Использование земель сельскохозяйственного назначения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Использование земель сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Поскольку ни Земельный кодекс РФ, ни Закон об обороте земель (кроме п. 5 ст. 10) не регулируют порядок предоставления сельскохозяйственных земель казачьим обществам, в этой области продолжают действовать ранее принятые нормативные правовые акты — Указ Президента РФ от 16 апреля 1996 г. № 564 «Об экономических и иных льготах, предоставляемых казачьим обществам и их членам, взявшим на себя обязательства по несению государственной и иной службы» (с изменениями и дополнениями) и Положение о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования, утвержденное постановлением Правительства РФ от 8 июня 1996г. № 667.

Согласно названным нормативным актам членам казачьих обществ, включенных в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, взявшим на себя в установленном порядке обязательства по несению государственной и иной службы, переселившимся в приграничные районы Российской Федерации, предоставляются бесплатно земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Для этих целей, а также для обеспечения восстановления традиционного казачьего землепользования и создания экономических основ самообеспечения казачьих обществ предусматривается формирование целевого (казачьего) земельного фонда. Такой фонд создается органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления за счет земель запаса; земель фонда перераспределения; земель, право собственности, владения и пользования которыми прекращается в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Земельные участки, включенные в целевой земельный фонд, предоставляются по предложениям территориального войскового казачьего общества: хуторским, станичным, городским и приравненным к ним иным казачьим обществам для размещения поселений в приграничных районах Российской Федерации, а также для коллективного сельскохозяйственного использования исходя из взятых членами казачьих обществ обязательств по производству и поставкам сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для федеральных и региональных нужд и с учетом наличия у казачьего общества и его членов бесплатно полученных для этих целей земель; членам казачьих обществ для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в собственность или пожизненное наследуемое владение — по нормам, установленным органами местного самоуправления.

Понятие и общая характеристика земель сельскохозяйственного назначения как объекта земельных отношений

В соответствии со ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Закон, таким образом, установил два основных признака идентификации земель сельскохозяйственного назначения как самостоятельной целевой категории земельного фонда: их правовую оформленность в качестве таковой (предоставление) и предназначенность для использования в сельскохозяйственных целях. Однако отнесение таких земель к категории сельскохозяйственного назначения возможно только в том случае, если они не находятся в пределах черты поселений. Последнее обстоятельство связанно с тем, что в пределах границ поселений могут находиться сельскохозяйственные угодья, оказавшиеся там в связи с установлением или изменением черты поселений. С момента включения их в черту поселений на эти земли распространяется правовой режим земель населенных пунктов. Они могут быть использованы для производства сельскохозяйственной продукции лишь до тех пор, пока не будут востребованы для градостроительных целей. В отличие от земель сельскохозяйственного назначения такие земли принято называть землями сельскохозяйственного использования. Что касается основных идентифицирующих признаков (предоставленность и предназначенность земель), то последние также нуждаются в некотором пояснении в связи с тем, что закон не содержит их конкретизации.

Правомерно предположить, что с юридической точки зрения предназначенность означает некое имевшее место публичное признание земель сельскохозяйственными, но по каким-то причинам не включенными в сельскохозяйственный оборот, т.е. в данный момент не используемыми для этих целей.

Можно ли строить склад и дорогу

Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.

В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.

Как происходит предоставление земельного надела

Предоставление земельного надела, закрепленного в государственной (муниципальной) собственности, находится в компетенции органа исполнительной власти или местного самоуправления.

Бесплатно земельный надел выделяется зарегистрированным нуждающимся гражданам с 3 и более детьми.

Физлицу или юрлицу предоставляется в собственность безвозмездно:

• надел, образованный в очерченной территории по договору её развития;
• территория, занимаемая религиозным сообществом, имеющим на ней строения, оформленные в собственность;
• надел на земельной территории некоммерческой садоводческой (огороднической) организации;
• участок по истечении пяти лет его безвозмездного эксплуатирования.

Классификатор земель сельхозназначения

Что представляет собой понятие — земли сельхозназначения? Это угодья (сельскохозяйственные и несельскохозяйственные), участки, наделы, которые предоставляются гражданам, физическим или юридическим лицам для осуществления сельскохозяйственной деятельности:

• производство сельхозпродукции;
• для ведения научно-исследовательской или учебной работы;
• для размещения соответствующей инфраструктуры.

Категории земель сельхозназначения:

• пашни;
• насаждения, в том числе многолетние;
• угодья для покосов;
• пастбища для выпаса скота;
• прогоны и дороги;
• лесные полосы, которые служат для защиты полей (исключение — лесохозяйственные земли);
• участки под хозпостройками и дворами;
• временно законсервированные наделы.

Другой комментарий к Ст. 78 Земельного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья конкретизирует цели использования земель сельскохозяйственного назначения и перечисляет субъектов, которые вправе использовать земли данной категории. В некоторых случаях особенности правового режима земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяются характером деятельности соответствующего субъекта, который использует земельный участок.

Определенную специфику имеет правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств. Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в ст. 1 определяет крестьянское (фермерское) хозяйство как объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином. Фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Согласно ст. 257 ГК РФ и ст. 6 названного Закона в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество. Плоды, продукция и доходы, полученные фермерским хозяйством в результате использования его имущества, являются общим имуществом членов фермерского хозяйства.

Важно отметить, что имущество (в том числе и земельный участок) фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. Доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество устанавливаются соглашением между ними.

Перечень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, порядок формирования имущества фермерского хозяйства устанавливаются членами фермерского хозяйства по взаимному согласию. Члены фермерского хозяйства сообща владеют и пользуются своим имуществом. Порядок владения и пользования имуществом определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства.

Особо регулируется порядок распоряжения имуществом фермерского хозяйства (ст. 8 названного Закона). Правовой основой распоряжения имуществом является соглашение, заключенное членами фермерского хозяйства.

Важно то, что распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой. Причем по сделкам, совершенным главой фермерского хозяйства в интересах хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом. Сделка считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой хозяйства в его личных интересах.

Особенностью правового режима земель крестьянских (фермерских) хозяйств является принцип неделимости земельного участка, закрепленный в ст. 258 ГК РФ. Согласно ст. 9 названного Закона при выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подлежат. В этом случае гражданин имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в праве общей собственности на имущество фермерского хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется по взаимному согласию между членами фермерского хозяйства или в случае, если взаимное согласие не достигнуто, в судебном порядке и не может превышать год с момента подачи членом фермерского хозяйства заявления о выходе из хозяйства. Гражданин, вышедший из фермерского хозяйства, в течение двух лет после этого несет субсидиарную ответственность в пределах стоимости своей доли в имуществе хозяйства по обязательствам, возникшим в результате деятельности фермерского хозяйства до момента его выхода из хозяйства.

При прекращении фермерского хозяйства в связи с выходом из него всех его членов имущество хозяйства подлежит разделу между его членами.

2. Личное подсобное хозяйство — это своеобразная форма производства сельскохозяйственной продукции, имеющая характер личного потребления. Такого рода деятельность не рассматривается как предпринимательская и не облагается подоходным налогом. Ведение личного подсобного хозяйства не имеет в качестве своей основной цели извлечение прибыли. Доходы, которые получают от продажи продукции, используются для личного или семейного потребления.

В ст. 2 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве» приводится определение понятия «личное подсобное хозяйство». Такое хозяйство представляет собой форму непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном или приобретенном для данной цели. Произведенная и переработанная сельскохозяйственная продукция является собственностью граждан, ведущих личное подсобное хозяйство. Реализация такой продукции не является предпринимательской деятельностью.

Согласно ст. 3 названного Закона право на ведение личного подсобного хозяйства имеют дееспособные граждане, которым земе��ьные участки предоставлены или которыми земельные участки приобретены для ведения такого хозяйства.

Следует особо отметить, что граждане вправе осуществлять ведение личного подсобного хозяйства с момента государственной регистрации прав на земельный участок. При этом регистрации самого хозяйства не требуется.

Для ведения личного подсобного хозяйства используются земельный участок, жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, в том числе теплицы, а также сельскохозяйственные животные, пчелы и птица, сельскохозяйственная техника, инвентарь, оборудование, транспортные средства и иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство.

Учет личных подсобных хозяйств осуществляется в похозяйственных книгах. Порядок ведения похозяйственных книг определяется Правительством РФ.

Ведение личного подсобного хозяйства прекращается в случае прекращения прав на земельный участок, на котором ведется личное подсобное хозяйство.

3. Существуют две основные правовые формы ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства: коллективная и индивидуальная. В рамках коллективной формы осуществления такой деятельности граждане могут создавать садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества, садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы либо садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие партнерства (п. 1 ст. 4 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

В садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет средств специального фонда, образованного по решению общего собрания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, является собственностью такого товарищества как юридического лица. Специальный фонд составляют вступительные и членские взносы членов такого товарищества, доходы от его хозяйственной деятельности и иные средства и поступления. Средства специального фонда расходуются на цели, соответствующие предусмотренным уставом такого товарищества задачам.

Члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества не отвечают по его обязательствам, и такое товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.

3.1 Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями.

Особенность правового режима земель сельскохозяйственного назначения состоит в том, что в процессе осуществления земельной и аграрной реформы земельные участки бывших колхозов и совхозов были приватизированы в общую (долевую или совместную) собственность членов (работников) этих сельскохозяйственных предприятий и иных граждан, имеющих право на земельную долю. Неприватизированными остались лишь земли государственных и муниципальных сельскохозяйственных предприятий, однако их осталось очень немного. По состоянию на 1 января 2002 г., по оперативным данным по 76 регионам, в России удельный вес государственных предприятий в структуре сельскохозяйственных организаций составлял всего 6,6%2.

Законодательство о земельной и аграрной реформе, уделив основное внимание процессу наделения граждан землей, вначале совсем упустило из виду вопросы о том, на каком праве пользуется землей, принадлежащей гражданам, сама сельскохо-зяйственная организация, может ли сама организация иметь землю в собственности, и некоторые другие. Впоследствии эти пробелы в законодательстве были восполнены Указом Прези-дента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю», постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» и иными нормативными правовыми актами.

Основными способами приобретения сельскохозяйственной организацией прав на используемые ею земельные участки, разделенные на земельные доли и переданные гражданам в общую собственность, являются аренда земельных долей у участников общей собственности, а также приобретение права собственности на земельные участки при внесении гражданами земельных долей в уставные (складочные, паевые) капиталы соответствующей коммерческой организации. В любом случае организация должна заключить с собственником земельной доли соответствующий договор. Допускалось и заключение договора аренды земельной доли не с каждым отдельным гражданином, а с группой сособственников земельных долей (в этом случае список граждан-арендодателей являлся неотъемлемой частью договора). Договоры аренды земельных долей должны были заключаться на срок не менее трех лет.

Долгое время оставалась неопределенной судьба так называемых невостребованных земельных долей, т. е. долей, собственники которых не обратились в сельскохозяйственную организацию или земельный комитет с заявлениями о получении свидетельства о праве собственности на эту долю. По Указу о реализации прав граждан такие невостребованные земельные доли передавались (сохранялись за) сельскохозяйственным организациям, которые используют их в течение трех лет. Если в течение этого времени собственник указанной земельной доли не подал заявление о получении свидетельства на право собственности и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.

Закон об обороте земель также касается этой проблемы. Правда, Закон не содержит термина «невостребованные земельные доли», однако в нем говорится об «неиспользуемой в течение двух лет части находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения», которая может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ или — в случаях, установленных законом субъекта РФ, — органом местного самоуправления по правилам, предусмотренным указанной статьей.

Для этого субъект РФ или орган местного самоуправления вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок — в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник или участники долевой собственности известны, — о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве обшей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок. Однако если земельные доли (как востребованные, так и невостребованные) не выделены в натуре, а еще только «могут быть выделены», а местоположение участка в счет доли определяется по правилам ст. 13 Закона, то на основании чего делается вывод, что не используется именно часть земельного участка, приходящаяся на долю этих «неизвестных», не востребовавших свои доли сособственников? Но даже если исходить из презумпции, что не используется именно часть земельного участка, приходящаяся на долю сособственников, не востребовавших свои доли, то совсем нет гарантии, что размер неиспользуемого участка точно совпадет с общей суммой невостребованных долей. Как быть в таком случае? А если весь земельный участок используется сельскохозяйственной организацией, а невостребованные доли тем не менее также есть, то вправе ли субъект РФ или орган местного самоупр��вления требовать выдела земельного участка в счет этих долей? Ответов на все эти вопросы Закон, к сожалению, не дает.

Следовательно, в Законе нужно было говорить просто о выделении земельного участка, размер которого будет соответствовать сумме невостребованных земельных долей, а не связывать этот процесс с вопросом о том, используется этот земельный участок или не используется.

Кроме того, по смыслу п. 3 ст. 13 Закона получается, что субъект РФ или орган местного самоуправления вначале выделяет земельный участок, приходящийся на «невостребованные» доли, а затем «вправе» (!) направить в суд заявление о признании права собственности на этот земельный участок. А на каком основании участок вообще должен быть выделен, ведь требовать выдела имущества из общей собственности может только со-собственник или, по крайней мере, кредитор сособственника? Субъект РФ или орган местного самоуправления не является ни тем, ни другим. Поэтому по логике вещей все должно быть наоборот: вначале субъект РФ или орган местного самоуправления должен обратиться в суд с заявлением о признании за ним прав на невостребованные земельные доли, а уже после этого требовать выдела земельного участка в счет этих долей в натуре.

Из сказанного следует, что в Закон об обороте земель необходимо внести соответствующие изменения.

На наш взгляд, требуют доработки и другие статьи названного Закона, в частности ст. 14, которая посвящена особенностям определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.

Данная статья предусматривает, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством, составляющим не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

Специфика правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения

Правовой режим использования сельхозземель регламентирован Гражданским и Земельным кодексами, а также Законом РФ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Примечательно, что под регулятивное воздействие последнего не подпадают участки предоставленные под личное подсобное хозяйство, гаражное строительство, а также те, на которых размещена недвижимость.

Основные положения, отображающие специфику правового режима сельхозземель:

• Сохранение целевого использования участков сельхозназначения.

Принцип оговорен ст. 1 вышеназванного Закона № 101-ФЗ и во многом декларативен. Прямого запрета на смену целевого назначения и/или разрешенных способов использования в отечественном законодательстве нет.

Исключение: продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по муниципальному району либо городскому округу признаются особо ценными. В отношении таких земель может быть принято решение о недопустимости их использования для целей, не связанных с производством сельхозпродукции (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

• Установление граничной площади сельхозугодий, расположенных на территории муниципального района/округа, могущих находиться в собственности одного лица.

В силу п. 2 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ ограничение определяется региональным законом, однако не может быть меньшим 10% сельхозугодий соответствующего района/округа.

• Возможность установления минимальной площади участков сельхозназначения региональным законом.

Это право, а не обязанность региональных властей (п. 1 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ). Если лимит установлен, он должен равняться минимальной площади участка, предоставляемого для ведения фермерского хозяйства (п. 1 ст. 19.1 того же Закона). Представители аграрной науки ратуют за установление минимальных размеров участков сельхозназначения повсеместно. Мотивация: дробление сельхозугодий сводит к минимуму возможности рационального землепользования.

• Запрет передачи сельскохозяйственных земель в собственность иностранцам, иностранным компаниям.

Ограничение распространяется на субъекты хозяйствования, зарегистрированных на территории РФ, если хотя бы 50% их статутного фонда находятся в собственности иноземных лиц или компаний. Примечательно, что иностранцы и иностранные компании вправе получать сельхозугодья в аренду.

• Установление за публичными образованиями (субъектами РФ, а в случаях, оговоренных региональным законом, муниципалитетами) права приоритетного выкупа сельхозугодий на случай их продажи.

Во всех случаях, кроме продажи сельскохозяйственных земель с торгов их собственник обязан уведомить компетентный орган о факте продажи, объекте договора и продажной цене. Если в течение 30 суток поступил отказ либо уведомление было проигнорировано, продавец вправе заключить договор с выбранным им покупателем.

Отчуждать участок по цене, равной или превышающей фигурирующую в уведомлении, продавец вправе на протяжении всего следующего года. Если это срок прошел, необходимо повторное уведомление.

Виды земель сельскохозяйственного назначения

Более ценными в составе земель рассматриваемой категории считаются сельскохозяйственные угодья, значимой характеристикой которых признается плодородие. Последние имеют приоритет в использовании и в силу ст. 79 ЗК РФ подлежат особой охране. В их числе:

• пашни;
• территории, занятые виноградниками, садами, кустарниками;
• залежи;
• пастбища;
• сенокосы.

Продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по району/округу, признаются особо ценными.

Часть сельхозземель используется для размещения вспомогательных объектов, напрямую не связанных с выращиванием сельскохозяйственной продукции. Такие земли заняты:

• внутрихозяйственными путями сообщения;
• мелиоративными, инженерными системами;
• замкнутыми водоемами;
• коммуникациями;
• древесно-кустарниковыми насаждениями, защищающими сельхозугодья от вымывания, выдувания, дорожной пыли и подобного (обычно высаживаются на крутых склонах, вдоль дорог и водоемов);
• стационарными (коровники, птицефермы, склады, элеваторы) и нестационарными (теплицы, навесы) сооружениями для нужд агропромышленного комплекса.

Что можно строить на сельскохозяйственных землях

П. 11 ст. 85 ЗК РФ разрешает применять участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, для строительства зданий или помещений, предназначенных для сельскохозяйственного производства, а также пашен и многолетних насаждений. В целом, если говорить о землях с/х назначения, а не о сельскохозяйственных угодьях, то можно прийти к выводу о том, что строить можно все, кроме промышленных предприятий.

Впрочем, возможно возведение строений, предназначенных, например, для переработки молочной продукции, консервирования плодо-овощной продукции, что, по-сути, тоже является производством. Но такие производства могут действовать на сельскохозяйственных землях только в небольших масштабах и только на землях с соответствующим разрешенным использованием.

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

Все юридические процедуры, которые допускается совершать с сельскохозяйственными землями, и их особенности раскрыты в Федеральном законе от 24.07.2002 № 103-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно статье 8 этого закона, особенностью купли-продажи земли этой категории является то, что органы власти субъекта имеют преимущественное право на покупку таких земель. Владелец земельного участка должен известить надлежащий орган власти субъекта в предусмотренном порядке о предстоящей продаже, установив срок для выкупа, не превышающий 90 дней. В извещении указывается стоимость, размер и местоположение предлагаемого участка. Если субъект исполнительной власти откажется от совершения сделки, продавец имеет право в течение года осуществить продажу земли любому лицу по цене не ниже указанной в извещении. Сделка, совершенная с нарушением процедуры, будет признана ничтожной с применением соответствующих последствий.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения передаются по наследству в общем порядке за исключением следующих случаев:

• наследование участка иностранным гражданином, лицом без гражданства, юридическим лицом, у которого доля участия в уставном капитале иностранных граждан, лиц без гражданства превышает 50 %;
• если превышены предельные размеры и требования к местоположению земельных участков.

Какие участки нельзя получить в собственность?

Передавать в частную собственность недопустимо некоторые виды массивов, относящихся к сельскохозяйственному назначению, если они:

1. Изъяты из оборота, ограничены в обороте, зарезервированы под федеральные или муниципальные нужды.
2. Располагаются в приближении к особо охраняемым зонам – на приграничных территориях или приближены к землям специального назначения, не допускающим использования.
3. Если они обладают уникальными свойствами и используются для федеральных и муниципальных нужд. Например, для организации опытных хозяйств.
4. Расположенные в природоохранных зонах массивы, используемые для рекреационных целях участки.
5. Земли, засаженные лесом или побережья озёр и водохранилищ.
6. Все участки, которые используются для нужд жителей населённого пункта: зелёные зоны, участки с озёрами или, имеющие проходы к лесу, озеру и т.п.

Обычно эти территории используются на основании аренды, а для нужд жителей населённого пункта могут обременяться сервитутом.

Рекомендуем к прочтению интересные статьи, раскрывающие важные особенности земель сельскохозяйственного назначения:

• Изменение вида разрешенного использования.
• Процедура кадастровой оценки.
• Как составить проект рекультивации?
• Фонд перераспределения.
• Правовой режим.
• Перевод земель из одной категории в другую.
• Нюансы заключения договора аренды.
• Можно ли строить на землях с/х?

Виды земель сельскохозяйственного назначения

Более ценными в составе земель рассматриваемой категории считаются сельскохозяйственные угодья, значимой характеристикой которых признается плодородие. Последние имеют приоритет в использовании и в силу ст. 79 ЗК РФ подлежат особой охране. В их числе:

• пашни;
• территории, занятые виноградниками, садами, кустарниками;
• залежи;
• пастбища;
• сенокосы.

Продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по району/округу, признаются особо ценными.

Часть сельхозземель используется для размещения вспомогательных объектов, напрямую не связанных с выращиванием сельскохозяйственной продукции. Такие земли заняты:

• внутрихозяйственными путями сообщения;
• мелиоративными, инженерными системами;
• замкнутыми водоемами;
• коммуникациями;
• древесно-кустарниковыми насаждениями, защищающими сельхозугодья от вымывания, выдувания, дорожной пыли и подобного (обычно высаживаются на крутых склонах, вдоль дорог и водоемов);
• стационарными (коровники, птицефермы, склады, элеваторы) и нестационарными (теплицы, навесы) сооружениями для нужд агропромышленного комплекса.

Перевод в другую категорию

Что делать, если данный участок уже находится в собственности, но всё-таки подходящего вида разрешённой деятельности не имеется? Что делать, если возникает необходимость ходатайствовать об изменении категории земель? Если использование земель сельхозназначения требует изменить их категорию? Это долгий и трудный процесс, однако, всё же это остаётся возможным.

Такие юридические действия не могут быть сделаны в тех случаях, когда право собственности на земельный участок не было надлежащим образом оформлено. Прежде всего нужно получить кадастровый паспорт на эту землю и затем зарегистрироваться в Едином реестре прав собственности на недвижимость.

Хотя это сделать необходимо, такие процедуры могут стоить немало.

При обращении в государственные органы с просьбой, чтобы была изменена категория земли, которая имеет в данный момент сельскохозяйственное назначение, нужно привести соответствующие для этого аргументы. Их перечень приведён в законодательстве.

Похожие записи:

• Сахарово. Как добраться до миграционного центра в Сахарово
• ЕДВ ветеранам труда в Вологодской области в 2022 году
• Что полагается за третьего ребенка?