Как сдать квартиру без посредников на длительный срок от хозяина в 2022 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать квартиру без посредников на длительный срок от хозяина в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Нужен ли мне риелтор?
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Вопросы, которые стоит задать сразу
Квартира понравилась — время разузнать побольше о потенциальном арендаторе.
1️⃣ Разберитесь, кто будет постоянно или временно жить в квартире
Если вы не хотите, чтобы арендатор проживал с партнёром, приглашал в гости родственников и друзей на продолжительный срок, а также заводил домашних животных — сразу скажите об этом. Такой подход позволит сберечь нервы и не нарушит планы ни одной из сторон.
2️⃣ Поймите, кто будет оплачивать аренду и насколько стабилен его доход
Вы можете прямо спросить о профессии человека, как давно он на текущей работе, планирует ли менять сферу деятельности или тип занятости, например, становиться фрилансером. Если вы рассматриваете в качестве арендатора молодого человека, уточните, готовы ли ему помогать родители.
3️⃣ Узнайте, какой образ жизни ведёт человек.
Проявите интерес к увлечениям и привычкам квартиросъёмщика. Во-первых, у вас могут быть общие хобби, что снизит уровень формальности общения — всегда приятно встретить единомышленника.
Во-вторых, игра на барабанах, вечеринки, курение на балконе и ночной образ жизни могут испортить отношения с соседями, а иногда и нанести урон недвижимости.
Лучше, чтобы для вас не стали сюрпризом моменты, которые можно было узнать заранее.
С агентом или самому?
Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?
Плюсы сдавать самому:
- Бесплатно.
- Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.
На этом список, увы, исчерпан.
Плюсы обратиться в агентство:
- Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
- Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
- Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
- У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.
Условия договора найма
Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.
Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:
- Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
- Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
- Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
- Дата подписания.
- Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
- Кто оплачивает коммунальные платежи.
- Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
- Можно составить здесь опись имущества.
Шаг четвёртый. Составляем объявление
Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте. Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.
Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.
Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.
Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.
Сдача квартиры долгосрочно: регистрации в Росреестре
В том случае, если регистрация все же необходима, хозяину квартиры стоит обратить внимание на такие юридические нюансы:
- договор должен быть зарегистрирован в течение 5 месяцев с момента его заключения, в ином случае на владельца жилья будет наложен штраф в размере 5000 рублей;
- заявителями выступают все участники процесса наймодатель и наниматель;
- регистрация договора занимает 5 рабочих дней;
- предоставлять требуемые бумаги следует в территориальное подразделение Росреестра либо в отдел МФЦ.
Какие документы нужны для регистрации:
- копии и оригиналы паспортов обеих сторон;
- непосредственно договор найма и сопутствующий ему акт приема – передачи квартиры (3 экземпляра);
- копии права собственности наймодателя на квартиру;
- письменные согласия третьих лиц на сдачу жилья под съем (например, дольщиков).
Почему в регистрации может быть отказано:
- квартира не состоит на кадастровом учете;
- на момент подписания нового договора найма еще не окончился срок действия предыдущего аналогичного;
- не все требуемые бумаги были поданы в Росреестр;
- договор составлен не в соответствии с юридическими нормами, выявлены другие нарушения законодательства.
- Ставьте обоснованную рыночную цену. Для этого определите критерии оценки квартиры и составьте портрет целевой аудитории.
- Подготовьте квартиру к сдаче: уберите лишнее, добавьте необходимое, проверьте работоспособность инженерных систем, сделайте уборку и качественные фотографии.
- Выберете площадки и составьте объявление под свою целевую аудиторию. Думайте от арендатора, чтобы ответить на его вопросы в объявлении: чем меньше пустых звонков, тем лучше.
- Заключите договор и платите налоги, чтобы защитить себя от недобросовестных арендаторов. Подумайте о страховке.
- Если не хотите заниматься рутиной, то найдите доверительного управляющего, который возьмет всё на себя за 5 — 10% от арендной платы.
Как написано выше, она у меня в нижнем ценовом пределе на рынке и никогда не повышается, за исключением случаев резкого роста тарифов на услуги ЖКХ (чего еще не было), либо в ситуации, описанной далее.
Есть люди, которые по несколько месяцев ищут жильцов, потому, что цена на квартиру задрана под самый верх. И, разумеется, рано или поздно находят. Но здесь есть немалый риск, что очень скоро жильцы найдут другое жилье, аналогичное по качеству, но гораздо ниже по цене. И еще есть один момент – вот например найм квартиры стоит 50 т.р./мес. Это максимальная цене на такие квартиры. Хозяин ищет клиентов месяц, два, три, но цену не снижает. В итоге находит, но три месяца квартира не приносила прибыль, в итоге он получит за 9 месяцев 450 т.р., хотя, если бы снизил цену, даже до 40 т.р./мес., то сдал бы ее сразу и имел бы за год 480 т.р. Как вы понимаете, этот пример сильно утрирован, но я считаю его правильным. Потому, что жильцы дорогой квартиры за это время найдут более дешевый вариант и съедут, а хозяин опять будет терять несколько месяцев в поиске жильцов.
Несколько практических советов
От финансовых рисков вас защитит страхование недвижимости и имущества. Если нет возможности обратиться к профессионалам, рекомендуем откладывать НЗ на случай форс-мажоров и на предстоящий после выселения квартирантов ремонт, который обязательно потребуется.
Хотите отсечь неплатежеспособный контингент и мошенников? Попросите показать справку 2-НДФЛ или проверьте действительность паспортных данных через общедоступные онлайн-сервисы. Не бойтесь расспрашивать людей об их образе жизни, месте работы, привычках. Если возникли подозрения или потенциальный квартиросъемщик дает уклончивые ответы, не сдавайте ему квартиру.
Рекомендуем подробно проинструктировать арендатора о пользовании всеми приборами, снабдить его номерами телефонов экстренных служб на случай форс-мажоров.
Имеет смысл застраховать гражданскую ответственность перед соседями — задел на возмещение потенциальных убытков, причиненных им квартиросъемщиками.
Скрупулезно следите за оплатой услуг ЖКХ, регулярно требуйте предоставить квитанции.
Надеемся, наша инструкция поможет вам сдать жилье в аренду выгодно, и теперь вы подкованы в том, как сделать это правильно.
Как сдать квартиру в аренду правильно: через агентство или самостоятельно?
Вы решили сдать жилое помещение и озабочены вопросом – как сдать в аренду правильно, быстро и подороже? В действительности, чтобы ответить на эти вопросы утвердительно нужно делать все и сразу. Но при этом нужно проявить осмотрительность и внимательность.
Если вы располагаете временем и не ограничены в сроках, то вполне можете обратиться за помощью к агентству недвижимости. Обратившись к крупному агентству с солидной репутацией, можно отчасти сократить риски возникновения неприятных ситуаций с жильцами. В этом случае вы практически ничего не теряете, если конечно собираетесь сдавать недвижимость в России или республиках СНГ: здесь комиссию агенту платит арендатор квартиры, в отличие от европейских стран. Для отечественного владельца, как правило, эта услуга бесплатна – платит наниматель. Однако, этот процесс может занять непредсказуемо много времени, а размеры риелторской комиссии отпугивают очень большую часть будущих клиентов. Кроме того, зачастую весьма низкий профессиональный уровень агентов, безалаберность, незнание ими элементарных законов и процедур в итоге могут оставить вас один на один с нежданными проблемами и вы зря потратите свое время на услуги агентства.
Инструкция, как самостоятельно сдать квартиру без помощи риелторов
Ответ специалиста:
Первым делом вам нужно подготовить квартиру к сдаче.
Чтобы сдать квартиру подороже, нужно сделать ее презентабельной. Главное в этом деле не переборщить, иначе вложения не окупятся. Самое простое, что можно сделать, это вывести весь хлам. Неопрятная захламлённая квартира не привлекает внимание потенциальных арендаторов. Если квартира требует ремонта, то лучше его сделать. Самое простое, что можно предпринять — это, к примеру, покрасить обои в приятный нейтральный светлый цвет. Использование бежевых оттенков являются одним из самых выигрышных способов преобразить квартиру. Краски и валик стоят не дорого, да и покрасить можно самому. Современные акриловые краски созданы на водной основе, без запаха, пока краска не засохла, отмывается обычной водой, и работать с ними одно удовольствие. Можно переклеить обои, но это более трудоемкая задача, хотя и она принесет свои плоды.
Идеально вымыть квартиру, натереть полиролью, начистить и отутюжить все, что возможно, чтоб сияла чистотой и благоухала свежестью. 80% квартир сдают в грязном непрезентабельном состоянии. Многие клиенты жалуются, что не могут найти хороший вариант чистой и уютной квартиры, а если и есть такие, то стоят в два-три раза дороже. Приведите квартиру к презентабельному виду, кроме вас этого не сделает никто. И попросите за нее разумную цену.
Составляем объявление.
Главное правило в составлении объявления — это писать плюсы и как можно подробней. Часто вижу объявления типа «сдается 1 комнатная квартира арендная плата 30 000 в месяц звоните, Вася». Что можно сказать о подобном объявлении? По такому объявлению не хочется звонить. У любого человека, который читает подобные объявления, всплывают свои догадки, почему так мало сказано про квартиру. Один подумает что квартира скорее всего убитая, вот и не написали про её состояние. Другой решит, что это скорее всего рекламное объявление из серии «звоните, мы подберем вам вариант». Вы, наверное, сталкивались с такими объявлениями, когда звонишь по конкретной квартире, а вам агент предлагает подобрать квартирку под ваши параметры. Т.е. агенты специально размещают многочисленные объявления без особой конкретизации, но с хорошей ценой, для того, чтобы найти себе клиентов. Чтобы вам отличиться от подобных объявлений, вам нужно максимально подробно описать квартиру и сделать максимальное количество фотографий своей квартиры. Максимальное описание квартиры будет способствовать тому, что именно ваше объявление люди будут просматривать чаще, а соответственно у вас будет больше шансов сдать квартиру за максимально возможную цену. Дело в том, что многие ищут квартиру по интернет-поиску. Кому-то важен хороший вид из окна, или квартиры от собственника, многие вообще не рассматривают квартиры без фотографий. Во-первых, как правило, квартиры без фотографий скорее всего являются рекламными объявлениями агентских услуг, а во-вторых, зачем рассматривать такие объявления, если полно объявлений с фотографиями. Поставьте себя на место потенциального арендатора, объявлений много — как выбрать? Лучший способ — это сравнить фотографии, они наиболее информативны. На рынке много мусорных объявлений и арендаторы, скорее всего, уже попадали в подобные ловушки. Посмотреть квартиру вживую, это значит потерять много времени и сил, а квартира обычно нужна чуть ли не вчера, и естественно каждый потенциальный арендатор отсеивает варианты без фотографий.
Вам нужно сделать очень хорошие фотографии вашей квартиры и желательно на профессиональный фотоаппарат. Фотографировать нужно днем в солнечную погоду. Квартиру нужно предварительно убрать, украсить декором, сделать так, чтобы она понравилась. Фотографии — это очень важная часть процесса сдачи квартиры в аренду, так как основной отбор происходит на уровне просмотра и сравнения различных фотографий квартир. Обычно потенциальный арендатор просеивает через свой фильтр более 100 объявлений, а отбирает не более 5. Важно попасть в список 5 квартир, которые составил потенциальный арендатор для просмотра. Если вышеуказанные рекомендации вы учли, то скорее всего попадете в тот список потенциальных для просмотра квартир. Тут тоже есть небольшой секрет, опытные риелторы его знаю. Даже если из списка пяти квартир последняя будет в самом отличном состоянии, потенциальный арендатор в 90% снимет квартиру ту, которую посмотрит первой. Когда вы договариваетесь о показе своей квартиры, важно показать вашу квартиру раньше, чем потенциальные арендаторы будут иметь возможность посмотреть все квартиры в его списке. Есть закон «кто первый показал то первый и сдал».
Для принятия звонков лучше купить новую симку, так как после сдачи квартиры вас еще с полгода будут доставать звонками по поводу сдачи, или просто рекламного характера.
Выбрать правильное время для сдачи.
Самое благоприятное время для сдачи квартиры, это с середины августа до декабря. Это рынок продавца и сдать квартиру в сезон можно на 30% дороже, чем в не сезон. Но если вы решили сдать квартиру весной, то конечно не стоит дожидаться осени, так как вы попросту потеряете деньги.
Показывать квартиру лучше в солнечное время, так как солнечные лучи в целом создают положительное настроение и придают интерьеру привлекательный вид.
Подготовить заранее договор.
Многие стоят перед выбором заключать договор или нет. Каждый должен сам ответить на этот вопрос, я приведу лишь некоторые аргументы за и против. Если ваш ремонт и бытовая техника дороже гарантийного вноса, то существует риск, что квартирант съедет с квартиры, не заплатив за возможный ущерб. По вине вашего квартиранта будут затоплены соседи и размер убытков может намного превосходить возможный доход от аренды. Договор может спасти положение и убытки можно будет компенсировать с квартиранта. Как вариант, от возможных убытков можно застраховать квартиру.
Если вы сдаете квартиру по договору, то это является вашим конкурентным преимуществом перед другими арендаторами. Арендаторы охотней снимут вашу квартиру, так как это для них более безопасный вариант. Судите сами, на рынке существует много мошенников, а они под честное слово оплачивают две, а то и три ежемесячной суммы. Многие дают расписки, но тогда собственник должен доказать, что эти суммы были взяты в качестве арендной платы, иначе арендатор по истечению срока аренды может потребовать назад уплаченные суммы. Многие ищут квартиру только с договором, и с юридической фиксацией оплат по договору, так как им арендные платежи компенсирует работодатель. Или если в дальнейшем планируется взыскать расходы на съем жилья с застройщика. Многие покупают квартиру в новостройке и на время строительства снимают жилье, как правило, застройщик не успевает построить квартиру в срок и арендные платежи можно взыскать в качестве убытков с застройщика. Какой выбрать договор для сдачи квартиры каждый решает сам, я пользуюсь этим (ссылка на договор найма). Заключая договор, сфотографируйте паспорт арендатора (первую и страницу с регистрацией), зафиксируйте показания счетчиков.
Немного о налогах.
Распространенные ошибки
При заключении договора самостоятельно, возникают нестандартные ситуации и осложнения, связанные с незнанием сторон своих прав, обязанностей, положений законодательства. Невнимательность при составлении договора может крайне негативно сказаться на дальнейшем процессе сдачи в аренду.
Владельцу квартиры, намеренному передать квадратные метры в аренду, следует обратить внимание на включение в договор следующих пунктов:
- Возможность проживания животных, посторонних лиц.
- Разрешение на субаренду, обязательность согласования с хозяином.
- Финансовая ответственность за порчу предметов мебели, оборудования, иного имущества.
При оформлении договора с посторонним человеком, важно предпринять хотя бы минимальные меры безопасности. Важно знать информацию обо всех жильцах, поселившихся в квартире:
- паспортные данные,
- сведения о месте работы, учебы,
- контактную информацию о родственниках, к которым можно обратиться, если возникнет непредвиденная ситуация.