Особенности отдельных видов договора найма специализированного жилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности отдельных видов договора найма специализированного жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Понятие и особенности договора найма специализированного жилого помещения

Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения, которое выносится собственником специализированного жилого помещения.

Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»1 утверждены типовые договоры найма общежития, служебного жилого помещения, жилого помещения маневренного фонда, жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами.

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

Лица, занимающие такие помещения по договору социального найма, не вправе приватизировать, осуществлять их обмен или иным способом распоряжаться ими, передавать в аренду, сдавать в поднаем, осуществлять раздел и вселять временных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам миграции.

Предметом данного договора является, исходя из положений раздела IV ЖК РФ, жилое помещение, входящее в специализированный жилищный фонд. Легальная дефиниция специализированного жилищного фонда содержится в п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ. Под специализированным жилищным фондом понимается совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Представляется, что данное законодательное определение специализированного жилищного фонда нуждается в детализации, учитывая следующие аспекты. Указанные жилые помещения предоставляются временно (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ) не только гражданам, но и членам их семей (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). При этом категории граждан-нанимателей должны быть установлены законом. Гражданам предоставляются жилые помещения только при условии отсутствия у них иных жилых помещений в данном конкретном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ), за некоторым исключением. Жилые помещения предоставляются только определенными категориями наймодателей (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ) по договору найма специализированного жилого помещения (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ) и только при наличии установленных законодательством условий с соблюдением определенного порядка предоставления специализированных жилых помещений.

С учетом этого предлагается следующее, более развернутое определение данного понятия: специализированный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для временного проживания предусмотренных законом отдельных категорий граждан и членов их семей, не обеспеченных жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и предоставляемых собственниками таких помещений (действующими от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) на основании решения о предоставлении специализированного жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения при наличии предусмотренных законом условий и в порядке, им установленном.

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Когда и как прекращается действие контракта. Судебная практика

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по таким причинам, как:

1. Разрушение объекта сделки.
2. Смена собственника, если речь идет о жилье или помещении в общежитии, предоставляемым на период несения службы.
3. Передача указанных выше объектов на праве хозяйственного ведения или оперативного управления иной организации.

Данные основания предусмотрены ст. 102 ЖК. При этом законодатель предусмотрел исключение из правил, указанных в пп. 2 и 3 выше. Договор не может быть прекращен, если наниматель такого жилого помещения состоит в трудовых отношениях с новым владельцем недвижимости (будь то новый собственник или юрлицо, которому жилье передано в управление или ведение).

Приведенный выше перечень оснований не является исчерпывающим.

Так, действие соглашения прекращается:

• при прекращении трудового договора — в отношении служебного жилья (ч. 3 ст. 104 ЖК);
• по окончании обучения, несения службы или исполнения трудовых обязанностей — в отношении жилых помещений в общежитиях (ч. 2 ст. 105 ЖК);
• истечении срока договора найма помещения маневренного фонда (ч. 3 ст. 106 ЖК).

Ограничения при использовании и ответственность

Наниматель не является собственником жилья. По этой причине он не в праве передавать его в пользование третьим лицам, а также менять его по договоренности с другим собственником.

Также помещение СЖФ может использоваться только по назначению, то есть для проживания. В нем нельзя организовывать офис, производство, либо сдавать часть площади в аренду или наем другим лицам.

В случае нарушения таких правил наймодатель может расторгнуть договор и потребовать от пользователя возместить ущерб, который был причинен имуществу.

О других случаях незаконной аренды жилья и ответственности за нее читайте в этой статье.

Наем помещений СЖФ осуществляется на основании решения руководителя собственника и заключенного сторонами сделки договора. Такой вариант аренды жилья применим при наличии к тому оснований, который определяется статусом пользователя или непредвиденными жизненными обстоятельствами.

Что такое специализированный жилищный фонд

Классификация жилищного фонда Российской Федерации весьма обширна. Законодатели выделяют частную, государственную и муниципальную недвижимость. Все эти категории характеризуют формы собственности на жилые объекты. Частное жилье принадлежит индивидуальным собственникам (гражданам), государственной недвижимостью заведует государство (что вполне логично), муниципальные активы находятся в ведении местных администраций.

Но это не вся классификация. В зависимости от цели использования, жилищный фонд подразделяется на индивидуальный, коммерческий, социальный и специализированный. С первыми тремя категориями все понятно — название говорит само за себя. А вот о специализированном жилищном фонде говорят не так часто. Под специализированным жильем понимают помещения особого назначения из объектов государственной/муниципальной недвижимости для расселения отдельных категорий граждан.

Специализированный жилой фонд используется только по целевым программам. Жильцы не могут распоряжаться им на свое усмотрение, так как не имеют прав собственности. Такие объекты недвижимости не подлежат отчуждению — их нельзя продать, сдать в аренду, использовать по соглашению о коммерческом найме. Специализированный жилищный фонд — это практически социальное жилье для тех граждан, которые нуждаются в жилплощади на определенный период. Оно передается во временное пользование безвозмездно или за небольшую плату.

Специализированные площади должны быть не просто пригодными для жилья, но полностью благоустроенными. Специальный жилищный фонд обязан соответствовать законодательно установленным техническим, технологическим и эксплуатационным условиям, отвечать требованиям пожарной безопасности и санитарным нормативам. Собственником специализированного жилого фонда могут являться: государство, муниципалитеты и даже отдельные органы исполнительной власти федерального или регионального уровня. Министерства вправе самостоятельно распоряжаться своими недвижимыми объектами и присваивать им статус специализированных.

Целевое назначение недвижимости определяется государственными, правительственными или локальными нормативными актами. Если объект недвижимости используется по социальному найму, договору аренды государственного/муниципального жилья или же имеет определенные правовые обременения, он не может быть отнесен к категории специализированного жилищного фонда.

Договор найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, либо ввиду наступления следующих обстоятельств:

• окончание трудовых отношений;
• завершение ремонтных работ по основному месту проживания гражданина;
• предоставление другого, постоянного жилья;
• использование жилого помещения не по назначению;
• неиспользование жилья более 6 месяцев;
• изменение права собственности на жилье и другое.

В случае расторжения договора жильцы должны освободить занимаемые площади.Но есть категории граждан, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилья:

1. члены семьи умершего или пропавшего без вести Нанимателя;
2. пенсионеры;
3. инвалиды;
4. дети-сироты;
5. малоимущие, стоящие на учете в качестве нуждающихся в жилье.

Важно! Договор специализированного найма, автоматически прекращается и при разрушении жилья (статья 102 ЖК РФ) или смерти Нанимателя.

Понятие и виды специализированных жилых помещений

В настоящее время в ЖК РФ используется понятие «специализированный жилищный фонд». Жилые помещения такого фонда предоставляются на время по договору найма отдельным категориям граждан при наличии специальных условий.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду.

Согласно ст. 92 ЖК РФ к специализированным относятся жилые помещения:

• служебные;
• в общежитиях;
• маневренного фонда;
• в домах системы социального обслуживания населения;
• фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
• фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
• для социальной защиты отдельных категорий граждан;
• для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ) предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Обязанность предоставления служебного помещения, особенности их предоставления и освобождения предусматриваются федеральными законами и другими нормативными правовыми актам.

Так, п. 1 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» предусматривает, что военнослужащим гражданам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей предоставляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия на новое место военной службы служебные жилые помещения.

Общежития (ст. 94 ЖК РФ) предназначаются для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Жилые помещения маневренного фонда согласно ст. 95 ЖК РФ предоставляются по договору найма для временного проживания:

• граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
• утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
• у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
• в случаях, предусмотренных законодательством. (В п. 3 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» установлено, что военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и членам их семей, прибывшим на новое место военной службы, до получения жилых помещений предоставляются служебные жилые помещения, пригодные для временного проживания, жилые помещения маневренного фонда или общежития).

Согласно ст. 96 ЖК РФ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Федерального закона от 28.12.2013 № 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан в Российской Федерации» гражданин признается нуждающимся в социальном обслуживании в случае, если существуют следующие обстоятельства, которые ухудшают или могут ухудшить условия его жизнедеятельности:

1. полная или частичная утрата способности либо возможности осуществлять самообслуживание, самостоятельно передвигаться, обеспечивать основные жизненные потребности в силу заболевания, травмы, возраста или наличия инвалидности;
2. наличие в семье инвалида или инвалидов, в том числе ребенка-инвалида или детей-инвалидов, нуждающихся в постоянном постороннем уходе;
3. наличие ребенка или детей (в том числе находящихся под опекой, попечительством), испытывающих трудности в социальной адаптации;
4. отсутствие возможности обеспечения ухода (в том числе временного) за инвалидом, ребенком, детьми, а также отсутствие попечения над ними;
5. наличие внутрисемейного конфликта, в том числе с лицами с наркотической или алкогольной зависимостью, лицами, имеющими пристрастие к азартным играм, лицами, страдающими психическими расстройствами, наличие насилия в семье;
6. отсутствие определенного места жительства, в том числе у лица, не достигшего возраста двадцати трех лет и завершившего пребывание в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
7. отсутствие работы и средств к существованию;
8. наличие иных обстоятельств, которые нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации признаны ухудшающими или способными ухудшить условия жизнедеятельности граждан.

Пункт 3 ст. 19 данного закона закрепляет, что получатели социальных услуг в стационарной форме обеспечиваются жилыми помещениями.

Социальные услуги в стационарной форме предоставляются их получателям при постоянном, временном (на срок, определенный индивидуальной программой) или пятидневном (в неделю) круглосуточном проживании в организации социального обслуживания.

В соответствии со ст. 97 ЖК РФ жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами в порядке, предусмотренном соответственно Законом Российской Федерации от 19.02.1993 № 4530-1 «О вынужденных переселенцах» и Федеральным законом от 19.02.1993 № 4528-1 «О беженцах».

Права и обязанности сторон

Права и обязанности участников сделки четко прописаны законодательством. Так, наймодатель обязан:

• передать жилище в распоряжение нанимателя;
• предоставить жилище, пригодное для проживания;
• предоставить возможность пользоваться коммунальными услугами;
• предоставить жилье, отвечающее санитарным и техническим нормам;
• при необходимости выполнять капитальные ремонты;
• выселять нанимателя до момента окончания срока действия договора исключительно в судебном порядке.

На нанимателя также возлагаются некоторые обязанности:

• использование помещения исключительно для проживания;
• обеспечение сохранности недвижимости и прилагаемого имущества;
• поддержание санитарного состояния;
• своевременно оплачивать прописанную в договоре сумму;
• ремонтировать и переделывать помещение только с разрешения собственника;
• предупредить о расторжении договора за три месяца;
• не нарушать интересы и права граждан, проживающих по соседству;
• при необходимости выполнять текущие ремонты.

Кроме этого, законодательство наделяет участников сделки определенными правами. Так, наймодатель имеет право:

• потребовать выгнать временных жильцов;
• предложить продление договора, если действующий подходит к концу;
• потребовать оплату за три месяца, если наниматель съехал без предупреждения;
• по своему желанию аннулировать сделку. При наличии весомых причин это можно сделать через суд. В этом случае нет необходимости достигать обоюдного соглашения;
• если имеются нарушения, требовать от временных жильцов их устранить.

У нанимателя также имеются некоторые права:

• пользоваться коммунальными услугами и другим имуществом, предназначенным для обслуживания жилища;
• вселять других людей для постоянно проживания, по согласию наймодателя;
• с разрешения наймодателя заключать договор поднайма, сдавая жилье третьим лицам;
• расторгнуть договор, предупредив владельца жилья заранее.

1. Бандо М.В. Об основаниях возникновения прав членов семьи нанимателей специализированных жилых помещений / М.В. Бандо // Российская юстиция. 2016. N 10. С. 24 — 27.
2. Гурбанова Э.В. Договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда: Автореф. дис. … канд. юрид. наук / Э.В. Гурбанова. М., 2009. 23 с.
3. Крюкова Е.С. К вопросу об особенностях специализированного жилищного фонда / Е.С. Крюкова // Правовые вопросы недвижимости. 2012. N 1. С. 19 — 21.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник «Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право» (том 2) (отв. ред. Е.А. Суханов) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2011 (2-е издание, стереотипное).

1. Витрянский В.В. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, Н.В. Козлова и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2015. Т. 2: Обязательственное право. 1208 с.
2. Шипунова Е.А. Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук / Е.А. Шипунова. М., 2008. 26 с.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

• Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

• Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

• Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

• Особенности оплаты

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

• Заключение договора

Договор найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, либо ввиду наступления следующих обстоятельств:

• окончание трудовых отношений;
• завершение ремонтных работ по основному месту проживания гражданина;
• предоставление другого, постоянного жилья;
• использование жилого помещения не по назначению;
• неиспользование жилья более 6 месяцев;
• изменение права собственности на жилье и другое.

В случае расторжения договора жильцы должны освободить занимаемые площади.Но есть категории граждан, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилья:

1. члены семьи умершего или пропавшего без вести Нанимателя;
2. пенсионеры;
3. инвалиды;
4. дети-сироты;
5. малоимущие, стоящие на учете в качестве нуждающихся в жилье.

Важно! Договор специализированного найма, автоматически прекращается и при разрушении жилья (статья 102 ЖК РФ) или смерти Нанимателя.

Сроки заключения. Важной составляющей является срок его действия. Тут можно применить вариант: указание точного срока действия, или прописать, что недвижимость будет передана на срок выполнения трудовых функций, или на время занимания определенной должности.

Плата по договору найма специализированного жилого помещения. Сумма должна прописываться в тексте документа. Необходимо прописать или может сумма подлежать индексации, как она оплачивается: ежемесячно, ежеквартально, ежегодно, в каком виде: на счет банка, в виде перевода на банковскую карточку или наличными. Кроме того, стоит прописать или может плата меняться или она зависит от зарплаты наемщика.

Причины для отказа в совершении сделки.

Отказ возможен в случае изменения стороны договора.

Новый собственник не имеет права отказать нанимателю в продлении, если его трудовые функции не закончены. В противном случае наниматель обратится за помощью в органы судебных инстанций.

Условия договора найма жилого помещения

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин.

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

1) изолированным;

2) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (от одного года до 5 лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не установлено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Обязанности сторон по договору найма жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Специализированное жилое помещение — что это, понятие и виды

Что такое специализированный жилищный фонд?

Понятие специализированного жилищного фонда (далее – СЖФ) трактуется законодателем в 19-ой статье Жилищного Кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

В соответствии с положениями нормативного акта, СЖФ – это комплекс жилой площади на территории России, которая передается в пользовании гражданам конкретных категорий.

Основания, порядок предоставления и оформление договорных отношений между нанимателем и наймодателем специализированного жилья установлены ЖК РФ.

К специализированным жилым помещениям относятся:

• служебное жилье (предоставляется работодателем своим подчиненным);
• комнаты в общежитиях, Маневренном фонде, центрах социального обслуживания граждан, жилищных фондах по предоставлению жилья вынужденным переселенцам и беженцам (предоставляются государством граждан РФ).

Ввод жилого помещения в СЖФ проводится полномочными в этом организациями. То есть, по своему усмотрению некоторая организация или государством (муниципалитет) имеют полное право перевести имеющуюся у них форму собственности в жилищный фонд специализированного назначения. Главное в данной процедуре – это соблюдение основных правил формирования СЖФ, которые установлены ЖК РФ.

В частности, к ним относят:

• полное соответствие жилища, переводимого в специализированный фонд, описанным ранее видам помещений;
• наличие прав собственности на помещение, переводимое в СФЖ, или наличие соответствующей доверенности у лиц, проводящих процедуру его ввода в специализированный жилой фонд;
• соответствие переводимого в СЖФ жилого помещения действующим на территории России жилищным нормам (определены ЖК РФ).

Похожие записи:

• Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков
• Расторжения брака в органах ЗАГСа
• Перечень документов для восстановления военного билета