Можно ли строить дом на землях для садоводства в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли строить дом на землях для садоводства в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Информация о том, сколько отступать от забора, от улиц, от соседних участков и возведенных построек при строительстве дома содержится в градостроительных и нормах и правилах (СНИПах, СанПинах), а также закреплены законом о противопожарной безопасности.
Эти нормы разрабатывались еще в прошлом веке для безопасности граждан, тогда, когда еще не существовало частной собственности. С течением времени, с учетом застройки и освоения территорий, нормы и правила видоизменялись наряду с другим земельным законодательством.
Существуют своды правил, которые регулируют возведение построек в черте города (СП 30-102-99). Есть правила, которые предусматривают застройку и планировку дачных участков (СП 53.13330.2019).
Наряду с этими сводами приняты Санитарные Правила, где указаны допустимые минимальные расстояния от газопроводов, ферм, очистных сооружений до отдельных зданий (СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03), а также требования к противопожарным отступам (123-ФЗ от 22.07.2008 г., с изменениями от 30.04.2021 № 117-ФЗ, СП 4.13130.2013)
Рассмотрим какие правила и нормы по минимальным отступам от границ участка действуют при строительстве дома на дачных, садовых участках в СНТ.

Когда и для чего придумали нормы отступа от границ земельного участка

Вам есть что скрывать за высоким забором?

Юрий Попов: «Нужны штрафы и санкции. Если это будет прописано в Кодексе об административных правонарушениях, то данная норма заработает, и дачникам придется приводить высоту заборов на своих участках в соответствие с установленными нормативами. Все знают, что у нас страна заборов — такова ментальность. Действительно, на участках в 6 соток заборы бывают по 2—3 метра высотой, и соседние участки остаются в тени — солнце не попадает, там ничего не растёт, а растёт количество соответствующих исков в суды. Что касается таких дел, то они идут где-то после тяжб, касающихся смежных границ, — это большое количество прецедентов…

… я бы пошел дальше и ввёл более радикальные ограничения — не сплошные, а просматриваемые заборы, и не выше 1,5 метров, то есть чуть ниже среднего роста взрослого человека. Что там скрывать — непонятно. Если на своих 6 сотках в Подмосковье не хочешь видеть соседа, то переезжай в соседние области и бери хоть гектар, там в округе никого не увидишь даже без забора».

Чуть позже Юрий Попов добавил, что проблему с соблюдением садоводческими некоммерческими товариществами нормативных актов решить просто — нужно перевести всех из СНТ в ИЖС. Тогда все индивидуальные участки окажутся жестко к градостроительным нормам. Останется только без послаблений контролировать их соблюдение и наказывать нарушителей. Обязательно нужно дополнить СНиПы нормативами об устройство заборов, издать другие НПА по данным сооружением. Кроме использования административного ресурса нужно также как можно больше предоставлять населению полезной информации об устройстве ограждений.

Кадастровые инженеры «Недкадастр» уточняют границы земельного участка, проводят геологические и геодезические изыскания при планировании строительства, сформируют ГПЗУ. Помогают в устранении разногласий между соседями из-за нарушения СНиП в досудебном и судебном порядке. Выявят обременения на участке в том числе принадлежность к охранным зонам и помогут согласовать проект.

Что представляет собой данная категория земель?

Это земельные массивы из категории земель сельскохозяйственного назначения, оформленные юридическим лицом – садовым некоммерческим товариществом (СНТ) в аренду у администрации, или – в собственность. Используются на основании совместного долевого владения.

В эту категорию входят так же земли, использующиеся компаниями и индивидуальными предпринимателями для ведения сельскохозяйственных работ, связанных с садоводством.

Их правообладателями могут быть:

• собственники;
• арендаторы;
• владельцы паёв.

Такими землями могут быть только земли сельскохозяйственного назначения, допускающие использования под садоводство, с соответствующими характеристиками:

• наделённые высоким качеством плодородия;
• расположенные в экологически благополучном месте;
• расположенные в массиве с благоприятным для садоводства ландшафтом.

Важно! К таким землям относятся также дороги и иные места совместного пользования дачников.

Регулируется Федеральным законом от 15.04.98 г. № 66-ФЗ, а также – законами о некоммерческих обществах: от 12.01.96 г. № 7-ФЗ, и № 99-ФЗ от 04.05.2011 г.

Как признать дом на землях СНТ жилым

Признать садовый дом как жилой можно двумя способами:

1. Через местную администрацию;
2. Через суд.

В первом случае нужно подготовить четыре документа:

• — Заявление о признании дома в качестве жилого. В нем перечислить кадастровый номер дома, кадастровый номер участка, адрес или электронную почту заявителя. Здесь же нужно выбрать, каким способом получить решение по вопросу;
• — Официальное заключение технического состояния строения;
• — Выписка из ЕГРН. Требуется, если дом находится в ведении Росреестра;
• — Согласие третьих лиц. Тех людей или организаций, кто имеет залоговое право на этот дом. Тех людей, кто имеет право на долю дома;

Заявление отправляется в орган местного самоуправления. Можно подать в администрацию напрямую либо через МФЦ. На рассмотрение дается 45 дней, после чего выдается разрешение или отказ.

Если администрация отказывается признать дачу жилой, можно идти в суд. Для этой цели оформляется административное исковое заявление.

Какие расстояния между объектами на участке следует соблюдать

Основные требования, предъявляемые к дачному участку:

• площадь участка должна быть не менее 6 соток;
• участок должен быть отгорожен от соседнего ограждением;
• жилой дом может быть любой планировки с высотой потолка не ниже 2,2м, с погребом или подвалом;
• дождевой слив должен выходить на свой участок, а не на соседний;
• площадки с твердым покрытием (террасы, дорожки) должны составлять не более 30% от общей площади участка.

Расстояния, которые необходимо учитывать при размещении объектов на участке, определены Сводом правил 53.13330.2011 для земельного участка 6 соток:

• От жилого дома до бани, душевой – не менее 8м, до уборной – 12м;
• До соседнего участка от жилого дома – 3м, от курятника или другой постройки для мелких животных – 4м, от сарая, теплицы или иной постройки – не менее 1м, от высоких деревьев (груша, яблоня) – 4м, средних (вишня, слива) – 2м, для низких (кустарников) – 1м;
• От компостной ямы или уборной до колодца – 8м;
• От жилого дома до улицы – 5м, до проезда – 3м;
• Расстояние до лесного массива – не менее 15м.

Что изменилось в дачном законодательстве в 2022 году

Помимо уже существующих норм и правил, в дачное законодательство в 2022 году внесены изменения и новшества:

• Продлён срок «дачной амнистии» до 01.03.2031г. Поясним, что это упрощённая процедура оформления дачного участка или дома в собственность. Эта процедура необходима, чтобы в дальнейшем не возникло проблем при продаже или сдачи в аренду дачи, а также при оформлении наследства.

• Предоставлена возможность собственнику дачи самостоятельно и напрямую обратиться в энергоснабжающую организацию для подключения участка к электросетям (до 15 кВ), хотя ранее это делалось только через СНТ.

• Сформирован новый реестр сельхозземель, который содержит данные о плодородии земель и их состоянии. Собственники участков, входящих в этот реестр могут получать такую информацию в виде паспорта на участок.

• «Временные» участки снимаются с кадастрового учёта и собственникам необходимо проходить процедуру их оформления с самого начала. Дачному участку присваивался временный статус, когда процедура оформления не была окончена, то есть кадастровый номер присвоен, но недооформлен. На публичной кадастровой карте можно уточнить статус своего участка.

• Все крупные постройки на садовом участке (жилой дом, летний домик и пр.) подлежат госрегистрации с внесением в Росреестр. На нем разрешено строительство капитального жилого дома. На огородном же участке возводить большие постройки запрещено.

• С 2022 года понятие «дачники» не существует, всех владельцев земельных наделов поделили на огородников и садоводов, которые могут объединяться только в товарищества, так как другие хозяйственные формы ликвидированы (кооперативы, партнёрства и др.). Причем в одном населённом пункте, в пределах одной местности, может быть по одному товариществу для каждой категории.

Важные отличия от СП 2011 года

Показатель	Новый СП 53.13330.2019	Старый СП 53.13330.2011
Ограждение по территории СНТ	Высота 1,5 -2 метра	—
Ширина полосы подъездной дороги	2,75 метра	—
Площадь земель общего назначения	От 20 до 25% территории	—
Минимальная площадь участка	0,04 га	0,06 га
Наличие эвакуационных путей из жилых домов и объектов общего пользования	+	—
Расстояние до компостной ямы, уборной, септика	не менее 2 метров до границы соседнего участка или до ограждения со стороны улицы	—
Расстояние от границы соседнего участка до стволов высокорослых деревьев	3 метра	4 метра
Площадь под застройки	Не более 30% от площади участка, с учетом пространств с твердым покрытием не более 50%	0,06-0,12 га

В новом своде появилось разделение на обязательные и дополнительные объекты на участках общего назначения. В обязательный перечень вошли: площадка для отходов (не менее 10 квадратных метров), сооружения для хранения средств пожаротушения, сторожка с помещением правления. Появились положения о наличии средств обеспечения прав лиц с ограниченными возможностями (пандусы, двери, уклоны).

Нюансы постройки дома на земле для садоводства в СНТ

Как мы уже убедились, садовые дома для того, чтобы они были признаны жилыми, должны быть построены с соблюдением определенных требований как обязательных для всей страны, так и прописанных в уставе собственников СНТ.

Для получения жилого статуса здание должно соответствовать ряду условий:

1. При строительстве дома необходимо строго выполнять правила, принятые на общем собрании собственников товарищества;
2. Расстояние от дома до межи (границы, забора, ограждения) должно быть не менее 3-х метров;
3. Соблюдение этажности строительства (не более 3-х уровней, включая цоколь или мансарду);
4. Дом может занимать только 25% всей площади земли, так как участки выдаются для огородничества, выращивания ягод, растений и деревьев;
5. Должны быть учтены нормы пожарной безопасности (расстояние между строениями, деревьями);
6. Дом должен быть подключен к электричеству и иметь систему отопления;
7. В постройке должна быть своя, выделенная комната для кухни.

Самовольно построенная недвижимость

Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?

Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).

Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.

Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.

В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.

Предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

В своё время, до введения нового земельного законодательства, дачные участки выделялись на правах постоянного (бессрочного) пользования. Принятие нового законодательства позволило оставить земельные участки этого типа для пользования гражданам, но ограничило их в имущественных правах.

То есть пользоваться дачным участком возможно до конца своей жизни, но факт наследования участком может быть поставлен под сомнение, так как собственность этого типа – коллективная.

Чтобы вопрос с имущественным правом решался по справедливости, государство объявило так называемую «дачную амнистию», на основании которой осуществлялась бесплатная приватизация дачных земель по упрощённой схеме. Соответственно все заинтересованные в праве собственности на участок, дачники, воспользовались предоставленным преимуществом.

В настоящее время этот механизм ещё работает, но в некоторых ситуациях право на участок приходится отстаивать в суде. Как правило, это случаи когда после смерти землевладельца, который отказался приватизировать участок, дети не могут вступить в права наследования, а также подобные случаи.

Иск о признании права собственности на земли в товариществе нужно подавать в районный суд по месту расположения вашего участка мировому судье. К нему приложите все имеющиеся документы, которые подтверждают право собственности если не на земельный участок – то на возведённое на участке строение или на другие виды работ, которые выражаются в конкретной денежной сумме.

При отсутствии таких документов воспользуйтесь свидетельскими показаниями, которые могут дать ваши соседи.

В исковом заявлении вам нужно указать конкретную сумму иска, которая соответствует затраченным на участок средствам.

На основании этих документов вы можете установить право пользования участком, который нужно переоформить в собственность.

Образец иска скачайте здесь.

Выкуп земельного участка

В некоторых случаях, на основании локальных нормативных документов товарищества, вам не будет дано разрешения на выдел земельного участка безвозмездно. Соответственно, участок можно переоформить только за плату. Сумма выплат при выкупе земли, если вы состоите в товариществе, не должна превышать кадастровой стоимости земли.

Разрешение на выкуп вы можете получить у председателя товарищества, а после оплаты полной суммы или составления договора о рассрочке, которую может предоставить товарищество, вы имеете право на выдел земли и её переоформление.

Если земли СНТ находятся в аренде у муниципалитета, он должен предоставить разрешение на выкуп участка.

Если земли изымаются государством или муниципалитетом путём выкупа – членам СНТ выплачивается рыночная стоимость земель и всех строений, находящихся на участке.

Разрешенная высота забора – как урегулировать споры с соседями

Если спор из-за высоты или материала забора все таки возник, для его разрешения необходимо:

1. Попробовать урегулировать спор мирным путем, придти к обоюдному соглашению и общими силами решить проблему, ведь как ни крути — с соседями так или иначе еще придется общаться.
2. Когда полюбовно разрешить вопрос не получается и соседи не идут на контакт , тогда приступаем к следующему шагу — ищем внутренние документы, обращаемся к председателю СНТ, или в местную администрацию для урегулирования спора. Обращение может быть как устным так и письменным. Просим содействия у местных органов власти.
3. Если обращения в местные власти не дали результатов – остается суд. Однако, прежде чем обращаться в судебные органы следует тщательно подготовиться, собрать доказательную базу, чтобы приведенные доводы для вынесения решения были на вашей стороне, ведь большая часть положений свода правил носят рекомендательный характер, а в Уставе СНТ может быть не прописано четких правил по высоте заборов между соседями.

Возможные варианты действий

А ведь в этой ситуации есть выход — передать линии и трансформаторы на баланс районным электрическим сетям. А всем садоводам — перейти на прямые договоры с энергосбытом.

В чем подвох скажете вы? Во-первых, при переходе на прямые договоры ответственность за качество электроэнергии несет та организация, которая принимает деньги за энергию. Если договор заключен напрямую с энергосбытом, то ответственность за качество несет энергосбыт. Понятно, что энергосбыт это еще та контора — судиться с ней все равно, что просить снега зимой.

Однако юридически — факт остается фактом: при прямых договорах ответственность за то, чтобы у потребителя было 220 вольт в розетке несет энергосбыт. А если прямого договора нет, то ответственность будет нести та организация, которая принимает деньги за энергию. В нашем случае — это СНТ. Вот по суду или по предписанию Роспотребнадзора СНТ и будет обязано обеспечить 220 вольт у каждого садовода.

Во-вторых, переход на прямые договоры снимает головную боль у председателей СНТ: им не нужно будет внедрять за свой счет электрические счетчики. Дело в том, что согласно Постановления Правительства №950 от 29.06.2020 г. ответственность по установке, обслуживанию и ремонту счётчиков электроэнергии в частных домах закрепляется за сетевыми организациями, то есть за РЭСами.

А начиная с 1 января 2022 года для учета электроэнергии должны быть использованы исключительно интеллектуальные счетчики. В садоводстве счетчики и будут устанавливаться по положениям частных домов.

В-третьих, 09.10.2021 г. было подписано Постановление №1711, которым был упрощен порядок электрификации земельных участков в СНТ. До введения данных изменений порядок присоединения к электрическим сетям определялся в соответствии с пунктом 8 (5) Постановления Правительства №861 от 27.12.2004 г. Данный порядок предусматривал, что и общее имущество СНТ, и индивидуальные земельные участки к сети могли быть присоединены исключительно только по заявке от имени СНТ.

Кроме того, данный документ указывал, что СНТ не вправе отказаться от подачи в сетевую организацию заявки на технологическое присоединение или препятствовать сетевой организации присоединить к сети индивидуальные установки граждан и требовать за это плату. Далее для простоты будем называть сетевую организацию РЭС, а сети СНТ — садоводческие линии. Само подключение участка производится либо непосредственно к линиям РЭС, либо опосредованно к сетям РЭС через садоводческие линии.

Именно эту ситуацию мы и видим в вопросе, пришедшем в редакцию. То есть в РЭС были поданы документы, правда мы не знаем какие именно. Вполне возможно, что там была заявка именно на присоединение к сетям РЭС и переход на прямые договоры с энергосбытом. Но РЭС пошел по пути наименьшего сопротивления и «включил дурачка». Они прекрасно понимали, что речь шла о том, чтобы протянуть дополнительные отдельные сети.

И думается именно об этом шла речь в письме председателя СНТ. Но чтобы этого не делать, РЭСовцы «выполнили подключение» опосредованно через сторонние садоводческие сети. А так как собственник сетей — СНТ — согласно правил, не имеет права препятствовать перетеканию ресурса через сети, то и получилось то, что получилось.

Но тут мы видим, что требовалась заявка от председателя СНТ. А в обновленном пункте 8(5) подключение участков граждан теперь будет производиться исключительно по личной заявке собственника участка в садоводстве. И товариществу запрещается препятствовать РЭСу в подключении. Плата за подключение к сетям для садовода будет составлять 550 рублей.

Как видим, теперь любой садовод будет подавать заявки помимо СНТ, будет приезжать РЭС и подключать так, как это было описано в пришедшем в редакцию вопросе. И ничего в этой ситуации не сделать.

А вот теперь главный вопрос: если все перейдут на прямые договоры, то кто должен оплачивать потери в сетях от трансформатора до участков? Тут есть два варианта.

Первый вариант такой: если все садоводы перейдут на прямые договоры, то они будут оплачивать только индивидуально потребленную энергию в энергосбыт. И заставить их платить за потери будет невозможно. Единственный вариант — обращаться в суд и по решению суда требовать эту плату. Иных законных способов нет. Но скорее всего и суд не усмотрит в данном случае оснований для взыскания платы за потери с садоводов с прямыми договорами.

И придется СНТ за свой счет покрывать все потери: и в трансформаторе, и в линиях. А покрытие будет, как вариант, за счет членских взносов.

Однако этот вариант не снимает с СНТ головной боли об обеспечении садоводов качественной энергией. И вот здесь — вообще смешная (вообще-то нет) история. Обязанность обеспечить 220 вольт в розетке у садовода при прямом договоре лежит на энергосбыте. Поэтому такой садовод должен обратиться с жалобой на низкое напряжение в энергосбыт.

Даже если такой садовод обратится с претензией в СНТ, то юридически СНТ не продает садоводу энергию. И не является стороной правоотношений по договору электроснабжения. Поэтому председатель может смело отправлять такого садовода по известному адресу энергосбыта.

Что сделает энергосбыт? Он направит данную жалобу на проверку в РЭС. Что сделает РЭС? Он приедет и проверит напряжение, так как РЭС не может не отреагировать. Проверив напряжение, и зафиксировав низкую её величину, РЭС составит отписку в энергосбыт. А энергосбыт даст отписку садоводу. И будет это — своеобразный круговорот отписок.

Потому что юридически РЭС не имеет права заниматься за свой счет производством работ в «чужих» сетях, принадлежащих садоводству. И в этой ситуации и энергосбыт, и РЭС будут разными способами «давить» на СНТ, чтобы товарищество отремонтировало свои сети за свой счет. Либо это сделает РЭС, но выставит кругленькую сумму товариществу в счет оплаты. В данном случае не исключаются все возможные варианты событий: от тихой войны, до открытых судебных баталий между СНТ и энергосбытом с РЭСом.

Как видим, первый вариант ничего не решает.

Решает все второй вариант: вариант перехода на прямые договоры с полной передачей всех сетей садоводства на баланс РЭСа. Это — самый оптимальный вариант. В этом случае у СНТ останется только то электрооборудование, которое входит в общее имущество СНТ. Граница балансовой принадлежности будет проходить по счетчикам, например, на скважинных насосах, системы уличного освещения, административного здания и сторожевой будки со шлагбаумом.

Да, в этом случае вместо одного счетчика будет несколько. Однако снять показания с трех-пяти счетчиков один раз месяц и передать в энергосбыт — это проще, чем ломать голову, где взять деньги на оплату потерь в трансформаторе и в сетях.

Более того, и сам трансформатор, и все сети уйдут на баланс и на обслуживание в РЭС. РЭС также оборудует каждый садовый участок интеллектуальным счетчиком. Кстати, для РЭСа садовые сети — дополнительные условные единицы, на которые должно быть выделено дополнительное финансирование.

А при возникновении проблем к напряжением — все вопросы тоже или к РЭСу, или к энергосбыту. Как видим, второй вариант — наиболее подходящий для СНТ.

Единственный и жирный минус — РЭС не захотят брать на свой баланс сети садоводства. Потому что они всё это понимают, и их полностью устраивает сложившаяся ситуация с сетями СНТ. А ведь если взять сети на свой баланс, то их нужно будет, как минимум, восстановить до приемлемого состояния. А кому это надо? Поэтому РЭС будет изо всех сил пытаться оттянуть передачу сетей от СНТ на свой баланс.

Но и тут есть варианты. Один из вариантов — признать сети СНТ бесхозяйными. И дальше по этому варианту поставить их на баланс РЭСу. Но это возможно только в том случае, если садоводческие сети не узаконены (такое иногда еще встречается). Во всех остальных случаях необходима консультация с грамотным юристом, специализирующимся на таких делах.

Проект межевания СНТ: Что это?

Проект межевания территории земельного участка — это один из видов кадастровых документов, изготавливаемый для земель общего пользования, которые впоследствии развиваются на отдельные, внутренние наделы.

Земельные участки общего пользования принадлежат группе частных лиц, эксплуатирующих наделы согласно их назначению и установленным нормам. Процедура по установлению границ земельных участков на территории садоводческого некоммерческого товарищества позволяет определить площади отдельных землевладений, закрепленных за каждым собственником. Проект межевания территории СНТ разрабатывается для координирования эксплуатации и застройки наделов сообщества.

Как оформить границы СНТ

На основании закона о дачной амнистии постановка садового земельного надела на кадастровый учет и регистрация прав собственности в Росреестре осуществляются по упрощенной схеме. Чтобы воспользоваться льготной услугой, ЗУ должен соответствовать таким параметрам:

• Владелец не использует владения для получения прибыли;
• ЗУ относится к землям общего пользования и является частью СНТ;
• Собственнику была выделена территория в пользование до 2001 года;
• ЗУ не относится к землям под ИЖС;
• Надел не относится к муниципальной собственности и его оборот не ограничен;
• Объект не стоит на кадастровом учете и в Едином реестре нет сведений о нем.

Похожие записи:

• Как узнать реквизиты своей ИФНС, ПФР, ФСС
• Льготы вдове Чернобыльца в 2022 году по ЖКУ
• Штрафы за нарушение ПДД выросли с 1 января 2022 в Беларуси