Реально ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реально ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Как узаконить перепланировку перед продажей?
Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:
-
Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.
-
Получите разрешение в БТИ.
-
Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.
Какие работы не требуют согласования?
Внесение коррективов в характеристики жилого помещения бывает двух типов:
| Перепланировка | Переустройство |
|---|---|
|
|
Тяжёлое расставание с мечтой
К сожалению, от сделки пришлось отказаться. Такую незаконную перепланировку не одобрил бы ни один банк. Пришлось вернуться к поискам квартиры. И на этот раз без незаконных перепланировок. Ибо второго удара в самое сердце я не пережил бы. Новая квартира нашлась быстро. Буквально в соседнем доме.
Тут мы решили не рисковать. Взять квартиру с типовой планировкой, а потом переделать всё под себя. Провели оценку, получили ипотеку и начали мечтать о том… как снесём стену между залом и кухней. Но второй кинжал в спину вонзил мой друг. Я расписывал ему будущий ремонт, рассказывая, как перекрою тут всё и заживу яки король. А он задал вопрос: «В ипотечной квартире вообще можно перепланировку делать? Она же, вроде, ещё не совсем ваша?». И опять паника, паранойя, интернет.
Я, как знатный параноик, сразу полез читать про подобные случаи. Ведь мне совсем не хотелось ждать 15 лет, чтобы сделать квартиру для себя удобной. Но выяснилось, что отказы происходят довольно редко. Отказать могут по четырём распространённым причинам.
- Задуман снос несущих конструкций. Тут, как говорится, рукой подать до обрушения всего дома. Поэтому банки не рискуют.
- Планируются опасные работы. Здесь всё понятно. Не надо строить ядерный реактор над соседским санузлом. Это я, конечно, шучу. Любой адекватный архитектор, у которого вы закажете проект перепланировки, ничего опасного планировать не будет.
- Работы проводятся в нижних этажах. Моя квартира была на седьмом этаже. По этому поводу я не парился.
- Проект сделал не аккредитованный специалист. Т. е. вариант «я у мамы архитектор – всё сам нарисовал» не прокатит. Придётся в любом случае обратиться к профессионалам.
Как узаконить самовольное изменение жилья
Давайте остановимся на этом аспекте более детально. Итак, вы купили квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать, чтобы избежать проблем с законодательством? Ответ на этот вопрос был дан выше: переоформить документы на жилье. Однако вы должны понимать, что все сопутствующие расходы несете вы, а не продавец. Вам будет необходимо собрать следующие документы:
- заявление на изменение конфигурации помещения;
- технический паспорт;
- оригинал и копия договора купли/продажи;
- копия гражданского паспорта лица, на которое оформлена квартира;
- новый план;
- письменное согласие всех членов семьи на перепланировку.
На решение всех этих вопросов у вас будет всего 6 месяцев, поэтому после покупки жилья лучше не откладывать, а сразу приступать к сбору документов, поскольку это занимает достаточно много времени. При этом вы должны хорошо разбираться во всех юридических аспектах. Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности, а в вопросах, связанных с недвижимостью, достаточно много подводных камней. А покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — это довольно сомнительное предприятие, к которому следует подходить со всей осторожностью. Поэтому будет нелишним предварительно получить консультацию у юристов. Это позволит не только значительно ускорить процесс, но и избежать множества проблем в будущем.
Что можно менять в ипотечной квартире, а что нельзя?
Гражданин имеет право сносить или переносить перегородки, дверные проемы, объединять или разъединять комнаты, устанавливать дополнительные санузлы, выполнять ремонт. Оформление перепланировки осуществляется на основании проектной документации. Однако не все коррективы можно согласовать. Запрещено выполнять следующие действия в квартире в ипотеке:
- размещать санузел над жилыми комнатами или кухнями, за исключением ситуаций, когда нижний этаж также находится в собственности лица, которое владеет квартирой сверху;
- осуществлять перенос радиаторов на лоджии;
- прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации;
- увеличивать площадь санузла за счёт других комнат.
Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку
Но если для покупки нужен ипотечный кредит, квартиру может не одобрить банк. «О наличии в квартире перепланировки банк узнает из отчета оценщика, который выезжает на квартиру во время подготовки к ипотечной сделке. При этом он не только смотрит на состояние квартиры и качество сделанного в ней ремонта, но и устанавливает факт перепланировки», — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова.
В конечном счете все будет зависеть от серьезности выполненных в квартире изменений и отношения конкретного банка к перепланировкам. То, что одни банки легко согласуют, другие не пропустят никогда. Строже всех к рассмотрению квартир с перепланировками подходят банки, работающие по стандартам АИЖК.
Большинство банков пропускают незначительные улучшения, например объединение ванной и санузла, монтаж в квартире новых гипсокартонных перегородок или расширение дверного проема в ненесущей стене. Но если в квартире снесена стена, к рассмотрению объекта банк подойдет очень тщательно.
Как правило, в таких случаях банки просят покупателя написать заявление, что он обязуется в течение 6–12 месяцев (срок отличается в зависимости от банка) узаконить перепланировку или вернуть квартиру в первоначальное состояние. На практике, если клиент аккуратно выплачивает ипотеку, соблюдение этих обязательств никто не контролирует. Требуя предоставить такой документ, банк подстраховывает себя в ситуации, когда заемщик перестает платить и квартиру приходится продавать.
«Важно, чтобы оценщик указал в отчете, что перепланировка может быть узаконена, — объясняет Татьяна Третьякова. — Кроме того, перепланировка влияет на стоимость квартиры. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч — затраты на оформление перепланировки».
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Несколько лет назад в Красноярске отменили упрощенный порядок согласования перепланировок в администрации, и теперь уже выполненную перепланировку можно узаконить только в суде. Эта процедура занимает много времени и требует от собственника квартиры дополнительных денежных затрат. При этом для узаконивания перепланировки в суде и получения разрешения на перепланировку в администрации нужен один и тот же пакет документов. Поэтому собственники сначала получают разрешение на перепланировку у администрации.
Бывают случаи, когда администрация каким-то образом устанавливает наличие перепланировки в квартире и сама подает в суд, требуя от собственника привести помещение в первоначальное состояние. Тогда владельцам квартиры приходится обращаться в суд со встречным иском, чтобы выполненную перепланировку сохранить.
Суд узаконит перепланировку, если собственник докажет, что сохранение помещения в его нынешнем виде не нарушит чьи-то права.
Кроме того, потребуются правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из кадастрового паспорта или технического плана квартиры, проект перепланировки, подготовленный организацией, имеющей допуск СРО к выполнению данного вида работ, и заключение о соответствии перепланировки требованиям строительных норм и правил, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам.
«Сказать, сколько времени займет узаконивание перепланировки в суде, невозможно. По моему опыту, самое быстрое согласование выполненных изменений длилось полгода, — рассказывает адвокат Юлия Михайлова. — Что касается затрат на согласование перепланировки, то определить сумму тоже нельзя. Стоимость заключений о соответствии жилого помещения требованиям законодательства будет зависеть от многих факторов, а стоимость услуг лиц, сопровождающих согласование перепланировки, договорная».
В любом случае начинать оформление перепланировки юристы советуют с консультации со специалистом в области проектирования и строительства. Он оценит, можно ли узаконить сделанную перепланировку.
Самовольная и неузаконенная перепланировка
Изредка, но встречаются граждане, которые допускают своевольную перепланировку без согласования с ответственными органами, в том числе без разрешения банка. Если в дальнейшем попытаться узаконить переделку в административном либо судебном порядке, без разбирательства с представителями банка не обойтись.
Однако, если всё же вы решите заняться ремонтом без уведомления учреждения банка, рискуете заработать негативную репутацию. Специалист по залоговому имуществу располагает полномочиями внезапно навестить вас и проверить сохранность залога. В случае, если в момент осмотра обнаружится неправомерно проведенная перестройка, банк потребует от вас письменное обязательство привести состояние квартиры в первоначальный вид, согласно техническому паспорту, либо уплатить штраф.
Более жёсткий вариант – банк вправе предложить досрочно вернуть кредит из-за нарушения заёмщиком условий договора.
Если в назначенное время ссуда не будет возвращена, финансовое учреждение может подать иск в суд о взыскании долга и наложения ареста на заложенное имущество. Так можно и вовсе лишиться квартиры, и ваши планы останутся в мечтах.
Недопустимые виды переделок
Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по своему усмотрению? На какие изменения банк не согласится?
Существует ряд изменений, которые запрещены санитарными и строительными нормами.
Их не позволит вам сделать ни банк, ни контролирующие организации.
К недопустимым видам относятся следующие:
- остекление балконов с расположенными на них пожарными лестницами, а также расширение площади балконов и лоджий при помощи выносных конструкций;
- монтаж каминов в панельных домах;
- объединение площади кухни, оборудованной газовыми плитами, с комнатами;
- снос подоконного блока и несущих перегородок при объединении балкона и комнаты;
- перенос санузла в место, расположенное над жилыми помещениями соседней квартиры;
- установка в санузле дополнительного сантехнического оборудования;
- перенос на балкон или лоджию батарей отопления;
- устройство тёплого пола на балконе при помощи общедомовых коммуникаций.
О том, с чего начать оформление перепланировки, как заказать проект переустройства и получить разрешение на перепланировку, узнаете из наших статей.
Для получения разрешения банка необходимо будет представить его сотрудникам проект новой планировки.
Получить разрешение на незначительные изменения гораздо проще.
К таким несущественным переделкам относятся:
- совмещение или разделение санузла путём сноса или установки перегородки;
- демонтаж встроенной мебели, ненесущих перегородок между помещениями;
- перестановка оборудования в пределах одного помещения;
- остекление балкона или лоджии без изменения их площади.
Такие изменения конфигурации производятся по упрощённой схеме на основе составленного эскиза.
Для подготовки эскиза необходимо взять поэтажный план в БТИ и на его копии нанести красные линии, демонстрирующие запланированные вами изменения. Получившийся эскиз вместе с заявлением следует представить в банк и дождаться его решения.
Если задумали более сложные преобразования, для них нужно будет заказывать проект. Его составлением занимаются специальные организации с допуском СРО. Проект понадобится для следующих видов изменений:
- объединение кухни, балкона, лоджии с жилой площадью;
- перенос санузла на территорию нежилых помещений квартиры;
- расширение площади санузла за счёт территории нежилых помещений;
- снос ненесущих перегородок между комнатами или устройство в них арок и ниш.
Получить согласие банка на подобные работы гораздо труднее, однако при наличии согласия страховой компании и грамотно составленного проекта всё-таки возможно.
Скорее всего, будет предложено вызвать специалиста для оценки стоимости жилплощади после проведённых в ней работ.
Узнайте на нашем сайте также о том, нужно ли узаконивать уже измененную планировку, и как это сделать самостоятельно.
Проведение ремонтных работ
Только после того, как будут подписаны акты в государственной кадастровой инспекции, перепланировка квартиры в ипотеке, будет считаться законной.
Обычно подготовка занимает от 6 до 9 месяцев, в зависимости от того, насколько быстро действуют уполномоченные органы. Как правило, изготовление эскиза или проекта занимает от 2 до 6 недель. На согласование проекта может уйти до 5 месяцев.
Кроме того, к вышеуказанным суммам может добавиться стоимость получения разрешений от различных инстанций, устанавливающих свои расценки за выдачу документов.
Конечно, вы можете оформить все самостоятельно – в таком случае стоимость будет значительно ниже. Однако вы рискуете не успеть уложиться в установленные сроки, что чревато штрафными санкциями.
Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой
Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.
Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые.
Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию.
Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.