ЧТО ПОНИМАЕТСЯ ПОД ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ЖИЛИЩНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЧТО ПОНИМАЕТСЯ ПОД ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ЖИЛИЩНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Однако в пункте 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса (а также в других статьях Градостроительного кодекса, в которых дается определение индивидуального жилого дома и индивидуального жилищного строительства) не указано, что в три этажа индивидуального жилого дома включаются только надземные этажи.

На ИЖС распространён закон о долевом строительстве

Закон о долевом строительстве теперь охватывает и малоэтажные дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока весь посёлок не будет построен, а владельцы не зарегистрируют право собственности.

Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:

• Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
• Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.

Согласно новой ст. 141.2 ГК РФ земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом.

В то же время в законодательстве есть и иные определения земельного участка, очень сходные с приведенным, но содержащие и отличия (нюансы). Так, в силу п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

С точки зрения налогообложения здесь важна именно отсылка к наличию права собственности на земельный участок как ключевое условие для признания его экономическим субъектом в качестве конкретной недвижимой вещи и – в итоге – объекта налогообложения.

А вот п. 3.8.1 ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 определено, что земельный участок – это часть земной поверхности, за исключением океанов, обычно ограниченная естественными или государственными границами или пределами частной собственности. Здесь тоже говорится о праве собственности (почему-то только частной), а также о естественных и государственных ограничениях.

О праве собственности на объекты недвижимости

Федеральным законом № 430-ФЗ в ГК РФ введена также новая гл. 17.1 ГК РФ, посвященная определению права собственности и других вещных прав на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места.

При этом с точки зрения налогообложения обращают на себя внимание положения новой ст. 287.2 ГК РФ, согласно которым при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.

Помещения, машино-места могут быть образованы и при разделе здания, сооружения, принадлежащих нескольким лицам на праве общей долевой собственности (ст. 252 ГК РФ), в счет долей всех сособственников таких здания, сооружения в праве собственности на такие здание, сооружение.

Собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование.

Важно, что право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное (новая ст. 287.1 ГК РФ).

Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное.

В новой гл. 17.1 ГК РФ также уделено внимание таким сложным моментам, как пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком или прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение (новые ст. 287.3 и 287.7 ГК РФ соответственно, при этом утратит силу ст. 293 ГК РФ).

Определены также особенности права собственности на помещение, машино-место, общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, права таких собственников на земельный участок под зданием или сооружением (новые ст. 287.4, 287.5 и 287.6 ГК РФ соответственно).

В частности, определено, что собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении.

Если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество).

К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.

Для начала разберемся какие этажи могут быть в жилом доме и как они подразделяются:

• Мансардный этаж (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.
• Надземный этаж – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.
• Подвальный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.
• Цокольный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
• Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

4. Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пункте 1 части 3 настоящей статьи, запрашиваются органами, указанными в абзаце первом части 1 настоящей статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, в срок не позднее трех рабочих дней со дня получения уведомления о планируемом строительстве, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно. По межведомственным запросам органов, указанных в абзаце первом части 1 настоящей статьи, документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пункте 1 части 3 настоящей статьи, предоставляются государственными органами, органами местного самоуправления и подведомственными государственным органам или органам местного самоуправления организациями, в распоряжении которых находятся указанные документы, в срок не позднее трех рабочих дней со дня получения соответствующего межведомственного запроса.

ВЫДАЧА РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД ОБЪЕКТА ИЖС НЕ ТРЕБУЕТСЯ

Итак, последними изменениями в Градостроительный кодекс РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если для строительства или реконструкции такого объекта не требуется выдача разрешения на строительство. Однако это не означает отмену всякого согласования ввода в эксплуатацию объектов ИЖС, а, наоборот, вносит следующие изменения, которые предусматривают дополнительные согласования:

Во-первых, ФЗ N 340 предусматривает, что к объектам индивидуального жилищного строительства теперь относятся в том числе садовые и дачные дома (далее — объекты ИЖС). А это означает, что если до принятия ФЗ N 340 (прежняя редакция Градостроительного кодекса РФ) строительство садовых и дачных домов на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства, вообще исключало всякое согласование с органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство (федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления), то начиная с 3 августа 2018 г. такое строительство должно пройти так называемую уведомительную процедуру ввода объекта в эксплуатацию. Следовательно, теперь все вновь строящиеся садовые и дачные дома должны соответствовать всем законодательно установленным параметрам строительства, в том числе и допустимости их размещения на земельном участке.

Во-вторых, из анализа рассматриваемых изменений следует, что разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию рассматриваемым Законом отменяется, но при этом вводится иная форма согласования — получение уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, ФЗ N 340 расширил субъектный состав лиц, которым теперь необходимо проходить процедуру ввода объекта ИЖС в эксплуатацию, и саму процедуру ввода объекта в эксплуатацию заменил с разрешительной на «уведомительную», по сути нисколько ее не упростив, а даже наоборот. Предусмотренный законом уведомительный порядок ввода объектов ИЖС в эксплуатацию не является уведомительным хотя бы потому, что в ответ на подачу уведомления об окончании строительства объекта ИЖС застройщик соответствующего участка должен непременно получить уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а не просто подать уведомление об окончании строительства, как при простом уведомительном порядке.

РАССМОТРЕНИЕ УВЕДОМЛЕНИЯ

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства производят следующие действия.

Во-первых, проводят проверку соответствия указанных в уведомлении об окончании строительства параметров построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции, установленным:

• правилами землепользования и застройки;
• документацией по планировке территории;
• обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным ГрК РФ, другими федеральными законами.

В случае если предельные параметры объектов капитального строительства изменены после дня поступления уведомления о планируемом строительстве и уведомление об окончании строительства подтверждает соответствие параметров построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства предельным параметрам и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган также проводит соответствующую проверку указанных в уведомлении об окончании строительства параметров объекта ИЖС вышеуказанным предельным параметрам разрешенного строительства.

В случае если уведомление об окончании строительства подтверждает соответствие параметров построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства предельным параметрам и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, действующим на дату поступления уведомления об окончании строительства, органом осуществляется проверка соответствия параметров построенных или реконструированных объектов указанным предельным параметрам и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, действующим на дату поступления уведомления об окончании строительства.

Во-вторых, проверяет путем осмотра возведенного или реконструированного объекта соответствие его внешнего облика описанию внешнего вида ИЖС, который является приложением к уведомлению о планируемом строительстве при условии, что застройщику не направлялось уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке по основанию:

• от органа в области ОКН поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта ИЖС предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения;
• или от органа в области ОКН поступило уведомление о несоответствии типовому архитектурному решению, указанному в уведомлении о планируемом строительстве, в случае строительства или реконструкции объекта ИЖС в границах исторического поселения федерального или регионального значения.

В-третьих, проверяет соответствие вида разрешенного использования объекта индивидуального жилищного строительства виду разрешенного использования, указанному в уведомлении о планируемом строительстве.

В-четвертых, проверяет допустимость размещения объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ на дату поступления уведомления об окончании строительства, за исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в отношении планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, и такой объект капитального строительства не введен в эксплуатацию.

В-пятых, направляет застройщику уведомление:

• о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности;
• несоответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности с указанием всех оснований для направления такого уведомления.

Индивидуальный жилой дом отличается тем, что он, во-первых жилой, а во-вторых, индивидуальный, то есть предназначенный для одной семьи.

1. В соответствии с Жилищным кодексом жилым домом признается здание, состоящее из жилых и вспомогательных помещений, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Основное отличие жилого дома от других зданий состоит в том, что в нем постоянно или временно проживают люди. При этом в доме протекают в совокупности такие процессы жизнедеятельности как сон, отдых, прием пищи, приготовление пищи, личная гигиена и туалет, хранение продуктов и вещей, уход за вещами, эксплуатация инженерных систем дома, работа / хобби.

2. Под семьей в юридическом смысле обычно понимают объединение лиц, которые связаны взаимными правами и обязанностями, возникающими из брака, родства, усыновления или приема в семью. Это одно из общих доктринальных определений семьи (законодательно понятие семьи не закреплено), при этом не единственное и дает довольно большой простор для расширения круга лиц, которые могут подпадать под понятие «одна семья».

Блокированный жилой дом определение градостроительный кодекс

Чаще всего трудности при возведении построек поджидают не покупателей — будущих собственников, а строителей на стадии сбора и согласования документов. Если жильцы, купив престижную недвижимость, станут добиваться каким-то образом смены статуса своего дома, то им придется столкнуться с серьезными препятствиями.

Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено. Однако данное определение предусмотрено пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2021 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее — Постановление № 47). Так, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме.

ЖИЛОЙ ДОМ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ ОТНОСИТСЯ К МНОГОКВАРТИРНОМУ ЖИЛОМУ ДОМУ

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Необходимо отметить, что одним из существенных признаков жилых домов блокированной застройки является наличие выхода для каждого из блоков на территорию общего пользования.

Жилые дома из бруса блокированной застройки относятся к многоквартирным домам несмотря на то, что принципиальным отличием жилых блоков в домах блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также в ряде случаев отсутствие помещений общего пользования многоквартирного дома.

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Цель выполнения расчетных работ в рассматриваемом случае может быть самая разная. На данный момент процесс данный выполняется чаще всего в следующих случаях:

• выполняется проектировка будущего жилья;
• требуется осуществить постройку и необходимо рассчитать количество необходимого в таком случае материала;
• проведение отделочных работ внутри помещений — обычно расход материалов рассчитывается исходя из квадратных метров;
• для оформления домовладения в органах Юстиции;
• если необходимо сдать жилье в аренду;
• ремонтные работы как внутри помещения, так и вне его пределов;
• оформление договора купли-продажи жилья;
• подготовка специального технического плана бюро технических экспертиз.

Особенно внимательным следует быть именно при подготовке документов для оформления в БТИ.

Так как неверная планировка, ошибки в плане могут создать определенные проблемы уже после оформления дома в собственность.

Небольшая погрешность при осуществлении расчетов все же допускается. Но в случае превышения данных пределов могут возникнуть определенные проблемы.

Обычно для вычисления площади жилого помещения используется местное законодательство. Но далеко не во всех регионах подобные нормативные документы, которые определяют этот вопрос, имеются.

Если соответствующие НПД попросту отсутствуют, то необходимо будет воспользоваться СПиП 2.08.01-89.

Данный документ включает в себя не только требования по поводу строящихся жилых зданий, но также ряд иных вопросов. В том числе порядок вычисления площади жилого помещения.

Что это такое титульное страхование недвижимости смотрите в статье: титульное страхование недвижимости. Кому выдается квартира при рождении третьего ребенка, читайте здесь.

Чаще всего расхождения между проектной и реальной площадями квартир встречаются в домах, созданных по индивидуальному проекту. Так, в монолитном доме «погрешность» может достигать 10 кв. метров. В типовых сериях новостроек разница между фактической и реальной площадью не так велика – до 1 кв. метра. Вообще, в соответствии с п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ, допустимые расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик вправе потребовать в суде расторгнуть ДДУ, сославшись на существенные изменения проектной документации. Никакими другими нормативными актами изменения площади квартир не регулируются.

В большинстве случаев необходимость произвести перерасчет стоимости объекта недвижимости при обнаружении «лишних» или «недостающих» квадратных метров прописывается в договорах долевого участия. Иногда, чтобы избежать дополнительной бумажной волокиты из-за очень незначительных расхождений в метраже, застройщики предусматривают пункт о пересмотре цены только при существенных отклонениях в площади — более 0,5 кв. метра.

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Приемка квартиры в новостройке без отделки

В любом жилом доме всю его площадь возможно разделить на две основные базовые категории:

• зона, используемая хозяевами для постоянного проживания на этой территории;
• зона, которая представляет собой полную площадь самого жилья.

Под жилой зоной подразумевается только лишь та площадь, которая представляет собой пространство, предназначенное для проживания всех жителей дома.

Под общей же зоной подразумевается вся площадь дома. Это не только жилые комнаты, но также всевозможные подсобные помещения, неотапливаемые подсобки.

Именно поэтому следует учитывать, что по общему правилу общая площадь дома всегда меньше, чем жилая.

В особых исключительных случаях бывает, что жилая площадь равна общей. Но подобные технические решения в строительстве применяются достаточно редко.

Видео: самостоятельный расчёт опорной площади фундамента. Легко и просто Именно поэтому в случае, если расчет площади осуществляется для БТИ, у такового могут возникнуть определенные вопросы по этому поводу.

Существует ряд тонкостей при определении различных типов площадей дома. Со всеми таковыми нужно разобраться предварительно.

Необходимость наличия техплана квартиры многоквартирного жилого дома предусмотрена законодательством. Это обязательный документ, который необходимо иметь для постановки на кадастровый учет. Также он необходим: — для установления размера налога на недвижимость, так как базой его начисления является инвентаризационная стоимость квартиры, указанная в техпаспорте; — для начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги и оформления субсидий по ним, так как их размер напрямую зависит от площади квартиры. Экспликация содержит в себе все технические характеристики квартиры: общая площадь с выделением полезной и дополнительной площадей; метраж каждого помещения в квартире, их назначение, изолированность; высоту потолков; материал перекрытий и стен; наличие инженерных коммуникаций, внутренней отделки; время проведения капремонта.

Тем не менее, есть ряд действий, проведение которых допускается без разрешительных документов: Возведение объекта без фундамента; Возведение дома на участке, который был предоставлен лицу в целях крестьянского хозяйствования либо сельскохозяйственных нужд;

1. Выписка из ЕГРН — документ, подтверждающий право собственности на землю. Заказать информацию из ЕГРН можно в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа.

Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».

Документация по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства — документация по ПТ.

Во-вторых, проверяет путем осмотра возведенного или реконструированного объекта соответствие его внешнего облика описанию внешнего вида ИЖС, который является приложением к уведомлению о планируемом строительстве при условии, что застройщику не направлялось уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке по основанию:

Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации объектов ИЖС (ч. 2, ст. 49 ГрКРФ). Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ч. 3, ст. 48 ГрКРФ).

Термины «количество этажей» и «этажность» не являются синонимами и не могут подменять друг друга.

• Этажность – количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Если отдельные части жилого дома имеют разное количество надземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.
• Количество этажей – количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.

---

Предложенными Правительством РФ поправками предлагается, в том числе:

ввести в Градостроительный кодекс РФ понятие «объект индивидуального жилищного строительства» (это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости), и приравнивание данного понятия к понятиям «жилой дом», «индивидуальный жилой дом»;

исключить необходимость подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции объекта ИЖС, садового дома (застройщик вправе по собственной инициативе обеспечить подготовку проектной документации применительно к указанному объекту, дому);

определить порядок принятия решений о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, обеспечении сноса самовольных построек или их приведении в соответствие с установленными требованиями;

предусмотреть, что (в случае если это установлено законом субъекта РФ) обязательным приложением к градостроительному плану земельного участка в случае его выдачи в электронной форме являются материалы и результаты ранее проведенных инженерных изысканий, содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, за исключением сведений, отнесенных федеральными законами к категории ограниченного доступа;

расширить основания для приостановления регистрации прав на недвижимое имущество регистратором (в том числе если в орган регистрации прав поступило уведомление о несоответствии построенного, реконструированного объекта ИЖС, садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, направленное органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на выдачу разрешения на строительство);

[2]

предусмотреть, что до 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемом строительстве указанных объектов и уведомлений об окончании строительства таких объектов.

Основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам, указаны в своде правил СНиП 31-01-2003, введенном 20.05.2011. Регламент распространяется на проектирование и строительство МКД и включает в себя требования к:

1. расположению строения;
2. коммуникациям, установленным внутри здания;
3. высотности;
4. квартирам и помещениям общего пользования;
5. деятельности организация, располагающихся в коммерческих помещениях жилого дома;
6. несущим конструкциям и т. д.

Согласно пп.2, п.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной постройки представляет собой здание, в высоту не более трех этажей, состоящее из обособленных блоков (предназначенных для проживания отдельных семей каждый), имеющее общие стены без проемов между блоками и выход на территорию общего пользования.

Блокированная постройка представляет собой дом с отдельным выходом из каждой квартиры непосредственно на земельный участок общего пользования. А отличительной чертой такого объекта недвижимости становится постановка на учет в кадастровый реестр отдельно каждого блока (квартиры), с прилегающей к нему территорией.

Данный вид недвижимости не относится к МКД, а значит не входит в проекты региональных программ и содержится за счет собственников помещений (по аналогии с частным домом).

При строительстве индивидуального жилого дома должны быть соблюдены все предъявляемые технические требования к индивидуальному жилому дому. Они регламентируются нормативными документами Российского законодательства, и знать о них необходимо как архитектору и строителю, так и самому заказчику. Документов таких много, например, СП 55.13330.2011 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», СП 20.13330.2011 «СНиП 2.01.07-85* Нагрузки и воздействия», СП 22.13330.2011 «СНиП 2.02.01-83* Основания зданий и сооружений», СНиП 23-01-99* «Строительная климатология», СП 52.13330.2011 «СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение». Конечно, полностью передать суть требований в одной статье невозможно, поэтому остановимся только на самых главных.

Большую часть того, что планируется в будущем индивидуальном жилом доме, определяет только будущий владелец. Например, размеры комнат и их размещение, наличие того или иного помещения, перечень инженерного оборудования и так далее. Всем ясно, что при всем этом дом предназначен для деятельности, которая протекает в жилище: отдых, сон, готовка и прием пищи, гигиенические процедуры, поэтому важно создать необходимые для этого условия.

Львиную долю всего жилья представляют многоквартирные жилые дома (далее — МКД). Законодатель раскрывает значение этого термина — под МКД следует понимать совокупность двух или более квартир, каждая из которых имеет собственный выход на земельный участок, прилегающий к такому дому, или в помещение общего пользования. Жилищный кодекс Российской Федерации определяет жилой дом как индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и нежилых помещений вспомогательного пользования для удовлетворения бытовых нужд.

Под составом многоквартирного дома понимается общее имущество многоквартирного дома и имущество собственников МКД.

Квартирой можно считать часть жилого помещения в многоквартирном доме, обособленного и имеющего отдельный выход в помещение общего пользования или на прилегающий земельный участок, предназначенное для проживания людей (например, собственника этой квартиры или арендатора).

Жилищное законодательство предусматривает несколько способов управления жилым многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками;
• организация товарищества собственников жилья (ТСЖ);
• с помощью управляющей компании (государственной или частной).

Выбор остаётся за собственниками, которые путём общего голосования определяют наиболее приемлемый и комфортный для себя способ.

В законодательство РФ были внесены изменения, которые коснулись сферы строительства частных жилых домов на землях населённых пунктов. Благодаря этим изменениям были отменены разрешения и введены уведомления о соответствии перед и после окончания строительства. Теперь в стране новый, упрощённый, порядок оформления строительства частных жилых домов. Что же касается домиков на садовых участках, то благодаря продлению «дачной амнистии» до 2021 года, такие объекты оформляются только на основании техплана.

Внесённые поправки установили единые нормы и требования к жилым постройкам на участках под ИЖС и ЛПХ, расположенных в населённых пунктах. Зафиксированы ограничения параметров строений. Они были обусловлены тем, что ранее в градостроительном кодексе РФ, а также в правилах землепользования и застройки отсутствовали нормы строительства на таких участках. Это приводило к тому, что на таких землях часто выстраивались многоквартирные дома под видом индивидуальных. К тому же уделили особое внимание выявлению неузаконенных строений и применению к их владельцам штрафных санкций.

Что такое индивидуальный жилой дом?

На этапе подачи уведомления о начале строительства собственники и арендаторы земельных участков сталкиваются с необходимостью учёта специфических нюансов. Ряд вопросов возникает при формировании пакета документов и заполнении предусмотренных законодательством бланков. Компания «Правозем» специализируется на решении подобных задач. Входящие в штат юристы контролируют каждый этап процедуры, подготавливают документы, проходят согласование в соответствующих инстанциях и обращаются в органы местного самоуправления.

Участие собственника при таком подходе сведено к минимуму. Быстрое достижение положительного результата позволяет не откладывать дату строительства на неопределенный срок. Помимо юристов, в нашей компании трудятся кадастровые инженеры и геодезисты. Благодаря наличию таких сотрудников на протяжении семи лет мы выполняем следующие виды работ:

• проведение топографической съёмки земельного участка;
• согласование съёмки с эксплуатирующими организациями;
• согласование с районной администрацией;
• получение ГПЗУ;
• подготовка СПОЗУ;
• получение уведомления о соответствии строительства;
• проектирование;
• проведение изысканий до начала строительства;
• постановка объектов недвижимости на кадастровый учёт.

Мы готовы разработать описание внешнего облика объекта ИЖС в случае расположения участка в пределах территории, относящейся к историческим поселениям. Юристы окажут помощь в решении вопроса согласования строительства с управлением культурного наследия, если участок подал в зону охраны такого объекта. Конечный результат и перечень возложенных на компанию обязательств оговариваются в договоре. Помимо выполнения инженерных работ, собственник может рассчитывать на представление интересов в государственных органах. Результат проведённой работы может быть передан заказчику двумя способами: в электронном (компакт-диск, флешка, интернет) или распечатанном на бумаге виде, если подразумевается наличие промежуточных согласований.

Для государственной регистрации недвижимого имущества частники в обязательном порядке получают согласованные уведомления о начале и завершении строительства. Потому что без них не удастся получить удостоверяющую право собственности выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и в этом случае возведённые объекты признаются самостроями. А владелец узаконенной постройки может распоряжается собственностью в полной мере. Официальное владение участком и строениями на нём, даёт право продать, подарить, оставить в залог или передавать по наследству имущество. Зарегистрированный объект не признают самовольным строением и не обяжут снести его.

Для регистрации дома в реестре необходимо заявление от будущего собственника, к которому прикладывается технический план и квитанция об оплате госпошлины. И, конечно же, согласно новому закону, в техплан входят согласованные уведомления о начале и завершении строительства. Техплан составляет кадастровый инженер, который выезжают на территорию и проводит необходимые замеры дома. Выбирая исполнителя этой работы, стоит удостовериться, что он имеет аттестат и персональную электронно-цифровую подпись, а также состоит в саморегулируемой организации.

Если объект возведён без получения уведомления о соответствии планируемого строительства установленным нормам, то такую недвижимость невозможно будет узаконить, то есть поставить на кадастровый учёт. Следовательно, построенный и незарегистрированный дом будет считаться самовольным строением. В этом случае законодательство РФ предусматривает штрафные санкции и даже снос самовольной постройки, если её обнаружат. Функция привлечения к административной ответственности закреплена за представителями органов власти. Действие этой нормы не распространяется на гаражи, бани и хозяйственные объекты подсобного назначения.

Собственник должен понимать, что если незаконную постройку дома либо другого сооружения на принадлежащем ему участке не выявили, проблем не возникает даже при отсутствии разрешения. Однако с трудностями приходится сталкиваться на этапе узаконивания объекта. Помимо этого, придётся убеждать чиновников в необходимости закрепления за владельцем права собственности на построенный объект, а также в законности выдвигаемых требований.

Многие граждане убеждены, что незаконно возведённая постройка может быть зарегистрирована в любой момент. В действительности таких собственников ожидают несколько неприятных сюрпризов, первый из которых связан с невозможностью регистрации постройки без предварительного обращения в суд. Последний должен вынести решение, подтверждающее право собственности. Таким образом владелец сталкивается с дополнительными временными и финансовыми затратами.

Помимо этого, не исключена вероятность вынесения судебного решения об обязательном сносе незаконно возведённого сооружения, угрожающего жизни людей либо нарушающего права третьих лиц. Расходы, связанные со сносом конструкции, возлагаются на нарушителя. Перечисленные выше трудности призваны натолкнуть собственника на мысль о целесообразности законного оформления строительства, начинающегося с подачи уведомления о строительстве.

Владельцы земельных участков, испытывающие затруднения с пониманием тонкостей законодательных актов, могут обратиться в компанию АН «Правозем». Наши юристы, кадастровые инженеры и геодезисты помогут в получении уведомления о соответствии планируемого строительства. Если нужно, предварительно ��роведём межевание, увеличим участок или сделаем перераспределение.

1. Налог на имущество необходимо будет платить без учёта понижающих коэффициентов. Данное правило теперь касается всей территории Российской Федерации (кроме города федерального значения Севастополь). За 2020 год собственники получат квитанции с полной суммой налога.

До 2020 года действовал переходный период, в соответствии с которым, при расчёте налога на имущество учитывались понижающие коэффициенты. Сделано это было для того, чтобы собственники недвижимости резко не ощущали увеличение налоговой нагрузки.

Ранее налог на имущество рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая была в разы меньше рыночной. Сейчас исчисление идёт исходя из кадастровой, которая иногда превышает рыночную.

Пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».

2. Налогооблагаемую базу при продаже недвижимости можно будет уменьшить теперь за счёт вычета за оплату учёбы и вычета на лечение.

Данная возможность — это новелла в Налоговом кодексе РФ. Уменьшить размер налога можно будет в пределах соответствующего предоставляемого вычета. Это означает, например, что к не облагаемому 1 млн. рублей при продаже недвижимости, прибавляется сумма недополученного социального вычета.

Соответствующее правило вводится подпунктом «е» пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения доходов физических лиц, превышающих 5 миллионов рублей за налоговый период».

3. Следующее дополнение Налогового кодекса РФ связано с началом исчисления срока владения жилым помещением приобретённым по договору участия в долевом строительстве (ДУДС), договору участия в ЖСК или уступки прав по ДУДС, в целях налогообложения.

В случае продажи жилого помещения, по истечении пяти лет с момента полной оплаты по вышеуказанным договорам, налог на доход полученный от продажи оплачивать не нужно. До этого приходилось ждать пять лет с момента оформления собственности на квартиру. Правило коснётся налогов подлежащих уплате начиная с 2019 года.

Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», дополняет пункт 2 статьи 217.1 НК РФ новым абзацем.

4. Увеличивается перечень контролируемых сделок с недвижимостью в рамках Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001 N 115-ФЗ.

Изменения в антиотмывочный закон коснуться сделок с недвижимостью. Если раньше подотчётные Росфинмониторингу (банки, нотариусы, риэлторы, и т.д.), должны были сообщать о сделке с недвижимостью, совершенной на сумму более 3 млн. рублей, то с января 2021 года под отчёт попадут операции с денежными средствами, наличные и безналичные, проводимые в рамках сделок с недвижимостью.

С одной стороны, в список контролируемых операций добавляется аренда, найм, ипотека. С другой стороны, если исходить из буквальной трактовки изменений, контролировать банки будут и расчёт через сейфовые ячейки по сделкам с недвижимостью. А значит, чтобы банк отчитался в Росфинмониторинг, банку должна быть известна сумма передаваемая наличными через ячейку.

Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 208-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в целях совершенствования обязательного контроля”, вносит изменение, в том числе, в пункт 1.1. статьи 6 ФЗ №115.

5. Заключать сделки с недвижимостью можно будет дистанционно, через нотариусов находящийся в разных регионах. В такой сделке нужно, чтобы один из нотариусов находился в регионе местонахождения недвижимости.

Стороны подписывают договор с использованием цифровой подписи. Дополнительно, нотариус просит участника сделки расписаться на бумажном экземпляре для хранения в своё архиве.

Федеральный закон от 27.12.2019 N 480-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации», регламентирует данный порядок.

6. Увеличиваются взносы на капитальный ремонт. Тарифы вырастет во многих регионах. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны платить взносы на капитальный ремонт в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.

Рост взносов в регионах будет неравномерным, в целом он не превысит 5% процентов. В Москве, например, увеличение составит 66 копеек.

В Москве размер взноса увеличится на основании Постановления Правительства Москвы от 25 ноября 2020 года № 2066-ПП.

7. Изменения жилищного законодательства коснутся собственников квартир в многоквартирных домах. Речь идёт о новых правилах противопожарного режима.

В частности, запрещается следующее: устраивать хранение в цокольных этажах и подполье; устанавливать глухие решётки в местах аварийного выхода; запрещается хранение в тамбурах возле пожарных выходов и пожарных лестниц; запрещается пользоваться всем газовым оборудованием (в том числе плитой), при отсутствии технического обслуживания; запрещается оставлять источники огня без присмотра, это требование также относится к курильщикам.

Постановление Правител��ства РФ от 16.09.2020 № 1479.

Если собственник имеет земельный участок, который предназначается для жилищного строительства, то он имеет право возводить на этом участке любую выбранную им постройку, которая соответствует установленным законом нормам.

В качестве основного нормативного акта, который задаёт данные параметры в 2021 году, по прежнему выступает Градостроительный кодекс. Ознакомление с данным документом является обязательным условием при планировании нежилой или жилой постройки на своём участке.

При этом, Градостроительный кодекс не единственный «строительный» регламент. Кроме него, при возведении здания, которое связано с участком, требуется чёткое соблюдение СНИПов, а именно:

• № 31-02-2011, определяющего порядок строительства объекта;
• № 11-3-99, отражающий фактический порядок получения разрешения для строительства.

Среди других важных градостроительных правил и норм стоит выделить следующие документы:

• На участке, имеющем площадь до 1,2 километров не разрешается строить больше одного жилого объекта.
• Застройщик обязан учитывать и проводить расчёт границы «красной линии».
• Максимальная площадь жилого здания не должна иметь площадь более 1,5 тысячи квадратных метров.
• Максимальная высота объекта, который строиться на участке под ИЖС должна быть не более трёх этажей.

Под понятие «красная линия» попадают соседствующие земельные наделы и границы объектов общего пользования, на которые не должны «заходить» строящиеся на соседнем участке здания.

В категорию объектов общего пользования входят:

• любые линейные объекты (например, трубопровод, ЛЭП и др.);
• любые автомобильные дороги;
• другие аналогичные объекты, которые обеспечивают инфроструктуру.

При строительстве на участке каких-либо зданий или построек застройщику следует учесть такие особенности:

• предварительная разметка границ строящегося объекта сможет обеспечить соблюдение «красной линии»;
• возведение искусственного ограждения (забора) на участке не позволит выйти за дозволенные границы.

Кроме того, существует свод правил, которые касаются возведения частных домов:

• минимальное расстояние до пола от потолка должно составлять минимум 2,5 метра;
• при строительстве жилого дома выше одного этажа лестница в самом доме должна быть не уже одного метра;
• каждая спальня должна иметь площадь больше чем восемь квадратных метров;
• минимальная площадь кухни в доме должна составлять шесть метров.

1. владелец участка обязан учитывать градостроительные нормы вне зависимости от типа постройки (жилое или нежилое здание);
2. в определённых случаях для следования СНИП собственники неровных участков могут столкнуться с дополнительными нюансами при осуществлении строительства:

• участок, располагающийся на бугристой холмистой местности нужно разровнять перед началом строительства;
• если вблизи дома проходит лесополоса, то необходимо обратиться в уполномоченное ведомство чтобы получить разрешение на спил нескольких деревьев;
• фундаменты домов, которые строятся около водоёмов должны быть дополнительно укреплены согласно строительным нормам.

1. Перед началом строительных работ по возведению здания необходимо разработать проект и произвести все необходимые расчёты;
2. При последующем обнаружении грубых нарушений законодательства при строительстве объекта, собственник будет вынужден устранить их, даже в том случае, если для этого нужно будет разобрать постройку;
3. Нормы СНИП и Градостроительный регламент позволяют владельцам участков избежать нарушений законодательства в отношении соседних участков, а также обеспечивают противопожарную безопасность при строительстве дома.

Нормы и правила, которые касаются противопожарной безопасности фактически устанавливают дальность расположения различных построек в зависимости от строительных материалов, которые использовались при их возведении.

Вот основные критерии обязательные для выполнения при строительстве и реконструкции:

• между постройками из камня необходимо соблюдать дистанцию в шесть метров;
• между каменной и деревянной постройкой соблюдается расстояние в десять метров;
• минимальное расстояние между двумя деревянными постройками составляет пятнадцать метров.

Особенности:

• помните, что вышеперечисленные нормы действуют как в отношении построек, которые расположены на участке собственника, так и на соседские постройки;
• основная цель Градостроительного регламента – не допустить сосредоточения большого количества зданий на сравнительно небольшой территории.

Законные собственники участков, которые входят в категорию ИЖС, при возведении зданий должны чётко соблюдать:

• санитарные нормы;
• правила градостроительного регламента;
• противопожарную безопасность.

Строительство с нарушением данных норм или же незаконное строительство (к примеру, отсутствие документов на застройку и пр.) в 2021 году может повлечь за собой:

• полный снос самовольной постройки;
• требование устранить существующие нарушения;
• административный штраф.

1. Подготавливаем план застройки.
2. Собираем все необходимые документы.
3. Обращаемся в органы МСУ или архитектурный отдел по месту расположения участка под застройку.
4. Составляем письменное заявление.
5. Ждём рассмотрения заявления уполномоченным сотрудником в течение тридцати календарных дней.
6. Получаем разрешение на строительство.
7. Возводим объект.
8. Согласовываем здание с БТИ.
9. Подготавливаем пакет бумаг для регистрирующего органа.
10. Регистрируем права.
11. Получаем на руки правоустанавливающие документы.

Постройка жилого дома на участке под ИЖС, кроме соблюдения установленных строительных норм требует также и получения на руки свидетельства о праве собственности.

Получить этот документ можно, собрав такие бумаги:

1. Документы, которые выступают в качестве основания приобретения комплекса прав на данный объект земельного фонда:

• дарственная;
• договор аренды;
• акт, который подтверждает предоставление данного участка муниципалитетом;
• завещание;
• договор купли-продажи.

1. Генеральный план участка.
2. Кадастровый паспорт на участок.
3. Доверенность.
4. Паспорт собственника.
5. План строительства жилого дома.
6. Акт от БТИ.
7. Межевой план.
8. Генеральный план участка.
9. Квитанция об успешном осуществлении оплаты обязательного сбора.
10. Разрешение на застройку от комитета архитектуры или муниципального комитета.
11. Свидетельство, которое подтверждает регистрацию участка в уполномоченных органах.

Статьей 220 НК РФ (подп. 3 и 4 п. 1) предусмотрено право физического лица на получение имущественных налоговых вычетов, в частности: в размере фактически произведенных им расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них; в сумме фактически произведенных им расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

В связи с этим и возник вопрос о возможности применения имущественных вычетов при приобретении жилых строений. Исходя из этого Минфин России пришел к следующему выводу.

Таким образом, оснований для применения имущественных налоговых вычетов, предусмотренных ст.

Что нужно знать, собираясь строить индивидуальный жилой дом (объект ИЖС)?

Строительство индивидуального жилого дома начинается с подбора, проверки и приобретения подходящего земельного участка.

Необходимо помнить, что вид разрешенного использования земельного участка, на котором планируется строительство объекта ИЖС, должен быть одним из следующих:

• для индивидуального жилищного строительства;
• для ведения личного подсобного хозяйства (земли населенных пунктов);
• для садоводства.

В случае, если вид разрешенного использования Вашего земельного участка, не позволяет строительства на нём индивидуального жилого дома, Вы можете пройти процедуру изменения вида разрешенного использования.

Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или, в случае, если Вы предпочитаете опираться на экспертное заключение профессионалов, — «ПАСПОРТ ОБЪЕКТА» на нашем сайте.

В случае, если Вы планируете строительство на арендованном земельном участке, убедитесь, что Ваш договор аренды заключен с правом застройки.

Принимая решение о начале строительства, помните о главных критериях индивидуального жилого дома:

• отдельное строение, не предполагает раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
• количество надземных этажей — не более 3-х;
• высота — не более 20 м;
• включает в себя помещения для жилья, питания и гигиенических процедур, но не может включать в себя различные мастерские, складские, производственные и др. площади;

С августа 2021 года разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию объекта ИЖС не требуется — теперь нужно уведомлять администрацию муниципалитета.

Всегда ли нужно разрешение?

Вопросы получения разрешения на строительство регулируются ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Сейчас в народе ходит много баек, касающихся оформления этого документа. Можно даже услышать, что его вообще отменили. Это происходит из-за юридической неграмотности, поэтому, если сосед не юрист, то не стоит верить всему, что он скажет.

Разрешение на строительство по-прежнему нужно, если вы строите жилой дом. Не имеет значения, приобретали вы участок для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или для ведения личного хозяйства. Дом без разрешения строить нельзя ни в коем случае, иначе он попадет в число «самостроев». А они подлежат сносу. Хотя иногда их можно узаконить.

Без разрешения можно строить подсобные помещения: сараи, гаражи, бани, пристройки и т.д. Но с оговоркой, что вы будете использовать их в личных целях. Здесь имеется в виду, что никакой коммерческой деятельности в этих помещениях вы вести не будете. Так что, если вы планируете открыть в гараже автомастерскую, придется получать разрешение на строительство.

Похожие записи:

• Консультация: актуальные вопросы пенсионного обеспечения граждан
• Получение гражданства России для жителей ЛНР и ДНР в 2022 году
• В Бурятии семьи с детьми получают региональный материнский капитал