Имущественный вычет при продаже имущества
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Имущественный вычет при продаже имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Понятие имущественного вычета, и кто его может использовать
С любого вида доходов каждый налогоплательщик обязан отчислять в бюджет налог в размере тринадцати процентов (ст. 224 НК Российской Федерации). Общая сумма всех налогов является налогооблагаемой базой.
Для стремительного развития рынка недвижимости некоторым категориям граждан предоставляется налоговый вычет, основным назначением которого является снижение налогооблагаемой базы – суммы, с которой надлежит вернуть налог. По своей сути он является льготой, побуждающей граждан наиболее активно совершать операции с недвижимостью. То есть вычет – это преференция, позволяющая снизить часть налогов либо произвести возврат ранее уплаченных сумм.
Применение имущественного вычета возможно только в отношении объектов недвижимости.
Ситуации с его предоставлением зависит напрямую от правового статуса стороны:
- Продавец недвижимости после ее продажи и получения дохода обязан уплатить подоходный налог, одновременно приобретая право на снижение общей суммы, с которой подлежит уплатить государственный сбор.
- Покупатель же обладает правом использования налогового вычета путем возвращения (возмещения) суммы в размере 13%, но только при наличии определенных условий.
Рассчитывать на использование налоговой льготы могут только трудящиеся граждане. То есть год, предшествующий оформлению документов, гражданин обязан получать доход, с которого уплачивается подоходный налог. Общее количество трудоустроенных дней значения не имеет. Возврат можно производить, даже если официальное трудоустройство оформлялось на период нескольких недель.
Использовать право могут:
- граждане Российской Федерации, то есть лица, проживающие в Российской Федерации и имеющие статус резидентов.
- предприниматели, не осуществляющие на территории проданных площадей коммерческую деятельность.
Вычет при покупке квартиры с использованием кредита
Гражданин Д. Гоцман, поторговавшись как следует, взял кредит в банке, и купил квартиру за 10 млн. руб.
Сумма процентов по кредиту (за весь срок кредита) составляет 2,5 млн. руб.
Таким образом, гражданин Гоцман имеет право на налоговый вычет с суммы затрат на покупку квартиры (максимально 2 млн. руб. — см. предыдущий пример), а также налоговый вычет с суммы затрат на погашение процентов по кредиту (максимально 3 млн. руб.).
Так как сумма реально выплачиваемых процентов (2,5 млн. руб.) меньше максимально возможного для них вычета (3 млн. руб.), то она принимается к вычету полностью.
Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) + (2 500 000 х 13%) = 585 000 руб.
Именно такую сумму гражданин Гоцман имеет право в будущем вернуть себе из бюджета, из тех денег, которые уплачиваются в бюджет в виде 13%-налога с его немаленькой зарплаты.
Какой может быть сумма?
Действующим законодательством установлено, что при продаже квартиры, срок владения которой меньше установленного, гражданам необходимо заплатить налог с дохода, при этом этот налог насчитывается с максимальной стоимости, которая может быть указана или в договоре купли-продажи или при предполагаемом занижении определяется как 70% от кадастровой стоимости на 01.01.2016 год.
При этом снизить этот налог продавец может с помощью имущественного вычета. Он может составлять или:
- предусмотренный законодательством максимальный вычет в размере 1000000 рублей;
- расходы на недвижимость – стоимость ее покупки, ремонтные работы, кредитные расходы, при этом они обязательно должны иметь документальное подтверждение.
Т.е. если квартира продается за сумму до 1000000 или не имеется документов подтверждающих расходы, то целесообразно использовать льготный вычет. Если недвижимость за сумму больше льготного вычета, то стоит позаботиться о документах, подтверждающих расходы, чтобы максимально снизить налогооблагаемый доход и тем самым увеличить сумму имущественного вычета.
| Размер вычета | Виды доходов | Условия |
|---|---|---|
| В сумме фактически полученных доходов, но не превышающих в целом 1 млн рублей. | Суммы, полученные налогоплательщиком в налоговом периоде, от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе. | Если имущество находилось в собственности налогоплательщика менее 3 лет. |
| В сумме фактически полученных доходов, но не превышающих в целом 250 000 руб. | Суммы, полученные в налоговом периоде от продажи иного имущества. | Если имущество находилось в собственности налогоплательщика менее 3 лет. |
| В сумме фактически полученных доходов. | Суммы, полученные налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи недвижимого и иного имущества. | Если имущество находилось в собственности налогоплательщика более 3 лет. |
| В размере выкупной стоимости. | Суммы, полученные налогоплательщиком при изъятии в денежной или натуральной форме. | В случае изъятия земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. |
Срок нахождения имущества в собственности для получения налогового вычета
Разбираясь, кто имеет право на получение вычета, человек выяснит, что недвижимость должна находиться более 3 лет в собственности. Такой срок действовал до 2016 года. Однако в последующем в законодательство, касающееся предоставления налогового вычета, были внесены корректировки. Сейчас срок увеличили до 5 лет.
Однако трехлетний срок все же действует, если человек продал недвижимость, которая:
- была зарегистрирована до 2016 года;
- перешла к собственнику по наследству;
- была подарена текущему владельцу родственником;
- была приватизирована;
- перешла к хозяину помещения на основании договора пожизненной ренты.
Как следует из пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, размер вычета зависит от того, сколько лет жилье находилось в собственности налогоплательщика: если три года и более — вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи. По имуществу, которым налогоплательщик владел менее трех лет, размер вычета не может превышать 1 млн руб.
При реализации имущества, которое находится в общей долевой собственности, вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. А в случае продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности, совладельцам нужно договориться между собой о том, на какие доли вычета они будут претендовать.
При реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, для распределения вычета достаточно соглашения совладельцев в простой письменной форме.
Комната принадлежала налогоплательщику менее трех лет
В этом случае размер предоставляемого вычета при продаже комнаты будет зависеть от того, как на нее оформлены документы.
Предположим, в свидетельстве о регистрации права собственности сказано, что гражданину принадлежит доля в виде комнаты. Тогда при продаже комнаты налогоплательщик имеет право претендовать на вычет в пределах 1 млн руб.
В документах в качестве объекта права может быть указана комната, а не доля в квартире или жилом доме. В этом случае налогоплательщик получит имущественный налоговый вычет в размере не более 125 000 руб. Объясняется это тем, что в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в числе объектов недвижимости, на которые распространяется имущественный налоговый вычет 1 млн руб., комнаты не упомянуты . Поэтому сумма, полученная от продажи комнаты, относится к доходам от продажи иного имущества. А к таким доходам применяется вычет в размере 125 000 руб. Это позиция налоговых органов.
Оформление налогового вычета
Налоговый имущественный вычет при продаже недвижимости оформляется одновременно с подачей декларации по форме 3-НДФЛ в конце отчетного налогового периода.
Налоговая декларация (расчет) представляется в фискальный орган по месту учета плательщика налога не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения прибыли (п. 1 ст. 229 НК РФ).
К форме и порядку заполнения декларации предъявляются определенные требования. С 2020 года применяется форма декларации 3-НДФЛ, утв. приказом от 28.08.2020 № ЕД-7-11/615@.
В документе надо указать доход, который получен с продажи, и самостоятельно рассчитать НДФЛ, применяя при этом выбранный способ снижения налогооблагаемого дохода. Если ИВ не покрыл налог полностью, необходимо заплатить его до 15 июля.
Продажа квартиры родственнику — налоговый вычет
При совершении сделки между родственниками необходимо различать имущественный вычет продавца и вычет покупателя.
Продавец в любом случае может использовать налоговый вычет в миллион при продаже квартиры родственнику. Это право никак не ограничивается, и неважно, между родственниками была проведена сделка или нет.
Что касается покупателя, то при приобретении квартиры у родственника он не сможет использовать налоговый вычет, поскольку считается, что сделка совершена между взаимозависимыми лицами (письмо Минфина России от 06.12.2019 № 03-04-05/94775). Список таких лиц приведен в подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ.
Эти же правила распространяются и на случаи получения налогового вычета при покупке доли квартиры у родственника.
Имущественный налоговый вычет при продаже дома
Для уменьшения размера налоговой базы при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока владения, физическое лицо может воспользоваться вычетом в одном из следующих форматов:
1. Применение фиксированной суммы вычета в размере 1 млн. руб. в год. Один человек в течение года может воспользоваться данной льготой по нескольким сделкам купли-продажи в пределах лимита по сумме, при этом неизрасходованный остаток вычета на следующий год не переходит и не передается третьим лицам. По такому же правилу применяется и налоговый вычет при продаже садового дома, дачи, земельного участка и долей в них.
2. Уменьшение дохода от продажи на понесенные налогоплательщиком расходы на приобретение проданного объекта жилой недвижимости. Расходы должны иметь документальное подтверждение, ограничений по сумме нет. Если расходы превышают доход от продажи или равны ему, налоговая база будет нулевой и налог платить не придется.
Можно ли получить налоговый вычет за квартиру на Госуслугах?
Нет, такой сервис на государственном портале не предусмотрен. Заявления от граждан вместе с пакетом документов принимаются только в отделениях ФНС при личном визите.
Сколько раз можно получить налоговый вычет?
Закон не ограничивает граждан в этом праве. Если совершена следующая покупка недвижимости, если вновь деньги потрачены на образование или лечение, гражданин снова может обращаться в ФНС.
Как рассчитать налоговый вычет на квартиру самому?
При стандартной покупке это 13% от цены объекта, но не более 260 000 рублей. Например, если вам положено 200 000, а в 2-НДФЛ отражена сумма уплаченных за год налогов на 120 000, остальные 80 000 можно получить в следующем году.
Когда нужно подавать заявление на налоговый вычет?
По итогу прошедшего года. В целом, у гражданин есть 3 года после года, когда был зафиксирован повод для получения вычета. При больших суммах вычета можно обращаться не на следующий год, а на второй или третий, чтобы получить всю сумму разом.
Почему нельзя оформить вычет через Госуслуги?
ФНС принимает заявления от граждан только лично, дистанционно заявления не принимаются. Через личный кабинет Налоговой службы заявления тоже не подаются.
Налогоплательщикам, которые хотели бы получить возврат по налогам при покупке жилья, будет полезно запомнить:
- Возврат по налогам по ипотечному вычету можно получать только по мере выплаты кредита банку. То есть возмещение средств в этом случае будет производиться частями и растянется на несколько лет.
- Если гражданин решил вернуть налоги в текущем году, он может подать заявление на первый год и декларации за три предыдущих года. Вычет сделают за три года, а если выявится остаток, то его перенесут на последующий налоговый период. Второй вариант – гражданин имеет право подать декларацию за текущий год, перенеся неиспользованную часть на последующие годы.
- Если сделка купли-продажи заключена между близкими родственниками, то налог возвращен не будет. Близкими родственниками являются родители и дети, бабушки (дедушки) и внуки, братья и сестры.
- Участники долевого строительства должны понимать, что получить возмещение НДФЛ можно только за три года. Если стройка растягивается на длительное время, то получить вычет в полном объеме не получится.
Знание этих нюансов поможет избежать ошибок при оформлении документов для получения возврата средств.
Правила заполнения декларации
Оформить налоговую декларацию для вычета за квартиру или дом сможет каждый. Можно сделать это вручную или при помощи специальных программ. Лучше всего пользоваться вторым приемом. Он позволит избежать большей части проблем, связанных с заполнением формы. Самой лучшей признана программа «Налогоплательщик ЮЛ».
Декларация 3-НДФЛ на имущественный вычет за 3 года оформляется тремя отдельными документами.
Форма документа должна соответствовать бланкам, используемым в году, в котором человек обращается за «компенсацией». Как правило, оная меняется из года в год. За этим необходимо тщательно следить.
В подготавливаемой справке необходимо указать:
- все понесенные расходы;
- налогооблагаемую прибыль;
- данные из подготовленных заранее документов.
Как правило, если человек пользуется программой для формирования налоговых деклараций, ему просто потребуется заполнить поля на бланке «Д1», затем выбрать тип вычета и снова заполнить появившуюся форму. Готовая декларация будет сформирована автоматически.
Важно: если с подготовкой формы 3-НДФЛ возникли проблемы, можно обратиться за помощью к посредникам. Частные компании нередко помогают оформлять вычеты, но за дополнительную плату.
Кто может рассчитывать на льготу?
Перед тем как оформить налоговый вычет, следует определиться, кто именно на него может рассчитывать. Он предоставляется исключительно лицам, которые имеют официальные доходы, поэтому за них регулярно вносятся средства в бюджет в виде НДФЛ. Поэтому право на налоговый вычет имеется у граждан:
- официально работающих в разных компаниях, поэтому у них налоговым агентом по НДФЛ выступает руководитель предприятия;
- занимающихся предпринимательской деятельностью, но при этом не допускается использование упрощенных режимов, так как по ним не требуется уплачивать НДФЛ;
- работающих пенсионеров;
- обладающих иными доходами, которые официально регистрируются в ФНС, поэтому сами граждане рассчитывают и уплачивают НДФЛ, а также сдают ежегодно в инспекцию декларацию 3-НДФЛ.
Поэтому предварительно важно убедиться в возможности оформления этой льготы. Предоставление налогового вычета значительно снижает размер налога при продаже объекта или позволяет получить крупную сумму средств при покупке жилья.