21.12.2022

Договор купли-продажи с отсрочкой платежа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи с отсрочкой платежа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как составить договор купли-продажи с отсрочкой платежа

2. Правила оформления договора между физлицами

3. Как составить договор купли-продажи квартиры в рассрочку

4. Продажа в рассрочку и налоги

5. Особенности заключения ДКП с рассрочкой

6. Ипотека или рассрочка – что выгоднее?

7. В каких случаях возможно заключение

8. Как оформить договор купли-продажи с рассрочкой платежа

9. Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

10. Чем такая сделка отличается от ипотеки?

11. Особенности уплаты налога

ДКПТ в кредит — основание для установления залоговых правоотношений. Это правило действует, если другое не предусмотрено самим договором (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Это положение распространено и на договор продажи товара в рассрочку (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Как составить договор купли-продажи с отсрочкой платежа

Для того, чтобы договор с таким условием был не только удобен, но и безопасен для его сторон, нужно правильно прописать следующие условия предоставления отсрочки :

Прежде всего, в условиях оплаты, следует указать, что оплата будет произведена с применением отсрочки платежа. Например, «Стороны договорились, что оплата Товара производится на условиях отсрочки платежа.» Если заключается долгосрочный договор поставки товара или предоставления услуг, следует предусмотреть возможность изменения стоимости или порядка оплаты путем заключения дополнительных соглашений к договору.
указать общую сумму платежа (например: «Транспортное средство продается за 300 000 рублей.) ;
важно правильно и максимально четко прописать «точку отсчета» для оплаты — с момента заключения договора, с момента поступления Товара на склад Покупателя, с момента регистрации права собственности на имущество и т.п. Это позволит избежать разногласий по сроку оплаты и началу начисления штрафных санкций.
указать количество платежей и сумму каждого платежа (например, «Покупатель вносит оплату 2-мя платежами: по 150 000 руб. каждый»);
обозначить срок каждого платежа. Можно указать конкретную календарную дату или количество дней (календарных, рабочих или банковских). Важно, чтобы конечный срок платежа легко определялся как Покупателем, так и Продавцом. Например: «1-й платеж Покупатель вносит не позднее 2-го сентября 2021 года, 2- платеж — не позднее 30 октября 2021 г.» Или: «1-й платеж Покупатель вносит в течении 20 календарных дней с момента подписания договора, 2-й платеж — в течении 50 календарных дней с момента подписания договора». Чтобы избежать путаницы и недопонимания, используйте одинаковый критерий: например, только календарные дни. Не смешивайте в одном договоре банковские, календарные и рабочие дни, т.к. порядок расчета срока по ним значительно отличается.

Следует учесть, что в случае заключения договора поставки в отношении продовольственных товаров, отсрочка платежа не может быть произвольной. Необходимо руководствоваться предельными сроками, которые указаны в части 7 статьи 9 Федерального Закона № 381-ФЗ от28.12.2009 г. «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации». Максимальный срок отсрочки оплаты зависит от срока годности продукции:

если срок годности составляет менее 10 суток- срок оплаты не может превышать 8 рабочих дней с момента получения такого товара;
для продовольственных товаров со сроком годности от 10 до 30 суток установлен предельный срок — 25 календарных дней со дня получения товара;
для алкогольной продукции, произведенной на территории РФ и товара со сроком годности свыше 30 суток максимальная отсрочка платежа составляет 40 календарных дней.

Правила оформления договора между физлицами

Сделка, предполагающая передачу какого-либо имущества покупателю с отсрочкой платежа, заключается в стандартной последовательности действий. Нередко формируется договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа. В этом случае сделка заключается в несколько этапов:

продавцом собираются все необходимые документы на имеющуюся недвижимость;
заказывается выписка из ЕГРН и из домовой книги;
находится покупатель, для чего можно пользоваться помощью риелторов или заниматься поисками самостоятельно;
с потенциальным покупателем оговариваются все нюансы заключения сделки, для чего устанавливается срок отсрочки, размер задатка, начисление процентов и другие важные условия;
при достижении договоренности составляется оптимальный текст соглашения;
данный документ подписывается обоими участниками сделки;
регистрируется документация в Росреестре с одновременным наложением обременения на квартиру;
ограничение будет снято исключительно после того, как будет выплачена вся сумма средств покупателем.

В договоре следует отражать не только дату, когда именно должны производиться окончательные расчеты между двумя участниками, но и способ передачи денег. Для этого средства могут передаваться в наличном виде с составлением расписки. Наиболее часто указывается перечисление средств на банковский счет. Как только все условия договора будут выполнены, покупатель недвижимости может рассчитывать на снятие обременения. После этого он может распоряжаться купленным объектом по своему усмотрению.

Как составить договор купли-продажи квартиры в рассрочку

Начнём с того, что его можно написать как в стандартном виде, так и заверить с помощью нотариуса. В последнем случае на стороны лягут дополнительные расходы по нотариальному оформлению сделки.

Теперь остановимся по пунктам на том, что же должно быть прописано в самом договоре. Само собой, это преамбула, где содержатся сведения относительно продавца и покупателя с указанием их паспортов, ИНН.

Затем следует предмет договора, где подробно описывается предмет продажи (адрес, этаж, число комнат, размер жилой и общей площади). Необходимо указать и реквизиты тех документов, в силу которых жилье является объектом собственности продавца.

Следует также отразить порядок передачи недвижимости в собственность с учётом того, что она будет предоставлена с рассрочкой платежа. В частности, в соглашении разрешается прописать, что жилье передаётся одновременно с заключением договора.

Нелишним будет прописать условие о том, что до момента полной оплаты, объект недвижимости находится в залоге у продавца в силу п.5 ст. 488 ГК РФ. Данная норма права дисциплинирует покупателя, ведь продавец может инициировать процедуру реализации проданной квартиры через суд в целях обеспечения обязательств покупателе по полной оплате.

Продажа в рассрочку и налоги

Если продавец делает отчуждение квартиры, то у него возникает сумма налоговых обязательств по НДФЛ. В частности, совершённую операцию нужно задекларировать в годовой налоговой декларации и уплатить с неё определённую сумму налога при условии, что квартира была в собственности менее 5 лет. Данное правило распространяется на объекты недвижимости, приобретённые после 1 января 2016 года.

В свою очередь покупатель получит для себя право на применение налогового вычета. Он подразумевает возврат части НДФЛ, удержанного работодателем из его зарплаты. Если после перехода права собственности рассрочка растянулась на несколько лет, то и вычет можно использовать соответствующими частями.

Однако нужно помнить, что право на вычет ограничено суммой на покупку недвижимости. Её размер составляет 2 миллиона рублей.

Чтобы оформить вычет следует принести в ИФНС заявление и договор, подтверждение перехода права собственности на жилье, а также копии расписок или банковских квитанций.

Особенности заключения ДКП с рассрочкой

При заключении ДКП с рассрочкой необходимо чётко прописать условия. Нужно зафиксировать полную стоимость недвижимости, описать погашенную часть, указать на подлежащую оплате равными платежами сумму, определить сроки.

Особенности покупки недвижимости в рассрочку:

покупатель может внести задаток в размере;
платежи должны проводится по графику каждый месяц, квартал или год;
в документе предусмотрена возможность досрочной оплаты;
сроки погашения полной стоимости укладываются в рамки от 3 месяцев до 12 лет.

Договор должен содержать отметку о том, что обе стороны согласны с разработанным графиком и суммами выплат. Каждый будущий платёж подтверждается справкой продавца о том, что деньги получены.

Важные пункты:

расчёты идут через банковские счета, кассу (если квартиру продал застройщик) или наличными средствами. Прекращение внесения платежей позволяет продавцу выдвигать требования о возврате недвижимости;
просрочка платежа может сопровождаться штрафными пени, но лишь при условии, что это указано в договоре. Продавец так же способен потребовать возмещения убытков, если они превысили сумму процентов (требовать будут именно сумму превышения);
при оформлении ДКП с рассрочкой сразу на нескольких граждан выплата одним из них всей требуемой суммы освобождает от расчётов других.

Повышение размера платежей в одностороннем порядке возможно в случае, когда средства пойдут на возмещение вреда жизни и здоровью продавца.

Ипотека или рассрочка – что выгоднее?

Если покупателям оформление рассрочки выгодно всегда, поскольку избавляет их от необходимости оформления дополнительного кредита или ипотеки, то для продавцов предложение отсрочить момент расчетов влечет дополнительные риски.

Отношение к ипотеке и рассрочке для сторон будущей сделки разное. Текущие собственники предпочитают стандартный вариант оформления через банк, поскольку он выступит гарантом успешного завершения сделки и выплаты всей суммы в полном объеме после того, как объект недвижимости будет зарегистрирован Росреестром.

Желающие приобрести жилье предпочтут рассрочку вместо ипотечного договора, если есть возможность выплатить всю сумму продавцу в течение 0,5-1 года. Причина – в экономии на страховке и отсутствии обременений права собственности, которые свойственны ипотеке.

Наиболее распространены сделки с рассрочкой на рынке нового жилья, когда застройщик привлекает потенциальных покупателей через обещание зафиксировать сумму продажи, разделив ее на несколько платежей.

Существует несколько основных вариантов предоставления рассрочки при покупке недвижимости:

С первоначальным взносом или без него. Размер и порядок внесения первоначального взноса прописывают в предварительном договоре купли-продажи. В случае отказа покупателя от сделки часто эти средства не возвращаются (если оформлены как задаток).
С начислением и без начисления процентов. Процентная ставка может быть как чисто символической, так и вполне ощутимой. В этом случае покупателю стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
Краткосрочная или долгосрочная. Чем короче срок полного погашения стоимости жилья, тем выгоднее продавцу и сложнее для покупателя, и наоборот.

Каждый способ имеет свои нюансы и оговаривается продавцом и покупателем до подписания договора. Если удается прийти к варианту, устраивающему обе стороны, все детали соглашения подробно прописываются в договоре купли и продажи.

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя в обусловленный договором срок Товар с относящейся к нему документацией, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

1.2. Покупатель обязуется принять и оплатить Товар в порядке, предусмотренном договором.

1.3. Товаром по настоящему договору является [указать наименование товара].

1.4. Риск случайной гибели или порчи Товара переходит к Покупателю с момента приемки Товара Покупателем или его представителем и подписания Сторонами товарно-транспортных накладных.

1.5. Право собственности на указанный товар переходит к Покупателю в момент передачи его по товарно-транспортной накладной от Продавца к Покупателю.

4.1. Стоимость передаваемого по настоящему договору Товара составляет [значение] рублей.

4.2. Стоимость упаковки Товара включена в сумму оплаты за передаваемый Товар.

4.3. Оплата Товара производится Покупателем в течение [указать период] после его передачи.

4.4. Товар, проданный в кредит, с момента его передачи Покупателю и до его оплаты считается заложенным.

4.5. За пользование коммерческим кредитом с Покупателя взимаются проценты, начисляемые до дня, когда оплата Товара будет произведена.

4.6. На сумму соответствующую цене Товара начисляются проценты в размере [значение].

4.7. Оплата производится на основании [вписать нужное].

4.8. Оплата Товара производится в [наличном порядке в кассу Продавца/ безналичном порядке платежными поручениями на расчетный счет Продавца].

4.9. Датой оплаты считается дата [дата приема банком Покупателя платежных документов к исполнению, поступления денежных средств на расчетный счет Продавца].

В каких случаях возможно заключение

В основном рассрочка оформляется при покупке жилья у застройщика при оформлении ДДУ (договора долевого участия в строительстве). Это делается, чтобы привлечь как можно больше покупателей и быстрей распродать все квартиры еще на стадии котлована.

После введения дома в эксплуатацию, когда дом уже поставлен на кадастровый учет, рассрочка оформляется редко. К примеру, если не был распродан ряд квартир и на них нет спроса, то застройщик может предложить потенциальным покупателям заключить договор купли-продажи на выгодных условиях рассрочки. На вторичном рынке рассрочку чаще всего оформляют при сделках купли-продажи между родственниками, друзьями, коллегами.

Самый распространенный вариант: один из родственников уезжает на ПМЖ в другую страну и оформляет купчую с рассрочкой на кого-то из членов своей семьи. Это своеобразный жест доброй воли, поскольку поэтапная оплата менее выгодна, чем получение 100% стоимости квартиры.

Как оформить договор купли-продажи с рассрочкой платежа

Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.

Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).

Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.

Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.

Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).

Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.

График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.

Главным из них для продавца является нарушение покупателем сроков оплаты. Ведь если квартира продаётся в рассрочку, то не исключено, от недобросовестных покупателей деньги придётся ждать годами.

Покупатель имеет также свои риски. Главным из них является то, что в случае срыва графика оплат продавец вправе забрать проданную квартиру назад. Кроме того, надо учитывать, что есть некоторые категории лиц, которые сохраняют право пользования квартирой и после продажи.

Особенно это касается случаев с приватизацией жилья. Поэтому, если такой факт имеет место, то важно в договоре сразу перечислить таких граждан, чтобы впоследствии для покупателя не было неприятных сюрпризов.

Продавец может отрицать, что был внесён очередной платёж за квартиру. Поэтому покупателю следует хранить у себя все банковские квитанции по совершенным выплатам (если деньги поступали продавцу на счёт). Когда же покупатель оплачивал жилье наличными, то каждый взнос следует подтвердить распиской от продавца.

Договором может быть предусмотрено, что покупатель до внесения всей суммы за квартиру не имеет право отчуждать (перепродать, обменять, подарить). Этот аспект также следует принять во внимание.

Наконец, при несоблюдении очерёдности платежей, покупатель рискует оплатить крупные финансовые санкции. Данный момент также нужно не упускать из вида, заключая договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Основная угроза для продавца квартиры в рассрочку — неисполнение обязательств покупателем. Тому может быть множество причин:

отказ банка выдать ипотеку;
отказ ПФ выдать МК под покупку существующего объекта;
трудная жизненная ситуация и прочие обстоятельства, препятствующие сбору нужной суммы в установленный срок.

Чтобы избежать проблем, следует включить в договор пункт о неустойке. Согласно ст. 330 ГК РФ, в соглашении может быть указана конкретная сумма, уплачиваемая покупателем при невыполнении установленных сроков выплат. Для истребования неустойки нужно заключить соглашение в письменной форме.

Существует несколько основных вариантов предоставления рассрочки при покупке недвижимости:

С первоначальным взносом или без него. Размер и порядок внесения первоначального взноса прописывают в предварительном договоре купли-продажи. В случае отказа покупателя от сделки часто эти средства не возвращаются (если оформлены как задаток).
С начислением и без начисления процентов. Процентная ставка может быть как чисто символической, так и вполне ощутимой. В этом случае покупателю стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
Краткосрочная или долгосрочная. Чем короче срок полного погашения стоимости жилья, тем выгоднее продавцу и сложнее для покупателя, и наоборот.

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

общая стоимость квартиры;
размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
количество платежей;
дату и порядок внесения платежей;
срок полного погашения задолженности;
штрафные санкции за просроченные платежи;
порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Чем такая сделка отличается от ипотеки?

От ипотеки рассрочка отличается по целому ряду пунктов. Далеко не каждая рассрочка выдается под процент, а ипотека всегда подразумевает наличие кредитной ставки. В отличие от банка, продавец квартиры в рассрочку может не требовать оформлять договор страхования, а также жизни покупателя.

Это существенно снижает расходы, особенно если добавить к этому отсутствие банковской комиссии и других платежей. Застройщик или другая сторона по договору не проверяет финансовую состоятельность покупателя. Банк же тратит на это не менее недели, подключая к мини-расследованию бюро кредитной истории и службу безопасности.

Справка! По всем параметрам в экономическом смысле рассрочка получается выгодней ипотеки, однако ее предлагают в основном застройщики, да и то на начальном этапе строительства дома.

Рассрочку предоставляют на разных условиях, но единственным сходством является короткий срок заключенного соглашения между покупателем и продавцом. Если жилищные кредиты выплачиваются годами, то в этом случае выплаты проводятся в течение одного или нескольких лет.

Можно выделить следующие типы рассрочки:

Задаток и выплата остатка.
Этот вариант привлекателен тем, что продавец не проводит начисление процентов.

Однако предоставляют эту рассрочку только при условии выплаты суммы в размере 50-80% от полной стоимости недвижимости, а оставшуюся сумму нужно выплатить в течение 3-6 месяцев;
Задаток с ежемесячной оплатой процентов.
В этом случае договор заключается на срок от одного года и более.

Первоначальный взнос составляет 50-80% от полной стоимости.

Увеличение срока, отводимого на погашение долга, приводит к появлению дополнительной оплаты в размере 1% в месяц (средний показатель). В этом случае также может быть предусмотрен штраф за просрочку выплат;
Ежемесячные платежи без внесения задатка – случай, который встречается довольно редко.
Продавец, которым часто выступает застройщик, предоставляет жилье на особых условиях при ежемесячном внесении определенной суммы.

Как правило, срок договора – несколько лет.

В качестве гаранта продавец может потребовать залог.

Проценты в этом случае довольно велики.

Оформление рассрочки на долгий срок с начислением процентов требует особого внимания к тому, как именно будут начисляться проценты. Наиболее благоприятным вариантом для покупателя можно назвать начисление 1% на остаток долга. Продавец для повышения своей выгоды зачастую заключает договор, когда установлено 12% годовых от общей суммы долга.

Особенности уплаты налога

Если оплата осуществляется не в рамках одного календарного года – одного налогового периода. То подавать декларацию придется за несколько лет. А вычетом, предусмотренным НК РФ в случае отчуждения недвижимости, можно воспользоваться за выбранный налоговый период. Таким образом, лучше не доводить до того, чтобы рассрочка предоставлялась на срок, превышающий 1 календарный год.

Добавим, что освобождение от уплаты налогов при продаже в рассрочку, как и в других случаях, предоставляется продавцу, владевшему квартирой на протяжении длительного времени: 3 или 5 лет, в зависимости от даты приобретения. Покупатель же, может воспользоваться налоговым вычетом, чтобы вернуть некую часть НДФЛ.

Таким образом, рассрочка при купле-продаже между физическими лицами – это реально. Она довольно выгодна для покупателя. Продавцу же можно дать такой совет: если есть возможность получить деньги сразу – воспользуйтесь этой ею. За оговоренный срок рассрочки могут произойти разные форс-мажорные обстоятельства, которые могут привести к финансовым потерям.