случаях, в которых это необходимо.