Что важно для заключения сделки на вторичном рынке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что важно для заключения сделки на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Сколько длится сделка купли-продажи квартиры в новостройке?
Квартиру в новостройке можно купить по договору долевого участия (далее – ДДУ) или договору уступки права требования. В обоих случаях срок оформления сделки будет примерно одинаков.
Сколько в среднем продается квартира по ДДУ:
- Проверка застройщика и заключение договора. Все возможно в один день, когда будет выбрана квартира.
- Регистрация ДДУ в Росреестре. Регистрируется не право собственности, а право требования жилья с застройщика. Сам процесс длится 5 рабочих дней, но компания может собирать ДДУ остальных дольщиков еще две недели, чтобы сразу подать их на регистрацию.
Распространенные ошибки при продаже квартиры:
- неправильная оценка квартиры. Завышенная стоимость жилья, даже при вероятности торга. Создавать неадекватный люфт для торга чревато отсутствием интереса со стороны покупателя;
- неподготовленная квартира, где много хлама и грязи. Продать аккуратное жилье, пусть и со старым ремонтом, проще, и это можно сделать даже дороже, чем захламленное;
- неподготовленные документы. Важно собрать полный пакет. Процесс требует времени, за которое покупатель может уйти;
- неузаконенная перепланировка;
- размещение объявления через большое число агентств. Доверие к таким предложениям тоже низкое, поскольку выглядит как фейк.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.
Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:
1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами, запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.
Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).
Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.
Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.
2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.
Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.
3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.
Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.
Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.
К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.
Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.
Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.
Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.
4. Выписка из финансового лицевого счета.
Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.
А что скажет вторая половина?
Если продавец состоит в браке и квартира является совместным с супругом имуществом, без нотариально заверенного согласия последнего она не может быть продана. Часто недвижимость принадлежит обоим супругам, даже если они в разводе. В таких случаях тоже требуется получить согласие второго из пары. А теперь представьте, с какой легкостью человек может «потерять» паспорт и оформить новый — чистый, без штампов. Кто подтвердит, что за его плечами нет женитьбы и развода? Где гарантия, что после покупки жилья не нагрянет его бывшая супруга и не потребует через суд свою долю? Идеальный вариант, если собственник состоит в браке с тем человеком, совместно с которым приобреталось жилье, и супруги единодушны в желании его продать.
Какое жилье можно взять в ипотеку?
Ипотечный кредит можно использовать для покупки любого жилья: как готового (вторичный рынок), так и строящегося (первичный рынок).
Готовое жилье позволяет заселиться сразу после приобретения, но в этом случае ставки по ипотеке могут быть значительно выше.
Приобрести строящееся жилье можно по более низким ставкам, но придется подождать до момента ввода дома в эксплуатацию.
В последние годы значительная часть новостроек сдается с чистовой отделкой. Заехать в такую квартиру и жить в ней с комфортом можно сразу после окончания строительства.
Сколько времени займет получение ипотечного кредита?
Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает
Если решение отрицательное, не стоит отчаиваться и отказываться от мечты о собственном жилье. Нужно спокойно и обстоятельно поговорить с представителем банка и уточнить причины отказа. Часто он вызван банальной нехваткой документов. Их можно прикрепить к делу и отдать заявку на повторное рассмотрение или обратиться в другой банк.
Сколько длится оформление квартиры
Однозначного ответа нет. В силу многих факторов узаконивание недвижимости отнимает от 5 дней до полугода. Скорость, с которой будет двигаться процесс, зависит от наличия необходимых документов, вида недвижимости.
Сколько длится покупка квартиры в новостройке? Чтобы стать собственником квадратных метров в новом жилом комплексе, нужно заключить один из таких документов:
- Договор долевого участия.
- Договор уступки права требования.
Срок, требуемый на оформление, примерно одинаковый – составляет порядка 30 дней.
На протяжении этого времени ведется проверка застройщика, сбор необходимых документов. Для подачи заявления на востребование квартиры нужно получить разрешение:
- супруга(и);
- банка, если покупка будет совершаться в ипотеку.
Для выполнения этих двух пунктов понадобится 7 – 14 дней.
Важно! При оформлении ДДУ может понадобиться дополнительное время порядка 2-х недель, чтобы застройщик собрал заявления всех дольщиков. Это дает ему возможность подать их на регистрацию одновременно.
Сколько времени длится купля-продажа квартиры на вторичном рынке? Ответ зависит от двух факторов:
- наличия необходимых для продажи документов;
- обременяющих факторов.
На оформление квадратных метров на вторичном рынке уходит от 7 дней до 2 – 3 месяцев.
Сколько длится сделка по продаже квартиры для продавца, зависит от времени ожидания появления покупателя, подготовленности к передаче права собственности. В зависимости от состояния, расположения, цены поиск клиента может растянуться в диапазоне 1 месяц – 2 – 3 года.
Если предпродажная подготовка была проведена тщательно, проверка покупателем юридической чистоты и технического состояния жилья заканчивается спустя 7 дней после начала.
Как покупать квартиру на вторичном рынке: план действий
При ориентации на недвижимость вторичного рынка, стоит учитывать соответствующие положительные стороны такого жилья, а именно:
- покупатель сразу становится собственником готового жилья;
- самостоятельный выбор подходящей покупателю инфраструктуры;
- возможность выбора цивилизованных, не подверженных социальной девиации соседей.
Основной привлекательной для покупателей чертой подобного жилья выступает немаловажная возможность вселиться в квартиру сразу после покупки.
Существует и так называемая «вторая сторона медали», в виде недостатков жилья вторичного рынка, выражающаяся невозможностью предвидеть все «сюрпризы» подобных объектов.
Опытные специалисты рынка недвижимости могут дать некоторые дельные советы. Во-первых, не следует заключать сделку без внимательного осмотра квартиры.
Предварительный осмотр квартиры. Внешний осмотр
Для начала следует осмотреть придомовую территорию и оценить общее состояние дома: насколько благоустроен дом, есть ли на территории двора спортивные и детские площадки, газонные части, высажены ли деревья, имеются ли лавочки, участки для парковки автомобилей, общее состояние чистоты.
Неприемлемый вид, засоренность двора, – предпосылки того, что вам придется жить с представителями не самого порядочного и культурного контингента населения.
Кроме того, такое состояние двора демонстрирует добросовестность отношения управляющих и административной части дома (кооператива) к выполнению своих непосредственных обязанностей. Если дом старый, то стоит присмотреться к его стенам (есть ли на них трещины), состоянию и ухоженности балконов.
Внимательно изучите подъезд изнутри, обратите внимание на лестничные пролеты, наличие и состояние мусоропровода. Лифт должен быть исправным, не должно быть следов стекания воды по стенам, что само по себе является свидетельством аварийного состояния крыши.
Не лишним будет проведенная с жильцами беседа на предмет давности проведения ремонтных работ по общедомовым коммуникациям.
Сам осмотр квартиры производится последовательно в следующем порядке:
- Планировка квартиры. Внимание уделяем признакам перепланировки квартиры, но проще всего будет провести сверку плана жилплощади с реальными фактическими данными. При условии, что перепланировка была проведена, однако, не прошла процедуру узаконивания, регистрация сделки будет невозможной. Если подобная квартира уж сильно пришлась «по душе», то покупку стоит отложить, предоставив продавцу определенный промежуток времени, чтобы узаконить перепланировку;
- Потолок и стены. Обращаем внимание на толщину стен, так как это определяющий фактор для их шумо- и теплоизоляции. Смотрим на состояние обоев: не отслоены ли они, нет ли на их поверхности грибка, плесени, являющихся свидетельствами сырости (распространенный атрибут для квартир на первых этажах и угловых квартир);
- Если в ваших планах оставить окна и межкомнатные двери, стоит также уделить внимание и их состоянию;
- Оцениваем коммуникации дома. Данный момент предполагает тщательный подход, так как в случае возникновения проблем после приобретения квартиры, без помощи узких специалистов и затрат существенной суммы для проведения ремонтных работ вам не обойтись. Во избежание вышеуказанных проблем, проверяем на предмет сырости под ними трубы и стояки, оцениваем напор воды, качество слива воды, ее цвет. Важный момент – качество работы вентиляции и газового оборудования;
- Немаловажный фактор – вид из окна, который должен оставлять хорошие визуальные впечатления, создавать психологический комфорт.
Как покупать квартиру на вторичном рынке в ипотеку через риэлтора
Стоит ли покупать самостоятельно или же обратиться к риэлтору?
В решении данного вопроса каждый отдельно взятый гражданин руководствуется своими конкретными предпочтениями. Напомним, что оплата услуг риэлтора – очень не дешевое удовольствие, однако, имеющее ряд довольно весомых аргументов-преимуществ.
Такими плюсами выступают, прежде всего, экономия времени и исключение рисков быть обманутыми недобросовестными продавцами, преследующими корыстный мотив, либо же и вовсе мошенниками.
Кроме того, риэлтор со своей опытной точки зрения может просто-напросто дать ряд дельных советов, о существенности которых простой гражданин даже не догадается.
Риэлтор адекватно и объективного оценит квартиру по всем достоинствам и недостаткам, так как очень часто продавцы, не удосужившись проанализировать местный рынок недвижимости, а точнее средние цены по конкретным параметрам квартиры, ставят просто «баснословные», не находящие подтверждение в качестве квартиры, цены.
Выбирая квартиру, стоит обращать особое внимание на важные моменты, такие как ее месторасположение и состояние коммуникаций самого дома.
Касательно месторасположения
Данный фактор является наиболее весомым и постоянным составляющим элементом общей цены на жилье.
Поясним на примере. При условии, что район продажи квартиры характеризуется невозможностью утром выехать общественным транспортом к месту работы в другом районе, либо же поблизости нет ни школ, ни больниц, ни торговых объектов, то очень мала вероятность того, что какие-то второстепенные блага внутри квартиры смогут должным образом компенсировать вышеуказанные глобальные недостатки.
Относительно коммуникаций
Здесь, как и в случае с расположением дома, повлиять на какие-то факторы не представляется возможным. Остается только выбирать подходящий приемлемый вариант.
Узнайте, попадает ли данный конкретный дом под какую-либо государственную (городскую) программу по благоустройству, в противном же случае, неизбежны длительные застои в ремонте важных коммуникационных узлов.
Итак, внимательно смотрим на состояние труб центрального отопления, водопровода, канализационной системы. При возможности, общаемся с соседями, проживающими на верхних этажах, с целью выяснения состояния крыши (нет ли течи при обильных осадках и т. п.). Стоит узнать и хотя бы примерную дату последнего капремонта дома.
Проверяем документацию по квартире
Следует проверить документы собственника на право собственности:
- Договор купли-продажи (или иной документ-основание);
- Данные о зарегистрированных в квартире лицах (особенно о детях);
- Справочные данные об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
- Выписку из ЕГРП;
- Паспортные данные собственника квартиры.
Особенности проведения процедуры
Процедура покупки квартиры на вторичном рынке не отличается сложностью алгоритма. В первую очередь предстоит найти недвижимость, которая устраивает покупателя по всем параметрам. Для этого стоит ознакомиться с сайтами или обратиться к опытному риэлтору. Специалист взимает комиссию за свои услуги. Её размер составляет от 2 до 8 % от стоимости сделки. Необходимо, чтобы у риэлтора присутствовало свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица. Дополнительно стоит проверить репутацию компании. Отзывы можно найти в интернете.
Кстати! Обязательно стоит настаивать на личной встрече с собственником. Только у него нужно уточнять все детали.
На этапе осмотра нужно запросить технический паспорт на квартиру. Предстоит сверить фактическую планировку и информацию, указанную в документе. Если присутствуют расхождения, стоит уточнить факт узаконивания перепланировки у продавца. Для этого можно попросить справку из БТИ. Дополнительно стоит обратить внимание на техническое и санитарное состояние квартиры.
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Главное, что нужно запомнить из статьи:
- покупать квартиру напрямую у собственника. Если недвижимость продается по доверенности, лучше отказаться от такой сделки или привлечь юриста;
- лучше, если продавец будет один, а если собственников несколько, все должны быть согласны на продажу и не передумать в последний момент;
- чем больше документов проверите, тем лучше. У собственника обязательно должны быть паспорт, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, правоустанавливающий документ — договор о собственности или документ о наследстве;
- если что-то смущает, лучше привлечь юриста или отказаться от сделки.
- сложно только в первый раз.
В этой статье мы рассказали, как купить квартиру на вторичке. В других статьях подробнее расскажем о каждом этапе: как искать квартиру, проводить осмотр, проверять документы и заключать сделку.
Подпишите договор задатка
После сбора и проверки всех документов, заключите с продавцом договор задатка. Документ составляется в произвольной форме.
Договор задатка страхует и вас и продавца. Если вы откажетесь от сделки, задаток останется у продавца. Но если откажется продавец, он должен будет выплатить вернуть вам задаток и выплатить такую же сумму сверху.
Точной суммы задатка нет. Если покупаете напрямую у собственника, это могут быть 50 000 ₽, если через агентство, как правило, сумма будет раза в 2-3 больше.
Задаток ≠ Аванс
При заключении договора помните, что понятия задаток и аванс не равнозначны. Аванс продавец обязан вернуть, а задаток нет.
В договоре задатка обязательно укажите:
- паспортные данные обеих сторон;
- адрес и описание квартиры (площадь, количество комнат, кадастровый номер и пр.);
- подтверждение, что у квартиры нет обременений на продажу;
- точную стоимость квартиры;
- размер задатка, сроки оплаты;
- условие, что задаток не возвращается, если вы откажетесь от сделки;
- условие, что задаток возвращается в двойном размере, если от сделки откажется продавец;
- срок, когда продавец должен освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;
- ответственность сторон за нарушение условий договора;
- кто несет дополнительные расходы (оплата госпошлин, регистрации сделки, аренды ячеек в банке и пр. Обычно расходы по оформлению документов оплачивает продавец, госпошлину — вы, а аренду ячеек — поровну);
- дата и подписи.
Подписание договора задаткане означает, что квартира перешла к вам. Квартира станет вашей только после государственной регистрации договора купли-продажи.
Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры. В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки. Стороны также оговаривают, кто берет на себя расходы по подготовке документов, услуги в ходе сделки и регистрации.
После того, как документы подготовлены, назначается дата сделки. Сторонами согласуется банк, в котором будут проводиться расчеты, нотариус для заверения договора, заказываются услуги по перевозке денег, согласуется текст договора купли-продажи и банковских услуг.
На сделке подписывается договор купли-продажи, денежные расчеты. После этого документы подлежат регистрации в Росреестре, а после регистрации сделки производятся окончательные расчеты, оформление актов, передача ключей. Для расчетов банком может использоваться предоставление банковских ячеек, аккредитивов.
Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме. В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют. Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.