Уступка по ДДУ: Сыр, Мышь, Мышеловка(?) Кто есть что.
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уступка по ДДУ: Сыр, Мышь, Мышеловка(?) Кто есть что.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
Процедура заключения договора цессии
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
У застройщика могут быть ограничения на переуступку
В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.
Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.
Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.
Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Прежде всего, мы постарались разобраться с распространенностью явления. Может быть, это только нам кажется, что все застройщики требуют, чтобы их покупатели платили за перерегистрацию ДДУ на другого покупателя? А на рынке существуют такие бессребреники, которые согласны на то, чтобы такая операция проходила бесплатно?
«Возможно, такие бессребреники и есть, но я лично их не встречала», — говорит Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group. «Застройщики, которые делают переуступку бесплатно, мне не известны, — полностью поддерживает Вадим Рубцов, ведущий специалист компании «Русский дом недвижимости». – С одной стороны, это возможность немного заработать, с другой – ограничение конкуренции со стороны инвесторов, покупающих квартиру с целью перепродажи». «Большинство застройщиков взимают комиссию за переуступку, и тех, кто этого не делает, не более 20%», — подтвердил Алексей Оленев, заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet.
Иное мнение высказал Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости: по его словам, деньги за перерегистрацию взимают «не все, но большинство» застройщиков. «В нашей практике был случай, когда в 2012 году у одного из крупнейших застройщиков в Московской области была приобретена квартира по ДДУ, при стопроцентной оплате. Через два года, буквально за пару месяцев до ввода дома в эксплуатацию, дольщик решает продать квартиру. Он обратился к адвокату, был составлен договор уступки прав требования и направлено письмо к застройщику с просьбой о выдаче согласия на переуступку. Через несколько дней застройщик выдал свое согласие, без дополнительных требований», — подтверждает тезис коллеги Александр Гурин, заместитель руководителя Московской коллегии адвокатов «Талион», член Адвокатской палаты города Москвы.
Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», отмечает, что плата за перерегистрацию реже взимается с покупателей дорогих квартир – в «высоком сегменте» уступки заключаются нечасто. «Другое дело — массовые сегменты, где количество таких переуступок и физических лиц, заключающих ДДУ с целью его дальнейшей переуступки, больше. Стоит отдельно заметить, что застройщики, как правило, не берут плату, если переуступка оформляется между близкими родственниками», — уточняет эксперт.
А Ирина Шумская, директор по маркетингу и продажам управляющей компании «Фонд Юг», приводит в пример свою компанию, которая «не взимает платы за подобный перевод, так же как не требует оплаты первичной регистрации ДДУ. Покупатель оплачивает только государственную пошлину».
Но теперь о тех, кто все-таки эти деньги берет. Каков размер запрашиваемой «мзды»? Наталья Шаталина, заместитель гендиректора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», упоминает среднюю стоимость – по ее мнению, она составляет от 50 тыс. руб. Ольга Славкина (Kalinka Group) говорит, что в некоторых компаниях существует фиксированная сумма (и называет тут цифры до 600 тыс. руб.), в других же установлен процент от суммы договора (от 1% до 3%). А вот оценка Вадима Рубцова («РДН»): в тех случаях, когда застройщик хочет «немного заработать», цена устанавливается в 20-200 тыс. руб., а когда речь идет об ограничении конкуренции – то даже до 15% (!) от стоимости квартиры.
В общем, часто перепродажа квартиры до окончания строительства оказывается весьма дорогостоящим мероприятием.
Будущее: ясно, что ничего не ясно
Сейчас на рынке, говорят, кризис – а такое время традиционно считается хорошим для всяких изменений. Не согласятся ли застройщики пойти в данном вопросе навстречу покупателям – и отменить «поборы» за перерегистрацию ДДУ?
Мнения наших консультантов на сей счет разошлись. Маловероятной считает такую перспективу Ольга Славкина (Kalinka Group). «Необходимо понимать, что, отказавшись от письменного согласия на уступку, застройщик не сможет контролировать, кому уступлены права на помещения», — отмечает она. Вадим Рубцов («РДН») не видит у этого вопроса особой важности. «Для большинства покупателей стоимость переуступки не имеет большого значения, так как они не собираются продавать эту квартиру», — говорит он. А раз так – то и отмена данной платы вряд ли существенно добавит продаваемым квартирам привлекательности.
Ирина Шумская («Фонд Юг») считает, что отмена платы за перерегистрацию ДДУ вряд ли обеспечит конкурентное преимущество застройщику. «По нашему опыту реализации ЖК «Резиденция Утриш», необходимость оформления уступки прав требования по ДДУ возникает у клиентов лишь при наступлении форс-мажорных обстоятельств, связанных с невозможностью выполнить свои финансовые обязательства по договору долевого участия. Намного более существенным конкурентным преимуществом является предоставление покупателям бесплатной услуги по первичной регистрации ДДУ от застройщика», — заключает эксперт.
Немного иное отношение у Натальи Шаталиной («МИЭЛЬ-Новостройки») – она отмечает, что сегодня к потенциальным приобретателям недвижимости застройщики «относятся более лояльно и привлекают их различными специальными предложениями». Так что возможность того, что перерегистрацию ДДУ станут делать на безвозмездной основе, не исключена. Также допускает возможность подобных уступок дольщикам и юрист Евгений Страхов.
Что говорит законодательство о согласовании переуступки и необходимости за нее платить?
Первое, что со всей очевидностью прописано в российском законе о защите потребительских прав, — это то, что строительная компания не наделена никакими правами по навязыванию своим дольщикам никаких дополнительных услуг. И раз нет права навязывать услуги – нет и права выдвигать требование платить за переуступку прав. А если застройщик пытается с этим спорить, то дольщику будет очень полезно узнать: судебные инстанции тоже считают именно так и принимают соответствующие решения по таким делам.
А что говорит ключевой для долевого строительства закон — ФЗ-214? Среди его положений есть всего два основания, по которым переуступка в принципе может быть признана недействительной:
- — если переуступаемый договор ДДУ был частично или полностью неоплачен;
- — если переуступка была сделана за рамками сроков, которые для нее предусматривает законодательство.
И все – ни сам Закон 214, ни закон о регистрации прав на недвижимость, ни регистрирующий сами переуступки Росреестр не предоставляют ни единого упоминания про то, что застройщик имеет хоть какое-то право кому-то что-то запрещать. И точно также на это смотрит отечественный Верховный Суд.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.
Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.
Как получить деньги после расторжения договора?
При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.
В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.
Какие существуют ограничения при заключении сделки переуступки
Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.
Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку. В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком. Если согласие получено, долг переводится новому дольщику, а в текст соглашения включается пункт о том, что первый дольщик передает второму дольщику долг перед застройщиком в указанном размере.
Безопаснее ли заключать сделку переуступки с подрядчиком
Здесь также нужно знать о некоторых рисках. Генподрядчик может договориться с застройщиком на взаимозачет на работы. В этом случае назначается цена за 1 кв.м.
По словам Олега Ступенькова, между застройщиком и подрядчиком одновременно заключаются ДДУ и договор подряда с указанием условий взаимозачетов. ДДУ сразу подается на регистрацию, но к моменту заключения сделки переуступки он может быть еще не оплачен, поскольку привязан к договору подряда. Следовательно, покупателю квартиры, который собирается заключить договор переуступки с подрядчиком, кроме ДДУ, необходимо проверить счета-фактуры, акты взаиморасчетов и договор подряда, где фигурирует квартира, которую он собирается приобрести. Если сделка переуступки заключается с физическим лицом, необходимо также проверить акт сверки и платежки, убедившись в факте оплаты по ДДУ. Поэтому Ступеньков настоятельно рекомендует подписывать договор переуступки только в офисе продаж застройщика.
Возможные риски сделки по переуступке
По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.
Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.
Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.
В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.
Оценка недостроенной квартиры
Существуют два основных варианта оценить стоимость еще, фактически, не существующей квартиры: самостоятельно или при помощи специализированной оценочной компании.
- Самостоятельно. Просто, быстро и бесплатно, но не очень точно. Покупатель может и не согласиться с цифрой, указанной продавцом. Расчет произвести не особо сложно. Нужно лишь определить стоимость примерно такой же квартиры на рынке и сделать скидку примерно в 20%.
Пример: Предположим, продавец купил квартиру на стадии котлована за 1 миллион рублей. На момент продажи такое же жилье, в доме поблизости, но уже сданном в эксплуатацию, стоит 2 миллиона рублей. Таким образом, если до полной готовности дома осталось лишь несколько месяцев, можно свободно продавать жилье примерно за 1,5 миллиона рублей. Прибыль, до оплаты налогов, составит 500 тысяч рублей.
- Оценочная компания. Оценщики проводят многочисленные расчеты, вникать в которые нет особого смысла. Они устанавливают более точную и справедливую цену на жилье, которую, к тому же, практически невозможно оспорить. Главный недостаток такой схемы: оценка – это платная услуга. К тому же, придется подождать готовности отчета: обычно около 1 недели.