Повторное рефинансирование ипотеки: сколько раз можно перекредитоваться

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Повторное рефинансирование ипотеки: сколько раз можно перекредитоваться». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Увы, большинство информации по рефинансированию любых кредитов в банках РФ по состоянию на конец марта 2022 года носит чисто теоретический характер. Из-за напряженной геополитической обстановки между Россией и Украиной Банк России 28 февраля 2022 года резко поднял ставку рефинансирования (она же — учетная ставка), до 20% годовых.

Требования к заемщикам

На этапе согласования заявления на рефинансирование ипотеки банки тщательно оценивают клиента по нескольким параметрам. Важными критериями, способными рассказать о благонадежности заемщика, являются:

• Платежеспособность. Кредитополучателю необходимо иметь достаточный доход для внесения платежей по новой ипотеке. Банк учитывает наличие дополнительных источников прибыли и стабильность поступления денежных средств на счета. Низкая платежеспособность негативно влияет на то, сколько раз можно рефинансировать ипотеку.

• Кредитная история. Наличие просрочек, штрафов, открытых договоров часто становится причиной отказа в проведении процедуры. Немаловажное значение имеет кредитный рейтинг, который отражает то, как добросовестно заемщик исполнял долговые обязательства.

• Трудоустройство. Наличие постоянной работы — обязательное условие банков. При этом стаж на последнем месте должен быть не менее шести месяцев.

• Возраст и семейное положение. Если после оформления ипотеки в семье заемщика появились дети, родственники-иждивенцы, в рефинансировании может быть отказано. В этом случае кредитополучателю необходимо доказать, что финансовое положение позволяет выплачивать ипотечный кредит.

Помимо требований к заемщику важно учитывать общие условия предоставления банковской услуги. Эти нюансы в меньшей степени влияют на то, сколько раз можно рефинансировать ипотеку, однако становятся причиной отказа банка в одобрении заявки.

• Рефинансированию подлежат ипотечные кредиты, предоставленные только на покупку или строительство квартиры, дома и апартаментов, приобретение отдельной комнаты или доли. Требования к недвижимости стандартные.

• Подавать заявку на услугу рекомендуется, если разница между старой и новой процентной ставкой составит не менее 2%. При более низком значении выгода будет не ощутима. Подходящее время для обращения в банк — период снижения процентной ставки Центробанка. Так, согласно исследованию аналитического центра ДОМ.РФ, в 2021 году граждане рефинансировали 234 тысячи ипотечных кредитов, что в два раза больше чем в 2019 году.

• При проведении ранее реструктуризации долга банк вправе отклонить заявку.

• Заемщик обязан переоформить полис страхования недвижимости и при желании титула, жизни и здоровья.

• Проводить рефинансирование ипотеки можно через шесть месяцев после оформления кредитного договора. При этом некоторые банки требуют, чтобы до полного закрытия задолженности по времени оставалось не менее четырех-пяти лет.

Прежде чем принять решение о выборе между рефинансированием и реструктуризацией, следует внимательно изучить эти два понятия. Заёмщики нередко путают их и соглашаются на одну процедуру вместо другой.

Далёкие от финансов люди полагают, что рефинансирование и реструктуризация – по сути одно и то же, ведь исходная цель у них одна. Она заключается в снижении ипотечного бремени и улучшения условий выплаты кредита. На самом деле эти понятия существенно отличаются. Чтобы понять разницу, стоит изучить их с точки зрения конечного результата.

Рефинансирование выгодно банкам в первую очередь для привлечения новых заёмщиков. Такая процедура позволяет перетянуть клиентов, которые ранее оплачивали ипотеку другим кредитным организациям. Банку это позволяет увеличить портфель долгосрочных кредитов, а также прибыль, даже несмотря на то, что проценты по таким займам ниже.

Реструктуризацию кредитные организации предлагают действующим заёмщикам. Такая мера направлена на сохранение отношений с клиентом. Однако в первую очередь целью реструктуризации выступает помощь в выплатах проблемным должникам. Такая процедура прежде всего направлена на снижение ипотечного бремени в ситуациях, когда у плательщика возникли финансовые трудности.

Реструктуризация чаще всего используется, когда высока вероятность просрочки, либо она уже произошла.

Существует несколько вариантов проведения реструктуризации:

1. Уменьшение ставки по кредитному договору;
2. Увеличение срока ипотеки;
3. Перерасчёт графика выплат, в том числе изменение аннуитетных платежей на дифференцированные;
4. Кредитные каникулы, когда заёмщику предоставляется отсрочка либо на всю сумму, либо на основной долг (то есть в течение определённого времени вносить придётся только проценты);
5. В некоторых случаях – списание штрафов, пени, неустоек.

Далеко не всегда банки используют реструктуризацию только в работе со сложными заёмщиками. Зачастую такую процедуру они предлагают клиентам, которые обратились к ним за рефинансированием. Чтобы не потерять заёмщика и не лишится прибыли в виде процентов по его ипотеке, банк предлагает ему реструктуризацию.

Какие могут быть последствия в этом случае?

Клиенту снижают ставку, сокращают ежемесячный платёж. Чаще всего заёмщик остаётся полностью доволен такими действиями. Проблемы возникают гораздо позже, если заёмщик решается провести рефинансирование такой ипотеки в другом банке. В этом случае в первую очередь кредитор интересуется, проводилась ли по займу реструктуризация. После положительного ответа на этот вопрос обычно следует отказ в рефинансировании.

Допускается ли повторное рефинансирование ипотеки

Разберем, можно ли делать рефинансирование ипотеки несколько раз. Законодательство о кредитовании не содержит никаких ограничений и запретов в этом отношении. Следовательно, допускается неоднократно рефинансировать один или несколько кредитов, обращаясь в разные банки. Чем дольше срок кредитных обязательств, тем больше может быть договоров на рефинансирование.

Как часто можно рефинансировать потребительские кредиты? По данному виду кредитования тоже нет ограничений. Заемщик может проходить процедуру 2 раза, пробовать подавать заявку на третье и последующее рефинансирование.

Ограничения могут предусматриваться собственными программами банков. Например, кредитная организация может отклонять заявку, если заемщик ранее уже проходит рефинансирование. Этот факт легко проверить по кредитной истории.

Что дает повторное рефинансирование

Рефинансирование, как правило, оформляется с целью улучшения условий по выплате, то есть, если есть возможность снизить ежемесячный платеж или уменьшить процентную ставку. Прибегать к повторной процедуре рефинансирование стоит в том случае, если условия по новому продукту будут действительно лучше, чем сейчас у клиента по действующему займу. Также, иногда, к процедуре повторного рефинансирования прибегают в том случае, когда необходимо вывести имеющееся имущество из залога банка.

По новому договору предоставляется новый залог или же оформляется кредит без поручителей и обеспечения. Однако в этом случае нет гарантии того, что процентная ставка будет ниже предыдущей. Некоторые банки предлагают оформить рефинансирование на большую сумму, чем необходимо для погашения ипотеки. В этом случае деньги, полученные сверх суммы задолженности, можно потратить по своему желанию, например, на ремонт квартиры или покупку автомобиля.

Почему банк может отказать

Банки больше всего заинтересованы в привлечении качественных заемщиков, поэтому основная причина отказа в выдаче займа – это наличие плохой кредитной истории. При этом важно понимать, что здесь не играет роли срок просрочки или же длительность. То есть, повлиять на решение банка может как давний пропуск платежа, так и пропущенный платеж по займу МФО.

Второй по популярности причиной отказа может быть низкая платежеспособность заемщика. При рассмотрении заявки учитывается материальное положение клиента, его доход, расходы, а также кредитная нагрузка. Размеры платежей по кредиту не должен превышать 30-50% от общего дохода семьи.

Также основными причинами отказа могут быть:

1. Несоответствие минимальным требованиям кредитора
2. Высокая финансовая нагрузка
3. Предоставление ложных данных
4. Несоответствие рефинансируемого кредита требованиям банка и т.д.

Также при оформлении нового займа необходимо проанализировать свои ранее указанные данные. Например, если вы ранее оформляли кредит как военнослужащий, а теперь работаете гражданским специалистов, то в выдаче займа также может быть отказано. Тоже самое касается семейного положения. Если ранее договор заключался вместе с супругом, то сейчас в заключение договора могут отказать, так как нет созаемщика по новому договору.

Через какое время можно сделать рефинансирование ипотеки и на каких условиях

В то время, как банки ищут платежеспособных клиентов, заемщики заняты поисками выгодных ставок. На сайте финучреждения условия обычно выглядят очень привлекательно. Так ли это на самом деле?

Да, но при соблюдении определенных условий. Внимательно читайте все пункты договора, примечания и сноски, не стесняйтесь задавать вопросы на «горячей линии». Тогда вы поймете, когда рефинансировать займ на жилье действительно выгодно. Делать это целесообразно, если:

• ежемесячный платеж становится меньше на несколько тысяч рублей;
• ставка снижается или на 2-5%;
• вы можете изменить объект залога, созаемщиков, поручителей;
• есть возможность вместе с ипотечным займом получить дополнительную сумму на свои собственные нужды (ремонт, образование детей, путешествия).

По поводу сроков вопрос решается индивидуально. Известно, что при увеличении временного интервала растет общая переплата по кредитному обязательству. В то же время ежемесячный взнос становится заметно меньше. Семье со стабильным доходом можно порекомендовать заключить договор на длительный срок. При нестабильных сезонных заработках в интересах должника выплатить все как можно быстрее.

Причины отказа в рефинансировании ипотеки

Все банки заинтересованы в хорошей прибыли и надежных клиентах. Поэтому главная причина, по которой приходит отказ — плохая кредитная история. Причем, это может быть единственная просрочка по кредитной карте или давний займ в МФО.

Вторая причина – материальное положение клиента. Банк оценивает платежеспособность по сложной формуле. Это не просто доходы «минус» кредитная нагрузка. Оценивается средний уровень расходов в данном регионе. Например, в Москве он выше. В «глубинке» — люди живут на более скромные деньги. Если у клиента есть другие кредиты, они также будут учтены.

Отказали в рефинансировании ипотеки – оцените:

• свою надежность как заемщика (всегда ли вы добросовестно погашали долги);
• возраст;
• уровень реальных доходов;
• размер средней зарплаты в том регионе, в котором вы живете;
• стоимость залогового имущества.

Возможно, упали цены на квартиры, и теперь ваше жилье уже не кажется надежным обеспечением. Или произошли изменения в семейном положении (развод, повторный брак, появились расходы на алименты). Вы были на военной службе и оформляли займ на льготных условиях, но теперь уволились и трудитесь как гражданское лицо. Во всех этих случаях возможен отказ.

Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки? Что делать в таком случае?

Банк может отказать в рефинансировании в тех же случаях, что и при оформлении обычной ипотеки. Рассмотрим наиболее частые причины:

• Отрицательная кредитная история

Первое, на что обращают внимание банковские работники при оформлении ипотеки – это кредитная история. Наличие просрочек и неоплаченных задолженностей по кредитам (особенности по ипотеке, которую вы планируете рефинансировать) может стать веским основанием для того, чтобы отклонить заявку на перекредитование;

• Недостаточный уровень доходов

При принятии решения о возможности выдачи нового кредита банки всегда анализируют доходы и расходы потенциального клиента. Во внимание принимается не только уровень заработной платы, но и наличие у заемщика потребительских кредитов и других финансовых обязательств (например, обязанности платить алименты или содержать иждивенцев).

Если банк посчитает, что заемщик не сможет обслуживать ипотеку, с большой долей вероятности последует отказ. Для того, чтобы избежать необоснованных решений, следует предоставить в банк максимальное количество информации о своих доходах (в частности, для этих целей вполне подойдет справка о доходах, которую можно получить у работодателя);

• Незаконные перепланировки в квартире

При рефинансировании ипотеки квартира переходит в залог к новому банку и является гарантией того, что кредит будет выплачен. По этой причине кредитная организация заинтересована в том, чтобы недвижимость не имела незаконных перепланировок, которые могут отразиться на стоимости жилья.

Причиной отказа повторного рефинансирования может быть любая мелочь. Поэтому будьте готовы собирать массу документов для того, чтобы доказать свою платежеспособность.

Основные причины отказа:

• плохая кредитная история (много просрочек, слишком много кредитов);
• низкая кредитоспособность;
• упала цена квартиры (при таком условии вам дадут намного меньше денег или вообще откажут);
• незаконная перепланировка в квартире;
• не застраховано имущество вместе с квартирой;
• старый кредитный договор не подходит под условия повторного рефинансирования;
• если вы хотите рефинансироваться в том же банке;
• нет залога в ипотечном кредите.

Рефинансирование ипотеки — 2020: в каком банке выгоднее

В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.

В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.

В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.

Можно ли повторять рефинансирования в разных банках

Вы имеете право многократно обращаться в разные организации для перекредитования. Более того, политика многих банков такова, что они неохотно пойдут на рефинансирование для действующего клиента, чтобы не терять доходы из-за снижения процентов. Да, заемщик может уйти в другую организацию, но всегда есть шанс, что этого не произойдет.

Отказ в оформлении любого займа фиксируется в кредитной истории.

Внимательно изучите ваш договор по действующему займу. Дело в том, что многие банки включают в него условие, ориентируясь на ст. 43 102-ФЗ «Об ипотеке», с запретом на последующую смену залогодержателя. Обойти данное препятствие можно. С этой целью новый банк перечисляет вам деньги на счет для досрочного погашения, после оплаты которого, необходимо будет переоформить залог.

Когда стоит обращаться к рефинансированию?

Итак, мы разобрались, сколько раз можно рефинансировать ипотечный кредит, и какие документы следует подавать. Теперь необходимо оценить целесообразность выполнения перекредитования. Опытный кредитный брокер скажет, что она необходима, если:

• ставка будет снижена на 2-5%;
• ежемесячный платеж уменьшится не на одну, а на несколько тысяч рублей;
• можно будет получить свободные денежные средства на личные нужды;
• можно будет поменять созаемщика, поручителей, объект залога.

Что касается срока, то здесь все индивидуально. Нередко при увеличении срока увеличивается и переплата, но ежемесячный платеж становится меньше. Поэтому заключать договор на длительный срок рекомендуется заемщикам со стабильным доходом, а тем, кто перебивается случайными/сезонными заработками, стоит погасить долг как можно быстрее.

Что дает повторное рефинансирование

Любой кредит рефинансируют, чтобы получить более выгодные условия и снизить долговую нагрузку. Часто проводят эту процедуру вынужденно, когда возникает сложная жизненная ситуация, связанная с болезнью, потерей работы или другими обстоятельствами, которые препятствуют исполнению обязательств по договору жилищного займа.

Повторно рефинансировать ипотечный кредит, который выплачивался в течение долгого времени, не имеет смысла, поскольку почти во всех банках действует аннуитетная система. Если же заем оформлен относительно недавно, целесообразно провести процедуру рефинансирования, только если разница в процентных ставках составляет не менее 2-4% годовых. В этом случае клиент экономит на переплате по ссуде, несмотря на то, что банк имеет право продлить ее срок. Это один из вариантов, когда финансовая организация готова снизить ставку по ипотеке.

В процессе повторного рефинансирования иногда клиенты могут получить сумму больше той, что требуется на погашение первоначальной ссуды. Эти деньги можно использовать на ремонт или другие неотложные нужды.

При повторном рефинансировании заемщик имеет право поменять объект залога, если в его распоряжении есть имущество, соответствующее требованиям банка. Некоторые крупные финансовые организации идут на уступки клиентам и предлагают индивидуальные выгодные условия. Поэтому перед подачей заявки на рефинансирование следует изучить все варианты и сравнить их с действующим ипотечным договором.

Если нет причин, по которым банк может отказать заемщику, то повторное рефинансирование облегчает нагрузку на семейный бюджет и предоставляет возможность погасить долг за квартиру, оформленную в кредит.

Как происходит процесс?

Оформление рефинансирования ипотечного кредита проходит в несколько этапов:

1. Этап 1. Сбор пакета документов. Клиент должен предоставить:

• Внутренний паспорт;
• Первый ипотечный договор;
• Справку с указанием оставшегося долга;
• Выписку из домовой книги;
• График ежемесячных платежей;
• Выписку за последний год по оплате кредита;
• Справку 2-НДФЛ;
• Трудовую книжку;
• Справку о государственной регистрации собственности;
• Договор купли-продажи;
• Выписку из БТИ;
• Документ о решении страховой компании;
• Акт оценщиков.

Так стоит ли оформлять повторный кредит?

Вы уже знаете, сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки. Остается подвести итоги и выяснить, в каких случаях данная процедура считается не только необходимой, но и финансово оправданной.

Итак, рефинансирование ипотеки однозначно подходит тому, кто:

• Оформил кредит в одном хорошем банке, но со временем нашел более выгодные условия в другом;
• Не испытывает проблем с выплатами ежемесячных платежей (ни сейчас, ни в будущем);
• Имеет официальное трудоустройство и уверен в том, что не попадает под сокращение штата и не будет вынужден уволиться «по собственному желанию»;
• Обладает достаточно высоким уровнем дохода, позволяющим не только вовремя погашать ипотеку, но и обеспечить своей семье достойный уровень жизни.

Похожие записи:

• Как получить накопительную часть пенсии умершего родственника?
• Минтруда — о том, что будет в 2023 году с пенсиями и пособиями на детей
• Пособие при рождении ребенка в 2023 году