В России изменился порядок выбора управляющих компаний. Что это значит

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В России изменился порядок выбора управляющих компаний. Что это значит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Жители дома могут выбрать или стороннюю управляющую компанию, или от застройщика. Мое мнение: сразу после ввода дома в эксплуатацию второй вариант имеет значительное преимущество. Так как девелопер, который дорожит своей репутацией, особенно заинтересован в сохранении концепции дома, а также в возможном выявлении проблемных зон и разработке механизма их скорейшей ликвидации.

Преимущества нововведения

Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.

Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.

После внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что в целом положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах, согласился операционный директор УК «ПИК-Комфорт» Илья Розанов. Он подчеркнул, что нововведение приведет к заметной стабилизации ситуации на рынке ЖКХ, который остается одним из самых высококонкурентных.

Управляющая компания минимум на первый год

После ввода дома в эксплуатацию у жильцов есть 20 дней, чтобы найти другую УК, если управляющая компания от застройщика их не устраивает. Чтобы заключить с ней договор, за должны проголосовать не менее 50% собственников. Для этого нужно провести общее собрание. После того, как новая УК будет выбрана и одобрена, старая доработает свой срок и «уйдет» из вашего дома. Если же жильцы не успевают выбрать УК за 20 дней, ее будет искать администрация на конкурсной основе.

При этом застройщик, скорее всего, будет уговаривать жильцов оставить УК, выбранную им. В этом случае имеет смысл внимательно изучить все условия и тарифы, почитать о компании отзывы – может быть, это действительно хороший вариант.

Чаще всего случается так, что жильцы не успевают сами выбрать УК и заключить договор, поэтому первый год работает назначенная со стороны – застройщиком или муниципалитетом.

Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?

В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.

Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.

---

Управляющая компания минимум на первый год

Когда вы подписываете передаточный акт, домом занимается УК застройщика. Она временная, не больше трех месяцев. Поэтому за домом нужно закрепить основную. Есть два способа это сделать.

Общее собрание жильцов. Встречу обычно назначает застройщик, но вы можете познакомиться с соседями и организоваться самостоятельно. Чтобы решить, какая УК будет управлять домом, нужно согласие минимум 50% собственников.

Если не хотите продлить отношения с УК застройщика, найдите другую УК и заключите договор с ней — тогда первая УК доработает оговоренный с застройщиком срок, а потом начнет действовать ваша.

Определиться с выбором и заключить договор с основной УК нужно максимум за 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если не успеете, то поиском УК будет заниматься администрация через конкурс.

Особенности управляющих компаний

Управляющая компания – это структура, которая берет на себя обязанности по обеспечению благоустройства дома и придомовой территории. Выступать управляющей компанией может юридическое или физическое лицо (частный предприниматель). Как правило, на балансе одной управляющей компании – десятки домов.

Несмотря на схожие обязанности, управляющие компании заметно отличаются от ЖЭКов. Главное отличие заключается в том, что у них есть четкий перечень обязанностей и их стоимость. Другими словами, жильцы всегда знают, за что платят. При этом обязанности управляющей компании в Украине обязательны к исполнению, и если УК не выполняет их или выполняет некачественно, у жильцов дома всегда есть возможность выбрать другую управляющую компанию. То есть, любая УК заинтересована в том, чтобы предоставлять качественные услуги.

Выбор управляющей компании в новостройке в основном ложится на застройщика. Многие застройщики сами создали такие компании и самостоятельно занимаются обслуживанием домов. Однако бывают и ситуации, когда новый дом сдан в эксплуатацию, а девелопер не передал жилье на баланс УК. В таком случае жильцы дома могут создать ОСМД или самостоятельно выбрать управляющую компанию. Для этого проводится общее собрание, на котором за компанию должен проголосовать 51% жильцов. Если голосование проходит успешно, то представитель дома заключает договор с УК на обслуживание.

1. Низкая стоимость обслуживания. Большинство УК обслуживают множество домов, поэтому они могут получать скидки от поставщиков услуг. Соответственно, и жильцам домов придется платить меньше.
2. В среднем одна квартира из пяти имеет задолженности по оплате коммунальных услуг. У управляющих компаний есть собственные юристы, занимающиеся вопросами должников в суде. Поэтому других жильцов дома эти ситуации не касаются, и они могут не переживать, что из-за нескольких должников от коммуникаций отключат весь дом.
3. Круглосуточное обслуживание домов. Представители ОСМД могут брать выходные, отдыхать или медленно реагировать на обращения. А вот у управляющих компаний есть call-центр, который круглосуточно принимает обращения граждан и оперативно реагирует.
4. Учитывая высокую конкуренцию, УК заинтересованы в том, чтобы предоставлять качественные услуги, в противном случае жильцы всегда могут заключить договор с другой управляющей компанией в новостройке. Договор с УК заключается всего на 1 год, и по истечении этого срока всегда можно не продлить контракт.
5. В УК в основном работают квалифицированные кадры, разбирающиеся в вопросах эффективного управления домом. Они знают, как правильно распределять финансы, на что нужно в первую очередь тратить деньги, как снизить затраты на те или иные услуги.

1. Жильцы не могут влиять на тарифообразование.
2. УК – это посредник, и зачастую намного выгоднее заключать договора с подрядчиками и исполнителями напрямую. Но в этом вопросе все не так однозначно, ведь председатели ОСМД могут специально покупать услуги по завышенным ценам, а разницу класть себе в карман.
3. Управляющая компания сама принимает все важные решения, поэтому мнение жильцов зачастую даже не учитывается. Хоть здесь все зависит от того, какую УК выбрать.
4. УК может не учитывать особенности дома. Зачастую заключаются типовые договора, и управляющая компания действует со всеми домами на балансе примерно по одинаковой схеме. Чтобы учесть особенности дома и интересы жильцов, лучше позаботиться о внесении в договор дополнительных пунктов.
5. Досрочно разорвать контракт с УК довольно сложно. В большинстве случаев сменить управляющую компанию можно только по завершении срока действия договора, который, как правило, заключается на год.

Собираем досье на управляющие компании

Следующий шаг — составление мини-портфолио компаний. В портфолио включаем следующую информацию:

• законность деятельность организации. Проверяем наличие регистрации в качестве юридического лица (получаем выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или запрашиваем ее у официальных представителей);

• наличие уставного капитала. Хорошо, если средства, собранные с жильцов многоквартирного дома не являются единственными, на которые рассчитывает организация. Собственные средства для работы существенно расширяют возможности компании;

Зачем нужна управляющая компания от застройщика

Коммунальное обслуживание – больная тема для россиян. Опросы собственников жилья показывают, что не более 2-3% граждан удовлетворены работой своих УК. Поэтому для многих покупателей первичного жилья известие о том, что они получат конкретную управляющую компанию «в нагрузку» к квартире, становится неприятным сюрпризом. Бытует мнение, что навязанная контора априори будет хуже тех УК, что работают на рынке в режиме свободной конкуренции.

Аффилированные УК «от застройщика» — сравнительно недавняя практика на первичном рынке. По словам ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной, в нашей стране они начали появляться в середине 2000-х годов и специализировались на устранении строительных недоделок, которые жильцы выявляли по окончании строительства. Первоначально они были распространены преимущественно в сегменте элитной недвижимости, особенно в проектах с дорогостоящей внутренней отделкой и инновационными инженерными технологиями, которые девелопер не хотел доверять коммунальщикам «с улицы».

Тем не менее, уже сегодня примерно половина застройщиков на рынке создают собственные управляющие компании вне зависимости от класса возводимого проекта. Аффилированные УК встречаются не только в элитных комплексах, но и в бизнес-, комфорт- и эконом- сегментах. Отчасти это связано с тем, что на фоне снижения продаж и кризиса на рынке недвижимости девелоперы стремятся получить дополнительный доход за счет бизнеса по эксплуатации жилых зданий.

Однако в создании собственной УК есть и прямая практическая необходимость. По закону, застройщик обязан передать дом коммунальщикам через три месяца после сдачи проекта в эксплуатацию, но часто новостройка не успевает заселиться за такой короткий срок. Пока более 50% квартир не распроданы, оставшиеся жильцы не имеют права самостоятельно выбирать коммунальщиков – это ответственность застройщика. В такой ситуации девелоперу логично пригласить аффилированную управляющую компанию, которую проще контролировать.

Условия для передачи дома собственникам

После завершения рабочих операций по проекту для дальнейшей передачи необходимо получить положительное заключение межведомственной комиссии. Следует подчеркнуть, что соответствующее состояние объекта подробно описано в утвержденной конструкторской документации. Типовые требования:

• подключение к водоснабжению, канализации, другим инженерным сетям;
• хорошее функциональное состояние лифтов, другого технического оборудования;
• выполненные полностью (частично) общестроительные (отделочные) работы.

Для подготовки согласования застройщик отправляет в муниципалитет стандартное заявление. Кроме сотрудников администрации населенного пункта в состав комиссии включают представителей:

• застройщика;
• крупных подрядчиков;
• надзорных организаций;
• служб газоснабжения, МЧС и др.

Выявленные недостатки устраняют в определенный срок. При отсутствии других замечаний подписывают акт по установленной форме о вводе МКД в эксплуатацию. Этот документ подписывает уполномоченный сотрудник муниципалитета. Один экземпляр хранят в архиве местной администрации.

На следующем этапе передают документы для создания записи о новом объекте недвижимости в «Росреестре». Кроме общих строительных параметров туда вносят сведения об адресе, границах земельного участка. Собственником на этом этапе указывают компанию застройщика.

Только после выполнения рассмотренных действий начинается процесс передачи квартир частным собственникам. Дольщик вправе сделать предварительную проверку. Обнаруженные недостатки устраняют по взаимному согласию с заказчиком либо с помощью судебного решения. Истец может отметить претензии по следующим позициям:

• качество работ, материалов;
• изоляционные характеристики;
• санитарное состояние;
• техническая оснащенность.

После устранения проблем и полного расчета стороны подписывают акт приема передачи. Типовая часть такого документа – удостоверение отсутствия взаимных претензий. Заявление вместе с ДДУ и другими сопроводительными документами передают в органы регистрации прав собственности на квартиру.

• при обращении непосредственно в «Росреестр» составляют не более 10 раб. дней.;
• через МФЦ – до 12 включительно;
• с нотариальным заверением договора – до 3 дней.

Следует подчеркнуть заинтересованность застройщика в скорейшем завершении данного процесса. До передачи квартир он продолжает оплачивать счета за коммунальные услуги. При срыве сроков, определенных в базовом договоре, дольщик может потребовать через суд значительную денежную компенсацию.

Что обеспечит жильцам УК от застройщика

Первые новоселы обычно оказываются в ситуации, когда большая часть квартир в жилом комплексе еще не выкуплена у девелопера и организовать собрание ТСЖ в обозримом будущем невозможно. При этом для нормальной жизни в новостройке кто-то должен вывозить мусор, убирать подъезды и подавать электричество. Поэтому на первом этапе в «навязанной» застройщиком УК нет ничего плохого – она позволяет избавиться от лишней головной боли, которой и так хватает при переезде.

Вот основные преимущества, которые дает жителям УК от застройщика, по мнению ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной:

• Полный спектр коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с ключами от квартиры
• Аффилированная УК будет лучше разбираться в сложном технологическом оборудовании, чем посторонняя организация
• будет дополнительно контролировать качество работы УК наравне с жильцами, так как заинтересован в сохранении позитивного имиджа своего проекта и бренда
• УК от застройщика предлагают своим жильцам отделку квартир и услуги дизайнера по невысоким расценкам
• У застройщика наработан определенный опыт в управлении жильем, тогда как ТСЖ нередко выбирают неквалифицированные УК, ориентируясь лишь на низкие цены
• Собственнику квартиры легче спросить за некачественное строительство с аффилированной УК

«Независимая УК может свалить ответственность за недоделки на застройщика. Дело может быть передано в суд. Таким образом, разбирательства могут затянуться», — поясняет Елена Щепкина. – «Аффилированная компания так поступить не сможет: недоделки придется исправлять. А застройщик обязан по договору исправлять недоделки в течение 5 лет гарантированного срока». При этом жители дома не должны забывать – предложенная управляющая компания с ними не на всегда. Как только новостройка будет заселена минимум наполовину, соседи могут организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях.

Как действовать в такой ситуации

Есть несколько возможных вариантов развития событий.

Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.

Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон, но это займет время. Возможно, поможет и просто угроза, хотя маловероятно.

Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.

Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.

Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.

Подписать договор с временной УК . Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.

Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно. Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК . И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.

Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.

Кто может выбирать управляющую компанию?.

Выбор управляющей компании в новостройке – один из насущных вопросов для будущих жильцов, ведь именно от УК будет зависеть начисление кварплаты и решение проблем, которые неминуемо возникают в новых домах.

Но кто имеет право выбирать управляющую компанию в новостройке?

Чем занимается управляющая компания

УК обеспечивает безопасность, работоспособность и чистоту общих помещений и имущества. Полный перечень услуг прописывается в договоре с собственниками, но обычно УК должна:

• налаживать связь с аварийно-диспетчерской службой;
• следить за исправностью лифтов и мусоропроводов;
• вносить предложения по капитальному ремонту;
• убирать подъезды и придомовую территорию;
• заключать договоры с ресурсниками;
• травить насекомых и грызунов;
• ремонтировать трубы;
• заменять лампочки;
• вывозить мусор.

В договоре есть и дополнительные услуги, например:

• охрана;
• домофон;
• консьерж;
• шлагбаум;
• видеонаблюдение.

Чтo зaпoмнить для пpиeмки квapтиpы в нoвocтpoйкe

1. 3aпиcaтьcя нa ocмoтp квapтиpы нyжнo в тeчeниe 7 днeй пocлe пoлyчeния извeщeния oт зacтpoйщикa.
2. Пocлe зaпиcи нa пpиeмкy нyжнo пpийти нa ocмoтp квapтиpы в тeчeниe 2 мecяцeв.
3. Пpинимaть квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo или co cпeциaлиcтoм.
4. Cпeциaлиcтa выбиpaют в cтpoитeльнoй фиpмe или нaнимaют чacтнoгo мacтepa.
5. Ecли пpиeмкy peшили дeлaть caмocтoятeльнo, пepeд ocмoтpoм нyжнo coбpaть вeщи, кoтopыe мoгyт пoнaдoбитьcя для пpoвepки квapтиpы. Eщe — пepeчитaть ДДУ.
6. Дo ocмoтpa квapтиpы нe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
7. Нa ocмoтpe oбpaщaть внимaниe нa нeдoчeты вo двope и в пoдъeздe.
8. Пpoвepять в квapтиpe нyжнo вce: oт oбщeй плoщaди дo двepнoгo глaзкa.
9. Нa ocмoтpe нe тopoпитьcя, дaжe ecли пpeдcтaвитeль oт зacтpoйщикa пoдгoняeт.
10. Bce нeдoчeты в квapтиpe внecти в aкт ocмoтpa.
11. Ecли нaшли дeфeкты в квapтиpe, — дoгoвopитьcя o cpoкe иcпpaвлeний и зaпиcaтьcя нa пoвтopный ocмoтp.
12. Ecли в квapтиpe вce xopoшo, пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.

Алгоритм действий собственников по выбору управляющей компании

Чтобы выбрать для управления МКД организацию, которая будет ответственно и грамотно распоряжаться взносами квартиросъемщиков, учитывать и защищать их интересы, следует предпринять ряд действий:

• создать совет МКД из наиболее активных граждан, располагающих временем для подготовки и сбора информации;
• проанализировать работу городских ЖКХ (информация есть на их сайтах). Можно провести опрос жильцов, у которых есть договора с интересующими УК, и узнать их мнение;
• посмотреть состояние придомовой территории в зоне управления предполагаемых УК;
• обратить внимание, как они соблюдают закон 261 – об энергосбережении (заинтересованы в установке счетчиков ресурсов или нет);
• в местный комитет направить заявку на проведение выборов управляющей фирмы с указанием даты собрания;
• проинформировать каждого жителя о месте и времени сбора;
• провести собрание собственников и выбрать УК.

Похожие записи:

• Земельный налог — проводки в бухучете
• Прохождение договора на предприятии
• Как правильно подать на развод в 2022 году?